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Compravendite immobiliari: il notaio custodirà i soldi del venditore

di 41 commenti

Compravendite immobiliari: il commento di CasaNoi sul nuovo ruolo del notaio

Una delle novità più rilevanti, inserite nella Legge di Stabilità 2014, riguarda il ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari, sulle quali puoi leggere i nostri consigli.
Il notaio assume il ruolo di garante della transazione “tout court”, depositando in un conto corrente dedicato le somme versate dall’acquirente al momento del rogito e custodendole fino a quando quest’ultimo non diventa l’effettivo proprietario.
 
Di seguito, illustriamo nel dettaglio la nuova normativa che sarà operativa da quando verrà emanato il decreto di attuazione, cioè entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di Stabilità (art. 1, comma 67).
 

Art. 1

Comma 67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalita’ di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

 

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A) Il prezzo o corrispettivo versato dal venditore al momento del rogito viene depositato dal notaio in un conto corrente dedicato e costituisce patrimonio separato dal patrimonio personale del notaio (art.1, comma 63-64-65).
Al momento del rogito, il venditore non incasserà le somme versate dall’acquirente (normalmente il saldo prezzo). Queste somme vengono pagate dall’acquirente e trattenute dal notaio, il quale ha l’obbligo di versarle unitamente alle imposte su un conto corrente dedicato.
Il ricevimento di queste somme viene annotato sul libro notarile Registro somme e valori e il notaio ne dà ricevuta al venditore.
Vengono escluse da questo obbligo le dilazioni di pagamento previsti nel contratto di compravendita (art.1, comma 64).
Le somme depositate presso i conti correnti dedicati costituiscono un patrimonio separato rispetto al patrimonio personale del notaio e, di conseguenza, sono impignorabili (art.1, comma 65).
 

Art. 1

Comma 63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e’ tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonche’ a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicita’ immobiliare, ovvero in relazione ad attivita’ e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorita’ giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprieta’ o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
 
Comma 64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
 
Comma 65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque e’ altresi’ il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

 
B) Consegna al venditore delle somme custodite (art.66)
Il notaio consegnerà le somme al venditore solo dopo che l’atto è stato registrato e trascritto, a condizione che non siano intervenuti eventi negativi (esempio nuove iscrizioni ipotecarie) e che siano state soddisfatte le pattuizioni economiche (estinzione mutuo del venditore, pagamento spese condominiali, etc).
 

Art. 1

Comma 66. Eseguita la registrazione e la pubblicita’ dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di formalita’ pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalita’ probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

 

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Con questa nuova procedura, l’intero processo della compravendita verrà garantito al 100%.
Non ci saranno più le truffe di chi vende la stessa casa più volte a più persone o di chi acquista immobili ipotecati o pignorati nel delicato periodo che intercorre tra la data di stipula e quella di trascrizione.
Se da una parte ci saranno maggiori garanzie, dall’altra aumenteranno gli adempimenti e i costi notarili.
Il processo diventerà più complicato: basti pensare al venditore che, a sua volta, dovrà ricomprare un immobile immediatamente dopo la stipula.
 

Considerazioni finali di Giuseppe Palombelli: un acquisto più tutelato per la tranquillità del settore

Contrariamente alla solita levata di scudi da parte degli operatori del settore, che vedono ostacoli in qualunque nuova normativa, il giudizio non può essere che positivo. Si tratta solo di prendere le misure.
Già oggi il venditore (privato o impresa) deve normalmente aspettare circa 20 giorni per incassare il saldo prezzo tramite il mutuo dell’acquirente. Questo non è mai stato un ostacolo per il successo della compravendita!
Possiamo dire in definitiva che chi acquista casa avrà le stesse tutele della Banca. Le somme dell’acquirente verranno versate al venditore solo dopo che l’atto è stato trascritto regolarmente, così come il mutuo erogato della banca viene oggi versato al venditore solo dopo l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca.

 

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega l’importanza e il ruolo del notaio come garante nelle compravendite immobiliari.

 

 

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E’ amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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41 Comments su "Compravendite immobiliari: il notaio custodirà i soldi del venditore"

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Buonasera! Sto vendendo un immobile e l’acquirente avvalendosi della legge di stabilità 2014,al rogito consegnerà al notaio la somma dovuta . Sono tenuto a consegnare contestualmente al rogito le chiavi dell’immobile o ho facoltà di consegnargliele successivamente quando riceverò materialmente i soldi, quindi a iter concluso ?? Grazie!

Gentile Gina, chi ha acquistato ha pagato il prezzo, anche se parte del denaro è in deposito dal notaio. Devi quindi consegnare le chiavi al rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Dopo aver scambiato i contratti conclusivi, quando deve dare le chiavi della casa al nuovo proprietario? Grazie.

Gentile Ellen, le chiavi si consegnano generalmente al rogito notarile quando il prezzo è interamente pagato. Potete accordarvi per una consegna anticipata delle chiavi. Come venditore ti assumi dei rischi legati all’incertezza del pagamento del saldo prezzo e dalla responsabilità civile per eventuali danni a persone o cose. Dipende tutto dai vostri accordi. Giuseppe Palombelli CeO casaNoi

Spett.le Casa Noi, ho letto con vivo interesse il Vs articolo e vi vorrei porre un quesito: firmato il rogito può l’acquirente bloccare l’erogazione, a favore del venditore, dell’importo versato su questo conto eccependo dei vizi dell’immobile (p. es. presenza di muffa) che nulla hanno a che vedere con il passaggio di proprietà? Perché in questo modo l’acquirente potrebbe fare “il furbo” e bloccare il pagamento del prezzo attaccandosi a qualche pretestuosa eccezione.

Gentile Marco, normalmente il saldo prezzo va regolato contestualmente alla stipula proprio per evitare questi problemi. Se ci sono dubbi sulla casa vanno chiariti prima del rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Grazie mille, preciso e puntuale nella risposta. Cordiali saluti.

buongiorno ho fatto tempo fa il preliminare per la vendita di una casa,prima del rogito mi è stato detto che il compratore esige il deposito delle somme dal notaio fino alla trascrizione dell’atto ora domando:sono obbligato ad accettare o è mia facoltà dire no,se per questo non facciamo l’atto dovrò pagare il doppio della caparra e le spese? grazie

Gentile Daniele, con il saldo prezzo della vendita tramite assegni circolari lei ha la certezza del pagamento. Prima di ipotizzare una risoluzione del contratto con tutte le conseguenze del caso, le consiglio di confrontarsi con il notaio per capire quando potrà avere la disponibilità somme. Se il notaio trascrive velocemente si tratta di pochi giorni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
domani ho fissato atto di rogito, ho però un dubbio, volevo far mettere in atto di voler lasciare una somma in deposito dal notaio in quanto la consegna della casa è per metà settembre. Il notaio però mi ha detto che non si può fare. E’ vero? oppure il notaio non può rifiutarsi di trascrivere quello che chiedo?
Inoltre in atto viene messa una penale giornaliera in caso di ritardo consegna chiavi, mi è stato detto che devo pagare 200 euro per la sottoscrizione di questa penale, è corretto?

grazie mille!

Gentile Laura, è possibile lasciare in deposito al notaio eventuali somme ricevute dal venditore in conto prezzo, da svincolare successivamente al verificarsi di determinate condizioni, come ad esempio la consegna delle chiavi, a tutela dell’acquirente. Il notaio registra le somme ricevute nel “Registro somme a valori” e rilascia ricevuta. Questa procedura non è obbligatoria. Inserire una penale giornaliera è corretto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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