Rent to buy, per il Notariato lo Sblocca Italia risolve alcune criticità

La diffusione della formula contrattuale del rent to buy  è ostacolata dalla mancanza di una specifica normativa. Ma qualcosa sta cambiando. Secondo il Notariato, il cosiddetto Decreto Sblocca Italia ha finalmente apportato importanti novità a tutela delle parti contraenti che vanno a favorire l’utilizzo di questa tipologia di contratto.

L’obbligo di trascrizione dei contratti “rent to buy”

La novità importante, introdotta nell’art. 23 dello Sblocca Italia, riguarda l’obbligo di trascrizione nei Registri Immobiliari dei contratti di godimento di un immobile, con diritto di acquisto per il conduttore.

Il contratto trascritto è assimilabile alla trascrizione di un compromesso;  la sua efficacia da 3 anni viene stesa per tutta la durata del contratto fino a un periodo massimo di 10 anni. I contratti rent to buy avranno così necessariamente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, che permette la trascrizione.

I vantaggi della trascrizione

Sono essenzialmente due:

1) Il conduttore/acquirente viene tutelato dalle vicende che coinvolgono il concedente/venditore,  prima del passaggio di proprietà.
Per esempio,  se il concedente vende a terzi l’immobile dopo la trascrizione,  il conduttore può opporre il contratto stipulato e trascritto e acquistare lui l’immobile.

2) Se il concedente fallisce, il conduttore beneficia per primo del ricavato dell’asta dell’immobile e gli vengono restituiti i canoni che lui aveva versato. Infatti, la trascrizione prevede che, in caso di inadempimento del venditore, una parte dei canoni siano destinati a garanzia del credito del conduttore/acquirente.

Risoluzione del contratto per inadempimento

Se il contratto si risolve per inadempimento del venditore,  questi deve restituire la parte dei canoni ricevuti più  gli interessi legali.  Mentre se è il conduttore/acquirente ad essere inadempiente,  deve restituire l’immobile al venditore, il quale acquisisce interamente i canoni a titolo d’ indennità.

Lo stato dell’arte: la segnalazione del Notariato

Lo strumento contrattuale del “rent to buy” presenta ancora molti aspetti poco definiti, soprattutto in materia fiscale. Vi rimandiamo all’ interessante nota del Notariato,  specifica sull’argomento: art 23 D.L. 12 settembre 2014 n.133 (“Decreto Sblocca Italia” – Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili).