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Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale?

di 29 commenti

Pima casa e abitazione principaleSpesso, rispondendo alle domande dei nostri lettori, riscontriamo che i concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi tra di loro. Questo succede perché di solito una famiglia abita nell’unico appartamento di proprietà e, quindi, l’abitazione principale coincide con la prima casa. Tuttavia, le due espressioni indicano due concetti ben distinti sul piano normativo e fiscale. Oggi vediamo la differenza tra prima casa e abitazione principale.

“Prima casa” (agevolazioni all’acquisto di abitazione)

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria. Contrariamente al pensiero comune, la “prima casa” non è necessariamente quella dove si va a vivere! E’ infatti sufficiente prendere la residenza nel comune dove si acquista. La normativa permette di avere l’agevolazione fiscale anche per acquisto di abitazioni affittate o da affittare dopo il rogito. La prima casa quindi non deve coincidere sempre con l’abitazione dove si vive.
 
Marito e moglie in separazione dei beni, ad esempio, possono acquistare distintamente due abitazioni diverse con le agevolazioni prima casa ed è sufficiente che abbiano la residenza nel comune ove acquistano. Viceversa può accadere che chi compra un’abitazione dove sicuramente andrà a vivere, non può richiedere l’agevolazione perchè mancano altri requisiti (vedi il nostro post  agevolazioni prima casa).
 
Sottolineo che i requisiti “prima casa”devono sussistere al momento del rogito assieme all’impegno di trasferimento della residenza nel comune. Non esistono altri vincoli particolari in merito all’utilizzazione dell’immobile.  Se successivamente l’immobile viene utilizzato in altro modo, non si può incorrere in sanzioni o contestazioni da parte del Fisco (unica eccezione è la decadenza dai benefici in caso di vendita entro i 5 anni dall’acquisto senza ricomprare nei successivi 12 mesi).

Leggi  Roma al top del gettito IMU

“Abitazione principale” (agevolazioni fiscali per imposte comunali – utenze – interessi mutuo casa)

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L’abitazione principale è l’immobile dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare. Le facilitazioni fiscali per l’abitazione principale riguardano:

  • la riduzione/esenzione tasse e imposte comunali (IMU, etc)

  • le detrazioni degli interessi passivi del mutuo casa

  • le riduzione dei costi/imposte utenze domestiche, come acqua, luce, gas

 
E’ possibile usufruire dei benefici relativi all’abitazione principale anche per un’abitazione acquistata senza l’agevolazione prima casa, purché il proprietario abbia la residenza anagrafica e vi dimori effettivamente. Facciamo un esempio per l’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale: marito e moglie (non separati o divorziati) con due abitazioni distinte in proprietà e residenza anagrafica distinta. In questo caso l’esenzione dall’IMU prevista per l’abitazione principale verrà applicata solo per quella abitazione che è l’effettiva dimora abituale, perché si presuppone che un nucleo familiare unito dimori in una sola casa. L’altra abitazione, anche se formalmente il coniuge ha la residenza, sarà invece soggetta a IMU.
 
Sottolineo che il concetto di abitazione principale è legato alla residenza anagrafica e alla effettiva dimora. Di conseguenza, nel tempo, una stessa abitazione di proprietà  può avere  o meno le agevolazioni fiscali. Ad esempio abitazione acquistata con mutuo adibita ad abitazione principale permette al proprietario di detrarre gli interessi fino a quando ci vive.  Viceversa quando si trasferisce perde questa possibilità.

Leggi  I trulli di Alberobello, esempio di abitazione spontanea
Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E’ amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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29 Comments su "Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale?"

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Buongiorno e complimenti per il blog. Il più completo!
Sono proprietario di un immobile (dove ho goduto delle agevolazioni della prima casa) che manterrò e metterò in affitto con cedolare secca.
Da poco ho acquistato con mia moglie (immobile intestato a tutti e due al 50%) un nuovo immobile dove andreamo ad abitare (che diventerà per me l’abitazione principale e per mia moglie la prima casa).
Mi conferma che per il 50% di mia moglie lei godrà delle agevolazioni prima casa? Per me cosa comporterà a livello di detrazioni e benefici?
La ringrazio anticipatamente per la risposta!

Gentile Nicola, ti confermo che per quanto ti riguarda hai pagato imposte piene per l’acquisto del tuo 50%. Potrai avere le detrazioni fiscali previste per l’abitazione principale: esenzione IMU; eventuali Detrazioni interessi mutuo casa a determinate condizioni: leggi la nostra Guida. . Tua mogli ha acquistato con le agevolazioni e avrà diritto alle stesso detrazioni/esenzioni fiscali se abitazione principale (come scrivi). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera,abbiamo acquistato un immobile in corso di costruzione nel nostro comune di residenza usufruendo delle agevolazioni prima casa. Purtroppo i tempi per la ristrutturazione si sono allungati,è passato quasi un anno dall’acquisto.
Per poter usufruire delle detrazioni di imposta dobbiamo spostare la residenza nella nuova casa entro un anno dall’acquisto? Cosa succede se così non fosse? Rischiamo di perdere le agevolazioni?

Gentile Antonio, cercate almeno di trasferire la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi. Non è necessario trasferire la residenza nella casa acquistata: è sufficiente trasferirla nel comune. Se non rispettate il termine incorrete nella “Decadenza dalle agevolazioni”: vedi all’interno del post di CasaNoi sull’argomento agevolazioni acquisto prima casa . Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ho acquistato a Firenze nel 1990 una abitazione dove ho trasferito la residenza godendo delle agevolazioni fiscali previste.Ora sono in pensione e vorrei acquistare a Roma un bilocale ,dove vorrei trasferirmi abitualmente portandoci la residenza senza alienare la prima casa di Firenze. È possibile? A quali spese andrei incontro? Quali agevolazioni avrei come abitazione principale ?

Gentile Wanda, non ti è possibile chiedere le agevolazioni all’acquisto della nuova casa di Roma se prima non vendi o doni l’abitazione di Firenze acquistata con le agevolazioni. Con la nuova finanziaria puoi vendere/donare anche entro 12 mesi dall’acquisto della nuova casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

ho letto con molto interesse l’articolo e sperando di non disturbare vorrei sottoporre il seguente quesito: cittadino italiano residente in Olanda per lavoro e iscritto all’Aire è proprietario unico di un immobile nel quale vive stabilmente e ha la residenza il coniuge non separato ma in separazione dei beni. Dalle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate allegate al modello unico leggo che ai fini irpef è ben specificato (pag 22 istruzioni residenti estero: abitazione principale quella nella quale dimorano abitualmente coniuge ecc – spetta la deduzione dal reddito fino all’ammontare della rendita catastale e delle sue pertinenze) quindi quella nella quale vive… Read more »

Gentile lettrice quanto scrivi mi trova perfettamente d’accordo. C’è un “buco” normativo che penalizza famiglie come la tua. Cosa altro posso dire? C’è chi in questi casi, stanco di pagare imposte salatissime seconda casa (IMU – TASI – IRPEF), trova una soluzione giuridica risolutiva. Nel tuo caso, trasferendo l’usufrutto a tua moglie, con una spesa iniziale notarile puoi ottenere un risparmio fiscale notevole e continuativo nel tempo (salvo nuove norme). Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

[…] fondamentale avere chiara la differenza tra prima casa e abitazione principale. Molte risposte abbiamo dato ai lettori del nostro blog proprio in merito alle agevolazioni ed […]

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