Come funziona la risoluzione di un contratto di locazione

La risoluzione, cessione e proroga rappresentano le modalità con cui proprietario (locatore) e affittuario (conduttore) possono far cessare anticipatamente, modificare o proseguire gli effetti di un contratto di locazione.

La risoluzione del contratto locazione da parte dell’affittuario

L’affittuario può recedere anticipatamente dal contratto di affitto dandone avviso al proprietario:

• se previsto nel contratto di locazione (recesso convenzionale)
• se ricorrono gravi motivi (art.3, comma 6, Legge n. 431/1998)

Pertanto se nel contratto non è previsto il recesso convenzionale da parte del conduttore, sarà possibile dare disdetta del contratto di locazione solo in presenza di gravi motivi. Le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti:

• oggettivamente gravi, cioè fatti imprevedibili, involontari e sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
• estranei alla volontà del conduttore, che non dipendono quindi dalla soggettiva e unilaterale valutazione e che restano estranei al suo controllo;
• diretti a rendere gravosa la prosecuzione del contratto anche sotto il profilo economico (esempio: la presenza di forte umidità e di condensa nell’abitazione tali da compromettere la salubrità del luogo).

L’avviso deve essere:

• inviato a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno;
• spedito almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione per i contratti a canone concordato e canone libero; almeno 3 mesi prima per i contratti di natura transitoria;
• esplicativo sulla clausola che spinge il conduttore a chiedere la risoluzione anticipata. Solo in questo caso è possibile avvalersi del recesso convenzionale (se previsto nel contratto di locazione).

L’inquilino affittuario è tenuto a pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso, anche se decidesse di uscire di casa prima della scadenza dei 6 mesi. Nel caso in cui la casa venisse nuovamente affittata durante il periodo di preavviso, l’inquilino non è più tenuto a rispettare tale obbligo.

In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile, a meno che non dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

Nella lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione, l’affittuario deve indicare:

1. i dati anagrafici dell’inquilino;
2. la richiesta di recesso dal contratto;
3. i dati relativi alla registrazione del contratto;
4. i tempi previsti per liberare l’immobile;
5. l’indicazione dei motivi per cui si intende recedere il contratto.

La risoluzione del contratto locazione da parte del proprietario

Il proprietario locatore invece non può liberamente recedere da un contratto di affitto. La legge gli consente esclusivamente di:

• non rinnovare il contratto all’affittuario alla prima scadenza nei seguenti casi:
  • destinazione dell’immobile a uso proprio e/o se mette a disposizione da parte del conduttore di un altro immobile;
  • mancato utilizzo dell’immobile;
  • vendita a terzi o ricostruzione;
  • demolizione e trasformazione dell’edificio;
• dare disdetta alle scadenze del contratto successive alla prima.

La cessione del contratto di locazione

L’articolo 1406 del codice civile prevede che il locatore o il conduttore (definito “cedente”) possono essere sostituiti nel contratto da un soggetto terzo (definito “cessionario”), purché l’altra parte vi acconsenta. In pratica la cessione produce il trasferimento del contratto, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano, da una persona all’altra.

Il consenso del locatore non è necessario nei casi di:

• morte o estinzione del conduttore, dove succederanno nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti e il convivente;
• cessione d’azienda;
• vendita dell’immobile locato.

Se la cessione avviene da parte del locatore, per necessità di restaurare, ristrutturare o demolire l’immobile, o per mutarne l’uso a cui è destinato, può esercitare il rifiuto al rinnovo. Tale volontà deve essere comunicata all’altra parte, con un preavviso minimo di 6 mesi.

La proroga del contratto di locazione

La proroga del contratto di locazione è un evento che si verifica successivamente alla stipulazione del contratto stesso e che determina il rinnovo, anche tacito, degli effetti del contratto. Nella maggior parte dei casi il contratto di locazione è tacitamente rinnovato, dopo la prima naturale scadenza, salvo che una delle parti decida di comunicare all’altra la propria disdetta.

La proroga per gli immobili ad uso abitativo

Contratti di locazione a canone libero 4+4 e canone concordato 3+2: alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto rispettivamente di 4 e 2 anni (salvo disdetta da parte del locatore). Dopo la proroga quadriennale o biennale, ciascuna delle parti ha diritto di rinnovare il contratto a nuove condizioni, comunicando la propria intenzione tramite raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.

Contratti di natura transitoria: se l’esigenza della transitorietà è stata richiesta inizialmente dal conduttore e riportata in contratto, la proroga è possibile solo se l’inquilino, con lettera raccomandata inviata al locatore prima della scadenza del contratto, chiede di prorogare il periodo transitorio perché l’esigenza della transitorietà non si è ancora conclusa. In tal caso non serve rifare un nuovo contratto ma è prorogabile tacitamente il vecchio.

Contratto transitorio per studenti: la proroga avrà la stessa durata del contratto, salvo disdetta del conduttore.

Aspetti fiscali

Disdetta contratto locazione: tassa di registro

Il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione fino al momento di effettivo rilascio dell’immobile. È inoltre necessario adempiere agli oneri fiscali richiesti dall’Agenzia delle Entrate, con il pagamento della tassa di registro per la risoluzione anticipata da ripartire tra il locatario e il conduttore.

Il versamento ha un’imposta fissa di euro 67, da corrispondere utilizzando il modello F24 Elide (codice tributo 1503). Devono essere riportati i dati del locatore e del conduttore, e gli estremi della registrazione del contratto di affitto.

Imposta di registro per le cessioni

La cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro, il cui importo dipende dalla presenza o meno di un corrispettivo pattuito per la cessione:

• senza corrispettivo: importo fisso di 67 euro;
• con corrispettivo: la cessione è soggetta ad imposta di registro, con l’aliquota prevista nel contratto ceduto. Inoltre è dovuta anche l’imposta di registro nella misura del 2% del corrispettivo pattuito per la cessione ed il valore delle prestazioni ancora da eseguire (con il minimo di 67 euro).

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente, o con il modello F24, codice tributo 1502.

In quest’ultimo caso è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Subentro ex lege

Quando l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti, la cessione del contratto di locazione avviene ex lege.

E’ questo il caso della vendita di un immobile affittato: chi l’acquista subentra nel contratto in essere come nuovo locatore. Lo stesso avviene nell’eventualità di un decesso: gli eredi del locatore o del conduttore subentrano automaticamente nel contratto di locazione.

In tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta l’imposta di registro. È opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.

Se a subentrare è il nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro.

Proroga contratto di locazione

Per prorogare un contratto di locazione in scadenza è necessario, prima di tutto, trovare l’accordo con il proprietario dell’immobile, in quanto comporta alcune spese che vanno tenute in considerazione.

Sebbene la proroga avvenga automaticamente, l’evento è in ogni caso soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, e di conseguenza è soggetto all’imposta di registro, il cui importo è pari a quello versato in sede di prima registrazione.
Per i fabbricati ad uso abitativo locati con contratti in regime ordinario (non in regime della cedolare secca) la percentuale è il 2% del canone annuo, con importo minimo di 67,00€.

L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente: la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.
• con il modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1504. Per comunicare la proroga è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

Per i contratti di locazione di immobili abitativi per i quali è stato scelto il regime della cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta nei casi di risoluzione o proroga, a condizione che (rispettivamente):

• alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione;
• si eserciti l’opzione per il periodo di durata della proroga.

Mancato versamento dell’imposta di registro

Il mancato versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione sull’imposta versata, pari a:

• 30% per pagamenti con un ritardo di oltre 90 giorni;
• 15% per pagamenti con un ritardo compreso tra i 15 e 90 giorni;
• 1/15 di riduzione per ogni giorno di ritardo, entro i 14 giorni.

Il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, proroga o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

• del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
• della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di ritardo nel pagamento.