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Acquisto casa all’asta e agevolazioni prima casa

di 36 commenti

Comprare casa all’asta con il bonus fiscale

comprare-casa-asta-agevolazioni-prima-casaIn base a una misura introdotta dal Governo nell’aprile 2016 per rilanciare il mercato immobiliare, chi acquista una casa a un’asta giudiziaria può usufruire di agevolazioni fiscali molto più vantaggiose rispetto alle compravendite tradizionali.

La normativa vuole favorire la circolazione dei beni immobili soggetti a vendite giudiziarie. Riguarda sia i privati (per la prima casa) che i soggetti che esercitano attività d’impresa.

Privati. Chi ha i requisiti per richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa (vedi il nostro post sull’argomento) ottiene importantissimi vantaggi fiscali.

Imprese. Anche gli operatori che svolgono attività d’impresa possono ottenere questi vantaggi fiscali, a condizioni di rivendere l’immobile entro i successivi 5 anni.

La misura è stata introdotta con il Dl n. 18 del 14.02.2016, convertito con modificazioni nella legge n. 49 dell’8.04.2016.

Nella legge di Bilancio per il 2017 è prevista la proroga di questa agevolazione al 30 giugno 2017 (inizialmente era prevista al 31 dicembre 2017).

Come funziona il bonus sull’acquisto di case all’asta

La vendita attraverso l’asta giudiziaria è quella che ha per oggetto un immobile pignorato o di un soggetto fallito ed è gestita dal tribunale e dal delegato alla vendita, oggi anche con procedura telematica.

L’agevolazione consiste nella riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali a una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

Infatti nelle comuni compravendite tra privati (esenti iva)  l’imposta di registro  è pari al:

  • 9% del valore catastale dell’abitazione seconda casa (Valore Catastale= rendita catastale x 126)
  • 2% del valore catastale dell’abitazione prima casa (Valore Catastale= rendita catastale x 115,5)

a cui bisogna poi aggiungere le imposte catastali e di registro (pari a 50+50 euro).

Chi può beneficiare del bonus fiscale

Imprese e privati possono usufruire della facilitazione, ma a condizioni diverse.

Affinché un privato ne possa usufruire, l’immobile deve rispettare deve possedere i requisiti “prima casa” (previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • l’abitazione non deve essere di lusso (categorie catastali A/1 A/8 e A/9)
  • l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la sposti entro 18 mesi dall’acquisto
  • il privato acquirente: a) non deve possedere altre abitazioni in via esclusiva (o in comunione con il coniuge) nello stesso comune; b) non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, nuda proprietà, etc di abitazione acquistata a titolo oneroso con le agevolazioni prima casa.

L’abitazione non deve essere venduto nei primi 5 anni di possesso, a meno che non il privato non acquisti un’abitazione principale nei successivi 12 mesi dalla vendita.

Decadenza dalle agevolazioni (per i privati). Nel caso in cui venissero rilasciate dichiarazioni mendaci in merito al possesso di altri immobili, o non venisse trasferita la residenza o la casa fosse rivenduta prima dei tempi previsti senza riacquistare un’abitazione principale nei successivi 12 mesi, sarà necessario pagare per intero tutte le imposte, una sanzione del 30%  oltre agli interessi maturati su tali somme.

Per le imprese, comprese quelle agricole, vale esattamente il contrario.
Gli imprenditori che acquistano immobili da vendite giudiziarie dovranno impegnarsi a rivendere l’immobile entro 5 anni.
Il termine dei 5 anni è in verità quello previsto dalla nuova legge di Bilancio, in quanto per tutto il 2016 il limite è fissato in 2 anni.
Prima della rivendita, le imprese possono sottoporre gli immobili a interventi di ristrutturazione, compreso il frazionamento in più unità immobiliari e la demolizione con ricostruzione.

Decadenza dalle agevolazioni (per le imprese).Nel caso la vendita non riesca entro i termini stabiliti, valgono le stesse sanzioni previste per i privati, ovvero pagare le imposte per intero, una sanzione pari al 30% oltre agli interessi maturati.

Cosa succede quando non si rispettano le condizioni

Se il contribuente, privato o impresa che sia, ritiene di non poter rispettare le condizioni previste, può presentare all’Agenzia delle Entrate una istanza di rinuncia al bonus fiscale, prima della scadenza del termine fissato. In questo caso si evitano le sanzioni ma unicamente:

  • la differenza dovuta per le imposte
  • gli interessi legali maturati fino al momento della rinuncia.

Se invece il mancato rispetto delle condizioni viene autodenunciato dal contribuente dopo la scadenza dei termini previsti, è possibile fare ricorso a un ravvedimento operoso. In questo caso saranno dovute anche le sanzioni, ma in misura ridotta.

Se l’immobile acquistato all’asta giudiziaria è affittato…

Se l’immobile acquistato all’asta giudiziaria risulta locato, l’inquilino ha diritto a restarvi fino alla scadenza del contratto purché questo risulti:

  • in base a data certa stipulato prima del pignoramento
  • trascritto prima del pignoramento.

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36 commenti su “Acquisto casa all’asta e agevolazioni prima casa”
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  1. Salve,
    Non sono un residente in Italia ma sono interessato all’acquisto di un’immobile che e in asta. Tra le documentazioni richieste per aderire all’asta era il documento di identità italiano o la residenza. Non avendo ne l’uno e ne l’altro c’è qualche possibilità che io possa acquistare questo immobile?
    Grazie mille

  2. Tra poco parteciperò ad un’asta per l’acquisto di un immobile che sarà la mia prima casa! La questione è che l’abitazione risulta affittata con regolare contratto fino al 2024. Gli inquilini hanno già manifestato il loro diritto a restare. Io ad oggi sono in affitto e nello stesso comune di residenza dell’immobile che vorrei acquistare dal tribunale. Come faccio ad usufruire delle agevolazioni prima casa (trasferimento residenza entro 18 mesi)? Esiste un cavillo per cui avere le agevolazioni dato che il NON trasferimento non dipende dalla mia volontà? Grazie mille

    1. Gentile Aurora, per le imposte agevolate sull’acquisto è sufficiente avere la residenza nello stesso Comune, requisito che lei ha già. Dopo l’acquisto invece, come proprietaria, dovrà pagare l’IMU in quanto la casa è locata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  3. A breve parteciperò ad un’asta per acquistare una villa singola che ora è composta da due appartamenti e due garage. Io vorrei successivamente fondere le unità immobiliari creando un unico appartamento con garage che non avrebbe le caratteristiche di lusso. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa su tutte le unità impegnandomi alla fusione oppure sono su una delle due con relativa pertinenza?
    Grazie

  4. Sto per acquistare casa all’asta, non trovando notizie certe in rete, volevo sapere se i bonus prima casa, elencati in questo articolo, sono ancora validi.
    Vi ringrazio

    1. Gentile Luca,
      non mi risulta che questo bonus sia stato prorogato nel 2018. Mi riferisco alla riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali a una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro. Per sicurezza prendi informazioni presso Tribunale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Ho comprato una casa all’asta fuori dal mio comune di residenza con agevolazioni fiscali essendo la prima casa, ora dovrei trasferire la residenza ma essendo la casa occupata dalla famiglia con un minore non ho il coraggio di sfrattarli per le loro misere condizioni e naturalmente non posso trasferirmi….cosa posso fare senza incorrere ad altre spese? Vi ringrazio per laiuto

    1. Gentile Anna, l’agenzia delle entrate procede con la richiesta di pagamento differenza d’imposta + interessi e sanzioni se entro 18 mesi dall’acquisto non trasferisci la residenza nel Comune dove ricade l’immobile. Detto questo, esiste anche una casistica ampia legata ai tempi degli sfratti, ovvero a ritardi non imputabili all’acquirente. Se ti è possibile, cerca un accordo per liberare la casa; comunque ti consiglio di trasferire la residenza almeno nel comune in attesa che si liberi la casa (in locazione ad esempio). Puoi anche chiedere un appuntamento preventivo all’agenzia delle entrate e – carte alla mano – spiegare la situazioni e le soluzioni / conseguenze. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  6. Buongiorno, lo scorso settembre mi sono aggiudicato all’asta una casa che dovrò ristrutturare e adibire a “prima casa”.
    Se possiedo già un abitazione prima casa nello stesso comune, posso usufruire del bonus “prima casa” se mi impegno a vendere la mia abitazione attuale entro 12 mesi dalla firma del passaggio/trasferimento dell’immobile che avverrà la prossima settimana?

  7. Buongiorno,vorrei acquistare un fabbricato all’asta,suddivisi in due alloggi A7.Vorrei sfruttare le agevolazioni prima casa,ma essendo due unità,la prima risulta prima casa e il secondo alloggio seconda casa??l’imposta di registro(2e9%) si paga sul valore catastale o sul prezzo di acquisto dell’asta?Grazie

    1. Gentile Rocco, ti confermo che potrai chiedere agevolazioni prima casa al massimo per una unità immobiliare, sempre che tu abbia i requisiti.
      Il tipo di imposta dipende dalla figura del venditore. Chiedi al custode o al professionista delegato o in Tribunale.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli Ceo Casanoi

  9. Buongiorno .
    – Ho comprato un primo appartamento all’asta (con agevolazioni fiscali prima casa) ad aprile 2017 e lo venderò a dicembre 2017 .
    – mi sono aggiudicato un secondo appartamento all’asta (ancora con agevolazioni fiscali prima casa, sapendo di vendere a dicembre 2017 il primo appartamento) e andrò a rogitare DOPO la vendita del primo appartamento. Andrò a vendere anche quest’ultimo entro un anno .
    – Avrò una terza asta immobiliare a ottobre 2017 e andrò a rogitare PRIMA delle vendite dei 2 appartamenti precedenti . (Non lo andrò a rivendere)
    Domanda :
    – posso acquistare anche questo con agevolazioni fiscali prima casa (visto che venderò anche il secondo appartamento entro un anno ) ??
    – vendendo il secondo appartamento DOPO l’acquisto del terzo appartamento , “ripartono” i 12 mesi per ri-acquistare entro un anno per non perdere le agevolazioni prima casa ? Oppure è “valido” il terzo appartamento come ri-acquisto ? (Seppur acquistato prima della vendita del secondo )

    1. L situazione è molto particolare vista la frequenza dei rogiti. Ritengo che non puoi richiederle agevolazioni per questo III acquisto. Informati meglio dal notaio delegato. Idem per la seconda domanda. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Salve. Ho partecipato ad un’asta senza incanto di un immobile e mi sono aggiudicato l’asta del seguente ad un prezzo di 26600. Ora dovrei intestarla come prima casa nello stesso comune di residenza che costi notarili vado incontro? Grazie anticipatamente per la vostra risposta

  11. Salve,
    sto per partecipare ad una vendita senza incanto di una casa che intendo adibire a prima abitazione. L’immobile in questione è di proprietà di una società (s.r.l.) in concordato preventivo, e su di esso gravano alcune iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche). Sono a chiedermi:
    1. dal momento che si tratta di una vendita fatta dal tribunale (per mezzo di un notaio delegato alla vendita), posso essere certo che, una volta effettuato l’acquisto, i creditori ipotecari della società non si opporranno alla cancellazione dell’ipoteca, e quindi potrò ottenere la cancellazione di tutte le iscrizioni pregiudizievoli?
    2. potrei subire conseguenze (revocatorie varie) nella eventualità la società tra qualche anno venga dichiarata fallita?
    Grazie.

    1. Gentile Lucio, nelle vendite coatte il tribunale e il notaio svolgono l’importante compito di “dare certezza” all’acquirente. Se la procedura è svolta correttamente hai tutte le tutele possibili. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buongiorno,
    mi sono aggiudicata un immobile ad un’asta ed essendo la mia prima casa il notaio mi ha mandato una nota spese provvisoria indicando le imposte in misura agevolata (€ 200,00/cad), ma per quanto riguarda la voce “diritti e compensi” potrei sfruttare la regola prezzo/valore?…dal prospetto inviatomi nn mi sembra sia stata applicata…
    Grazie!

  13. Salve, leggendo la nota che avete indicato sopra (previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) e sopratutto leggendo l’articolo 16 del DECRETO-LEGGE 14 febbraio 2016, n. 18 veramente non riesco a capire come mai questa agevolazione vale solo per chi acquista prima casa e non vale per un privato che acquista seconda casa. Vi chiedo se cortesemente potete confermarmi che sia cosi come scritto ne vostro articolo. GRAZIE CLAUDIO

    1. Gentile Claudio, ci sono state modifiche al testo di legge convertite in Legge 8 aprile 2016 n. 18: vedi . Si distingue tra privati (che non esercitano attività d’impresa) e Soggetti che che esercitano attività d’impresa” PER I PRIVATI All’articolo 16: «2-bis. Gli atti e i provvedimenti di cui al comma 1 emessi a favore di soggetti che non svolgono attivita’ d’impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all’acquirente ricorrano le condizioni previste alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota»”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Buongiorno, mi sono aggiudicata una casa all’asta, la casa è nella disponibilità degli esecutati. Ora,per erogare il mutuo la banca ha bisogno di una nuova perizia perché quella che c’è è troppo vecchia. puo l’esecutato non far entrare il perito? Da quello che sembra ci creerà dei problemi

    1. Gentile Barbara, ti trovi in una situazione frequente quando si acquista un immobile all’asta. Come proprietaria hai diritto ad accedere all’immobile previa comunicazione all’occupante. Se viene impedito l’accesso puoi adire per via legale. Cerca di trovare una soluzione ragionevole con gli interessati. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno ,i primi di giugno parteciperò all’asta di un immobile volevo sapere se riesco ad avere le agevolazioni per la prima casa visto che sono state prorogate fino alla fine di giugno avendo a disposizione solo 14 giorni visto che 10 sono per la possibilità di 1/5 di rialzo .Se sono già proprietario di una casa posso usufruire delle agevolazioni se mi impegno a vendere nell’arco di 18 mesi . Preciso la casa in mio possesso non è nello stesso comune di quella che andrò ad acquistare all’asta.Vi ringrazio.

  16. salve io a ottobre ho acquistato un abitazione all asta usufruendo delle agevolazioni prima casa con le famose 600euro di imposte .. ad aprile vendero l abitazione evitando di pagare la plusvalenza perche per il 50% piu un giorno é stata adibita ad abitazione principale tramite residenza.
    La mia domanda é: ma se io non riacquisto Un abitazione come prima casa entro un anno dall atto di vendita (quindi entro aprile 2018） dovro pagare all agenzie delle entrate se non sbaglio il 9% di imposta di registro sul prezzo di vendita (acquistato a 38.000 euro) o sulla rendita catastale dell immobile all asta (circa 80.000 euro)?
    dovro pagare anche la plusvalenza o non centra? Grazie in anticipo.
    Davide

    1. Gentile Davide, non riesco a capire la tua domanda. Mi sembra che tutto sia in ordine. Hai già riacquistato! Mi riferisco alla casa acquistata all’asta ad ottobre con agevolazioni prima casa poiché ti sei avvalso della nuova normativa che ti consente di vendere nel termine dei 12 mesi successivi all’acquisto! Aprile è nel termine. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. SALVE ..IO HO APPENA ACQUISTATO UNA CASA GODENDO DELL AIUTO REGIONALE …POSSO FARE LA RESIDENZA AD UN MIO AMICO NELLA STESSA CASA O PERDO IL DIRITTO DELL AIUTO REGIONALE .?

    1. Gentile Albert, in linea di massima l’importante è che tu viva nella casa. Se la residenza viene presa anche da un’altra persona non ci sono problemi. Per scrupolo approfondisci la legge regionale di riferimento ed eventuali circolari applicative. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. È possibile acquistare all’asta un alloggio col beneficio fiscale prima che dopo aver Donato ai figli il precedente alloggio in proprietà acquistato nel 1988 godendo dell’opposizione fiscale come prima casa?

    1. Gentile Carlo, la risposta è affermativa. L’acquisto all’asta preceduto dalla donazione dell’abitazione acquistata con i benefici fiscali, permette di usufruire delle agevolazioni fiscali. devono essere soddisfatti anche gli altri 2 requisiti: non possedere in via esclusiva o con il coniuge altra abitazione nello stesso comune; avere o trasferire entro 18 mesi la residenza nel comune. Chiedi comunque conferma al Delegato del Giudice. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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