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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.734 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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1734 Comments su "Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016"

Buongiorno. Ho il comodato d’uso su un’appartamento nel quale convivo con il mio compagno. Questo comodato mi esclude dalle agevolazioni prima casa volendo acquistare un’appartamento mio per poi poterlo affittare?
Grazie!

Gentile Barbara, il comodato non esclude il tuo diritto a richiedere l’agevolazione all’acquisto della prima casa. L’importante è che tu abbia o trasferisca la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. Puoi tranquillamente affittarla ma dovrai pagare l’IMU. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve In data 8 Marzo 2016 mi è stata donata a titolo gratuito dai miei genitori un immobile nel quale già avevo la residenza usufruendo delle agevolazioni prima casa. Adesso sto per acquistare con mia moglie con la quale sono in comunione legale dei beni un immobile sito nello stesso comune . La mia domanda è : Posso usufruire nuovamente delle agevolazioni e conseguentemente del mutuo come acquisto prima casa visto che trattasi di acquisto a titolo oneroso ? Posso se ciò non fosse possibile far decadere le agevolazioni avute pagando la differenza di imposte per l’immobile ricevuto in donazione… Read more »

Gentile Vito, tu non puoi usufruire delle agevolazioni fiscali perché sei proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune. Tua moglie si. Per la donazione ai figli valuta la convenienza economica e le controindicazioni nella rivendibilità di un bene pervenuto per donazione. Nel tuo caso si tratterebbe di due donazioni successive. Inoltre nel caso di minori serve l’autorizzazione del giudice. Chiedi un parere al tuo notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera Ho bisogno di un chiarimento sono proprietario di abitazione al 50 % acquistata nel 2003 con agevolazioni prima casa, attualmente sto acquistando una nuova abitazione ancora in costruzione da destinare a prima casa, ho fatto il compromesso versando la caparra e ora dovrò versare un anticipo compreso di iva. Impegnandomi a rivendere la mia prima casa entro un anno dal rogito, con dichiarazione resa al costruttore, la fattura comprende l’IVA al 4%?
Grazie

Gentile Luigi, chiaramente la fattura in conto prezzo dovrà prevedere l’iva. Puoi pagare aliquota agevolata del 4% salvo poi avere conseguenze se non alieni la tua casa entro l’anno. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Certamente.Grazie mille.

Buongiorno, nel gennaio 2005, appena diciottenne, ho concluso un atto di compravendita con un’impresa di costruzioni per l’acquisto di casa di abitazione, dove attualmente vivo con i miei genitori. Contestualmente all’atto di compravendita, è stato effettuato un atto in cui concedevo l’usufrutto ai miei genitori. Questa è stata la ‘strada’ scelta all’epoca dai miei genitori che sono stati in sostanza coloro che hanno pagato l’immobile. Ora dovrei acquistare un’immobile, sempre nello stesso comune, dove andare ad abitare con la mia compagna. L’immobile lo devo acquistare sempre da un’impresa. Come posso usufruire delle condizioni prima casa (sia per quanto riguarda le… Read more »

Gentile Luca, per richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa devi alienare la nuda proprietà. Per quanto riguarda il mutuo, devi prendere in considerazione 3 elementi. 1) il tasso lo negozi con la banca. non esiste un tasso prima casa in assoluto 2) la detraiblità degli interessi del mutuo dipende dall’utilizzo (abitazione principale). Leggi la guida. 3) Imposta sostitutiva: vedi la nostra Guida. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gent.mo, quali sono le modalità meno onerose per poter alienare la nuda proprietà?

Gentile Luca, puoi vendere o donare. I costi sono gli onorari notarili (chiedi un prevntivo) e le imposte. I costi della compravendita sono a carico dell’acquirente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gentie Dott. Palombelli,
se io vendo prima dei 5 anni una prima casa, ed entro un anno acquisto 1/6 di una casa dove metto residenza, mi salvo dalla multa? Ho già 1/6 per eredità, e ne possederei così 2/6.
Grazie

Gentile lettore, il mio parere è positivo. Due precisazioni. 1) Acquista, entro 1 anno dalla vendita, i diritti di proprietà di questa abitazione, pari ad 1/6, a titolo oneroso (per compravendita per capirci). 2) Sempre entro 1 anno dalla vendita devi ottenere la residenza in questa casa e devi adibirla a dimora della tua famiglia (abitazione principale). La data della residenza deve essere comprovata da certificato anagrafico. In questo modo non decadi dalle agevolazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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