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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.862 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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1862 Comments su "Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016"

buongiorno signori, ho acquistato in 2009 un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa. appartamento e solo di mia proprietà. poi in 2012 gia sposato in comunione dei beni abbiamo acquistato un terreno, in un altro comune, dove ora stiamo per costruire la casa. ho intenzione di vendere l appartamento entro un anno da quando ci trasferiamo in casa nuova, e ci trasferiamo subito la residenza. posso chiedere impresa edile di fatturarmi IVA 4% aggiungendo a ogni fattura dichiarazione di intenzione di vendere l’appartamento in un anno dal rilascio del certificato di abitabiluta di casa? se no, come fare per poter… Read more »

Gentile Martin, ti esprimo il mio personale parere e al tempo steso ti consiglio di formulare un quesito all’Agenzia delle Entrate. La norma a cui ti riferisci non è applicabile alla COSTRUZIONE. Consente infatti di differire la VENDITA (della casa acquistata con le agevolazioni) entro un anno dal nuovo ACQUISTO. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,

ho acquistato una casa nel 2014 al 50% con la mia compagna di allora col regime di edilizia convenzionata, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

Nel settembre 2016 ci siamo lasciati e ho acquisito il restante 50%.

La domanda ora è: non essendo stata venduta la casa a terzi, ma a me che ero già co-proprietario è possibile evitare di dover pagare la differenza d’Iva e le relative sanzioni?

In caso negativo, il relativo importo potrà essere rateizzato?

Grazie mille

Cordiali saluti

Gianluca

Gentile Gianluca, in termini generali la tua ex compagna è soggetta a decadenza dalle agevolazioni all’acquisto avendo venduto prima dei 5 anni se non riacquista entro 12 mesi un’abitazione principale (ti rimandiamo alla nostra Guida sulla decadenza dalle agevolazioni all’acquisto prima casa. Troverai tutte le informazioni).
In termini particolari, bisogna verificare se esistono vincoli particolari alla rivendita trattandosi di edilizia convenzionata.
La rateizzazione va concordata con l’Agenzia delle Entrate: potete chiedere un appuntamento per approfondire.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gentile Dottore,
ho ricevuto in donazione da una zia, usufruendo dell’agevolazione prima casa, un’abitazione, circa 10 anni che però è vetusta e fatiscente, quindi non vi ho portato la residenza. Oggi la mia mamma mi vorrebbe donare o fare acquistare la casa che mi ha fatto, in cui realmente abito e ho la residenza, posso usufruire dell’agevolazione prima casa? Cosa è più conveniente, donazione o compravendita?
Grazie per la risposta.
Loredana

Gentile Loredana, possedere un’abitazione pervenuta per donazione (a tassazione agevolata) non pregiudica la possibilità di agevolazioni all’ACQUISTO. Invece non puoi chiederle per una ulteriore donazione. C’è però un altro vincolo per l’agevolazione all’acquisto: non bisogna essere proprietari esclusivi (o con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune. Se quindi la nuova casa ricade in un altro comune e perfezioni una compravendita puoi richiederle. Diversamente potresti seguire la strada del fabbricato collabente (da verificare), Trattandosi di cessione tra parenti in linea retta, ti consiglio vivamente di approfondire con il tuo notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, sono proprietario al 50% di un immobile nel comune di roma privato del diritto di abitazione che ha mia madre. Per l’acquisto di tale immobile (che era per mia madre) noi fratelli NON abbiamo usufruito dei benefici prima casa.
Posso acquistare un altro immobile nello stesso comune per me con i benefici prima casa, giusto? Non essendo proprietario ESCLUSIVO di un immobile nello stesso comune, ma al 50% con mio fratello…

Gentile Riccardo, ti confermo che puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gentile Dottore, grazie mille dell’eventuale risposta.
Sono titolare, a Roma, al 50% con mio fratello, della proprietà di una casa privata del diritto di abitazione (che ha mia madre), sulla quale non ho usufruito dei benefici prima casa. Posso acquistare una casa a Roma beneficiando delle agevolazioni prima casa? Se interpreto bene la norma direi di sì, non essendo proprietario esclusivo, ma al 50%, dico bene?
Grazie mille

Gentile Riccardo, è vero che non sei proprietario esclusivo di abitazione nello stesso comune, ma come requisito viene anche richiesto che tu non possegga una casa (o una quota di casa, o altro diritto reale, ..) acquistata con benefici fiscali. Se la casa ti è pervenuta per donazione o successione non hai problemi .. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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