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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.657 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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1657 Comments su "Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016"

Luciana
Salve , vorrei acquistare una casa con agevolazioni prima casa ma vorrei chiedere se dopo l’ acquisto posso trasferire la mia attività già avviata ( laboratorio artigianale ,ditta individuale) nel garage sottostante ?
Grazie

Gentile Luciana, se acquisti con le agevolazioni prima casa l’importante è che tu abbia i requisiti e che tu trasferisca la residenza nel comune entro 18 mesi. Per quanto riguarda l’utilizzo di un garage da adibire a laboratorio artigianale devi informarti. Dipende dal tipo di attività, se ricevi pubblico, emissioni e scarichi. etc. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, ho acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni ad aprile 2015, ora per motivi di lavoro dovrò trasferirmi in altra regione con la mia famiglia trasferendosi la residenza e vorrei affittare l’appartamento. Rischio di perdere le agevolazioni?
Grazie

Gentile Luciano, puoi tranquillamente affittare la casa. Non corri alcun rischio di decadere dalle agevolazioni. Solo se vendi prima dei 5 anni potresti “perdere” le agevolazioni se non riacquisti nei 12 mesi successivi un’abitazione principale. Aggiungo che, quando ti trasferirai, perderai l’esenzione IMU prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buona sera, io e mia moglie siamo in regime di comunione dei beni e comproprietari al 50% ognuno dello stesso appartamento in cui abitiamo dal 1992 e acquistato come prima casa. Ora vorremmo cambiare abitazione, vendendo quella attuale.
Possiamo usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa nuovamente, vendendo quella già posseduta dopo il nuovo rogito? Se possibile quanto tempo abbiamo a disposizione per la vendita?
Sia che restiamo residenti nello stesso comune oppure se la nuova residenza si trova in un altro comune.
Grazie, distinti saluti

Gentile Odorico, per richiedere le agevolazioni per l’acquisto della nuova casa dovete vendere l’attuale prima del rogito di acquisto o nei successivi 12 mesi. Altro obbligo è quello di trasferire la residenza nel nuovo comune entro 18 mesi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buongiorno,
Con mia moglie concorriamo all’acquisto di un appartamento ma io ho già la proprietà di un altro appartamento nel comune. Godiamo dei Benefici prima casa solo per la quota di mia moglie e pertanto al 50% ? Se decidessimo che lo acquista solo mia moglie ne godremmo al 100% ed in questo caso come io potrei esserne tutelato visto che concorro alle spese in ugual misura ? Grazie

Gentile Giorgio, hai correttamente scritto che solo tua moglie può chiedere l’agevolazione fiscale per il nuovo acquisto. Se non partecipi al rogito, tua moglie può disporre del bene come meglio crede. Se vuoi delle vere tutele cointesta la casa e paga le imposte dovute. Ti invito a confrontarti sull’argomento con il tuo notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buonasera,
ho una casa di proprietà acquistata dai miei genitori intestata a me. Attualmente è in affitto con contratto regolare. Ora sto per acquistare una casa con la mia ragazza che non ha abitazioni intestate. In questo caso, è possibile “trasformare” la mia casa intestata come seconda casa e quindi usufruire delle agevolazioni sull’immobile che andrò ad acquistare con la mia ragazza? Acquisto con mutuo.

Grazie

Gentile Francesco, controlla il rogito di acquisto della tua attuale casa. In un articolo dell’atto puoi verificare se hai richiesto le agevolazioni fiscali. Molto probabilmente le avrai richieste e non potrai richiederle nuovamente. Quindi per il nuovo acquisto di abitazione: tu pagherai imposta piena; la tua ragazza può chiedere le agevolazioni all’acquisto. Per il mutuo, se siete entrambi mutuatari, tu pagherai imposta sostitutiva del 2%; la tua ragazza pagherà lo 0,25%. Ai fini IMU avrete entrambi esenzione IMU PRIMA CASA dalla data in cui andrete ad abitare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

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