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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.888 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni e mutui ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in banche e società di distribuzione collegate. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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1888 Comments su "Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016"

Buonasera.
Ho acquistato un appartamento nel 2015 ottenendo le agevolazioni prima casa.
L’appartamento è stato venduto nel 2016.
Ora per non perdere le agevolazioni prima casa voglio acquistare la nuda proprietà.
Non è ancora passato un anno e sono ancora in tempo.
Ora vorrei capire se l’usufruttuario dovrebbe farmi un contratto di comodato per assolvere l’obbligazione che dice che deve essere adibita ad abitazione principale.
Oppure l’importante che abbia residenza all’interno dello stesso comune.
Grazie in anticipo
Buona serata.

Gentile Michele, entro 12 mesi dal rogito di vendita, devi 1) acquistare i diritti di nuda proprietà di abitazione; 2) portare in questa casa la residenza, in forza di contratto di comodato o locazione da stipulare con l’usufruttuario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, io sono proprietario al 50% con la mia ex compagna di un immobile acquistato con agevolazioni 1° casa. Vorrei acquistare un nuovo immobile anche in comune diverso e usufruire sempre delle agevolazioni 1° casa. Come posso procedere ? Presumo che debba lasciare a lei e i miei figli il 100% della casa. Se si, qual è la strada più veloce e meno onerosa ?

Gentile Giuseppe, devi necessariamente cedere l’attuale tua proprietà al 50%. Non sempre questa è la soluzione consigliata. Se da un lato risparmi imposte sul nuovo acquisto, dall’altro devi sostenere i costi di un atto notarile + imposte per la donazione. Inoltre la donazione può comportare problemi nella rivendere l’immobile successivamente. Altro aspetto da considerare e la distribuzione del patrimonio all’interno della famiglia. Considera anche l’ipotesi di acquistare pagando imposte piene. Per tutti questi aspetti chiedi assistenza al notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, ho acquistato un terreno edificabile con progetto già approvato per la costruzione di una casa. Dopo l’acquisto del terreno ho appaltato ad una ditta i lavori per la realizzazione della struttura e ho pagato l’Iva al 4% in quanto per me 1 casa. Non ho la residenza nel comune della casa in costruzione. Molto probabilmente dovrò trasferirmi e non terminare i lavori entro i 18 mesi dal loro inizio. Perderò l’agevolazione o in casa di inizio costruzione i tempi sono diversi? E se dovessi vendere la struttura ho delle sanzioni?

Se cambiano i requisiti richiesti per godere delle agevolazioni prima casa, ovviamente si perdono tali agevolazioni e si paga la differenza d’imposta, interessi e le relative sanzioni. Hai preso in considerazione di prendere la residenza nel comune nei 18 mesi magari prendendo in locazione temporaneamente una casa? architetto carmen Granata

Grazie per la celere risposta.
Sinceramente no perché eventualmente andrei fuori provincia. I 18 mesi partono dall’inizio della costruzione della casa o dalla fine dei lavori essendo che ancora non vi è una casa accatastata? Se dovessi vendere pagherei more dovute alla non fine dei lavori e mancata abitazione e all’aumento del valore rispetto all’acquisto del solo terreno?
Grazie anticipatamente e complimenti per il Blogr!

i 18 mesi decorrono dall’inizio dei lavori. GP

Dall’inizio lavori anche se ancora non si sa ancora di quale categoria catastale farà parte la casa? Il direttore dei lavori mi dice da quando saranno finiti lavori però ho appunto dei dubbi.
Eventualmente se mi confermate ciò che mi avete scritto prima, la residenza da prendere nello steso comune deve perpetuarsi per molto tempo o bastano pochi mesi?
Grazie

E’ sufficiente il trasferimento della residenza. Non ci sono vincoli di durata particolari. Chiaramente il trasferimento della residenza deve essere reale. Di prassi viene accertato dal comune. GP

Buongiorno, io sono proprietario della casa in cui abito acquistato 9 anni fa con l’agevolazione prima casa. Ora vorrei acquistare un terreno edificabile da impresa (purtroppo senza agevolazione ma con iva al 22% se non erro) per costruirmi una casa con l’agevolazione prima casa per poi trasferirmi e vendere la mia attuale. E’ possibile? la norma introdotta con la finanziaria 2016 per cui in caso di acquisto nuova casa ci sono 12 mesi di tempo per vendere la precedente si può applicare? e se del caso che tempistiche ho per vendere la mia, decorrenti dall’acquisto del terreno o dall’agibilità dell’immobile.… Read more »

Gentile Marco, a mio parere non puoi prima costruire poi vendere. La norma parla di acquisto di prima casa e non di costruzione. Puoi porre il quesito all’Agenzia delle Entrate. Chiedi un appuntamento portando la documentazione in tuo possesso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera sig. Palombelli,

ho acquistato un appartamento utilizzando l’imposta al 2% per la prima casa quasi un anno fa. Non ho ancora trasferito la residenza in questo comune ed ora per motivi di lavoro devo tornare nella mia regione di provenienza e vorrei tenere là la residenza.

La mia domanda è: in caso io portassi la residenza nel comune dove ho acquistato la casa ed in seguito la riportassi nel mio comune natio entro pochi mesi, soddisferei comunque i requisiti richiesti per l’imposta agevolata oppure no?

intendo affittare l’appartamento per ora, non venderlo.

La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.

Gentile Samuele, la norma prevede che venga soddisfatto il requisito del trasferimento residenza nel comune. Non specifica per quanto tempo. E’ opportuno far presente che una richiesta di residenza deve essere “veritiera” e viene sempre verificata dalla polizia municipale. Se la casa è locata diventa incongruente chiedere la residenza. La legge punisce dichiarazioni mendaci; il fisco punisce comportamenti elusivi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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