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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.957 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Leggi  Acquisto casa all’asta e agevolazioni prima casa

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Leggi  Rendita catastale

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi  Agevolazioni prima casa per i residenti all'estero

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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1957 Comments su "Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016"

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Buonasera, la mia situazione è la seguente: vorrei acquistare il 50% dell’appartamento in cui abito con mio marito in regime di separazione dei beni. Io non ho usufruito delle agevolazioni prima casa, ma posseggo nello stesso comune un appartamento che ho ereditato da mia madre (nel caso specifico mia madre ha lasciato 3 appartamenti a 3 figli, tutti e tre in quota di 1/3 ognuno e abbiamo poi proceduto a delle permute per ottenere ognuno la proprietà esclusiva di un appartamento. Io, avendo tenuto per me l’appartamento più piccolo non ho pagato nulla in contanti, ma ho ricevuto dai miei… Read more »
Gentile Maria Carmela, le consiglio di verificare a quanto ammonta la maggiore imposta per l’acquisto del 50% dell’appartamento da suo marito (imposta piena anziché imposta agevolata prima casa). Probabilmente la cifra maggiore da pagare non giustifica le spese e le imposte per la donazione di cui parla. Passando alla seconda domanda, ricevere in donazione una comproprietà non preclude la successiva possibilità di richiedere le agevolazioni all’acquisto di un’abitazione. Tuttavia le sconsiglio questa operazione. La donazione genera incertezza nel diritto nella successiva rivendita. Una comproprietà molto frammentata ha poco senso e – nel tempo – è di difficile gestione. Un cordiale… Read more »

Buongiorno, la mia situazione è la seguente: ho un appartamento acquistato nel 2010 nel comune A, in cui ho la residenza e per cui ho beneficiato delle agevolazioni prima casa. Nel 2014 ho comprato un altro appartamento nel comune B in qualità di seconda casa e che ho sin da subito dato in affitto ed è tutt’ora affittato. Ora vorrei vendere la mia casa di residenza sita nel comune A per comprare una casa nel comune B da adibire a nuova residenza. Posso beneficiare delle agevolazioni prima casa? Grazie infinite

Gentile Daniele non puoi chiedere le agevolazione per il nuovo acquisto (nel comune B) – anche se vendi la casa acquistata con le agevolazioni fiscali nel 2010 – perché sei “proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune” Da quanto scrivi, sei infatti proprietario esclusivo di abitazione acquistata nel 2014 nel comune B. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

buongiorno,
vorrei sapere se acquistando una nuova casa dal costruttore nel 2018 si può usufruire del bonus mobili.

Gentile Fiore, il bonus mobili è legato ad interventi di ristrutturazione. Pertanto non puoi accedervi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

Buongiorno,
Io e mia moglie siamo comunione di beni ed abbiamo acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa avendone già uno acquistato 22 anni fa sempre con l’agevolazione prima casa.(con l’obbligo di venderlo entro i 12 mesi dal’acquisto ).
Se non riuscissimo a vendere il primo appartamento nei tempi previsti vorremmo donarlo a nostra figlia.
La mia domanda è la seguente:
una volta fatta la donazione alla figlia, ” l’eventuale acquirente” di questo appartamento troverebbe delle difficoltà per l’acquisto? ed eventualmente cosa mi potrebbe consigliare?
Anticipatamente ringrazio
Saluti
Giuseppe

Gentile Giuseppe, la donazione è causa di “incertezza” nei successivi trasferimenti della proprietà, poiché potrebbe danneggiare altri eredi del donante. Inoltre l’atto di donazione comporta dei costi (notaio e imposte). Se non vendete e non donate, non esistono alternative e dovete pagare l’imposta piena + interessi e sanzioni. Verifica gli eventuali costi a cui andrai incontro se non vendi, ovvero la differenza tra costi donazione e oneri legati alla decadenza dalle agevolazioni (differenza imposta + interessi e sanzioni). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

In regime di separazione dei beni, attualmente io solamente posseggo la casa coniugale.
Mia moglie, per aver venduto nei primi 5 anni la sua prima casa, ha restituito all’agenzia entrate la somma dovuta in questi casi con tanto di interessi (anche se non vi fu plusvalenza, vabbè lasciamo stare!)
Adesso, a distanza di quasi 5 anni, può participare lei all’asta in questione godendo nuovamente di tutti i benefici di prima casa a suo nome??

Gentile lettore, a mio parere tua moglie ha i requisiti per richiedere le agevolazioni acquisto prima casa. Infatti non è titolare di diritti di proprietà / usufrutto / etc su altra abitazione acquistata con le agevolazioni, né è proprietaria di abitazione nello stesso comune in via esclusiva o in comunione con il coniuge. Tua moglie comunque dovrà soddisfare i requisito della residenza nel comune dove ricade la casa entro 18 mesi dal rogito. Se già ha la residenza il requisito è soddisfatto. Dopo l’acquisto, voi coniugi avrete quindi due distinte abitazioni in proprietà esclusiva. Ai fini delle imposte comunali, come… Read more »