Detrazione interessi di mutuo per costruzione prima casa

Cos’è la detrazione degli interessi mutuo per la costruzione della prima casa (abitazione principale)

Tra le detrazioni fiscali collegate alla dichiarazione dei redditi, rientrano gli interessi passivi del mutuo costruzione casa da adibire ad abitazione principale, ovvero residenza e dimora abituale del proprietario o familiari.

Rispetto al mutuo acquisto, la normativa per la detraibilità degli interessi è più complessa perché ha riferimenti a eventi legati alla costruzione.
E’ importante tener conto di alcuni parametri ed elementi specifici:

• data di inizio lavori: il mutuo deve essere stipulato nell’arco temporale di 6 mesi prima o 18 mesi dopo l’inizio lavori
• chiusura lavori: l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine lavori
• titolo edilizio: bisogna rispettare il termine previsto dall’autorizzazione edilizia ed eventuali proroghe
• finalità del mutuo: il contratto deve specificare la finalità della costruzione
• spese documentate: da conservare e esibire su richiesta dell’Agenzia delle Entrate

Chi ha diritto alla detrazione

Il contratto di mutuo deve essere stipulato dalla persona che avrà il possesso come proprietario o titolare di altro diritto reale (esempio usufrutto, nuda proprietà).

Gli altri requisiti sono:

• mutuo contratto nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi l’inizio lavori
• mutuo garantito da ipoteca
• unità immobiliare che si costruisce da adibire ad abitazione principale (dimora abituale) entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione dal proprietario/contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo).
  Unica eccezione riguarda il personale delle Forze Armate e di Polizia ad ordinamento militare per la costruzione dell’unica abitazione di proprietà

La misura e la quota massima della detrazione

La detrazione spetta solo sulla parte di mutuo che copre le spese documentate.

La detrazione è del 19% sugli interessi pagati annualmente + gli oneri accessori collegati + le quote di rivalutazione
L’ammontare massimo della detrazione è di 491 euro (19% di 2.582,28€).

 

Calcolo degli interessi passivi e oneri accessori che rientrano tra le spese detraibili

Per interessi passivi si intendono quelli pagati e di competenza dell’anno fiscale.

In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo.

Tra questi oneri accessori sono compresi:

• intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta
• commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione
• oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato
• la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato
• spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica
• penalità per anticipata estinzione del mutuo, ecc.

Le spese notarili includono:

• l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita)
• le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Perdita del diritto alle detrazioni

Abitazione principale

La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro il termine  (6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione) comporta la perdita definitiva del diritto alla detrazione.

Se viceversa l’abitazione viene utilizzata come abitazione principale nel termine fissato (6 mesi dalla conclusione dei lavori), si acquisisce il diritto alla detrazione, ma successive variazioni di residenza / dimora abituale della famiglia determinano quanto segue:

• il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
  Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.

Ultimazione lavori

Altra causa della perdita definitiva del diritto alla detrazione si ha quando:

• i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento edilizio che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga).

Ma il diritto alla detrazione non viene meno in caso di ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste.

Documentazione da conservare

Per fruire della detrazione occorre conservare, esibire o trasmettere, a richiesta degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, i seguenti documenti:

• quietanze di pagamento degli interessi passivi
• copia del contratto di mutuo ipotecario (dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per la costruzione dell’immobile da destinare ad abitazione principale)
• abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia
• copie di fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese di costruzione dell’immobile stesso. La detrazione spetta solo sulla parte di mutuo che copre le spese documentate.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui