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La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

di CEO di CasaNoi.it 30 commenti in

Le conseguenze della perdita agevolazioni prima casa

La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

(NOTA BENE in caso di vendita prima dei 5 anni senza successivo riacquisto, è possibile evitare la sanzione presentando apposita istanza entro 12 mesi dal rogito. Vedi oltre)

Quando si verifica la perdita delle agevolazioni acquisto prima casa?

L’acquirente decade dai benefici prima casa in questi casi:

• le dichiarazioni fatte nell’atto di acquisto sono false
• non trasferisce la sua residenza nel comune dove è situato l’immobile acquistato entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto stesso
• vende o dona l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto e, entro un anno, non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
NOTA BENE: Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

Vendita o donazione prima dei 5 anni. Come si possono evitare le sanzioni

Se si vende l’immobile prima che siano passati 5 anni senza poi ricomprare un’altra abitazione entro 12 mesi, da adibire a dimora della famiglia, si possono evitare le sanzioni presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Con l’istanza si pagano soltanto la differenza d’imposta e gli interessi.

Vendita o donazione prima dei 5 anni. Quando non si perdono le agevolazioni prima casa

Nel caso in cui venga ceduta la proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima dei 5 anni, le agevolazioni non si perdono in questi casi:

Leggi  Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

entro un anno dalla vendita o donazione, si acquista un’altra abitazione in Italia da adibire ad abitazione principale

entro un anno dalla vendita o donazione, si compra un’abitazione situata in uno stato estero che adotta con l’Italia gli strumenti di cooperazione amministrativa per verificare se l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale. Per approfondire, leggi il caso di Fabio.
entro un anno dalla vendita o dalla donazione, si acquista un terreno, sul quale si costruisce un immobile non di lusso e lo si adibisce ad abitazione principale.

Abitazione pervenuta per successione che ha beneficiato delle agevolazioni prima casa: decadenza.

Anche l’agevolazione fiscale prima casa in caso di successione segue le stesse regole della decadenza prima riportare (vendita prima dei 5 anni senza riacquisto di abitazione principale nei successivi 12 mesi).

Ricordiamo che l’agevolazione in sede di successione riguarda lo sconto dall’imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) da pagare in misura fissa (200€ + 200€ attualmente).

L’imposta di successione propriamente detta invece non ha eccezioni se prima o seconda casa. Vedi la nostra Guida come Calcolare le imposte di donazione e successione.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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30 commenti su “La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa
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  1. Mia figlia comprerà a breve la sua prima casa,poiché possiede tre particelle avute in eredità insieme a mio figlio ,per la morte di mio marito…può usufruire delle agevolazioni fiscali per la sua prima casa che sta acquistando? Grazie in anticipo

    1. Gentile Lucia, aver ricevuto in successione dei beni immobili non comporta problemi per richiedere le agevolazioni prima casa.
      Unica eccezione è quando si possiede una casa in via esclusiva nello stesso comune.
      Lei parla di 3 particelle… immagino siano terreni. Solo se sua figlia avesse ricevuto in eredità al 100% un’abitazione nello stesso comune non avrebbe diritto ai benefici fiscali per l’acquisto.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno,
    ho acquistato una casa il 18 febbraio 2014, è la mia prima casa, quindi ho avuto tutte le agevolazioni fiscali sull’ acquisto prima casa (iva 4%).La nuova casa è nello stesso comune dove avevo la residenza prima dell’acquisto della nuova casa. Ho portato la residenza il 22 agosto 2015 perchè stavo terminando dei lavori di ristrutturazione.Volevo sapere se decado dalle agevolazioni fiscali acquisto prima casa (iva al 4%) visto che il comune dove vivevo è lo stesso dove sono andata a vivere

    Ringraziandola anticipatamente per la collaborazione porgo distinti saluti.

    1. Gentile Erika,
      per le agevolazioni all’acquisto non corri nessun rischio, poichè hai soddisfatto il requisito di avere o portare la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito.
      Aggiungo che hai diritto all’esenzione IMU, prevista per l’abitazione principale di proprietà, dal settembre 2015.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  3. Buongiorno ho acquistato un garage nell’ ottobre del 2015 da i miei fratelli ed è stato registrato come di pertinenza della prima casa. Ho pagato come imposta l’importo fisso di 1000 euro anche sarebbe stato più basso. Ora per sopraggiunti motivi economici vorrei vendere l’immobile è non riacquistare più nulla devo pagare qualcosa di differenza o basta la presentazione dell’istanza all’entrate? Grazie per la cortesia

  4. Io e il mio ragazzo abbiamo acquistato casa ( ora abitiamo entrambi con i propri genitori), la casa è da ristrutturare e vorremmo aprire a breve i lavori di ristrutturazione e quindi la Scia. La casa è stata acquistata a fine ottobre del 2017..
    Come funziona Imu, Detrazioni fiscali ect? Entro quanto dobbiamo spostare la residenza?

    1. Gentile Giulia,
      rispondo per punti:
      – per le agevolazioni all’acquisto se avete già la residenza nel comune della casa acquistata non avete problemi; altrimenti dovete trasferire residenza entro 18 mesi dal rogito. In caso contrario siete soggetti a decadenza dalle agevolazioni.
      – per l’IMU: avete diritto all’esenzione da quando andrete a vivere nella casa. Fino ad allora pagherete IMU piena
      – per la ristrutturazione trovi la guida all’interno del blog.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Salve, vorrei porre una domanda sulla mia condizione: il mio compagno ha ricevuto in donazione dalla nonna la nuda proprietà della casa dove la madre detiene l’usufrutto.
    (citando il testo dell’atto: “le spese ed imposte relative all’atto sono a carico del donatario […] richiedono l’applicazione delle agevolazioni fiscali in sede di registrazione “)
    Ora vorremmo comprare casa nello stesso comune della nuda proprietà donata, e vorrei sapere se è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa.
    Grazie mille per la risposta,
    Saluti

    1. Gentile Morgana, il tuo compagno puoi tranquillamente chiedere le agevolazioni all’ACQUISTO della prima casa: possedere la nuda proprietà di una casa pervenuta per DONAZIONE non è un problema, anche se sono state chieste imposte ridotte per la donazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  6. Venderó la prima casa acquistata nel 2014 con rogito a luglio 2018. Sto acquistando una casa in costruzione in un altro comune, il compromesso si farà nel 2018, il rogito probabilmente a dicembre 2019. Come posso conservare le agevolazioni prima casa?

    1. Gentile Vito, a mio parere non esiste una soluzione. Nel caso di vendita prima dei 5 anni, la norma per non decadere dalle agevolazioni fiscali prevede due condizioni :
      a) il riacquisto entro 12 mesi da rogito
      b) che la nuova abitazione sia utilizzata come abitazione principale sempre entro 12 mesi dal rogito.
      I tempi della tua operazione superano tale termine. Dovrai quindi pagare la differenza d’imposta pagata nel 2014 + interessi (la sanzione la puoi evitare con apposita istanza se paghi entro un anno). Per la casa nuova potrai richiedere nuovamente le agevolazioni all’acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. Buonasera, Io e mio marito abbiamo acquistato la nostra prima casa a Giugno 2014. Siamo residenti in questa casa da Settembre 2014. A mio marito hanno proposto un trasferimento di lavoro in un’altra regione. Non vorremmo affittare la casa, poichè l’usura potrebbe comportare danni e una perdita del valore. Stiamo pensando di venderla. Non essendo trascorsi i 5 anni, ma essendoci un comprovato cambio di residenza richiesto dal datore di lavoro, saremmo comunque soggetti a sanzione?
    Inoltre io non vorrei più acquistare un immobile (neppure entro l’anno) poichè il futuro potrebbe prevedere altri trasferimenti. Ringrazio per la risposta. Cordiali saluti

    1. Gentile Florence, il cambio di residenza per motivi di lavoro non ti esenta dalla decadenza. Quindi ti ribadisco che se vendi prima dei 5 anni e non riacquisti un’abitazione principale entro 12 mesi sei soggetta a decadenza. Puoi però evitare di pagare le sanzioni se presenti apposita istanza entro 1 anno dalla vendita, pagando la differenza di imposta + gli interessi su questa cifra dalla data del rogito fino a quella del pagamento. Prova a fare un calcolo: forse l’importo da pagare non è eccessivo. Puoi usare il calcolaimposte di Casanoi per la simulazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  8. Buonasera, come posso calcolare gli interessi di mora nel caso di vendita prima casa entro i 5 anni senza riacquisto. Acquistata prima casa Agosto 2016, vorrei vendere nel 2018. Sto cercando di preventivare l’ammontare delle imposte dovute. Mi è chiaro il calcolo della differenza d’imposta non versata (7%) e sono al corrente della possibilità di presentare istanza per evitare la sanzione del 30%. Mi trovo in difficoltà però con il calcolo degli interessi. Mi può aiutare per cortesia ? Grazie in anticipo

    1. Gentile Gabriele, le consiglio di chiedere un appuntamento all’agenzia delle entrate portando la documentazione o di avvalersi di un professionista. Così avrà modo di preparare l’istanza correttamente. Il calcolo viene eseguito calcolando gli interessi legali puntualmente, ovvero dalla data del rogito alla data del pagamento. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buonasera,
    Io e il mio fidanzato abbiamo acquistato una casa l’8 marzo 2016, è la nostra prima casa quindi abbiamo avuto tutte le agevolazioni dell’acquisto prima casa. Questa casa è nello stesso comune dove viviamo attualmente con i nostri genitori. In questa casa non ci abitiamo ancora perché stiamo facendo dei lavori di ristrutturazione e nemmeno abbiamo fatto il cambio di domicilio o residenza. Però parlando con un conoscente ci ha detto che dovevamo fare questo cambio entro 18 mesi dalla data di acquisto. I 18 mesi ormai sono passati però. Quello che volevo sapere è se queste sanzioni sono applicabili anche nel nostro caso visto che il comune dove attualmente viviamo e il comune dove andremmo ad abitare è lo stesso.
    Grazie anticipatamente

    1. Gentile Monica, avete soddisfatto il requisito della residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito (eravate già residenti nel comune) . Non rischiate quindi di decadere dalle agevolazioni all’acquisto prima casa. Solo con il trasferimento della residenza e la dimora abituale (“abitazione principale”) potrete avere l’esenzione IMU. Se avete contratto un mutuo, avete perso definitivamente il diritto alla detrazione degli interessi, poiché non avete adibito la casa acquistata ad “abitazione principale” entro 12 mesi dal rogito. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile acquistato con “agevolazione prima casa” e “abitazione principale”. Da marzo 2012 a luglio 2016 sono stato in possesso di una quota pari al 50%; in seguito, cioè da luglio ’16 ho acquistato la restante quota. Il mutuo è stato estinto a febbraio 2017 pertanto non usufruisco più dell’eventuale detrazione.
    Ad oggi, ottobre ’17, avrei intenzione di affittare l’immobile senza dover rinunciare alle agevolazioni di cui ho usufruito in passato. Il notaio mi ha solamente informato sul cambio di residenza nel medesimo comune poiché rilevando la restante quota il periodo è ripartito. Peccato che al momento come palliativo potrei trasferire la residenza solo in comune differente rispetto a dove è situato l’immobile sopra citato.
    Potrebbe esser così gentile da indicarmi un’eventuale soluzione possibile?
    Grazie

    1. Gentile Simone, ai fini delle agevolazioni all’acquisto prima casa tu hai soddisfatto il requisito della residenza (avere o trasferire la residenza nel comune dove ricade la casa da acquistare entro 18 mesi). Che io sappia non ci sono norme che richiedono il mantenimento della residenza per un periodo determinato. Solo se vendi prima dei 5 anni (ma non è il tuo caso perchè affitterai la casa) puoi essere soggetto a decadenza dalla agevolazioni acquisto prima casa. Ai fini IMU invece perderai l’esenzione prevista per l’abitazione principale. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buonasera
    mia moglie possiede in un comune una casa ricevuta in eredità esclusiva e dichiarata in tale sede ‘prima casa’ e ‘abitazione principale’. Il sottoscritto, al momento residente in altro comune, può ricevere in ‘donazione’ dal genitore nel comune della moglie un appartamento per cui verrebbe richiesta l’ attribuzione di ‘prima casa’ e nel contempo stabilirvi residenza come ‘abitazione principale’ (ai fini di richiesta anticipo TFR per ristrutturazione) pur pagandone TASI/IMU come seconda casa ai sensi delle norme vigenti?

    1. Gentile Giovanni, certamente puoi ricevere in donazione un immobile. L’abitazione principale è unica per ogni nucleo familiare ed ha finalità fiscali per esenzione IMU e detrazione interessi. E’ incongruente che due coniugi abbiamo due abitazioni principali diverse. Detto questo, puoi comunque richiedere la residenza e non penso che ai fini dell’anticipo TFR puoi avere problemi. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buongiorno,
    mio marito possiede al 100% l’appartamento in cui ora viviamo, quindi abitazione principale. Trattandosi di mini appartamento, ed essendo aumentati in famiglia ( 2figli) abbiamo la necessità di acquistare un appartamento più grande. Possiamo acquistare il nuovo appartamento con agevolazioni di prima casa, intestandolo al 50% cadauno, anche senza vendere l’altro immobile, essendo aumentato il nucleo famigliare? grazie buona giornata

    1. Gentile Lara, bisogna valutare distintamente:
      -le agevolazioni all’acquisto e la tasse sulla proprietà (IMU).
      – la posizione tua e di tuo marito singolarmente.
      Tuo marito non può chiedere agevolazioni acquisto prima casa in quanto proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune. Se acquistate in un altro comune, tuo marito ne ha diritto a condizione che il mini appartamento non sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa (se acquisito per donazione/successione non ci sono problemi). Tu invece puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto. Ai fin IMU avrete esenzioni sulla casa di proprietà dove dimora la famiglia (abitazione principale). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. salve,
    ho venduto un appartamento l’anno scorso comprato più di 10 anni fà con l’agevolazione prima casa ma ho mantenuto il diritto di abitazione.Vorrei ora comprare un altro appartamento sempre come prima casa, è vero che perdo il diritto di abitazione? Altro quesito, è possibile intestare questo nuovo appartamento a mio figlio e pagare io il mutuo senza che lui mi faccia da garante?Grazie mille per le sue delucidazioni.

    1. Gentile Sylvie, puoi acquistare il nuovo appartamento senza vendere l’attuale (dove hai il diritto di abitazione) ma non potrai chiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa, in quanto titolare di diritto di abitazione acquistato con le agevolazioni fiscali. In altre parola, per il nuovo acquisto pagherai imposte piene se intesti te l’immobile.
      In merito alla seconda domanda, certamente la casa può essere intestata a tuo figlio. Per il mutuo, sicuramente tuo figlio sarà mutuatario in quanto proprietario; per le garanzie del mutuo devi informarti in banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Ho ottenuto l’agevolazione acquisto prima casa da ristrutturare (anno 2014) in quanto residente nello stesso comune.
    Ora devo spostare la residenza in un altro comune. rischio sanzioni?

  15. Salve,
    Qualche anno fa i miei genitori mi hanno fatto la donazione tramite atto notarile della nuda proprietà della loro abitazione lasciando a loro l usufrutto,nel atto notarile ci sono le agevolazioni fiscali.ora io vorrei costruire un abitazione principale per me,posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Saluti la ringrazio Silvia

    1. Gentile Silvia, puoi chiedere le agevolazioni iva per la costruzione “prima casa”. L’importante è che tu non sia proprietaria ESCLUSIVA di altra abitazione nello stesso comune. Da quanto scrivi non sei proprietaria esclusiva poichè i tuoi genitori sono usufruttuari. La donazione con agevolazioni fiscali – du cui hai beneficiato – non è un elemento di esclusione dalle agevolazioni all’acquisto (o costruzione) prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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