Comodato d’uso, prima casa e IMU
14 commenti
Un caso concreto
La mia casa è per il 75% di mia madre, che vive altrove, mi ha lasciato la casa in comodato d’uso e per il 25% mia. Non pagavo ICI, con l’IMU pago come prima casa sul 25% e mia madre sul 75% oppure visto che è la mia unica casa posso considerarla tutta come mia prima casa?
La risposta dello Studio Montedoro
Sono tenuti al pagamento dell’IMU i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Con il contratto di comodato un soggetto (comodante) consegna a un altro (comodatario) un bene mobile o immobile, affinché quest’ultimo lo utilizzi per un determinato tempo o uso, con l’obbligo di restituirlo entro il termine convenuto o, in mancanza, su richiesta del comodante. Poiché il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori e non reali, il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta, a ben vedere, di un rapporto di cortesia che quindi non genera alcun particolare vincolo giuridico.
Difatti, il comodatario è un semplice detentore del bene mobile o immobile (Corte di cassazione, sezione II civile, ex multis, sentenza n. 5551 del 15 marzo 2005) e i relativi obblighi sono previsti e disciplinati, nei limiti e nei termini del personale godimento, a tutela dei diritti del comodante. Così inquadrato, sul piano giuridico il contratto di comodato non dà luogo ad alcun effetto traslativo della proprietà del bene, né il comodatario è titolare di un qualsiasi diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione). Nel caso prospettato, quindi, l’IMU dovrà essere pagata dal figlio al 25%, come prima casa (con la relativa detrazione), e al 75% dalla madre con l’aliquota ordinaria e non come prima casa a meno che il Comune non abbia deliberato aliquote agevolate per la concessione in uso dell’immobile a parenti in linea retta.
Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma www.studiomontedoro.net – per CasaNoi.it
[La risposta è frutto dei pareri dei professionisti che compongono lo Studio Montedoro e, pur essendo elaborata con la massima applicazione, non impegna in alcun modo i Professionisti stessi.]
Sergio Montedoro
Leggi tutti gli articoli
Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.
Salve, vivo in un appartamento, i proprietari sono i miei nonni divorziati per le seguenti percentuali di proprietà: nonno 2/3; nonna 1/3. Mia nonna è deceduta e tutte proprietà sono passate alle figlie, ma non sono stati fatti cambiamenti al contratto.
In un punto il contratto riporta: il presente contratto è a tempo indeterminato. Il comodante potrà, tuttavia, in ogni momento, esigere la restituzione dell’immobile a sua semplice richiesta, dando un preavviso di sei mesi. Il domicilio del comodatario viene eletto, ai fini di questo contratto, all’indirizzo dell’immobile ceduto in comodato, anche qualora in seguito più non occupi i locali.
Siccome il comodante è formato dall’unione dei proprietari vorrei sapere, mio nonno può decidere di sbattermi fuori casa anche senza il consenso di mia madre e le mie zie?
Gentile lettore,
l’abitazione dove vivi è una comproprietà, in termine legale “una comunione”. Il codice civile disciplina la materia (titolo VII “Della comunione”). Con riferimento alla tua domanda, In linea di massima le decisioni vengono prese a maggioranza. Quindi tuo nonno, dopo aver informato le figlie comproprietarie, potrebbe richiedere la restituzione della casa che vi è stata concessa in comodato.
La materia è complessa e ti invito a consultare un legale.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Avevo la proprietà di un appartamento con la riserva dell’usufrutto da parte della zia donatrice.Questa aveva concesso alla badante l’uso quale comodataria.
Orbene la zia è deceduta;,mi domando quali sono gli obblighi nei riguardi della badante ed i relativi termini. Nel caso la zia deceduta non abbia pagato l’IMU, a chi va l’obbligo del pagamento? Grazie!!.
Caro Giuseppe,
nel caso prospettato, il limite massimo di durata del comodato è il medesimo dell’usufrutto pertanto, con il decesso di sua zia, automaticamente viene ad estinguersi sia il diritto di usufrutto che il diritto di comodato. Ad oggi quindi la badante non possiede alcun titolo per occupare l’appartamento.
In merito alla questione dell’Imu, non avendo specificato di quale comune si tratti, non siamo in grado di fornirle una risposta esaustiva; consideri che, le regole generali, stabiliscono che, è tenuto al pagamento dell’Imu, il possessore o il titolare di diritto reale di godimento, e quindi, nel suo caso, all’usufruttuario; diversamente invece, per la tasi, risultano coobbligati, secondo percentuali stabilite da ciascun comune, usufruttuario e comodatario. Per informazioni più specifiche le consigliamo di consultare la delibera emanata dal comune competente.
Un cordiale saluto,
Dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Bernoni & Partners
Lungotevere Michelangelo 9 | 00192 Roma | Uffici: Milano, Padova, Roma, Trento
T: +39 06 397 344 95 | F: +39 06 397 341 24
E: maria.fiorillo@bernoni.it.gt.com | W: http://www.bernoni-grantthornton.it
Salve…….ho venduto casa il 30/10/2013 usufruendola senza nessun tipo di contratto con le utenze intestate a me fino alla meta’di ottobre 2014 perchè ero in cerca di un’altra nella quale bisognava fare dei lavori.La mia domanda e’:a chi spetta la TASI nel periodo che va dal 30/10/2013, cioe’quando ho venduto casa ma usufruendola, fino al giorno della nuova residenza (meta’di ottobre)? Premesso che, sempre se e’ da considerare, nella vecchia casa le utenze sono state attive fino alla meta’ di ottobre, mentre nella nuova le ho attivate ad aprile 2014. Grazie
Gentile Dino,
la TASI va ripartita tra proprietario e affittuario e detentore dell’immobile.
Nel tuo caso non c’è stato formalmente un contratto di affitto o comodato d’uso.
Comunque, a carico di chi la utilizza, spetta una quota ridotta tra il 10% e il 30% (dipende dal comune).
Ti suggerisco di leggere il nostro articolo sulla TASI
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, nel mio caso c’è 1 immobile diviso in 2 unità abitative delle quali io posseggo l’intera NUDA PROPRIETA’ e mio padre è USUFRUTTUARIO dell’intero immobile. Attualmente le 2 unità abitative sono abitate l’una da me e l’altra da mio padre, tuttavia poiché lui è titolare del diritto di usufrutto deve pagare l’IMU come seconda abitazione nell’unità abitativa nella quale vivo. E’ possibile stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito genitore/figlio? In questo caso chi è il comodante? Il nudo proprietario o l’usufruttuario? In questo caso non ci sarebbe più bisogno di pagare l’IMU come seconda casa? Grazie
Gentile Marica,
ti consiglio di informarti presso il Comune se la delibera prevede espressamente l’esenzione per le abitazioni date in comodato tra genitori e figli. Guarda anche il sito del Ministero delle Finanze dove i comuni sono tenuti a pubblicare le delibere.
Se non è prevista l’esenzione IMU per le abitazioni date in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta e se le imposte sono elevate, valuta con tuo padre e con il notaio l’eventuale trasferimento da tuo padre a te dell’usufrutto dell’abitazione dove vivi.
Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Sono comproprietaria, assieme ad altre 2 sorelle, per un terzo, della casa avuta in eredità dai nostri genitori. Questa casa è abitata, in modo esclusivo e gratuito, da una sola sorella perchè io e l’altra abitiamo altrove nelle nostre rispettive prime case. Sinora abbiamo pagato per un terzo ciascuna. Domanda: e’ possibile far pagare per intero (come prima casa) alla sorella che abitualmente ci abita? dobbiamo stipulare un contratto di comodato d’uso? Grazie!!!!
Gentile Graziella,
immagino tu ti riferisca alle imposte comunali. L’esenzione IMU prima casa è possibile solo per le parentele in linea retta (genitori-figli).
I Comuni possono infatti considerare come abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo a parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale. Vedi il nostro post Imu 2014: tutte le novità contenute nella Legge di Stabilità
Nel vostro caso non è possibile.
Ti ringrazio per avere partecipato al nostro blog e ti invio un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera,
mi riallaccio al contenuto della discussione per porre il seguente quesito: la mia fidanzata è proprietaria di un appartamento che ai fini IMU le risulta come prima casa (quindi esente). Se ora lei decidesse di concedermi il comodato d’uso dell’appartamento, ma continuando a viverci insieme a me, perderebbe il requisito della residenza e dimora abituale e, di conseguenza, le agevolazioni IMU per la prima casa?
Grazie
Gentile Andrea,
l’IMU Prima Casa (esente, attualmente) è relativa ai proprietari che risiedono nell’abitazione.Quindi la tua fidanzata perderà le agevolazioni IMU Prima Casa, solo se trasferisce la residenza in altra abitazione.
Il fatto che tu possa usufruire della casa a titolo di comodato gratuito non incide sull’IMU.
Cordiali saluti e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Più che altro è una richiesta: il comodatario può subaffittare? Grazie
Caro Roberto,
il comodatario non può affittare la casa, perché non ha titolo per farlo. La locazione è chiaramente consentita al proprietario, all’usufruttuario e all’eventuale locatario il cui contratto preveda espressamente la sublocazione.
Grazie per seguirci. Un saluto da http://www.casanoi.it