Superficie commerciale di immobile, come si calcola?

La superficie commerciale è uno dei fattori necessari per calcolare il valore di mercato degli immobili.
E’ chiamata anche SCV, acronimo di superficie commerciale vendibile e rappresenta il parametro oggettivo a cui si fa riferimento per le valutazioni patrimoniali.

La superficie commerciale è la categoria cui si devono attenere gli operatori immobiliari per le valutazioni patrimoniali, secondo la UNI EN 15733:2011 (Servizi – Agenzie immobiliari – requisiti di servizio). Rappresenta quindi un parametro di mercato oggettivo.

Come si calcola la superficie commerciale

Nella prassi comune la superficie commerciale è stata equiparata  alla superficie catastale, così come stabilito nel dpr 138/1998.

Il calcolo da effettuare pertanto è il seguente:

Superficie commerciale x Valore al metro quadro x Coefficienti di merito.

Il computo della superficie commerciale non solo per gli immobili residenziali, ma anche per immobili commerciali, direzionali, turistici ed industriali è dato dalla somma di:

1) Superfici coperte calpestabili compresive dei muri interni ed esterni dell’unità principale (comunemente chiamata “superficie coperta lorda“):

• • a) 100% superfici calpestabili
  • b) 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti)
  • c) 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari , locali condominiali interni; 100 % delle pareti di perimetrali (nel caso di murature portanti di confine o perimetrali vengono computate fino ad un massimo  di 50 cm quelle perimetrali e fino a 25 cm i muri in comunione)
  • d) locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 cm non vengono computate
  • e) elementi di collegamento verticali vengono computati i una sola volta nella misura pari alla propria proiezione orizzontale indipendentemente dal numero di piani.

2) Superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini (comunemente chiamate “superfici scoperte“):

• • • a) 25% balconi e terrazze scoperte
    • b) 35% balconi e terrazze coperte
    • c) 35% patii e porticati
    • d) 60% verande
    • e) 15% giardini di appartamento
    • f) 10% ville e giardini

Le percentuali delle superfici scoperte possono variare in relazione alla loro qualità, dimensione e ubicazione. Se le superfici esterne sono molto estese e/o superano con un valore percentuale importante le superfici coperte, viene applicata una ulteriore riduzione a seconda dei casi.

3) Quote percentuali delle superficie delle pertinenze quali cantine, posti auto coperti e scoperti
Le pertinenze si calcolano con valori molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile.

In linea di massima:

• • • a) cantina 25%
    • b) box 40-80%
    • c) posto auto coperto/scoperto 25-50%
    • d) mansarde rifinite 80%
    • e) locali interrati abitabili 60%