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Accertamento di conformità, come funziona

di 2 commenti

Cos’è l’accertamento di conformità

accertamento di conformità in abuso edilizio - immobile con sopraelevazione abusivaRealizzare opere edilizie in maniera abusiva, vale a dire senza il titolo edilizio che le autorizza, è un reato. Tuttavia, in alcuni casi è possibile porre rimedio all’errore ricorrendo al cosiddetto accertamento di conformità.

Accertamento di conformità e l’art. 36

Tale istituto è disciplinato dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia, il DPR 380 del 2001.

Riguarda gli abusi cosiddetti formali e non sostanziali, cioè quegli interventi che sarebbe stato possibile realizzare con un titolo edilizio, ad esempio una DIA o un Permesso di Costruire, ma tale titolo non è stato richiesto, oppure è stato richiesto un titolo abilitativo per la realizzazione dell’opera ma essa è stata realizzata in totale o parziale difformità da questo.

La doppia conformità

Presupposto fondamentale perché l’intervento sia sanabile è che ricorra la cosiddetta doppia conformità, quindi l’intervento deve essere conforme alle norme urbanistiche in vigore in quel comune sia al momento in cui l’abuso è stato commesso sia al momento in cui viene richiesta la sanatoria.

Facciamo un esempio – Tizio ha ampliato nel 2010 il proprio appartamento, chiudendo un portico e realizzando un’altra stanza.

Tale intervento era consentito, perché per quell’immobile esisteva una volumetria residua edificabile, ma Tizio non ha richiesto il Permesso di Costruire.

Nel 2015 è entrato in vigore nel comune interessato un nuovo Piano urbanistico che non porta cambiamenti in merito al volume realizzabile.

Quindi, essendoci la doppia conformità, oggi Tizio può richiedere un Permesso in Sanatoria.

Se invece il nuovo Piano avesse portato delle limitazioni e quindi l’ampliamento non fosse oggi più realizzabile, la sanatoria non sarebbe possibile.

Quali sono gli abusi sostanziali non sanabili

Non sono invece sanabili, perché considerati abusi sostanziali, quegli interventi che in ogni caso non sarebbero stati realizzabili, come:

  • costruzioni su aree inedificabili
  • costruzioni in eccesso rispetto alla volumetria consentita
  • destinazioni d’uso non previste per quella zona urbanistica.

L’accertamento di conformità e il condono edilizio

In passato è stato possibile regolarizzare anche questi abusi in virtù di leggi speciali, i cosiddetti condoni, che però oggi non sono più in vigore.

Come ottenere il Permesso in Sanatoria

Per ottenere il Permesso in Sanatoria, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile devono presentare specifica istanza al comune, accompagnata da apposita documentazione redatta da un tecnico abilitato.

In particolare, il tecnico deve asseverare la sussistenza della doppia conformità e predisporre gli elaborati grafici che illustrano l’immobile prima e dopo le opere realizzate. Tali elaborati dovranno poi essere corredati da ulteriore documentazione richiesta dal comune, come ad esempio un rilievo fotografico o eventuali nulla osta degli enti preposti.

Una volta ricevuta la richiesta, l’ufficio comunale ha 60 giorni di tempo per pronunciarsi. Trascorso questo tempo senza ricevere una risposta, l’istanza dovrebbe intendersi respinta (a differenza di quanto avviene con il Permesso di Costruire normale, dove vige il silenzio assenso).

Tuttavia, in base ad alcune sentenze giurisprudenziali il silenzio rifiuto dovrebbe essere illegittimo, per cui il Comune è tenuto a pronunciarsi sulle motivazioni dell’eventuale diniego.

Il Permesso in Sanatoria e le sanzioni

Quando il permesso è invece approvato, il suo rilascio è subordinato al pagamento di un’oblazione pari al doppio del costo di costruzione.
Nel caso in cui tale costo non sia quantificabile, si paga una sanzione che parte da un minimo di 516 euro.

Facciamo anche in questo caso un esempio.

Se l’abuso consiste nella chiusura del portico di cui sopra, è possibile calcolare superficie e volume dell’ampliamento realizzato e determinare quindi il costo di costruzione.
Se invece l’abuso consiste semplicemente nell’apertura di una nuova finestra, si applicherà la sanzione di 516 euro, in quanto il costo di costruzione non è quantificabile.

Perché è meglio evitare gli abusi edilizi

Per concludere, un’osservazione: spesso in Italia si tende a fare prima le cose e poi a metterle a posto.

Ma come si può vedere nel caso dell’accertamento di conformità, procrastinare non fa bene alle proprie finanze.

Piuttosto che avventurarsi nella realizzazione di un opera senza permessi, per risparmiare sulle spese tecniche, rischiando poi in un secondo momento di pagare il doppio di quanto dovuto, vale sempre la pena di fare tutto in regola.

Ciò vale anche nel caso in cui si abbia un titolo abilitativo e si desideri apportare modifiche al progetto approvato (i ripensamenti sono leciti). In tal caso conviene presentare una variante in corso d’opera.

E non si pensi di “rischiare”, con l’auspicio che non se ne accorga mai nessuno… L’immobile in questione potrebbe dover essere venduto, donato, potrebbe essere sottoposto a eventuali controlli, per cui prima o poi gli abusi e le difformità emergerebbero comunque.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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2 commenti su “Accertamento di conformità, come funziona
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  1. buona sera, avrei bisogno di alcuni chiarimenti: sono proprietario di un’immobile avuto ikn eredità da un mio zio . L’immobile risulta costruito intorno agli anni 60, con dei piccoli abusi edilizi sanati nel 1985 con il condono edilizio. Alla morte dello zio cerchiamo i documenti relativi alla pratica del condono e non ci troviamo niente, solo la ricevuta di pagamento del condono e i disegni (non protocollati, ma rilasciati dal tecnico che aveva eseguito la pratica). Vado in comune e anche li non risulta niente. L’immobile al momento del condono risultava ubicato in zona B1 con un indica di fabbricabilità di 3 mc/mq. Adesso l’immobile s trova in centro storico, con un indice di fabbricabilità dimezzato pari a 1,4 mc/mq. La mia domanda è questa: visto che ho in mano la ricevuta del pagamento del condono, e devo sanare le opere abusive , come mi devo comportare, se facendo una pratica di accertamento in doppia conformità non ho più la cubatura che mi serve? Mi sento un pò preso in giro, perchè nel comune dove si trova l’immobile mi dicono che mi devo arrangiare, e che non possono fare niente per sanare glia abusi. Grazie per la risposta.

    1. Non possiamo certo dare un contributo dal blog. Ti consiglio di affidarti a tecnici e/o legali esperti. Senza sanatoria l’immobile è invendibile o va ripristinato. Un’osservazione: il tecnico che vi ha fatto pagare i bollettini ha protocollato la pratica in comune?. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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