Quali tutele legali se acquisto casa su carta?

Acquisto casa su carta, tra convenienza e rischi

L’acquisto di casa su carta, cioè di un immobile ancora allo stato di progetto o in corso di costruzione, può essere molto conveniente sotto certi aspetti, ma rischioso per altri.

Uno dei vantaggi, ad esempio, è quello di poter apportare al progetto dell’alloggio delle modifiche in modo da renderlo più rispondente alle proprie esigenze o gusti e di scegliere finiture migliori extra capitolato.

Di contro, uno dei rischi più frequenti per questo tipo di acquisto è che si può andare incontro al fallimento del costruttore prima che la costruzione sia terminata.

Per porre riparo a questo e altri rischi in caso di acquisto di casa su carta ci sono due importanti tutele legali, che però non tutti conoscono:

1. una è costituita dalla fidejussione a copertura degli acconti pagati al costruttore, prevista già dalla legge 122 del 2005 ma spesso disattesa;
2. l’altra è più recente ed è rappresentata dall’obbligo di registrazione dell’atto preliminare di acquisto, il cosiddetto compromesso. Nei rapporti tra privati, però, la registrazione resta ancora una facoltà e non un obbligo.

Ma analizziamo più nel dettaglio quali tutele legali esistono se stiamo valutando un acquisto di casa su carta.

La registrazione del compromesso

Alcune novità importanti sono entrate in vigore nel 2019, con il Decreto Legislativo n. 14 del 16 marzo 2019

Il decreto introduce l’obbligo di stipulare il preliminare come atto pubblico o scrittura privata autenticata davanti a un notaio, che attesti l’esistenza della fidejussione e la sua redazione in base al modello ministeriale approvato.

In questo modo si fa sì che la famosa fidejussione sia presente. Questa si estingue al momento della registrazione del rogito mentre, in caso di fallimento del costruttore, è possibile riscuoterla.

Attenzione: la fideiussione in quanto obbligatoria concorre a determinare il prezzo complessivo dell’immobile. Non ha senso quindi il malcostume ancora vigente di qualche costruttore che ne richiede il pagamento a parte, come se si trattasse di una spesa accessoria!

La legge detta anche indicazioni su quelli che devono essere i contenuti del preliminare di acquisto.

In particolare, il compromesso deve contenere riferimenti su eventuali trascrizioni pregiudizievoli o ipoteche presenti sull’immobile.
Poiché di solito i costruttori si avvalgono di finanziamenti, quasi sempre queste ipoteche sono presenti.

In caso di fallimento, gli istituti bancari risulterebbero quindi creditori privilegiati.
L’obbligo di fidejussione serve proprio a superare questo problema.

Oltre a questo, nel compromesso devono essere indicati i seguenti punti:

• termine stabilito per l’esecuzione dei lavori
• prezzo e modalità di pagamento
• estremi del permesso di costruire
• capitolato con le caratteristiche dei materiali
• elaborati di progetto.

La polizza assicurativa indennitaria

La legge 122 del 2005 aveva introdotto anche un altro obbligo per i costruttori, quello di stipula di una polizza assicurativa a garanzia di possibili difetti costruttivi gravi del fabbricato per la durata di 10 anni.

Il decreto 14 del 2019 rafforza anche questo obbligo, stabilendo che non possano essere stipulati gli atti di vendita privi di questa polizza o con polizze non conformi ai dettami di legge.

I costi per chi effettua un acquisto di casa su carta

L’introduzione di queste maggiori garanzie ha provocato naturalmente anche un aumento dei costi per chi acquista casa su carta, anche perché occorre registrare un atto in più.

I costi da sostenere per la registrazione del preliminare sono:

1. imposta di bollo 155€
2. imposta ipotecaria 200€
3. tasse ipotecarie 35€
4. onorario del notaio.

Il costo del notaio varia naturalmente in base al professionista e potrebbe essere inferiore nel caso in cui si occupi di entrambi gli atti.

Infatti, nel caso rediga anche l’atto di vendita, il notaio si troverà con una gran parte dei controlli già svolti e avendo così un lavoro ridotto potrà chiedere un prezzo complessivo inferiore a quello che si pagherebbe ricorrendo a due diversi professionisti.