Contratti di affitto per casa vacanze

Gli affitti turistici

Negli ultimi anni si è registrato in Italia un notevole incremento degli affitti case vacanze.
Si tratta infatti di un’attività che può essere intrapresa da un privato in maniera facile, in forma non imprenditoriale, e i cui introiti possono essere utili per coprire tutte le spese di manutenzione necessarie per il mantenimento di una seconda casa. Pur con queste modalità, però, tale attività deve sempre attenersi al rispetto di una serie di regole di carattere normativo e fiscale.

La normativa

I contratti di locazione con finalità turistica sono disciplinati dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile. Anzi, l’articolo 1, comma 2, della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità di alcuni articoli della 431/1998 alle locazioni turistiche.

Legge 9 dicembre 1998, n. 431
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Nel contratto è fondamentale specificare che le parti hanno locato un appartamento per esigenze turistiche, come ad esempio un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria.Inoltre, se la durata della locazione è superiore ai 30 giorni e si vuole usare un contratto di natura transitoria per finalità turistiche (previsto dalla Legge speciale 431/1998, all’articolo 5), è opportuno che le parti manifestino tale volontà alla stipula del contratto e che il conduttore dimostri le sue reali esigenze, motivandole per iscritto.

Per adibire la propria abitazione a casa vacanze non è necessaria la richiesta di alcuna autorizzazione né comunicazione. Solo se il numero di unità abitative concesse in locazione è superiore a 3, allora bisognerà presentare l’apposita Scia al Comune.

Qualunque immobile può essere affittato per locazioni turistiche ma, naturalmente, non tutti avranno la stessa appetibilità. È chiaro che le case ubicate in città d’arte o in località di villeggiatura avranno un mercato più esteso.
L’abitazione deve essere messa a disposizione completamente arredata e dotata di stoviglie, tovagliato e almeno un cambio di biancheria, ma non è prevista la fornitura di servizi centralizzati, come la pulizia quotidiana.

I modelli dei contratti di locazione turistica

Per soggiorni inferiori a 30 giorni il contratto è del tutto libero e non è soggetto a obbligo di registrazione, anche se è consigliabile sempre redigerlo in forma scritta e in duplice copia, da firmare da ambo le parti.

Per le locazioni turistiche con durata superiore ai 30 giorni, si può prendere come modello il contratto ad uso transitorio, specificando i motivi di natura turistica.

Cosa prevede un contratto casa vacanze

In particolare, nel contratto andranno indicati:

• le generalità del proprietario e dell’inquilino
• l’indirizzo e l’ubicazione della casa
• le caratteristiche dell’immobile, la descrizione e il numero di posti letto
• la durata del soggiorno, con indicazione dell’orario di arrivo e partenza
• il numero di persone che occuperanno la casa e la presenza di eventuali animali
• l’importo pattuito
• l’eventuale caparra
• le modalità di annullamento della prenotazione.

Nel caso in cui gli ospiti siano cittadini extra UE, sarà necessario effettuare entro 48 ore dall’inizio del soggiorno la comunicazione di pubblica sicurezza presso la locale Questura. Tale comunicazione oggi si effettua unicamente in modalità telematica, per cui andranno richieste le specifiche credenziali alla locale Questura.

Al momento del pagamento, andrà rilasciata ai clienti una ricevuta fiscale sulla quale, se l’importo supera i 77,47 euro, andrà apposta una marca da bollo da 2 euro.

Affitto casa vacanze: caparra, cauzione e acconto

La normativa in merito ad affitti turistici non prevede l’obbligo di rilasciare una caparra, ma il proprietario può richiederla per cautelarsi da eventuali danni. Al momento del rilascio dell’immobile, bisognerà controllare se tutto è a posto e, in caso affermativo, la cauzione andrà restituita.
È bene rilasciare una ricevuta scritta anche per il pagamento di questa somma.
Se il contratto viene stipulato con largo anticipo, il proprietario può anche richiedere un acconto, in genere stimato intorno al 20 – 30% del totale pattuito.

Regime fiscale casa vacanze

I redditi andranno dichiarati come Reddito da Fabbricati, pagando in base al rispettivo scaglione Irpef, con una deduzione forfettaria del 15%, o optando per la cedolare secca, a seconda della convenienza.

Come far conoscere e promuovere la propria casa vacanze

Se si ha sufficiente tempo e intraprendenza, si può agire in autonomia: oggi, grazie a Internet e ai Social Network, è possibile pubblicizzare ogni genere di attività ed entrare in contatto con un potenziale bacino di utenza davvero molto vasto.
In alternativa, ci si può affidare ai professionisti, ovvero alle agenzie immobiliari o ai portali Internet dedicati, che si occuperanno di gestire i contatti con i clienti, in cambio di una provvigione pattuita.

Consigli per affittuari delle case vacanze

Finora abbiamo elencato una serie di suggerimenti per il proprietario che intende offrire un immobile in affitto, ma anche il privato che ricorre a questa soluzione per le vacanze deve seguire alcune cautele.
Al momento della consegna dell’immobile, è opportuno esaminare la casa insieme al proprietario, per verificare che tutto sia a posto e funzioni (in particolare gli elettrodomestici), per evitare eventuali lamentele.
L’affittuario dovrà anche controllare lo stato delle utenze, prendendo visione dei contatori e segnando lo stato alla data di pressa possesso dell’immobile, in modo da pagare poi per gli effettivi consumi dovuti al suo soggiorno.