Affitti in nero, le novità della Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità per il 2016 ha introdotto alcune novità in materia immobiliare: una di queste riguarda gli affitti in nero, uno dei fenomeni di evasione fiscale più diffusi in Italia. In particolare, sono trattati quei casi in cui l’inquilino paga al proprietario una somma superiore a quanto dichiarato nel contratto di affitto registrato.

Ma le novità inserite nella legge di Stabilità riguardano anche altro: tra queste, il fatto che la responsabilità di registrare il contratto viene demandata completamente al proprietario, per cui, in caso di mancata dichiarazione, l’affittuario non sarà più perseguibile. In base alle nuove norme, quindi, deve essere il locatore a provvedere a registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula e a darne comunicazione all’affittuario, anche con consegna di una copia, entro 60 giorni.

Prima di entrare nel dettaglio vediamo in quali casi si può parlare di “affitto in nero”:

• contratti solo verbali e quindi non registrati all’Agenzia delle Entrate
• accordi redatti in forma scritta ma non registrati
• contratti registrati in cui il canone di locazione indicato è inferiore a quanto effettivamente pagato dall’inquilino.

È frequente infatti la pratica di sottoscrivere scritture private con le quali si tenta di regolamentare in qualche modo un “supplemento” percepito in nero rispetto al canone dichiarato nel contratto.

La Legge di Stabilità prevede che le somme versate in più possono essere richieste  indietro dal locatario, il quale può agire in Tribunale entro 6 mesi dal termine del rapporto di locazione. Così, alle sanzioni già previste dalle norme per situazioni di questo tipo, si aggiunge per il proprietario l’onere di restituire le somme indebitamente percepite. Nella pratica, si tratta di restituire somme ricevute anche in base a un accordo scritto, ma comunque non dichiarate al fisco.

L’inquilino come detto avrà solo sei mesi di tempo, al termine del periodo di locazione, per richiedere le cifre versate in sovrapprezzo rispetto all’importo stabilito per il canone.

L’alternativa per il conduttore sarebbe quella di denunciare il proprietario durante il periodo di locazione, per ottenere in cambio la regolarizzazione del contratto, con il pagamento di una sorta di mini canone di importo pari al triplo della rendita catastale, senza l’adeguamento ISTAT. Tuttavia alcune sentenze della Corte di Cassazione hanno dichiarato incostituzionale tale disposizione, per cui il nuovo provvedimento del Governo può leggersi proprio come ulteriore soluzione al problema degli affitti in nero.

Naturalmente resta per l’inquilino la necessità di dimostrare di aver pagato delle somme non dichiarate, cosa difficile soprattutto se il pagamento avviene in contanti e non con mezzi tracciabili per cui, in questi casi, sarà necessario ricorrere a una testimonianza per provarlo e far valere i propri diritti, circostanza comunque difficile da mettere in atto.

Più semplice è il caso in cui viene rilasciata una ricevuta scritta, perché resta una traccia del pagamento indebito.
Viste le prospettive, appare utile per proprietari e inquilini che si trovassero in questa situazione procedere a una regolarizzazione, registrando un nuovo contratto con il vero canone di locazione percepito.

Naturalmente, l’aumento repentino di un canone di locazione potrà far scattare un campanello d’allarme per gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, per cui bisognerà essere consapevoli di mettere in luce in questo modo l’evasione fiscale degli anni precedenti. D’altro canto, anche volendo giustificare le somme più alte con eventuali migliorie apportate all’immobile,  bisognerebbe avere a supporto la documentazione relativa da esibire in caso di controlli.

L’alternativa è quella di procedere a una transazione, ovvero redigere un documento nel quale il proprietario dichiara di aver ricevuto dei pagamenti non dovuti dall’inquilino e di utilizzarli in compensazione per quanto dovrà ricevere in futuro, per cui non riscuoterà l’affitto per tanti mesi quanti sono i canoni da compensare.

Da parte sua l’inquilino non ha invece titolo per decidere in autonomia di smettere di pagare l’affitto, in quanto in questo modo rischierebbe lo sfratto per morosità.

Se il contratto risulta inesistente, il proprietario non potrà procedere a uno sfratto, procedimento che potrebbe risultare meno lungo, ma dovrà rivalersi contro l’affittuario mediante una procedura di occupazione senza titolo dell’immobile.