Acquisto casa agevolato quando la prima casa non è idonea

Agevolazioni prima casa e abitazione non idonea: la sentenza della Cassazione 

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 2565 del 2018, apre una nuova strada per le agevolazioni prima casa.

In sostanza, gli ermellini hanno sentenziato che chi possiede una prima casa, considerata non idonea all’uso abitativo, ha diritto alle agevolazioni anche per l’acquisto di una seconda abitazione, senza aver più l’obbligo di vendere la precedente.

Come è noto, infatti, il diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa è negato a chi possiede già nello stesso Comune l’intera proprietà o un diritto (usufrutto, nuda proprietà, ecc.) su un’altra abitazione.

Nella pratica, la Cassazione ha ritenuto che possedere un immobile non idoneo all’uso abitativo equivale a non possedere alcun immobile destinato a tale utilizzo.

Problemi aperti dalla sentenza della Cassazione sulle agevolazioni prima casa e abitazione non idonea

Tuttavia, la nuova sentenza della Corte di Cassazione porta con sé diversi problemi.

Il fisco non ha mai accettato infatti l’ipotesi di non idoneità di una abitazione e lo ha fatto con diversi documenti ufficiali:

• risoluzione 86/E del 2010
•  circolare 1/E del 1994
• risoluzione n. 311657 del 1989
• circolare 29/9/1449 del 1982.

Il secondo problema è rappresentato dalla dichiarazione che occorre rendere all’atto dell’acquisto per poter godere delle agevolazioni.

Il contribuente deve infatti dichiarare di non possedere un’altra casa. In caso di dichiarazione mendace, è punito con il pagamento dell’imposta ordinaria e con la pena pecuniaria pari al 30% della differenza tra l’imposta agevolata e l’imposta ordinaria.

In pratica, se viene accertato che il contribuente ha dichiarato il falso, dovrà pagare:

• il 9,1% della base imponibile per acquisti senza Iva
• il 7,8% della base imponibile per acquisti con Iva.

Chi possiede una casa inidonea dovrebbe quindi rischiare di “sfidare” il fisco che potrebbe sempre contestargli di aver dichiarato il falso.

Il terzo problema è probabilmente quello principale perché strettamente connesso proprio al significato del termine “inidoneo”.

Cosa si intende per abitazione inidonea all’uso abitativo?

Non esiste una definizione tecnica, ma la Cassazione sostiene che un’abitazione può essere inidonea a causa di una situazione:

• oggettiva (attinente allo stato dell’immobile)
• soggettiva (riguardante le condizioni personali del contribuente).

A tal proposito possiamo elencare alcuni esempi di immobile considerato inidoneo all’uso abitativo:

• un’abitazione diventata troppo piccola per l’aumento del numero dei familiari del contribuente
• al contrario, una casa diventata troppo grande a causa della loro diminuzione
• una abitazione che all’improvviso diventa inaccessibile a un soggetto vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione, perché ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore
• una casa posizionata in un luogo diventato insalubre a causa del cambiamento delle condizioni di salute del suo proprietario
• una casa che diventi inutilizzabile per la distanza dal luogo di studio o di lavoro del proprietario
• una casa priva di impianti o servizi o diventata pericolante o fatiscente.

Un altro caso particolare è rappresentato dalla situazione in cui il contribuente sia proprietario solo di una quota dell’immobile e quindi non possa disporne come propria abitazione (in particolare la stessa Cassazione ha giudicato inidonea un’abitazione di cui il ricorrente possedeva solo il 5%).

Insomma, i casi di inidoneità giudicati dalla Corta di Cassazione sono davvero numerosi e frequenti.
Si è arrivati a sancirne la sussistenza anche in una situazione in cui il problema era rappresentato dal fatto che due bambini di sesso diverso non avevano ciascuno la propria camera.