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Come comprare o affittare casa da privati, senza agenzie

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Come fare per acquistare o affittare casa da privati

È utile ricordare che per la stipula del contratto dovrete avere al vostro fianco un professionista di fiducia, esperto per tutte le verifiche contrattuali:

  • notaio, in caso di compravendita;
  • il commercialista (o altro professionista, o magari l’associazione di proprietari o inquilini) nel caso di affitto.

Ecco i nostri consigli, suddivisi in 7 punti.

    1. Instaurare un rapporto di fiducia con il proprietario.
      Il proprietario non è un nemico, ma una persona con un bisogno complementare al vostro. Presentarsi, essere gentili, spiegare le proprie esigenze e essere pronti a dare referenze: una relazione positiva è la premessa per andare avanti in ogni trattativa. Se la casa vi interessa e chiedete al proprietario un certo documento, spiegate perché lo volete. Il proprietario può essere reticente a mostrare le carte, fino a quando non c’è un vero accordo, perché teme per la sua privacy. Mettetevi nei suoi panni. Dite con cortesia ma con fermezza che volete informazioni sull’immobile per una scelta in tutta tranquillità e che inoltre i documenti sono gli stessi che serviranno al notaio, al commercialista o alla banca che eroga il mutuo.
  1. Chiedere al proprietario la piantina della casa con misure e esposizione.
    Solo in questo modo riuscirete a calcolare il reale prezzo al metro quadrato. Con le misure dei singoli vani potrete capire come disporre i mobili (sia da adattare che nuovi) e fare ipotesi di ristrutturazione (come ricavare un’altra stanza, un secondo bagno, abbattere una parete, etc.). L’esposizione (Nord, Sud, Est, Ovest) è il requisito fondamentale di un’abitazione, da cui dipendono luminosità, vivibilità e consumi energetici. Meglio evitare di scoprire una cattiva esposizione dopo aver firmato un contratto!
  2. Chiedere sempre cosa viene effettivamente venduto.
    Succede a volte che il proprietario dichiari di vendere con la casa un terrazzo o un posto auto, quando in realtà si tratta di proprietà condominiali in uso al condòmino. E’ ben diverso avere l’uso di un bene immobile piuttosto che averne la piena proprietà. Chiedete quindi copia dell’atto di proprietà nel quale viene descritta precisamente la consistenza della proprietà e delle pertinenze e come sono accatastate. La planimetria catastale è un altro documento da richiedere, per controllare se la pianta corrisponde a come si presenta la casa (stato di fatto dell’immobile). Spesso le soffitte sono state trasformate in camere da letto o i balconi e terrazzi sono diventati verande senza le autorizzazioni di legge. E’ bene conoscere subito queste problematiche, per affrontarle per tempo con il notaio.
  3. Chiedere il regolamento condominiale (se esiste) e le spese condominiali annuali.
    Il regolamento può contenere elementi che possono influenzare la vostra decisione. Per esempio, come viene regolamentato il parcheggio in cortile o l’uso di un terrazzo? esistono particolari divieti, come svolgere attività di affittacamere, o altro?
  4. Chiedere la visura catastale dell’immobile. Per conoscere le imposte e il valore fiscale della casa.
  5. Chiedere l’attestato di certificazione energetica (APE).
    Dal gennaio 2013 è obbligatorio fornire la certificazione energetica dell’immobile per i contratti di compravendita e affitto. L’APE dà indicazioni importanti sui consumi energetici: sono dati utili per calcolare le spese per riscaldare o raffrescare la casa o, in caso di acquisto, le spese per migliorarne l’efficienza energetica (nuovi infissi, pannelli termoisolanti, etc.).
  6. Chiedere se l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, o altri “gravami”, prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto.
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In questi 7 punti abbiamo voluto dare delle indicazioni di buon senso, senza la pretesa di esaurire in poche righe un argomento così delicato e complesso e che va valutato caso per caso. Se siete pronti per presentare una proposta d’acquisto, ricordate che è fondamentale l’assistenza del vostro notaio di fiducia: farà tutti i controlli sulla proprietà e le necessarie verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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