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Comprare casa: il leaseback immobiliare

di 12 commenti

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he cos’è il lease-back immobiliare e com’è cambiato con la legge 44/2012 sulle semplificazioni in materia di tributi, che elimina il vincolo minimo di durata per i contratti di leasing.

Come funziona

Il lease-back immobiliare, detto anche locazione finanziaria di ritorno, consiste nella cessione di un immobile da parte del proprietario a una società di leasing, che si impegna contemporaneamente a darlo in locazione allo stesso venditore il quale, una volta pagati i canoni previsti, al termine del contratto, può esercitare l’opzione finale di acquisto.

Cosa accade in Italia

In Italia sono stati necessari diversi anni perché il lease-back fosse legittimo.
Nel nostro Paese, dopo anni di valutazioni controverse, la sentenza della Corte di Cassazione del maggio 1998 ha affermato la piena legittimità del lease-back. Questa formula viene spesso utilizzata per avere liquidità nella ristrutturazione di una proprietà e anche per i vantaggi di natura fiscale, da considerare congiuntamente sotto due aspetti: la tassazione delle plusvalenze realizzata in sede di cessione dell’immobile e, in ottica differenziale, il beneficio fiscale generato dall’addebito a conto economico dei canoni di leasing al posto delle ordinarie quote di ammortamento.

Durata contrattuale

Il Dl 16/2012, convertito dalla legge 44/2012, cancella il requisito della durata minima contrattuale. Ora, la recente normativa recante disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, in vigore dallo scorso 29 aprile, rende la deduzione completamente indipendente dalla durata del contratto. Prima, infatti, la deducibilità dei canoni di locazione finanziaria era ammessa a patto che la durata del contratto fosse non inferiore ai due terzi del periodo di ammortamento fiscale del bene e, in particolare per gli immobili, la durata del contratto doveva essere compresa tra gli 11 e i 18 anni perché fosse ammessa la deduzione. Pur rimanendo invariato il principio del periodo di tempo necessario per la deducibilità dei canoni, si elimina un vincolo, quello della durata del contratto, che ha creato problemi nel settore per la difficoltà di immobilizzare gli impieghi su lunghe scadenze. In una fase economica complessa e di stretta creditizia, quale stiamo attraversando, questa formula rappresenta una maggiore opportunità di ricorso al credito per i soggetti Iva.

 

Sestilia Pellicano

Articolo scritto da:

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12 commenti su “Comprare casa: il leaseback immobiliare
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  1. Buongiorno
    Sono titolare di una società SNC abbiamo acquistato il nostro capannone nel 2004 con un leasing immobiliare. Valore immobile € 440.000,00 , leasing di 12 anni € 300.000,00 di 147 rate ,riscatto € 120.000,00 . Ad oggi siamo alla rata 120 . Per problemi di liquidità volevamo fare un lease-back . Secondo voi con questi numeri cedendola allo stesso valore quale cifra avremo a disposizione ?
    La richiesta può essere fatta a qualsiasi società di leasing o bisogna sottostare alla società che gia gestisce il nostro contratto di lesing.?
    Ringraziamo anticipatamente

    1. Gentile Raffaele,
      non sono io l’interlocutore giusto per darti delle risposte.
      Puoi trovare le informazioni direttamente presso le società di leasing, ognuna delle quali ha una propria politica creditizia.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  2. abito in casa in affitto, vorrei sapere se è possibile comprare una casa con leasing qua in italia e, se sì, come funziona e dove posso andare. grazie

    1. Gentile Fayroutz,
      teoricamente è possibile acquistare un’abitazione in leasing anche per un privato.
      E’ comunque un’operazione atipica perché il leasing ha senso per le imprese; per i privati esiste lo strumento finanziario classico è il mutuo fondiario.
      Per le informazioni in mio possesso, attualmente non esiste operatività effettiva da parte di nessuna società.
      Se sei in cerca di soluzioni alternative all’acquisto, puoi leggere il post Buy to rent e Rent to buy
      Grazie per averci scritto, un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  3. Attualmente viviamo in un appartamento di cui stiamo pagando un mutuo ma per esigenze lavorative dobbiamo spostarci in un’altra città. Andremo a vivere in affitto, ma siamo anche interessati alla possibilità del lease -back per non “buttare” i soldi dell’affitto, è fattibile? a chi mi posso rivolgere per avere informazioni più approfondite in merito? Grazie

    1. Gentile Eleonora,
      da quel che scrivi, il lease-back non è adatto a voi, perché riguarda i proprietari (con partita IVA) che cedono a una società di leasing il proprio immobile, a una data cifra. La società diventa il nuovo proprietario, mentre il vecchio continua ad abitare in quell’immobile, pagando un canone mensile e, alla fine, ha l’opzione di riacquistarlo, sottraendo quanto ha già versato alla società di leasing. Nel vostro caso invece potete cercare un appartamento con “affitto a riscatto”. Si tratta di solito di nuovi immobili, quindi cercate la vostra casa direttamente dai costruttori della zona in cui andrete ad abitare.
      Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.
      Team http://www.casanoi.it

  4. Vorrei acquistare un’appartamento del costo di 230.000 euro. Attualmente sono proprietario di un appartamento del valore di 110.000 euro che messo in vendita. E’ possibile ricorrere al lease back per poi riscattare la nuova casa, dopo l’avvenuta vendita di quella attualmente di proprietà,mediante accensione di un mutuo? Quanto potrebbe durare il periodo di leasing e di che entità potrebbero essere le rate? Vi ringrazio della eventuale risposta

    1. Inviato il 12/05/2013 alle 19:55

      Gentile Oscar,

      per conoscere l’operatività del lease-back è necessario che tu ti rivolga direttamente alle Società di leasing.
      Tieni però presente che il lease-back è pensato per soggetti IVA.
      Inoltre ci troviamo in un contesto economico difficile: Banche e Società Finanziarie operano con estrema prudenza.
      Purtroppo, è molto probabile che al momento troverai pochi riscontri alla tua richiesta.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  5. Sono comproprietario, con mia moglie, di un ufficio in cui svolgiamo la nostra attività professionale: mia moglie come centro elaborazione dati io come amministratore condominiale. Il valore commerciale dell’ufficio è di circa 150 mila euro e vorremmo procedere al leasbeack immobiliare per beneficiare fiscalmente del recupero del costo. L’operazione come avverrebbe? La società di Leasing acquista da noi il nostro ufficio, ce lo liquida in contanti per il valore pattuito, quindi stipula con noi il contratto di leasing chiedendoci un maxi-canone? Trovate che sia conveniente l’operazione nel suo complesso e quali sarebbero i costi iniziali dell’operazione in aggiunta al maxi-canone?
    Grazie

    1. Gentili Maria e Oscar,
      l’operazione di lease-back è sostanzialmente come l’avete descritta:
      “La società di Leasing acquista da noi il nostro ufficio, ce lo liquida in contanti per il valore pattuito, quindi stipula con noi il contratto di leasing ….”
      Per effettuare delle valutazioni e dei calcoli di convenienza, preliminarmente è necessario effettuare un’indagine conoscitiva presso più di una società di leasing e verificare:
      – fattibilità rispetto alla tipologia dell’operazione (inutile dire che sono tempi difficili per le erogazioni di qualsiasi natura…)
      – condizioni di tasso / rata (canone)
      – entità dell’anticipo
      – prezzo riscatto
      – spese istruttoria
      – spese gestione (polizze, etc…)
      Acquisite le informazioni, vi suggeriamo di effettuare calcoli di convenienza con il commercialista perché gli aspetti fiscali sono rilevanti.
      In termini generali, non ci sono convenienze assolute, bensì convenienze particolari legate alle esigenze dell’attività. Es.: risparmio fiscale; avere liquidità; confronto con un finanziamento bancario o un apporto di capitali propri, etc..
      Un saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  6. Avrei un mini appartamento che o quasi finito di pagare il muto
    La quotazione attuale e di € 75000,00
    Il rimanent mutuo e di 32000,00
    Il restante mi servirebbe per lavori di ristrutturazione
    È poi per rivalorizzarlo

    1. Gentile Carmine,
      ci sembra di capire che la tua esigenza è quella di avere liquidità per circa 40.000 per ristrutturare un miniappartamento di tua proprietà.
      Il lease-back pensiamo che non sia idoneo alla tua esigenza: normalmente è perfezionato per i vantaggi fiscali legati a chi ha interesse a computare come costi i canoni e per operazioni di entità più rilevante. Nel tuo caso si tratterebbe di creare una liquidità “modesta”: il contratto di leasing non giustifica gli oneri notarili e fiscali del doppio passaggio di proprietà (primo passaggio: da te verso la società di leasing; secondo passaggio: al momento del riscatto, dalla società di leasing a te).
      Per la tua esigenza ti consigliamo di valutare le seguenti alternative:
      -un nuovo contratto di mutuo ipotecario con la stessa banca che ha erogato il primo mutuo, da chiedere per la sola ristrutturazione (40.000 euro)
      – un nuovo contratto di mutuo di 70-75.000 euro che va in parte a chiudere il mutuo casa e in parte a finanziare la ristrutturazione
      – un finanziamento non ipotecario di 40.000 euro (prestito) per finanziare la sola ristrutturazione.
      Per tutte queste alternative prendi informazioni presso la tua e altre banche su operatività, tassi applicati, durate, ammontare della rata, spese collegate, eventuali assicurazioni.

      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

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