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Rent to Buy e e Buy to Rent: come funzionano

di Architetto 0 commenti in

Cosa sono il Rent to buy e il Buy to rent

Il Rent to Buy e il Buy to Rent sono due sistemi alternativi di compravendita che possono essere praticati da chi non ha un patrimonio sufficiente o ha difficoltà di accesso al credito o ha bisogno di vendere il proprio immobile prima di acquistarne uno nuovo.

Come funziona il Rent to buy

Il Rent to Buy viene utilizzato in caso di vendita diretta da parte dei costruttori e prevede la stipula di due contratti: uno di locazione e un preliminare di vendita.

Si va subito ad abitare la casa senza esserne ancora il proprietario. Grazie al preliminare di compravendita viene fissato il prezzo della casa e la modalità di pagamento.

Il contratto di locazione è del tipo standard: della durata 4+4 per le abitazioni e della durata 6+6 per negozi ed uffici. Il canone annuo è fissato liberamente tra le parti.

ll contratto preliminare prevede il versamento di una caparra iniziale e versamenti successivi mensili a titolo di acconto prezzo. Nel preliminare deve essere riportato il termine entro cui dovrà essere stipulato l’atto definitivo.

Complessivamente l’affittuario-acquirente si trova a pagare:

  • un acconto iniziale a titolo di caparra per l’acquisto (generalmente dal 5 fino al 20%),
  • pagamenti mensili (canoni) di cui una parte a titolo di locazione e una parte a titolo di acconti prezzo.

L’obbligo di trascrizione dei contratti “rent to buy”

L’art. 23 dello Sblocca Italia ha introdotto l’obbligo di trascrizione nei Registri Immobiliari dei contratti come il “Rent to buy”.

Il contratto trascritto è assimilabile alla trascrizione di un compromesso; la sua efficacia da 3 anni viene stesa per tutta la durata del contratto fino a un periodo massimo di 10 anni. I contratti rent to buy avranno la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, che permette la trascrizione.

I vantaggi della trascrizione del contratto “Rent to buy”

I vantaggi sono essenzialmente due:

  • Il conduttore/acquirente viene tutelato dalle vicende che coinvolgono il concedente/venditore, prima del passaggio di proprietà. Per esempio, se il concedente vende a terzi l’immobile dopo la trascrizione, il conduttore può opporre il contratto stipulato e trascritto e acquistare lui l’immobile.
  • Se il concedente fallisce, il conduttore beneficia per primo del ricavato dell’asta dell’immobile e gli vengono restituiti i canoni che lui aveva versato. Infatti, la trascrizione prevede che, in caso di inadempimento del venditore, una parte dei canoni siano destinati a garanzia del credito del conduttore/acquirente.

La risoluzione del contratto “rent to buy” per inadempimento

Se il contratto si risolve per inadempimento del venditore, questi deve restituire la parte dei canoni ricevuti più gli interessi legali. Mentre se è il conduttore/acquirente ad essere inadempiente, deve restituire l’immobile al venditore, il quale acquisisce interamente i canoni a titolo d’ indennità.

Le 10 cose da sapere sul Rent to buy secondo il Notariato

Per rendere la materia più accessibile ai cittadini, l’Ordine dei Notai ha illustrato in un documento i vantaggi e gli svantaggi del rent to buy per il venditore e per l’acquirente e ha presentato anche un’ipotesi di contratto.

Tra i 10 punti del Notariato che riassumono tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy, spiccano i punti dedicati alle tutele legali, alle imposte e alla convenienza fiscale.

Per quanto riguarda le tutele previste dalla legge, ai proprietari si consiglia di accordarsi con i conduttori su un canone più elevato rispetto ad un normale affitto e sulla parte dei canoni da trattenere nel caso in cui il conduttore, alla fine, decida di non comprare l’immobile.

Mentre i conduttori sono tutelati dalla trascrizione del rent to buy nei registri immobiliari. Ciò consente ai conduttori di sapere se sull’immobile pendono ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli. Inoltre, in caso di fallimento del venditore il contratto non viene revocato.

Infine, il Notariato spiega che ancora non esiste una disciplina specifica sul piano tributario e bisogna valutare la specifica situazione fiscale del venditore per stabilire se il rent to buy conviene o meno. Perciò, fin dall’inizio, è consigliato farsi assistere da un professionista.

Per il momento, dal punto di vista fiscale, si può asserire che nel periodo del godimento del bene le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario come in qualsiasi contratto di affitto. Mentre le spese di trascrizione nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

I vantaggi della formula Rent to buy

Il Rent to buy permette ad una famiglia con ridotte disponibilità economiche iniziali, di comprare casa e di andarci a vivere immediatamente. In un paio di anni, una famiglia può versare al venditore una quantità di denaro (in conto prezzo) sufficiente per poi ottenere un mutuo casa e avere così la disponibilità finanziaria per l’acquisto della casa e per le spese connesse.
Altre volte, serve semplicemente un po’ di tempo per riuscire a vendere la propria casa o altre proprietà.

In caso di inadempienza contrattuale, il venditore potrà trattenere sia la caparra che i successivi acconti prezzo fino ad allora versati. La famiglia, però, potrà continuare ad abitare nella casa grazie al contratto di locazione.

Si tratta, quindi, di una formula studiata per presentare dei vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Come funziona il Buy to rent

Il Buy to Rent è un contratto di compravendita, quindi il compratore entra subito in possesso della proprietà dell’immobile, che verrà pagato a rate.

Nel contratto è prevista una clausola a garanzia del venditore in caso di inadempienza dell’acquirente: se l’acquirente è inadempiente nei pagamenti, il contratto si risolve e l’originario proprietario ne rientra in possesso.

Nel contratto si può stabilire se le somme versate verranno restituite in tutto o in parte.

In entrambi i casi, comunque, il pagamento avviene in maniera dilazionata, per cui le formule si rivelano adatte a supportare chi non dispone della somma sufficiente per saldare subito l’importo, né riesce ad ottenere un mutuo da parte delle banche.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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