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Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?

di Architetto 66 commenti in

Qual è la differenza tra l’agibilità e l’abitabilità?

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.

Esso va infatti richiesto per ogni nuova costruzione o in caso di ristrutturazione di notevole entità, prima che l’immobile sia utilizzato.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di certificato di agibilità per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di “agibilità”. Del resto, il procedimento per richiedere il rilascio del documento era in ogni caso lo stesso.

Come richiedere il certificato di agibilità (o di abitabilità)?

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

L’agibilità in caso di compravendita e di locazione

In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare.

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Il suo sito è "GuidaxCasa".

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66 commenti su “Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?”
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  1. Buongiorno
    Magari qualcuno mi può dare un consiglio…
    Ho comprato una casa in classe A7 con solo la predisposizione agli impianti e i serramenti montati… Nell’ atto notarile e specificata la mappa catastale in classe A7 ed successivamente e specificato che non sono presenti impianti e che sono da terminare a spese mie,il quale io ho accettato così da fare tutto nuovo con le nuove certificazione…la domanda è,sì può vendere una casa accatastata in classe A7 senza impianti?
    Grazie mille

  2. Buongiorno,

    ho trovato, sbirciando su internet, questo spazio dedicato a domande e risposte sulle problematiche degli immobili e apprezzo molto in quanto può essere di spunto ed aiuto. Mi trovo in questa situazione : ho un locale accattastato A10 ( ufficio ) dal 1985 circa e ho scoperto solo a seguito di un indagine presso il mio Comune , al seguito di lavori di tramezzatura che mi accingevo a fare, che il locale proprio nel Comune è registrato come uso abitativo, quindi per fare i lavori a norma di Legge dovrei sistemare le pratiche. Mi chiedono la monettizzazione di parcheggi che è molto alta o il certificato di agibilità che non mi ritrovo essendo apssati tanti anni e avendo acquistato l’immobile da mio padre, senza che nell’atto vengano indicati questi requisiti. Il Geometra mi ha consigliato di andare in Comune per verificare l’esistenza dello stato di agibilità, ma cè qualcosa che non mi quadra anche perchè leggo da qualche parte che la potrebbe fare anche lui. Potrei avere qualche suggerimento ? non sò proprio cosa fare, molte grazie .

    1. Gentile Annalisa, lei si trova a cercare di legalizzare un immobile in presenza di una rilevante difformità edilizia. E’ evidente che le difficoltà sono molteplici e non trovo corretto “scaricare” la responsabilità su tecnici e sul comune, lamentando difficoltà o inefficienze. La responsabilità è di chi ha costruito e/o trasformato l’immobile in difformità al progetto approvato. Bisognerebbe domandarsi come un tecnico possa aver effettuato un accatastamento come ufficio invece di abitazione. Lei può sempre ripristinare la consistenza e l’uso legittimato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Ho acquistato una casa e nell atto del notaio era specificato che l immobile non era in possesso dell agibilità…Come posso ottenere questo requisito? Tempi e costi

    1. Gentile Gaetano, la facilità ad ottenere il certificato dipende molto dall’immobile.
      Oggi è possibile per un tecnico certificare l’agibilità (SCAG :segnalazione certificata agibilità)
      Non è quindi più necessario richiederla in comune.
      In linea generale il tecnico certifica l’agibilità con:
      – titoli edilizi (concessioni, permessi, DIA, SCIA, sanatorie etc) sia dell’edificio che della tua abitazione (nel caso fosse un condominio).
      – collaudo statico fabbricato
      – imbocca in fogna
      – certificazioni impianti elettrico, idrico, termico, tv, etc, sia dell’abitazione che dell’edificio (ascensore; caldaia centralizzata)
      – visura e planimetria catastale + atto di provenienza
      Chiaramente il tecnico verificherà la conformità tra stato fatto e progetto approvato, e tutti gli altri aspetti.
      Prepara la documentazione della casa in tuo possesso e chiedi un preventivo ad un tecnico.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. VIVO UNA CASA DI DUE PIANI.UNO (PIANO TERRA)DI MIA PROPRIETA’E SECODO PIANO DI TERZI.E UNA CASA COSTRUITA NEGLI ANNI QUARANTA E IL PROPRETARIO CONFINANTE DECIDE DI AFFITARE.QUALI SONO I SUI OBLIGHI NEI MIEI CONFRONTI E NEI CONFRONTI DEGLI EVENTUALI INQUILINI,CONSIDERANDO CHE LA CASA E PRIVA DI RISCALDAMENTO,IMPIANTO ELETRICO A NORMA E CON IMPIANTO IDRAULICO VETUSTO.
    DOVE POSSO RIVOLGERMI E COME POSSO FARE PER EVITARE PROBLEMI NEI MIEI CONFRONTI ,CONSIDERANDO CHE GLI INQUILINI DOVRANO USARE ANCHE SPAZI COMUNI PER ACEDERE AL PIANO SUPERIORE.

    GRAZIE PER SUA CORTESE RISPOSTA

  5. buongiorno, ho acquistato nel 1995 una villa costruita nel 1970 con regolare certificato di agibilità, ho fatto alcuni lavori di ampliamento e poi condonati con l’ultimo condono di legge e di cui possiedo regolare licenza; non ho richiesto la nuova agibilità ed ora mi ritrovo con la difficoltà di ottenerla perchè i rapporti aeroilluminanti di alcune stanze non sono a norma. Ho scoperto di avere i soffitti ad altezza di m. 2,65 e le finestre evidentemente non sono proporzionate e quindi mi hanno detto che devo fare impianti di aerazione o allargare le finestre: ma come è possibile questa cosa? Sto trattando la vendita ma nn voglio rischiare una rivalsa da parte di chi compra e quindi chiedo come fare per ottenere il certificato. Grazie.
    Sottolineo che in questa zona residenziale tante ville hanno questo problema perchè il costruttore dell’epoca era sempre lo stesso e il comune concedeva agibilità senza fare sopralluoghi.

    1. Gentile Luigi, da quanto scrivi le soluzioni per ottenere l’agibilità ti sono stata già data. Affidati ad un tecnico competente. Concordo con te sul rischio di rivalsa dell’acquirente. Tu stesso potresti rivalerti nei confronti di chi ti ha venduto la villa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Salve voglio acquistare un appartamento in un condominio. Il venditore però mi ha detto che il costruttore del condominio è in causa con il comune perché non gli ha rilasciato l agibilità del interocondominio… La mia domanda é se acquisto l’appartamento ed il costruttore perde la causa cosa succede?

  7. Buona sera vorrei chiedere.. Se io compero un immobile all asta che vedo da fuori molto carino e già abitabile ma c è scritto nella perizia che non ha l agibilità posso ugualmente viverci dentro o affittarlo? Grazie

    1. Gentile Monja, l’importante è che l’immobile abbia i titoli edilizi, ovvero una conformità urbanistica. Controlla cosa scrive il perito in proposito. L’agibilità può essere richiesta anche successivamente. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Dovrò’ acquistare una casetta al mare tramite tribunale ,come mi dovrò comportare con il certificato di agibilità’? dovrò farne richiesta io o mi mi verra’ consegnato al momento del rogito dal tribunale stesso? Grazie

  9. Ho comprato un immobile 10 anni fa con lavori di ristrutturazione gia effettuati ma non mi hanno mai consegnato il certificato di agibilità posso richiedere il risarcimento danni al vecchio proprietario o la risoluzione dell’atto.

    1. Gentile Andrea,
      il certificato di agibilità non è un documento obbligatorio per stiplare un atto di compravendita.
      Rimane il fatto sostanziale che il venditore garantisce la regolarità urbanistica, edilizia e catastale.
      In questo caso può richiedere il riscarcimento del danno o – in casi estremi di abusi edilizi – la risoluzione del contratto.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  10. Salve, sono in procinto di acquistare un immobile di nuova costruzione, e dopo 7 mesi di attesa dal compromesso entro il 31 gennaio dobbiamo andare al rogito. Il problema consiste, che l’impresa si era impegnata a consegnarmi l’immobile con gli allacci acqua luce e gas, ma del gas non si hanno notizie in quanto la società del gas non ha ancora provveduto ad eseguire i lavori.
    A sua volta Il mio idraulico non mi vuole istallare la caldaia e le piastre per il riscaldamento perché fino a quando non c’è il contatore del gas non istalla e non rilascia nessuna idoneità..
    Secondo la vostra esperienza posso citare per danni il venditore o sono in mora io?

    1. Gentile Alessandro,
      purtroppo accede spesso che le società di distribuzione della rete gas eseguano i lavori con rilevanti ritardo non imputabili ai costruttori.
      Vista l’imminente scadenza del preliminare, puoi:
      – risolvere il contratto / chiedere risarcimento danni per vie legali (caso estremo; sconsigliabile se c’è buona fede del costruttore)
      – concordare per iscritto con il venditore di spostare la data del rogito fino a quando non verranno effettuati allacci del gas e comunque entro un termine determinato olte il quale il contratto si risolve, salvo nuovo accordo
      – rogitare lo stesso e tutelarti lasciando in deposito al notaio un’adeguata somma (del saldo prezzo)a garanzia che vengano effettuati gli allacci entro un termine preciso, oltre il quale il notaio ti restituisce la somma. Corri il rischio, se poi non vengono effettuati i lavori per inadempienza del costruttore e/o dell’azienda del gas, di non poter abitare la casa perché priva di riscaldamento.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  11. Buonasera,
    Mi appresto ad acquistare casa e sul primo atto della costruzione è riportata la richiesta al comune del certificato di abitabilità. Richiesta mai ottemperata dal comune. Leggo che dopo 30/60 giorni vige il silenzio assenso, ma nella scrittura del nuovo atto dovrebbe comparire di nuovo la stessa dicitura. C’è un modo per risolvere il problema prima dell’atto? Se no come posso richiedere il certificato dopo l’acquisto? Grazie mille
    Saluti

    1. E’ consigliabile prima di acquistare, verificare in comune il motivo per cui la richiesta di abitabilità non va avanti. Se si tratta di abitazione in condominio, solitamente viene coinvolto l’Amministratore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Salve, ho trovato un immobile che vorrei acquistare ma non ha il certificato di agibilità in quanto è un appartamento derivato dal frazionamento di un appartamento più grande. Attualmente deve essere tutto ristrutturato. Unica documentazione presente è la presentazione della scia al comune per il frazionamento e il deposito del progetto dei lavori (quindi l’inizio lavori) che però non sono mai stati fatti. L’immobile sarebbe venduto così come è ma la banca già mi ha detto che senza il certificato di agibilità non mi da il mutuo. Tra l’altro il certificato non lo ha neanche tutto il palazzo per cui sembrerebbe che il condominio dovrebbe deliberare per richiederlo al comune ma credo che non si mettano d’accordo. In tal caso se lo ristrutturo posso io singolarmente richiedere l’agibilità per il mio appartamento o sono comunque legata all’intero immobile? Secondo, se acquisto casa senza questo certificato quali sono i rischi che corro in futuro? grazie mille

    1. Gentile Chiara,
      è difficile dare una risposta esaustiva perché dipende dal tipo di immobile, dall’epoca di costruzione, dall’efficienza dell’Amministrazione pubblica, etc.
      In generale: E’ molto frequente che un fabbricato non abbia il certificato di abitabilità per i motivi più diversi.
      Questo non vuol dire che ci siano dei rischi particolari nell’acquisto, ma piuttosto carenze documentali causate da tecnici o amministrazioni poco efficienti; altre volte non vi è la possibilità di richiederlo (ad esempio quando non sono state completate opere di urbanizzazione; oppure pensa alle case di campagna).
      Altre volte questi certificati sono poco attendibili perché risalgono all’epoca della costruzione originaria, e successivamente lo stabile è stato sensibilmente modificato con ampliamenti, sopra-elevazioni, modifiche distributive interne, etc.
      Nel tempo le buone pratiche per i rogiti sono diventate più stringenti.
      Certamente i fabbricati residenziali più recenti non possono essere acquistati senza l’abitabilità o almeno la richiesta di abitabilità.
      Per sopperire all’assenza del certificato, le indagini vanno rivolte a verificare la conformità di quanto realizzato rispetto all’originario progetto licenziato, esistenza di un imbocco in fogna, salubrità dei locali; etc..; indagini da estendere alle successive pratiche edilizie. Un tecnico può certificare tali caratteristiche ricostruendo la storia edilizia-urbanistica del bene.
      Un tecnico che certifichi la situazione può mettere in condizione te di acquistare e la banca ad erogare, poiché il rischio sostanziale è la difformità e/o l’assenza di requisiti di base (allaccio rete fognante / salubrità locali). Il notaio ti potrà assistere.
      Chiaramente il costo è a carico del venditore ed è preferibile che il tecnico sia di fiducia del notaio o tua.
      Per la certificazione impianti interni all’unità immobiliare si può soprassedere poiché l’immobile è da ristrutturare completamente.
      E’ consigliabile – per non avere sorprese – che gli impianti condominiali siano certificati (ascensore, CT, elettrico, nulla osta vigili fuoco per autorimessa, etc).
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Buona sera, ho bisogno un aiuto…abbiamo appena acquistato una casa ma purtroppo dopo il rogito, quando i vecchi proprietari sono andati via, abbiamo scoperto dei danni impressionanti…muro portante marcio, muro della cucina marcio con una crepa spaventosa dove ci entra un dito per non parlare degli impianti idraulico e elettrico non a norma…come mi devo comportare? Quella casa non è a norma, posso sentire un legale o butto via altri soldi?

    1. Gentile Tina, da quanto scrivi ci sono i presupposti per un’azione legale. Non è facile dirti se “butti via i soldi”. Certamente se i venditori non hanno altre proprietà/aziende è difficile immaginare che ci sia uno sbocco positivo. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno.
    Nel mese di giugno,ho acquistato una casa,il palazzo è stato iniziato a costruire nel 69 e finito nel 71.
    Ho un certificato di abitabilità del 1972.
    Ho necessità oggi di fare dei lavori di ristrutturazione nel mio appartamento,il mio tecnico incaricato si è rivolto al comune per presentare una cila,e risulta ancora oggi aperta dall ex proprietario una dia,per vari lavori e frazionamento di un vano per vendita alla vicina.
    Vendita certificata da un atto appunto di vendita e da un aggiornamento catastale.
    Come posso fare ora per chiudere questa Dia e presentare la mia Cila?
    Se ne deve occupare sempre l ex padrone di casa?
    Ma sopratutto se se ne deve occupare l ex padrone deve richiedere anche certificato di agibilità del singolo appartamento oppure no.
    Non essendo stato informato di questa dia aperta che in questo momento mi sta danneggiando sono tutelato dalla legge in qualche modo ?
    Grazie mille.

    1. Gentile Luca, la responsabilità è del venditore il quale – magari in buona fede – non ti ha messo al corrente dell’esistenza di una DIA aperta. Ti consiglio di trovare la soluzione tecnica per chiudere la DIA, regolarizzare l’immobile e ottenere l’autorizzazione per i nuovi lavori; quindi di chiedere all’ex proprietario di sostenere le spese. In caso negativo, puoi rivolgerti ad un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Mi sono informato su come chiudere questa maledetta Dia,per chiuderla servirebbe il collaudo delle opere realizzate,e per richiedere agibilità parziale tutte le certificazioni di conformità delle parti comuni…
        essendo un palazzo del 72 molte di queste certificazioni non esistono perchè credo siano andate perse o perchè all’epoca non erano obbligatorie….e come lei ben saprà farle ora ha un costo e non sempre i condomini quando si tratta di cacciare soldi sono sempre d’accordo…come potrei eventualmente risolvere il problema?
        Grazie mille per la risposta.

        1. Gentile Luca, per prima cosa, se fossi in te, mi affiderei ad un legale competente per “trasferire” il problema al venditore, intimandolo a sanare la situazione e facendo presente i danni che stai subendo (non puoi fare ristrutturazione; non puoi frazionare e vendere un vano..). Lo scopo è quello di trovare un accordo economico con una cifra che possa ripagare danni subiti e spese per legittimare l’immobile.
          La soluzione tecnica la deve invece trovare il tecnico libero professionista con il comune. L’importante è chiudere la DIA. Forse l’ottenimento dell’agibilità può essere rimandato nel tempo, magari alla chiusura dei nuovi lavori. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. DEVO VENDERE UN APPARTAMENTO HO TUTTI I DOCUMENTI MENO IL CERTICATO DI ABITABILITA ESSENDO UN APPARTAMENTO COSTRUITO NEL 1975 AL TERZO ROGITO QUINDI NON SO DOVE TROVARLO GLI ALTRI NOTAI NON HANNO CITATO NELL ATTO DETTO CERTIFICATO COME MI DEVO COMPORTARE ? QUESTO DOCUMENTO E INDISPENSABILE
    PER ROGITARE? GRADIREI SAPERE COME CI SI DEVE COMPORTARE IN QUESTI CASI.
    FORSE SI PUO FARE UNA PERIZIA GIURATA PER IL SINGOLO IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA ABILITATA.?
    IN ATTESA DI UNA VOSTRA RIPOSTA IN MERITO UN GRAZIE ANTICIPATAMENTE
    SRGIO

    1. Gentile Sergio, è frequente che un fabbricato non abbia l’abitabilità, per vari motivi. Non è un documento obbligatorio. Dipende molto dal contesto. Nei centri storici non esiste quasi mai abitabilità; per le nuove costruzioni è l’inverso. Confrontati con il notaio del futuro acquirente.
      Gli elementi fondamentali che attesta un certificato di abitabilità sono:
      – impianto fognario autorizzato (acque chiare/scure)
      – salubrità dei locali
      Inoltre per i fabbricati più recenti:
      – urbanizzazioni completate
      – idoneità statica
      – conformità fabbricato al permesso di costruzione,
      – etc
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buongiorno,
    ho da poco acquistato un appartamento senza avere il certificato di agibilità dal venditore.
    sto per cominciare dei lavori di ristrutturazione per i quali presenterò una CILA al comune , in sostanza comprenderanno modifica di qualche tramezzo e ristrutturazione di impianto idrico ed elettrico, senza cambio di volumetrie.
    dovrò io stessa richiedere l’agibilità a fine lavori?

    in attesa di risposta vi saluto cordialmente.

    1. Gentile Susanna, l’agibilità riguarda l’intro fabbricato e difficilmente viene rilasciata per una singola unità immobiliare. La richiesta del certificato non è obbligatoria ma consigliabile. Chiedi assistenza al tecnico. Sicuramente sono necessarie le certificazioni degli impianti e la certificazione imbocco in fogna. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. buonasera,
    per successione mi ritrovo proprietario di un immobile costruito nel 1980 di cui non posseggo alcuna documentazione se non l’atto di successione.
    preciso che tale immobile è sviluppato su 3 livelli e non essendo stato mai effettivamente utilizzato in alcuni piani è rimasto allo stato “costruttivo”
    ora ho la possibilità di venderlo, ma mi sono reso conto che su tale immobile non era mai stata fatta domanda di agibilità e abitabilità come prevedono le leggi del 1993
    soprattutto a tutt’oggi le leggi di conformità degli impianti sono notevolmente cambiate…
    ora la mia domanda: posso ugualmente fare un legittimo rogito notarile senza tale documentazione, precisando nello stesso che cedo, a quel prezzo (veramente di svendita), il tutto nello stato di fatto, come visto piaciuto, senza fornire e garantire alcuna conformità alle vigenti normative edilizie, urbanistiche, di agibilità ed abilità, dello stato attuale degli impianti e qualsiasi altra cosa essendo un bene di proprietà acquisito con diritto di successione?
    il tutto ovviamente esplicitamente menzionato nell’atto in cui la parte acquirente e ben consapevole di cio che intende acquistare e accettando tali condizioni, soprattutto declina qualsiasi mia responsabilità civile/penale presente o futura.
    in attesa di risposta, grazie
    Michele Croce
    michelecroce@yahoo.it

    1. Gentile Michele, la tua domanda è molto ampia e non è possibile rispondere in maniera puntuale ma solo con considerazioni generali. Per gli impianti non è necessaria la conformità, evidentemente inesistente per immobili al grezzo. Discorso diverso riguarda il titolo autorizzativo che è fondamentale. Fai delle ricerche in comune e cerca di raccogliere più documentazione possibile. Tieni presente che non è possibile trasferire un immobile abusivo. Nell’atto è comunque possibile prevedere degli esoneri di responsabilità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Buonasera, ho acquistato una porzione di casa nel 2003 ed ora intendo venderla. Mi sono accorta di non avere il documento dell’abitabilità. È stato ricavato un secondo WC con doccia con regolare denuncia di inizio attività al comune. Come fare per risolvere questo problema?

    1. Gentile Teresa, è possibile vendere anche senza l’abitabilità. L”importante è informare l’acquirente facendo presente la regolarità edilizia dell’immobile legittimato dalla DIA di cui scrivi. Puoi anche incaricare un tecnico per richiederla in comune. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Buongiorno. Ho un contratto di locazione di dodici mesi (ormai quasi al termine) come conduttore e ho notato che manca la dichiarazione di conformità della caldaia (installata nel 2013) e anche il libretto impianto della stessa,come riportato nel rapporto di controllo consegnatomi dal locatore e fatto redarre da un suo tecnico di fiducia (non installatore originario).Gli ho pagato il costo della manutenzione che ricade sull’inquilino.Vedo che le norme per la manutenzione prevedono una cadenza ogni 4 anni (quindi 2017) e l’obbligo del bollino blu,non presente sul documento del tecnico che non riporta le operazioni compiute ma solo “manutenzione annuale” nelle osservazioni-check list.Posso chiedere la restituzione dell’importo al locatore?trattandosi di nuova costruzione (2013),con macchie verdi apparse su un muro,subito segnalate,anche il certificato di agibilità?grazie e un saluto cordiale.ALBERTO

  21. Buongiorno.Sono in attesa di fissare il rogito di un appartamento di nuova costruzione..lasciando stare i vari “problemini” avuti al preliminare (un agenzia un po’ ombrosa e vari solleciti per fideiussioni ectect),ora mi si chiede di procedere al rogito,nonostante manchino fisicamente gli allacci di acqua,gas ed energia elettrica(del fornitore,non gli impianti interni)..il costruttore dice di farli realizzare a rogito avvenuto..tecnicamente é possibile?o la casa é in pratica non agibile?
    Grazie,spero possiate essermi d aiuto
    MARCO

    1. Gentile Marco, almeno acqua e luce è opportuno che ci siano, così come l’impianto fognario acque chiare e acque scure (autorizzazione imbocco in fogna). Per il gas ci potrebbero essere tempi tecnici più lunghi ma è bene comunque avere la sicurezza che l’urbanizzazione è ultimata. Si può anche stipulare ma è bene avere garanzie adeguate. parlo di garanzie sostanziali (una parte del prezzo ad esempio depositata dal notaio, da svincolare solo a condizione avvenuta entro un termine preciso …). Cosa te ne fai di una casa senza utenze? E se per un qualsiasi motivo non vengono allacciate le utenze o fallisce il costruttore? o vengono impiegati anni? Parlane con il notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. buon giorno, sono proprietario di una casa costruita in regola 7 anni fa , vorrei ospitare come membro della famiglia mia nipote ma per fare ciò ho bisogno di due certificate quello igenico sanitario della usl , e ne sono entrato in possesso dopo richiesta, e quello di agibilità del comune , faccio richiesta al comune e mi dicono che ce lo dovresti già avere perché la casa è nuova , io pero non ce l’ho, o perché perso, o perché il geometra dei lavori non me lo ha dato! la mia domanda è cm faccio a procurarmi questo certificato? e a chi lo dovrei richiedere al mio geometra o al comune ? grazie in anticipo per l’aiuto

    1. Gentile Edwin, non capisco perché per ospitare qualcuno serva tanta burocrazia. Ad ogni modo: non sempre viene rilasciata l’agibilità anche se la casa é correttamente autorizzata. Per rintracciare le carte, parti dalla concessione edilizia e richiedi al comune e all’USL di visionare i documenti inseriti nel fascicolo e le autorizzazioni rilasciate; chiedi una copia conforme delle carte più importanti. Fatto il punto della situazione cerca di capire con un tecnico se devi avviare altre pratiche edilizie (agibilità). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  23. Salve,
    sto acquistando una casa nel comune di Roma,è stato fatto un compromesso il quale cita che devo acquistare la casa entro 120 giorni dalla firma del documento su detto.
    Ora dopo 2 mesi vengo a sapere che la casa è sprovvista di documento agibilità in quanto manca collegamento con le acque chiare.
    Posso chiedere la recissione del contratto preliminare con il rimborso della caparra versata al padrone?
    grazie mille della risposta .
    Saluti

    1. Gentile Emanuele, trattandosi di questione legale molto delicata ti invito ad avvalerti di un professionista. Mi limito a considerazioni di masssima. Ti è stata promessa in vedita una casa che non ha un requisito di base quale quello dello scarico delle acque chiare. Da quanto scrivi il proprietario non ti aveva informato correttamente. Ora, per fare un passso in avanti, è utile sapere: questo smaltimento delle acque chiare é tecnicamente possibile? Che spese comporta? Quali spese per la pratica di agibilità? In linea di massima ritengo ci sono le condizioni per risolvere o anche semplicemente per rinegoziare il vostro accordo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  24. Buongiorno. Ho un problema: ho preso in affitto un locale commerciale, un mese fa, il proprietario non mi ha dato il certificato di agibilità, ma mi ha mostrato la richiesta con la promessa che mi avrebbe corrisposto il prima possibile il certificato vero e proprio. Dopo un mese dalla locazione, non avendolo ancora avuto, posso chiedere la risoluzione del contratto a mio favore, oppure seppur il certificato cartaceo non c’è l’ agibilità è comunque presente per il locale e quindi perderei un eventuale causa? Grazie

    1. Gentile Deborah, non è sicuramente questo blog il soggetto giusto per avere una risposta. Solo un legale di tua fiducia può aiutarti analizzando quanto stabilito nel contratto e le conseguenze pratiche causate dall’assenza del certificato. Senza agibilità ti viene impedito di esercitare l’attività commerciale? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. salve vorrei farle una domanda, devo fittare un locale commerciale, ma non ho il certificato di agibilità e gli impianti non sono a norma ( sono 40 anni che ho questo locale e non ho mai eseguito lavori impiantistici) . il nuovo locatore vuole alla firma del contratto di locazione il certificato, come posso fare per averlo? devo fare una pratica edilizia per mettere a norma gli impianti? sono nel comune di Napoli.
    grazie

    1. Per prima cosa deve far mettere a posto gli impianti per i quali, vista la vetustà, non potrà bastare una dichiarazione di rispondenza.
      Poi deve incaricare un architetto per la richiesta del certificato di agibilità al Comune. Per la verità dal primo gennaio 2017 entreranno in vigore nuove norme per cui sarà sufficiente una asseverazione dello stesso tecnico e i tempi potranno essere più veloci. Cordiali saluti architetto Carmen Granata

  26. Salve, è possibile vendete un immobile a prezzo inferiore al valore catastale senza che il venditore subisca sanzioni?
    In caso contrario in che % può ammontare la relativa sezione

    1. Gentile Sonia, è possibile vendere ad un prezzo inferiore al valore catastale, ma ci sono diverse implicazioni. Mi limito all’aspetto fiscale. E’ possibile pagare le imposte in base al valore catastale anche se il prezzo è inferiore. In questo modo non si è soggetti ad accertamenti fiscali. Se non si percorre questa strada, l’accertamento avviene d’ufficio. Normalmente si eseguono delle perizie prima del rogito che motivano il prezzo dichiarato. Ti consiglio vivamente di parlarne con il notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. Buongiorno Architetto, vorrei chiederle gentilmente una informazione. Io abito in un immobile costruito nel 1933 che ho acquistato nel 1997. Adesso vorrei vendere tale immobile ma ho sentito parlare del certificato di abitabilità/agibilità che bisogna avere e presentare al momento del rogito notarile. Io non posseggo questo certificato. Ho l’obbligo di doverlo presentare? Inoltre, il fatto di avere una fossa biologica (ovviamente a norma) può costituire un problema nel richiedere la documentazione? Grazie per la risposta.

    1. Gentile Paola, l’obbligo del certificato di agibilità risale al 1934; allegarlo all’atto non è obbligatorio, purché si informi il compratore che non è stato rilasciato. Ti suggerisco comunque di verificare in Comune. Per quanto riguarda la fossa biologica, è necessario avere l’autorizzazione allo scarico delle acque. Se non ne sei in possesso puoi avviare la pratica di richiesta di rilascio allegando la documentazione tecnica. Un cordiale saluto Architetto Carmen Granata

  28. Salve, il proprietario di un immobile che devo acquistare si e’ accorto che nel disegno catastale dell’appartamento c’era disegnata una finestra che in realta’ non c’era.
    Il geometra ha fatto la variazione in catasto, la sanatoria e ha dato la conformita’, ha depositato tutto in Comune i primi di settembre. L’ abitabilita’ c’e’ gia, la mia domanda è: posso andare a rogito tranquillo o devo aspettare 90 giorni che un tecnico del comune passi a verificare il tutto come mi ha detto il geometra?. con la possibilita’ che il tecnico del comune trovi dei problemi e io acquisti un immobile senza agibilità?

    1. Gentile Fabio, non è possibile darti una risposta attraverso il blog. Chiedi ial notaio e/o informati direttamente personalmente in comune se tutto è in ordine, facendo visionare tutta la documentazione. Se persistono incertezze, incarica un tecnico di fiducia. Un cordiale saluto Giuseppe palombelli Ceo CasaNoi

  29. Buonasera. Sto vendendo un immobile e l’agenzia mi richiede il certificato di agibilità. Noi abbiamo comprato la casa da un impresario che aveva a sua volta comprato l’immobile ristrutturandolo. Non ci ha mai consegnato tale certificato e nell’atto notarile ha inserito che ,essendo tale immobile costruito ante 1967 ,non era soggetto.. è così? E soprattutto l’anno successivo un geometra si è occupato della trasformazione di un locale di sgombronzo in un bagno per ns conto.. dovevamo a quel punto fare noi la richiesta? Grazie mille !

    1. Gentile Cristina, la dizione “ante 1967” non c’entra con l’agibilità e fa riferimento al fatto che gli edifici costruiti fuori del centro abitato potevano essere realizzati anche senza licenza edilizia.
      L’agibilità non è obbligatoria ai fini della vendita, purché il notaio faccia presente alle parti che non c’è e quindi il compratore si assume l’onere di richiederla. Voi proprietari non eravate obbligati a richiederla per il tipo di intervento realizzato, ma potete sempre farlo adesso per evitare problemi. Architetto Carmen Granata

  31. Gentilissimi esperti. Sono in locazione da due anni e mezzo e c sono dei problemi all.interno e all esterno dell appartamento. Non.so se la.proprietaria ha un certificato di agibilita. Volevo.sapere come faccio.io.a.stabilire se c e inagibilita… a chi mi devo.rivolgere grazie

    1. Gentile Gabriella
      Al di là dell’esistenza o meno del certificato, possono nascere condizioni particolari di tipo igienico, strutturale, legate alla sicurezza, ecc., per cui un immobile non è più agibile. Non può ovviamente stabilirlo lei, ma può rivolgersi a un architetto che, nel caso non ci siano le condizioni per l’agibilità, lo attesti tramite una perizia. Architetto Carmen Granata

  32. Buongiorno, sto affittando un locale commerciale C1, volevo sapere a chi spettano le spese, di cert. elettrica, planimetria, e mi è stato anche richiesta l agibilità. Sono a carico del proprietario o dellafittuario? Grazie anticipate.

    1. Gentile Massimiliano, in un contratto di locazione ad uso commerciale (ma non solo) il proprietario deve informare l’affittuario sulla presenza o meno di certificazioni e sullo stato degli impianti. Sicuramente l’immobile deve avere la regolarità urbanistica per poter svolgere un’attività commerciale. Per quanto riguarda gli impianti, qualsiasi attività deve essere svolta nel rispetto della legge; in particolare l’impianto elettrico deve essere a norma soprattutto nei negozi aperti al pubblico. Accade spesso che negli immobili dove gli impianti di base (idrico – elettrico) non sono a norma, l’affittuario esegua i lavori e la relativa spesa venga poi compensata da canoni più bassi i primi mesi. Ma non è una regola, bensì argomento oggetto di contrattazione. Gli impianti specifici legati alla singola attività, sono normalmente a carico dell’affittuario. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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