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Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?

di Architetto 48 commenti in

Qual è la differenza tra l’agibilità e l’abitabilità?

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.

Esso va infatti richiesto per ogni nuova costruzione o in caso di ristrutturazione di notevole entità, prima che l’immobile sia utilizzato.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di certificato di agibilità per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di “agibilità”. Del resto, il procedimento per richiedere il rilascio del documento era in ogni caso lo stesso.

Come richiedere il certificato di agibilità (o di abitabilità)?

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

Leggi  Certificato di idoneità statica di un edificio

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

L’agibilità in caso di compravendita e di locazione

In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare.

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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48 Comments su "Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?"

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Salve, sono in procinto di acquistare un immobile di nuova costruzione, e dopo 7 mesi di attesa dal compromesso entro il 31 gennaio dobbiamo andare al rogito. Il problema consiste, che l’impresa si era impegnata a consegnarmi l’immobile con gli allacci acqua luce e gas, ma del gas non si hanno notizie in quanto la società del gas non ha ancora provveduto ad eseguire i lavori. A sua volta Il mio idraulico non mi vuole istallare la caldaia e le piastre per il riscaldamento perché fino a quando non c’è il contatore del gas non istalla e non rilascia nessuna… Read more »
Gentile Alessandro, purtroppo accede spesso che le società di distribuzione della rete gas eseguano i lavori con rilevanti ritardo non imputabili ai costruttori. Vista l’imminente scadenza del preliminare, puoi: – risolvere il contratto / chiedere risarcimento danni per vie legali (caso estremo; sconsigliabile se c’è buona fede del costruttore) – concordare per iscritto con il venditore di spostare la data del rogito fino a quando non verranno effettuati allacci del gas e comunque entro un termine determinato olte il quale il contratto si risolve, salvo nuovo accordo – rogitare lo stesso e tutelarti lasciando in deposito al notaio un’adeguata somma… Read more »

Buonasera,
Mi appresto ad acquistare casa e sul primo atto della costruzione è riportata la richiesta al comune del certificato di abitabilità. Richiesta mai ottemperata dal comune. Leggo che dopo 30/60 giorni vige il silenzio assenso, ma nella scrittura del nuovo atto dovrebbe comparire di nuovo la stessa dicitura. C’è un modo per risolvere il problema prima dell’atto? Se no come posso richiedere il certificato dopo l’acquisto? Grazie mille
Saluti

E’ consigliabile prima di acquistare, verificare in comune il motivo per cui la richiesta di abitabilità non va avanti. Se si tratta di abitazione in condominio, solitamente viene coinvolto l’Amministratore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Cosa e certificato autorizzato ? per cosa serve ?
si po comprare un appartamento senza questo certificato? Grazie

Gentile Hence, abbiamo scritto più volte sull’argomento. Rileggi post e commenti.Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, ho trovato un immobile che vorrei acquistare ma non ha il certificato di agibilità in quanto è un appartamento derivato dal frazionamento di un appartamento più grande. Attualmente deve essere tutto ristrutturato. Unica documentazione presente è la presentazione della scia al comune per il frazionamento e il deposito del progetto dei lavori (quindi l’inizio lavori) che però non sono mai stati fatti. L’immobile sarebbe venduto così come è ma la banca già mi ha detto che senza il certificato di agibilità non mi da il mutuo. Tra l’altro il certificato non lo ha neanche tutto il palazzo per cui… Read more »
Gentile Chiara, è difficile dare una risposta esaustiva perché dipende dal tipo di immobile, dall’epoca di costruzione, dall’efficienza dell’Amministrazione pubblica, etc. In generale: E’ molto frequente che un fabbricato non abbia il certificato di abitabilità per i motivi più diversi. Questo non vuol dire che ci siano dei rischi particolari nell’acquisto, ma piuttosto carenze documentali causate da tecnici o amministrazioni poco efficienti; altre volte non vi è la possibilità di richiederlo (ad esempio quando non sono state completate opere di urbanizzazione; oppure pensa alle case di campagna). Altre volte questi certificati sono poco attendibili perché risalgono all’epoca della costruzione originaria,… Read more »

Buona sera, ho bisogno un aiuto…abbiamo appena acquistato una casa ma purtroppo dopo il rogito, quando i vecchi proprietari sono andati via, abbiamo scoperto dei danni impressionanti…muro portante marcio, muro della cucina marcio con una crepa spaventosa dove ci entra un dito per non parlare degli impianti idraulico e elettrico non a norma…come mi devo comportare? Quella casa non è a norma, posso sentire un legale o butto via altri soldi?

Gentile Tina, da quanto scrivi ci sono i presupposti per un’azione legale. Non è facile dirti se “butti via i soldi”. Certamente se i venditori non hanno altre proprietà/aziende è difficile immaginare che ci sia uno sbocco positivo. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi