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Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?

di Architetto 40 commenti in

Qual è la differenza tra l’agibilità e l’abitabilità?

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.

Esso va infatti richiesto per ogni nuova costruzione o in caso di ristrutturazione di notevole entità, prima che l’immobile sia utilizzato.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di certificato di agibilità per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di “agibilità”. Del resto, il procedimento per richiedere il rilascio del documento era in ogni caso lo stesso.

Come richiedere il certificato di agibilità (o di abitabilità)?

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

L’agibilità in caso di compravendita e di locazione

In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare.

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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40 Comments su "Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?"

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Buona sera, ho bisogno un aiuto…abbiamo appena acquistato una casa ma purtroppo dopo il rogito, quando i vecchi proprietari sono andati via, abbiamo scoperto dei danni impressionanti…muro portante marcio, muro della cucina marcio con una crepa spaventosa dove ci entra un dito per non parlare degli impianti idraulico e elettrico non a norma…come mi devo comportare? Quella casa non è a norma, posso sentire un legale o butto via altri soldi?

Gentile Tina, da quanto scrivi ci sono i presupposti per un’azione legale. Non è facile dirti se “butti via i soldi”. Certamente se i venditori non hanno altre proprietà/aziende è difficile immaginare che ci sia uno sbocco positivo. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno. Nel mese di giugno,ho acquistato una casa,il palazzo è stato iniziato a costruire nel 69 e finito nel 71. Ho un certificato di abitabilità del 1972. Ho necessità oggi di fare dei lavori di ristrutturazione nel mio appartamento,il mio tecnico incaricato si è rivolto al comune per presentare una cila,e risulta ancora oggi aperta dall ex proprietario una dia,per vari lavori e frazionamento di un vano per vendita alla vicina. Vendita certificata da un atto appunto di vendita e da un aggiornamento catastale. Come posso fare ora per chiudere questa Dia e presentare la mia Cila? Se ne deve… Read more »

Gentile Luca, la responsabilità è del venditore il quale – magari in buona fede – non ti ha messo al corrente dell’esistenza di una DIA aperta. Ti consiglio di trovare la soluzione tecnica per chiudere la DIA, regolarizzare l’immobile e ottenere l’autorizzazione per i nuovi lavori; quindi di chiedere all’ex proprietario di sostenere le spese. In caso negativo, puoi rivolgerti ad un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Mi sono informato su come chiudere questa maledetta Dia,per chiuderla servirebbe il collaudo delle opere realizzate,e per richiedere agibilità parziale tutte le certificazioni di conformità delle parti comuni…
essendo un palazzo del 72 molte di queste certificazioni non esistono perchè credo siano andate perse o perchè all’epoca non erano obbligatorie….e come lei ben saprà farle ora ha un costo e non sempre i condomini quando si tratta di cacciare soldi sono sempre d’accordo…come potrei eventualmente risolvere il problema?
Grazie mille per la risposta.

Gentile Luca, per prima cosa, se fossi in te, mi affiderei ad un legale competente per “trasferire” il problema al venditore, intimandolo a sanare la situazione e facendo presente i danni che stai subendo (non puoi fare ristrutturazione; non puoi frazionare e vendere un vano..). Lo scopo è quello di trovare un accordo economico con una cifra che possa ripagare danni subiti e spese per legittimare l’immobile. La soluzione tecnica la deve invece trovare il tecnico libero professionista con il comune. L’importante è chiudere la DIA. Forse l’ottenimento dell’agibilità può essere rimandato nel tempo, magari alla chiusura dei nuovi lavori.… Read more »
DEVO VENDERE UN APPARTAMENTO HO TUTTI I DOCUMENTI MENO IL CERTICATO DI ABITABILITA ESSENDO UN APPARTAMENTO COSTRUITO NEL 1975 AL TERZO ROGITO QUINDI NON SO DOVE TROVARLO GLI ALTRI NOTAI NON HANNO CITATO NELL ATTO DETTO CERTIFICATO COME MI DEVO COMPORTARE ? QUESTO DOCUMENTO E INDISPENSABILE PER ROGITARE? GRADIREI SAPERE COME CI SI DEVE COMPORTARE IN QUESTI CASI. FORSE SI PUO FARE UNA PERIZIA GIURATA PER IL SINGOLO IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA ABILITATA.? IN ATTESA DI UNA VOSTRA RIPOSTA IN MERITO UN GRAZIE ANTICIPATAMENTE SRGIO

Gentile Sergio, è frequente che un fabbricato non abbia l’abitabilità, per vari motivi. Non è un documento obbligatorio. Dipende molto dal contesto. Nei centri storici non esiste quasi mai abitabilità; per le nuove costruzioni è l’inverso. Confrontati con il notaio del futuro acquirente.
Gli elementi fondamentali che attesta un certificato di abitabilità sono:
– impianto fognario autorizzato (acque chiare/scure)
– salubrità dei locali
Inoltre per i fabbricati più recenti:
– urbanizzazioni completate
– idoneità statica
– conformità fabbricato al permesso di costruzione,
– etc
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
ho da poco acquistato un appartamento senza avere il certificato di agibilità dal venditore.
sto per cominciare dei lavori di ristrutturazione per i quali presenterò una CILA al comune , in sostanza comprenderanno modifica di qualche tramezzo e ristrutturazione di impianto idrico ed elettrico, senza cambio di volumetrie.
dovrò io stessa richiedere l’agibilità a fine lavori?

in attesa di risposta vi saluto cordialmente.

Gentile Susanna, l’agibilità riguarda l’intro fabbricato e difficilmente viene rilasciata per una singola unità immobiliare. La richiesta del certificato non è obbligatoria ma consigliabile. Chiedi assistenza al tecnico. Sicuramente sono necessarie le certificazioni degli impianti e la certificazione imbocco in fogna. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

buonasera, per successione mi ritrovo proprietario di un immobile costruito nel 1980 di cui non posseggo alcuna documentazione se non l’atto di successione. preciso che tale immobile è sviluppato su 3 livelli e non essendo stato mai effettivamente utilizzato in alcuni piani è rimasto allo stato “costruttivo” ora ho la possibilità di venderlo, ma mi sono reso conto che su tale immobile non era mai stata fatta domanda di agibilità e abitabilità come prevedono le leggi del 1993 soprattutto a tutt’oggi le leggi di conformità degli impianti sono notevolmente cambiate… ora la mia domanda: posso ugualmente fare un legittimo rogito… Read more »

Gentile Michele, la tua domanda è molto ampia e non è possibile rispondere in maniera puntuale ma solo con considerazioni generali. Per gli impianti non è necessaria la conformità, evidentemente inesistente per immobili al grezzo. Discorso diverso riguarda il titolo autorizzativo che è fondamentale. Fai delle ricerche in comune e cerca di raccogliere più documentazione possibile. Tieni presente che non è possibile trasferire un immobile abusivo. Nell’atto è comunque possibile prevedere degli esoneri di responsabilità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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