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Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?

di Architetto 34 commenti in

Qual è la differenza tra l’agibilità e l’abitabilità?

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.

Esso va infatti richiesto per ogni nuova costruzione o in caso di ristrutturazione di notevole entità, prima che l’immobile sia utilizzato.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di certificato di agibilità per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di “agibilità”. Del resto, il procedimento per richiedere il rilascio del documento era in ogni caso lo stesso.

Come richiedere il certificato di agibilità (o di abitabilità)?

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

L’agibilità in caso di compravendita e di locazione

In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare.

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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34 Comments su "Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?"

DEVO VENDERE UN APPARTAMENTO HO TUTTI I DOCUMENTI MENO IL CERTICATO DI ABITABILITA ESSENDO UN APPARTAMENTO COSTRUITO NEL 1975 AL TERZO ROGITO QUINDI NON SO DOVE TROVARLO GLI ALTRI NOTAI NON HANNO CITATO NELL ATTO DETTO CERTIFICATO COME MI DEVO COMPORTARE ? QUESTO DOCUMENTO E INDISPENSABILE PER ROGITARE? GRADIREI SAPERE COME CI SI DEVE COMPORTARE IN QUESTI CASI. FORSE SI PUO FARE UNA PERIZIA GIURATA PER IL SINGOLO IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA ABILITATA.? IN ATTESA DI UNA VOSTRA RIPOSTA IN MERITO UN GRAZIE ANTICIPATAMENTE SRGIO

Gentile Sergio, è frequente che un fabbricato non abbia l’abitabilità, per vari motivi. Non è un documento obbligatorio. Dipende molto dal contesto. Nei centri storici non esiste quasi mai abitabilità; per le nuove costruzioni è l’inverso. Confrontati con il notaio del futuro acquirente.
Gli elementi fondamentali che attesta un certificato di abitabilità sono:
– impianto fognario autorizzato (acque chiare/scure)
– salubrità dei locali
Inoltre per i fabbricati più recenti:
– urbanizzazioni completate
– idoneità statica
– conformità fabbricato al permesso di costruzione,
– etc
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
ho da poco acquistato un appartamento senza avere il certificato di agibilità dal venditore.
sto per cominciare dei lavori di ristrutturazione per i quali presenterò una CILA al comune , in sostanza comprenderanno modifica di qualche tramezzo e ristrutturazione di impianto idrico ed elettrico, senza cambio di volumetrie.
dovrò io stessa richiedere l’agibilità a fine lavori?

in attesa di risposta vi saluto cordialmente.

Gentile Susanna, l’agibilità riguarda l’intro fabbricato e difficilmente viene rilasciata per una singola unità immobiliare. La richiesta del certificato non è obbligatoria ma consigliabile. Chiedi assistenza al tecnico. Sicuramente sono necessarie le certificazioni degli impianti e la certificazione imbocco in fogna. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

buonasera, per successione mi ritrovo proprietario di un immobile costruito nel 1980 di cui non posseggo alcuna documentazione se non l’atto di successione. preciso che tale immobile è sviluppato su 3 livelli e non essendo stato mai effettivamente utilizzato in alcuni piani è rimasto allo stato “costruttivo” ora ho la possibilità di venderlo, ma mi sono reso conto che su tale immobile non era mai stata fatta domanda di agibilità e abitabilità come prevedono le leggi del 1993 soprattutto a tutt’oggi le leggi di conformità degli impianti sono notevolmente cambiate… ora la mia domanda: posso ugualmente fare un legittimo rogito… Read more »

Gentile Michele, la tua domanda è molto ampia e non è possibile rispondere in maniera puntuale ma solo con considerazioni generali. Per gli impianti non è necessaria la conformità, evidentemente inesistente per immobili al grezzo. Discorso diverso riguarda il titolo autorizzativo che è fondamentale. Fai delle ricerche in comune e cerca di raccogliere più documentazione possibile. Tieni presente che non è possibile trasferire un immobile abusivo. Nell’atto è comunque possibile prevedere degli esoneri di responsabilità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, ho acquistato una porzione di casa nel 2003 ed ora intendo venderla. Mi sono accorta di non avere il documento dell’abitabilità. È stato ricavato un secondo WC con doccia con regolare denuncia di inizio attività al comune. Come fare per risolvere questo problema?

Gentile Teresa, è possibile vendere anche senza l’abitabilità. L”importante è informare l’acquirente facendo presente la regolarità edilizia dell’immobile legittimato dalla DIA di cui scrivi. Puoi anche incaricare un tecnico per richiederla in comune. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno. Ho un contratto di locazione di dodici mesi (ormai quasi al termine) come conduttore e ho notato che manca la dichiarazione di conformità della caldaia (installata nel 2013) e anche il libretto impianto della stessa,come riportato nel rapporto di controllo consegnatomi dal locatore e fatto redarre da un suo tecnico di fiducia (non installatore originario).Gli ho pagato il costo della manutenzione che ricade sull’inquilino.Vedo che le norme per la manutenzione prevedono una cadenza ogni 4 anni (quindi 2017) e l’obbligo del bollino blu,non presente sul documento del tecnico che non riporta le operazioni compiute ma solo “manutenzione annuale” nelle… Read more »

Gentile Alberto, provare a richiedere la cifra non costa nulla. Usa buon senso. altrimenti dovresti rivolgerti ad un alegale ..Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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