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Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?

di Architetto 18 commenti in

Qual è la differenza tra l’agibilità e l’abitabilità?

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.

Esso va infatti richiesto per ogni nuova costruzione o in caso di ristrutturazione di notevole entità, prima che l’immobile sia utilizzato.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di certificato di agibilità per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di “agibilità”. Del resto, il procedimento per richiedere il rilascio del documento era in ogni caso lo stesso.

Come richiedere il certificato di agibilità (o di abitabilità)?

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

L’agibilità in caso di compravendita e di locazione

In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare.

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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18 Comments su "Cos’è il certificato di agibilità di un immobile?"

Buongiorno. Ho un problema: ho preso in affitto un locale commerciale, un mese fa, il proprietario non mi ha dato il certificato di agibilità, ma mi ha mostrato la richiesta con la promessa che mi avrebbe corrisposto il prima possibile il certificato vero e proprio. Dopo un mese dalla locazione, non avendolo ancora avuto, posso chiedere la risoluzione del contratto a mio favore, oppure seppur il certificato cartaceo non c’è l’ agibilità è comunque presente per il locale e quindi perderei un eventuale causa? Grazie

Gentile Deborah, non è sicuramente questo blog il soggetto giusto per avere una risposta. Solo un legale di tua fiducia può aiutarti analizzando quanto stabilito nel contratto e le conseguenze pratiche causate dall’assenza del certificato. Senza agibilità ti viene impedito di esercitare l’attività commerciale? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

salve vorrei farle una domanda, devo fittare un locale commerciale, ma non ho il certificato di agibilità e gli impianti non sono a norma ( sono 40 anni che ho questo locale e non ho mai eseguito lavori impiantistici) . il nuovo locatore vuole alla firma del contratto di locazione il certificato, come posso fare per averlo? devo fare una pratica edilizia per mettere a norma gli impianti? sono nel comune di Napoli.
grazie

Per prima cosa deve far mettere a posto gli impianti per i quali, vista la vetustà, non potrà bastare una dichiarazione di rispondenza.
Poi deve incaricare un architetto per la richiesta del certificato di agibilità al Comune. Per la verità dal primo gennaio 2017 entreranno in vigore nuove norme per cui sarà sufficiente una asseverazione dello stesso tecnico e i tempi potranno essere più veloci. Cordiali saluti architetto Carmen Granata

Salve, è possibile vendete un immobile a prezzo inferiore al valore catastale senza che il venditore subisca sanzioni?
In caso contrario in che % può ammontare la relativa sezione

Gentile Sonia, è possibile vendere ad un prezzo inferiore al valore catastale, ma ci sono diverse implicazioni. Mi limito all’aspetto fiscale. E’ possibile pagare le imposte in base al valore catastale anche se il prezzo è inferiore. In questo modo non si è soggetti ad accertamenti fiscali. Se non si percorre questa strada, l’accertamento avviene d’ufficio. Normalmente si eseguono delle perizie prima del rogito che motivano il prezzo dichiarato. Ti consiglio vivamente di parlarne con il notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno Architetto, vorrei chiederle gentilmente una informazione. Io abito in un immobile costruito nel 1933 che ho acquistato nel 1997. Adesso vorrei vendere tale immobile ma ho sentito parlare del certificato di abitabilità/agibilità che bisogna avere e presentare al momento del rogito notarile. Io non posseggo questo certificato. Ho l’obbligo di doverlo presentare? Inoltre, il fatto di avere una fossa biologica (ovviamente a norma) può costituire un problema nel richiedere la documentazione? Grazie per la risposta.

Gentile Paola, l’obbligo del certificato di agibilità risale al 1934; allegarlo all’atto non è obbligatorio, purché si informi il compratore che non è stato rilasciato. Ti suggerisco comunque di verificare in Comune. Per quanto riguarda la fossa biologica, è necessario avere l’autorizzazione allo scarico delle acque. Se non ne sei in possesso puoi avviare la pratica di richiesta di rilascio allegando la documentazione tecnica. Un cordiale saluto Architetto Carmen Granata

Salve, il proprietario di un immobile che devo acquistare si e’ accorto che nel disegno catastale dell’appartamento c’era disegnata una finestra che in realta’ non c’era. Il geometra ha fatto la variazione in catasto, la sanatoria e ha dato la conformita’, ha depositato tutto in Comune i primi di settembre. L’ abitabilita’ c’e’ gia, la mia domanda è: posso andare a rogito tranquillo o devo aspettare 90 giorni che un tecnico del comune passi a verificare il tutto come mi ha detto il geometra?. con la possibilita’ che il tecnico del comune trovi dei problemi e io acquisti un immobile… Read more »

Gentile Fabio, non è possibile darti una risposta attraverso il blog. Chiedi ial notaio e/o informati direttamente personalmente in comune se tutto è in ordine, facendo visionare tutta la documentazione. Se persistono incertezze, incarica un tecnico di fiducia. Un cordiale saluto Giuseppe palombelli Ceo CasaNoi

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