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Cortili e giardini: parti comuni del condominio

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Cortili e giardini: beni comuni del condominio

Molti condominii, nel cortile interno o nello spazio tra la facciata e la pubblica via, sono dotati di un giardino che si configura come proprietà comune, salvo restrizioni espressamente dichiarate nel titolo di proprietà.
Nella maggior parte dei casi questi spazi sono ben curati e manutenuti, ma a volte, per incuria, per tagli alle spese, o per altre ragioni, gli spazi comuni appaiono trascurati e incolti.

IL GIARDINO CONDOMINIALE – COSA DICE LA LEGGE

Come in passato, anche nel nuovo testo di legge della Riforma del Condominio del 2012, l’art. 1117 del codice civile, che riguarda le parti comuni, non cita espressamente il giardino condominiale, seppur questo sia da includere tra i beni in condivisione, come già chiarito dalla Corte di Cassazione: “…nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). In sostanza, i giardini, al pari dei cortili, sono da condiderarsi beni accessori funzionali al godimento dei beni di proprietà esclusiva.

Come i singoli condomini possono utilizzare questo bene comune?

Secondo l’articolo 1102 del Codice Civile – che disciplina l’uso della cosa comune – ogni condomino, salvo se riportato diversamente dal regolamento di condominio, può utilizzare il cortile e il giardino nel modo che ritiene più opportuno purché non ne alteri la destinazione d’uso e purché non infranga il diritto degli altri condomini.

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In pratica, l’articolo 1102 tutela il diritto di ognuno ad usare lo spazio nel modo che preferisce, senza parlare di uso identico e contemporaneo: l’importante è che le attività svolte non diano origine a conflitti tra vicini.

Ad esempio, se il regolamento condominiale non dà precise indicazioni in merito alla piantumazione di alberi o piante, anche il singolo condomino può piantarne a sua scelta, purché ne sostenga completamente i costi (salvo eventuale riconoscimento della spesa da parte dell’assemblea).

Differente è il caso dell’utilizzo di una parte del giardino per la realizzazione di un orto personale.
Se il regolamento condominiale stabilisce che lo spazio verde è da considerarsi come un abbellimento dell’intero edificio, realizzare un piccolo orto andrebbe a modificarne la destinazione d’uso.
Se invece dal regolamento non è desumibile quanto sopra, il condomino ha facoltà di realizzare il proprio orto, sempre nel rispetto del diritto degli altri condomini.

Da sapere

ALBERI E SIEPI – LE DISTANZE DAI CONFINI DELLA PROPRIETÀ

Alberi e siepi vanno piantati rispettando la distanza dai confini dell’edificio in base a quanto fissato dai regolamenti e, in mancanza di questi, dagli usi locali.
In particolare:

  • gli alberi ad alto fusto devono rispettare la distanza di almeno 3 metri dal confine, mentre per gli altri alberi la distanza si riduce a 1 metro e mezzo;
  • per arbusti e siepi è sufficiente la distanza di 50 centimetri.

ABBATTIMENTO DEGLI ALBERI

Gli alberi e le piante del giardino condominiale devono essere abbattuti e rimossi solo se rappresentano un effettivo pericolo per le persone e le costruzioni, oppure se sono sono stati piantati non rispettando la distanza con i confini altrui.

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SPESE DI MANUTENZIONE

Tutte le spese di manutenzione del giardino condominiale sono suddivise tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Ogni condomino ha facoltà di opporsi alle spese di messa a dimora di piante rare e pregiate, e pertanto costose, preferendo piante più comuni e proprie della zona.

CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DEL GIARDINO CONDOMINIALE

L’assemblea condominiale può modificare la destinazione d’uso di un giardino trasformandolo, ad esempio, in parcheggio. In tal caso il cambio deve essere approvato con un numero di voti pari ai ⅘ (quattro quinti) dei condomini e ai ⅘ (quattro quinti) del valore dell’edificio.
La convocazione dell’assemblea deve pervenire ai singoli condomini a mezzo lettera raccomandata o posta certificata almeno 20 giorni prima della data fissata e deve rimanere esposta per almeno 30 giorni consecutivi negli spazi condominiali usuali (bacheca, portone, ingresso, ascensore, ecc.).
La convocazione inoltre deve indicare precisamente le parti comuni oggetto del cambio di destinazione d’uso. In caso contrario sarà nulla.
Il verbale di delibera dell’assemblea deve riportare espressamente che questi adempimenti siono stati correttamente rispettati ed ottemperati.

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38 commenti su “Cortili e giardini: parti comuni del condominio
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  1. Sto in una villa al piano giardino e un’altra famiglia al primo eilsecondo piano volendo dividerlo va a metà o in base ai millesimi.Grazie

  2. Buongiorno,
    Mia madre abita in una palazzina composta da 3 unità abitative (piano terra, 1° piano, 2° piano), la palazzina fu costruita dai 3 fratelli di cui 2 deceduti;
    Si era deciso verbalmente che il proprietario del piano terra si sarebbe occupato del verde, il proprietario del 2° piano si sarebbe occupato della spesa delle luci delle scale(utenza di cui il proprietario del piano terra ne fa un utilizzo rarissimo) mentre il proprietario del 3° piano si sarebbe fatto carico della corrente elettrica in servizio al cancello carraio.
    Ora dopo circa 30 anni la proprietaria del 2° piano vorrebbe affidare la cura del verde ad un giardiniere.
    Noi proprietari del piano terra non siamo concordi in quanto in 30 anni abbiamo sostenuto l’attività più faticosa in termini economici e fisici e ora sarebbe una beffa dover pagare un esterno al primo taglio di una foglia.
    Mi aiutate a capire cosa sarebbe meglio fare?
    La palazzina non ha e non ha mai avuto amministratore
    Grazie
    Buona giornata

    1. Gentile Cristian,
      dopo 30 anni è normale che le cose cambino.
      Non esiste una soluzione migliore delle altre.
      Si tratta di trovare un accordo tra di voi, magari compensando il maggiore onere da voi sostenuto. Oppure invertendo i ruoli tra voi e la proprietà del 2° piano (per un certo numero di anni ben definito, voi pagherete la spesa per illuminazione scale e loro la spesa del giardino). Si tratta di mediare le posizioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buona sera sto in un palazzo di 20 unità,il giardino privato da anni lo curiamo noi per risparmiare il giardiniere ,un condomino si è lamentato che non lo possiamo fare perché c’è una legge che l’ho impedisce e che denunzia se lo vede fare,ma lo può fare anche se proprietà privata?grazie arrivederci

  4. Buonasera, sono affittuari di uno stabile che comprende 6 appartamenti, il mio si trova su un piano rialzato con una scaletta che da accesso ad un giardino comune, che dovrebbe appartenere a tutti i condomini, premetto che il proprietario dello stabile( anche lui condomino) si occupa della manutenzione del giardino.Fino a pochi giorni fa a volte venivano a giocare dei bambini, io ho depositato la legna del mio camino tranquillamente , il problema nasce alcuni giorni fa,il proprietario ha istallato una piscina 5 metri × 3 che si trova sotto le mie finestre, e dove vengono a giocare per l’ intero pomeriggio i nipoti ( anche loro condomini).È giusto? Come devo comportarmi, insomma non sono libera di poter riposare come facevo prima, e comunque sento grida continue.A tutte le ore.

    1. Gentile Dana,
      lei ha diritto al riposo. Con buon senso provi cerchi un dialogo con il proprietario. Una soluzione potebbe essere quella di disciplinare l’uso della piscina in orari ben precisi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buon giorno, ho appena acquistato un piccolo appartamento al pianto terra di una casa in cui ci sono altri 2 proprietary, davanti al mio ingress si trova una piccolo porzione di giardino che mi era stato detto avrei potuto utilizzare tranquillamente benchè facente parte delle parti comuni ed io mi sono ben volentieri impegnata a tenerla curata, ad abbellirla a mie spese; ora vengo a sapere da uno dei 2 proprietary che quella prate di giardino è il parcheggio delle bici dei loro affitturari circa 5 persone; sinceramente ne sono rimasta stupita, e certamente avere davanti il mio ingress un parcheggio per bici non è la stessa cosa che avere un praticello e fiori…inoltre non mi sarei certamente messa ad abbellirlo. Mi potete far sapere se ho qualche diritto o voce in capitol o se devo accettare la situazione supinamente? Vi ringrazio

  6. Buonasera, mi chiamo Ilenia, vivo in una palazzina di 9 unita’ di cui 4 al pian terreno con rispettivi giardini, noi risediamo al primo piano e sotto il nostro balcone e le rispettive camere da letto abbiamo, due dei suddetti giardini, i rispettivi proprietari ed affittuari immancabilmente da un paio di anni coltivano orti che mi portano una marea di zanzare ed api, volevo chiedere si può fare l’orto sotto le finestre di altri condomini?
    Inoltre,vorrei sapere anche se un condomino privo di qualsiasi esperienza o titolo, possa amministrare il condominio,soprattutto senza rispettare gli obblighi di legge, quali pèr esempio il conto corrente?
    Grazie

    1. Gentile Ilenia,
      l’obbligo dell’amministratore nasce per condomìni con oltre le 8 unità immobiliari.
      E’ questo il tuo caso.
      Se non viene nominato l’amministratore, puoi chiedere al Giudice di intervenire (nomina per via giudiziaria).
      L’amministratore aprirà un conto bancario specifico su cui far transitare tutte le somme.
      Sarà l’Amministratore a prendersi carico della questione del disagio per gli orti sottostanti l’abitazione
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  7. Buongiorno,sono Fabio, io ho comprato una parte di una bifamiliare assieme alla mia ragazza ( la quale è proprietaria anche di una parte dell’altra abitazione ) volevo sapere i poteri di decisione per gli spazi in comune( giardino, posti auto , manutenzioni etc etc) e nello specifico se io potessi oppormi alla consegna delle chiavi a persone estranee alla proprietà, anche se soltanto per ristrutturare l’altra parte di bifamiliare.grazie

  8. Buonasera, io abito in una palazzina del 1947 di 6 abitazioni. Siamo 6 proprietari con il giardino diviso in 6 pezzi uguali scritti sul mappale come personali. Il giardino è il perimetro dell’immobile. Dove ogni proprietario ha il proprio magazzino. Ci sono due cancelli grandi ed uno centrale davanti al portone di ingresso. Una nuova inquilina che ha acquistato un appartamento al piano terreno ha detto che il suo notaio le ha detto di cambiar le chiavi del cancello grande perchè ad uso esclusivo suo personale e che ha il posto auto come scritto sul suo mappale. Premesso che dubito che nel 1947 nel mappale possa esserci scritto posto auto visto che non era un bene comune come adesso, ma oltretutto io per recarmi nel mio magazzino con la bicicletta o scooterone con la macchina parcheggiata non posso né entrare ne uscire. Non sono nemmeno padrone di circolare liberamente???? Grazie e scusate il messaggio lungo ma non so veramente a chi chiedere!!!

    1. gentile Michele,
      mi sembra di capire che ci sia di una servitù di passaggio.
      E’ opportuno approfondire (magari con o stesso notaio della sua vicina) e affrontare la questione magari in sede condominiale.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buongiorno, abito in un appartamento al piano terra di un condominio con giardino comune. vorrei proporre di acquistare parte del giardino per mio uso esclusivo, modificandone cosi’ la destinazione d’uso. E’ possibile? Come mi devo muovere? E’ preferibile che sondi prima l’interesse di eventuali altri condomini al piano terra in maniera da unire le forze e proporre al condominio un prospetto “costi per noi/benefici per loro” piu’ allettante? Grazie anticipate.

    1. Gentile Elisa, per acquistare la proprietà (o l’uso esclusivo) del giardino condominiale lei deve ottenere la delibera condominiale, secondo maggioranze ben definite e seguendo una procedura precisa: le consiglio di rivolgersi all’Amministratore.
      Come giustamente scrive, qualsiasi attività da parte sua rivolta a trovare consenso nei condòmini è utile allo scopo.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  10. Buonasera
    Volevo esporre il mio problema, ho un appartamento al piano terra in un condominio dove esistono passaggi a persone ed aiuole, per comodità di alcuni condomini per andare dal parcheggio al portone passano dentro un aiuola dove affaccia la finestra della mia camera, praticamente mi costringono a stare con la serranda chiusa per tutelare la mia privacy. È giusto che le parti comuni sono di tutti ma possono passare in un aiuola per comodità costringendomi a non usufruire della mia stanza?

    1. Gentile Maria Pia, il disturbo che subisci può essere discusso in assemblea. La soluzione da proporre potrebbe essere semplice, magari decidendo di impedire (con piccola recinzione o arbusti) il passaggio nell’aiuola. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  11. Buongiorno siamo proprietari io e mio marito di un appartamento in casa di due abitazione con cortile e parti in comune. Quando cibsiamo spisati abitavamo solo noi e abbiamo messo delle piante di kiuwi a nostre spese giustamente. Poi qualche anno dopo e stato abitato anche l altro appartamento dal fratello di mii marito. Le piante seguite e sistemate da mii marito che poi divideva i frutti. Ora noi vendiamo e vogliamo tagliRe le piante e mio cognato ha detto se tagli si va dall avvocato. E giusto ? Come funziona la cosa?

  12. sono comproprietaria al 50% di parti comuni di un giardino e cortile che si trova nell’ambito di un edificio di 2 appartamenti ,uno dei quali di mia proprietà.vorrei sapere se l’altro proprietario può organizzare feste di compleanno,cerimonie,rinfreschi,trasformare le parti comuni in (parco pubblico)considerando che questa famiglia ha due bimbi ,ma ce ne sono sempre da 10 a 15,da mattina a sera.la ringrazio anticipatamente

    1. Gentile Delfina, non ricadi un un condominio ma in una comproprietà il cui uso no è disciplinato da regolamento. Non esiste una risposta. Suggerisco di trovare un accordo con l’altro proprietario per regolare l’uso di questo spazio comune. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Buongiorno, abito in un condominio di 4 scale dove sono presenti due vasi ornamentali con piante per ciascuna scala. In luglio, nella mia scala sono stati purtroppo rubati entrambi. Ho chiesto all’amministratore se era possibile riacquistarli senza dover aspettare una eventuale assemblea e mi è stato confermato che l’acquisto è fattibile. Trattandosi di un costo che si aggira sui 200 euro, vorrei sapere se la spesa deve essere ripartita su tutto il condominio o solo per la scala a cui sono stati sottratti.
    Grazie in anticipo…
    LB

    1. Gentile Bruno, per il cambio d’uso si dovrebbe fare riferimento all’art. 1117 ter c.c., per cui bisognerebbe rispettare la maggioranza prevista pari ai 4/5 dei condomini che rappresentino i 4/5 dei millesimi (ossia 800/1000). (però penso che solo un avvocato può rispondere con certezza.). architetto Carmen Granata

  14. e’ consentito occupare un pianerottolo scale con piu’ vasi di piante alte considerando che siamo tutti anziani e che vi sono molte probabilita’ di dover essere trasportati in barella eventualmente

    1. Gentile Ezio, chiedi formalmente all’Amministratore del Condominio che comunichi ai condomini di rimuovere le piante per i motivi d te esposti e comunque di inserire la questione all’Ordine del Giorno della prossima Assemblea. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno! Nel mio condominio c’è uno spazio considerato adibito a verde/giardino, dico considerato poiché doveva diventarlo a tutti gli effetti da progetto iniziale,ma siccome il costruttore non è più stato pagato o non so che il progetto non è mai andato in porto( ad oggi circa 15 anni). Ora in questo spazio l erba viene tagliata 3 volte l anno, la siepe una. Non c’è irrigazione e nel giro di qualche giorno diventa tutto giallo paglia. Inoltre vi sono tre piante,salvia rosmarino e alloro, l alloro è ammalato da sempre e mai considerato dai giardinieri. Considerando tutto ciò io e un altro condomino abbiam pensato di fare un pezzettino di orto poiché nel regolamento condominiale non compare né la destinazione del uso né un espresso divieto. L orto è interno al condominio e non visibile dalla maggior parte dei condomini,infatti l area non viene e mai calcolata da nessuno,niente bambini,niente piscinetta,niente panchine,niente. In seguito all assemblea dalla quale eravamo assenti han deliberato che non si può. Come dovrei comportarmi ora? Sono in torto o posso combattere per tenere il mio orticello?
    Graziee

    1. Gentile Alessia, il consiglio è dialogare con condomini e condominio ed essere presente all’assemblea per illustrare la tua esigenza. Riproponi la richiesta alla prossima Assemblea, giustificando la tua assenza Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Buona sera viviamo in un condominio di 5unita,
    La mia posizione di casa è al ridosso del giardino condominiale, esiste un regolamento dove si evince che è vietato giocare a calcio e giochi che atletici?
    Grazie Lucio pontecorvi

    1. Gentile Lucio, i miei consigli sono di buon senso. Verifica i regolamento di condominio. Dialoga con l’Amministratore. Sottoponi all’assemblea e porta in delibera quanto scrivi. Solitamente si consente il gioco in aree delimitate e in orari prestabiliti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. dietro il condomio in cui abito come affittuario, ci sono dei box con una copertura a prato.
    Ora, la copertura de ve essere rimossa per dei radicali lavori di restauro di tali box ( infiltrazioni d’acqua,
    piccoli crolli di intonaci e cornicioni) Durante l’assemblea condominiale oltre ai restauri giustissimi, hanno deciso di eliminare il prato verde e mettere una copertura in cemento. Come si può contrastare tale elimnazione, oggi, che il verde è così prezioso ? Grazie moltissimo

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