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Cortili e giardini: parti comuni del condominio

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Cortili e giardini: beni comuni del condominio

Molti condominii, nel cortile interno o nello spazio tra la facciata e la pubblica via, sono dotati di un giardino che si configura come proprietà comune, salvo restrizioni espressamente dichiarate nel titolo di proprietà.
Nella maggior parte dei casi questi spazi sono ben curati e manutenuti, ma a volte, per incuria, per tagli alle spese, o per altre ragioni, gli spazi comuni appaiono trascurati e incolti.

IL GIARDINO CONDOMINIALE – COSA DICE LA LEGGE

Come in passato, anche nel nuovo testo di legge della Riforma del Condominio del 2012, l’art. 1117 del codice civile, che riguarda le parti comuni, non cita espressamente il giardino condominiale, seppur questo sia da includere tra i beni in condivisione, come già chiarito dalla Corte di Cassazione: “…nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). In sostanza, i giardini, al pari dei cortili, sono da condiderarsi beni accessori funzionali al godimento dei beni di proprietà esclusiva.

Come i singoli condomini possono utilizzare questo bene comune?

Secondo l’articolo 1102 del Codice Civile – che disciplina l’uso della cosa comune – ogni condomino, salvo se riportato diversamente dal regolamento di condominio, può utilizzare il cortile e il giardino nel modo che ritiene più opportuno purché non ne alteri la destinazione d’uso e purché non infranga il diritto degli altri condomini.

In pratica, l’articolo 1102 tutela il diritto di ognuno ad usare lo spazio nel modo che preferisce, senza parlare di uso identico e contemporaneo: l’importante è che le attività svolte non diano origine a conflitti tra vicini.

Ad esempio, se il regolamento condominiale non dà precise indicazioni in merito alla piantumazione di alberi o piante, anche il singolo condomino può piantarne a sua scelta, purché ne sostenga completamente i costi (salvo eventuale riconoscimento della spesa da parte dell’assemblea).

Differente è il caso dell’utilizzo di una parte del giardino per la realizzazione di un orto personale.
Se il regolamento condominiale stabilisce che lo spazio verde è da considerarsi come un abbellimento dell’intero edificio, realizzare un piccolo orto andrebbe a modificarne la destinazione d’uso.
Se invece dal regolamento non è desumibile quanto sopra, il condomino ha facoltà di realizzare il proprio orto, sempre nel rispetto del diritto degli altri condomini.

Da sapere

ALBERI E SIEPI – LE DISTANZE DAI CONFINI DELLA PROPRIETÀ

Alberi e siepi vanno piantati rispettando la distanza dai confini dell’edificio in base a quanto fissato dai regolamenti e, in mancanza di questi, dagli usi locali.
In particolare:

  • gli alberi ad alto fusto devono rispettare la distanza di almeno 3 metri dal confine, mentre per gli altri alberi la distanza si riduce a 1 metro e mezzo;
  • per arbusti e siepi è sufficiente la distanza di 50 centimetri.

ABBATTIMENTO DEGLI ALBERI

Gli alberi e le piante del giardino condominiale devono essere abbattuti e rimossi solo se rappresentano un effettivo pericolo per le persone e le costruzioni, oppure se sono sono stati piantati non rispettando la distanza con i confini altrui.

SPESE DI MANUTENZIONE

Tutte le spese di manutenzione del giardino condominiale sono suddivise tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Ogni condomino ha facoltà di opporsi alle spese di messa a dimora di piante rare e pregiate, e pertanto costose, preferendo piante più comuni e proprie della zona.

CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DEL GIARDINO CONDOMINIALE

L’assemblea condominiale può modificare la destinazione d’uso di un giardino trasformandolo, ad esempio, in parcheggio. In tal caso il cambio deve essere approvato con un numero di voti pari ai ⅘ (quattro quinti) dei condomini e ai ⅘ (quattro quinti) del valore dell’edificio.
La convocazione dell’assemblea deve pervenire ai singoli condomini a mezzo lettera raccomandata o posta certificata almeno 20 giorni prima della data fissata e deve rimanere esposta per almeno 30 giorni consecutivi negli spazi condominiali usuali (bacheca, portone, ingresso, ascensore, ecc.).
La convocazione inoltre deve indicare precisamente le parti comuni oggetto del cambio di destinazione d’uso. In caso contrario sarà nulla.
Il verbale di delibera dell’assemblea deve riportare espressamente che questi adempimenti siono stati correttamente rispettati ed ottemperati.

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6 Comments su "Cortili e giardini: parti comuni del condominio"

Buongiorno! Nel mio condominio c’è uno spazio considerato adibito a verde/giardino, dico considerato poiché doveva diventarlo a tutti gli effetti da progetto iniziale,ma siccome il costruttore non è più stato pagato o non so che il progetto non è mai andato in porto( ad oggi circa 15 anni). Ora in questo spazio l erba viene tagliata 3 volte l anno, la siepe una. Non c’è irrigazione e nel giro di qualche giorno diventa tutto giallo paglia. Inoltre vi sono tre piante,salvia rosmarino e alloro, l alloro è ammalato da sempre e mai considerato dai giardinieri. Considerando tutto ciò io e… Read more »

Buona sera viviamo in un condominio di 5unita,
La mia posizione di casa è al ridosso del giardino condominiale, esiste un regolamento dove si evince che è vietato giocare a calcio e giochi che atletici?
Grazie Lucio pontecorvi

dietro il condomio in cui abito come affittuario, ci sono dei box con una copertura a prato.
Ora, la copertura de ve essere rimossa per dei radicali lavori di restauro di tali box ( infiltrazioni d’acqua,
piccoli crolli di intonaci e cornicioni) Durante l’assemblea condominiale oltre ai restauri giustissimi, hanno deciso di eliminare il prato verde e mettere una copertura in cemento. Come si può contrastare tale elimnazione, oggi, che il verde è così prezioso ? Grazie moltissimo

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