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Cortili e giardini: parti comuni del condominio

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Cortili e giardini: beni comuni del condominio

Molti condominii, nel cortile interno o nello spazio tra la facciata e la pubblica via, sono dotati di un giardino che si configura come proprietà comune, salvo restrizioni espressamente dichiarate nel titolo di proprietà.
Nella maggior parte dei casi questi spazi sono ben curati e manutenuti, ma a volte, per incuria, per tagli alle spese, o per altre ragioni, gli spazi comuni appaiono trascurati e incolti.

IL GIARDINO CONDOMINIALE – COSA DICE LA LEGGE

Come in passato, anche nel nuovo testo di legge della Riforma del Condominio del 2012, l’art. 1117 del codice civile, che riguarda le parti comuni, non cita espressamente il giardino condominiale, seppur questo sia da includere tra i beni in condivisione, come già chiarito dalla Corte di Cassazione: “…nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). In sostanza, i giardini, al pari dei cortili, sono da condiderarsi beni accessori funzionali al godimento dei beni di proprietà esclusiva.

Come i singoli condomini possono utilizzare questo bene comune?

Secondo l’articolo 1102 del Codice Civile – che disciplina l’uso della cosa comune – ogni condomino, salvo se riportato diversamente dal regolamento di condominio, può utilizzare il cortile e il giardino nel modo che ritiene più opportuno purché non ne alteri la destinazione d’uso e purché non infranga il diritto degli altri condomini.

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In pratica, l’articolo 1102 tutela il diritto di ognuno ad usare lo spazio nel modo che preferisce, senza parlare di uso identico e contemporaneo: l’importante è che le attività svolte non diano origine a conflitti tra vicini.

Ad esempio, se il regolamento condominiale non dà precise indicazioni in merito alla piantumazione di alberi o piante, anche il singolo condomino può piantarne a sua scelta, purché ne sostenga completamente i costi (salvo eventuale riconoscimento della spesa da parte dell’assemblea).

Differente è il caso dell’utilizzo di una parte del giardino per la realizzazione di un orto personale.
Se il regolamento condominiale stabilisce che lo spazio verde è da considerarsi come un abbellimento dell’intero edificio, realizzare un piccolo orto andrebbe a modificarne la destinazione d’uso.
Se invece dal regolamento non è desumibile quanto sopra, il condomino ha facoltà di realizzare il proprio orto, sempre nel rispetto del diritto degli altri condomini.

Da sapere

ALBERI E SIEPI – LE DISTANZE DAI CONFINI DELLA PROPRIETÀ

Alberi e siepi vanno piantati rispettando la distanza dai confini dell’edificio in base a quanto fissato dai regolamenti e, in mancanza di questi, dagli usi locali.
In particolare:

  • gli alberi ad alto fusto devono rispettare la distanza di almeno 3 metri dal confine, mentre per gli altri alberi la distanza si riduce a 1 metro e mezzo;
  • per arbusti e siepi è sufficiente la distanza di 50 centimetri.

ABBATTIMENTO DEGLI ALBERI

Gli alberi e le piante del giardino condominiale devono essere abbattuti e rimossi solo se rappresentano un effettivo pericolo per le persone e le costruzioni, oppure se sono sono stati piantati non rispettando la distanza con i confini altrui.

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SPESE DI MANUTENZIONE

Tutte le spese di manutenzione del giardino condominiale sono suddivise tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Ogni condomino ha facoltà di opporsi alle spese di messa a dimora di piante rare e pregiate, e pertanto costose, preferendo piante più comuni e proprie della zona.

CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DEL GIARDINO CONDOMINIALE

L’assemblea condominiale può modificare la destinazione d’uso di un giardino trasformandolo, ad esempio, in parcheggio. In tal caso il cambio deve essere approvato con un numero di voti pari ai ⅘ (quattro quinti) dei condomini e ai ⅘ (quattro quinti) del valore dell’edificio.
La convocazione dell’assemblea deve pervenire ai singoli condomini a mezzo lettera raccomandata o posta certificata almeno 20 giorni prima della data fissata e deve rimanere esposta per almeno 30 giorni consecutivi negli spazi condominiali usuali (bacheca, portone, ingresso, ascensore, ecc.).
La convocazione inoltre deve indicare precisamente le parti comuni oggetto del cambio di destinazione d’uso. In caso contrario sarà nulla.
Il verbale di delibera dell’assemblea deve riportare espressamente che questi adempimenti siono stati correttamente rispettati ed ottemperati.

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Buonasera, mi chiamo Ilenia, vivo in una palazzina di 9 unita’ di cui 4 al pian terreno con rispettivi giardini, noi risediamo al primo piano e sotto il nostro balcone e le rispettive camere da letto abbiamo, due dei suddetti giardini, i rispettivi proprietari ed affittuari immancabilmente da un paio di anni coltivano orti che mi portano una marea di zanzare ed api, volevo chiedere si può fare l’orto sotto le finestre di altri condomini? Inoltre,vorrei sapere anche se un condomino privo di qualsiasi esperienza o titolo, possa amministrare il condominio,soprattutto senza rispettare gli obblighi di legge, quali pèr esempio… Read more »

Buongiorno,sono Fabio, io ho comprato una parte di una bifamiliare assieme alla mia ragazza ( la quale è proprietaria anche di una parte dell’altra abitazione ) volevo sapere i poteri di decisione per gli spazi in comune( giardino, posti auto , manutenzioni etc etc) e nello specifico se io potessi oppormi alla consegna delle chiavi a persone estranee alla proprietà, anche se soltanto per ristrutturare l’altra parte di bifamiliare.grazie

Buonasera, io abito in una palazzina del 1947 di 6 abitazioni. Siamo 6 proprietari con il giardino diviso in 6 pezzi uguali scritti sul mappale come personali. Il giardino è il perimetro dell’immobile. Dove ogni proprietario ha il proprio magazzino. Ci sono due cancelli grandi ed uno centrale davanti al portone di ingresso. Una nuova inquilina che ha acquistato un appartamento al piano terreno ha detto che il suo notaio le ha detto di cambiar le chiavi del cancello grande perchè ad uso esclusivo suo personale e che ha il posto auto come scritto sul suo mappale. Premesso che dubito… Read more »

Buongiorno, abito in un appartamento al piano terra di un condominio con giardino comune. vorrei proporre di acquistare parte del giardino per mio uso esclusivo, modificandone cosi’ la destinazione d’uso. E’ possibile? Come mi devo muovere? E’ preferibile che sondi prima l’interesse di eventuali altri condomini al piano terra in maniera da unire le forze e proporre al condominio un prospetto “costi per noi/benefici per loro” piu’ allettante? Grazie anticipate.

Buonasera
Volevo esporre il mio problema, ho un appartamento al piano terra in un condominio dove esistono passaggi a persone ed aiuole, per comodità di alcuni condomini per andare dal parcheggio al portone passano dentro un aiuola dove affaccia la finestra della mia camera, praticamente mi costringono a stare con la serranda chiusa per tutelare la mia privacy. È giusto che le parti comuni sono di tutti ma possono passare in un aiuola per comodità costringendomi a non usufruire della mia stanza?