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Il Diritto di abitazione

di CEO di CasaNoi.it 58 commenti in

Cos’è il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione appartiene alla categoria dei diritti reali su cosa altrui: è un diritto che riguarda un’abitazione di cui un altro è proprietario, che prende il nome di nudo proprietario.

Il diritto di abitazione differisce dall’usufrutto perché è molto circoscritto, ovvero ha come oggetto unicamente la casa. Il diritto di abitazione è incedibile ed è limitato all’abitare la casa, da parte del beneficiario e della sua famiglia. Rappresenta per il proprietario, la garanzia che la casa sia utilizzata solo dal titolare del beneficio e dai suoi familiari conviventi e da nessun altro.

Costituzione

Il diritto si costituisce:
  • per testamento, usucapione o contratto, per il quale è richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata
  • per legge al coniuge del defunto per la casa adibita a residenza familiare. 

Quali sono le differenze tra diritto di abitazione e usufrutto?

USUFRUTTO

  • alienabile (si può vendere immobile)
  • riguarda beni immobili di varia natura
  • si dispone del bene immobile (si può affittare, etc)

DIRITTO DI ABITAZIONE

  • inalienabile (non si può vendere il diritto in quanto strettamente personale)
  • riguarda solo la casa
  • non si dispone del bene immobile per usi diversi o per ricavare reddito (ci si può solo abitare)

Come si ripartiscono le spese e le imposte tra il nudo proprietario e l’usufruttario?

Al nudo proprietario competono le spese di straordinaria manutenzione e le imposte sulla proprietà.
Al titolare del diritto di abitazione spettano le spese di ordinaria manutenzione e le imposte sul reddito e IMU.

Quanto dura il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione non può durare oltre la vita del titolare: si estingue con la morte del beneficiario.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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58 commenti su “Il Diritto di abitazione
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  1. Salve sono proprietaria al 78% di un immobile ereditato ed ho proposto agli altri 2 eredi l’acquisto delle loro parti a seguito di perizia fatta da Geometra iscritto all’Albo. Loro non hanno accettato perche’ vogliono di più’ ma non hanno fatto niente x risolvere la situazione ed io mi ritrovo da tempo a pagare tutte le spese condominiali senza poter avere pieno diritto. Io vorrei gentilmente sapere se facendo dei lavori di ristrutturazione interna, poiché abbisogna come scritto nella perizia e, ci andassi ad abitare spostando la residenza posso o incorro a problemi legali?

    1. Gentile Patrizia, faccio presente che le spese condominiali di competenza della proprietà vanno ripartite tra i proprietari in base ai relativi diritti, sebbene i proprietari rispondano solidalmente nei confronti del condominio. Lei dovrebbe pagare quindi il 78% delle spese. Se le paga per intero vanta dei crediti nei confronti degli altri proprietari. In merito alla sua domanda, le consiglio di diventare unico proprietario prima di affrontare la ristrutturazione. Può chiedere lo scioglimento della comunione per via giudiziale. Diversamente può incorrere in un contenzioso. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buonasera a tutti, vorrei porre un quesito: a seguito del decesso del beneficiario del dirtto di abitazione al 100%, per poter procedere alla vendita dell’immobile su cui tale diritto gravava i comproprietari devono necessariamente procedere alla cancellazione del diritto di abitazione (che compare in visura)? E, se sì, quali adempimenti bisogna compiere in tal senso? Grazie

    1. Gentile Alessandro,
      prima del rogito dovrà essere effettuata una semplice pratica di voltura catastale di consolidamento dei diritti di proprietà. La pratica può essere curata dallo stesso notaio incaricato di stipulare l’atto.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Salve. Mio fratello ha la nuda proprietà di un’abitazione in cui vive. I miei genitori ne sono usufruttuari e vivono in un altro comune in una casa di loro proprietà. È possibile che i miei genitori in quanto usufruttuari concedano il diritto di abitazione a mio fratello? In tal caso a chi spetterebbe pagare l’Imu, all’usufruttuario o al titolare del diritto di abitazione?

    1. Gentile Annalisa,
      l’IMU è a carico del titolare del diritto di abitazione.
      Ha poco senso per un’usufruttuario cedere il diritto di abitazione.
      Più senso se cede l’usufrutto stesso.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera dottore le chiedo un parere su una questione , mia moglie ha comprato con sua madre un alloggio dove mia moglie è la nuda proprietaria e sua madre ha il diritto di abitazione inserito in atto , ora sua madre è già 3 anni che non paga le spese condominiali ed il riscaldamento , per due volte abbiamo provveduto noi al pagamento per bloccare possibili azioni legali contro mia moglie e l’espropriazione del bene , ora siamo di nuovo al punto di dover pagare un’altra ingente somma perché le spese non sono state nuovamente pagate ,
    a fronte di un comportamento del genere si può espropriare il diritto di abitazione ? C’è un modo per obbligare a pagare le spese visto che la madre abita nell alloggio ?
    Grazie mille anticipatamente e complimenti per il blog e per la sua professionalità

    1. Gentile Marco, la sua lettera è molto triste. Vuole fare causa a sua suocera e far liberare l’appartamento dove abita? Non ho parole. Trovate una soluzione in famiglia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buongiorno.
    Se una coniuge ha ereditato la casa di abitazione assieme ai suoi figli ed ha usufruito dei benefici 1 casa, ora cede la sua proprietà ad una figlia con un contratto di mantenimento, riservandosi però il diritto di abitazione, deve pagare la differente delle imposte ipotecaria e catastale.

    1. Gentile Barbarea, la decadenza dalle agevolazioni riguarda i trasferimenti di diritti di proprietà, usufrutto, abitazione avvenuti nei 5 anni successivi la successione. Se sono passati più di 5 anni non ci sono conseguenze. Se sono trascorsi meno di 5 anni, approfondisca con il notaio. Vedi la Guida sull’argomento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno.
    Insieme con mio fratello abbiamo la proprietà della casa dei nostri genitori, derivata da eredità e successiva donazione da parte di nostra mamma, la quale gode del diritto di abitazione.
    Da quasi due anni ns. mamma è ricoverata per Alzheimer in una casa di riposo (RSA) e vorremmo pertanto poter vendere la casa (da allora disabitata) nella sua interezza (e non solo la nuda proprietà).
    Dal p.to di vista economico (pagamento della retta per la casa di riposo e le poche spese di cui ha bisogno) nostra mamma è autosufficiente.
    Nel frattempo ho fatto domanda per diventare amministratore di sostegno della mamma e sono in attesa di chiamata da parte del giudice tutelare.
    La domanda che vorrei porre è la seguente: possiamo procedere (c’è già un acquirente per la casa) alla stipula del compromesso e successivo rogito senza correre il rischio che il giudice tutelare ponga veti ( o altro) oppure è opportuno attendere l’autorizzazione ufficiale da parte del giudice?
    Può ritenersi decaduto il diritto di abitazione considerata l ‘omissione dell’ordinaria manutenzione, sebbene involontaria?
    Ringrazio molto per un riscontro.
    Cordiali saluti.

  7. Mia moglie ha la piena proprietà di 2/6 su una casa che ha l’usufrutto la madre che ci abita e che risiede, è obbligata a pagare l’imu su quella percentuale o come può fare per non pagarla?

    1. Gentile Antonio, l’IMU la paga l’usufruttuario Se sua moglie è piena proprietaria per 2/6 è tenuta a pagare IMU per questa quota. Per non pagarla deve trasferire usufrutto alla mamma che immagino risieda nella casa e ha esenzione IMU. Da valutare i costi notarili+imposte del trasferimento usufrutto in relazione al risparmio d’imposta IMU della quota di 2/6. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Gent.mi,
    vi chiedo cortesemente chiarimenti in merito al diritto di abitazione.
    Alla morte dei miei genitori la loro casa è stata lasciata alle mie due sorelle mentre a me è stato dato il diritto di abitazione. Entrambe le proprietarie possiedono chiavi dell’immobile. Possono entrare in casa in qualsiasi momento e senza mio invito?
    Grazie per la cortese disponibilità.

  9. Buongiorno dottore, io e i miei 2 figli stiamo vendendo una casa di cui io ho una quota 4/6 e il diritto di abitazione e i miei figli 1/6 ciascuno. Vorrei sapere come si ripartisce il ricavato dalla vendita.
    Grazie e cordiali saluti.

    1. In caso di vendita, il diritto di abitazione a mio parere non va computato. Il ricavato andrà ripartito secondo i diritti di proprietà: 4/6 a lei e 2/6 ai suoi due figli. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Salve acquistando una nuda proprietà dove l’ormai ex-proprietaria ha il diritto di abitazione , vorrei sapere cosa succeda nel caso in cui questa persona dovesse stabilmente lasciare la casa per trasferirsi a casa dei figli o in una casa di riposo ,se questa persona vada in contro alla perdita del diritto di abitazione o se quest ultimo viene meno solo con il decesso.

    1. Gentile Pietro, la persona titolare del diritto che lascia la casa, a mio avviso, non perde il diritto di abitazione. Con buon senso suggerisco di dialogare con i familiari per formalizzare la rinuncia al diritto, così da evitare loro l’onere delle spese (condominio, utenze, etc). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Ho un
    Amica che è malata terminale vorrebbe.lascoate a un nipote il diritto di abitazione della casa di sua proprietà e alla morte del nipote il suo desiderio e che la casa venga suddivisa fra tutti i suoi eredi
    Può scrivere di proprio pugno il testamento come ho specificato
    Diritto abitativo fino alla morte di nipote x poi la casa viene divisa fra tutto gli eredi
    Grazie aspetto una sua

  12. Ho avuto nel 2016 un appartamento in donazione da mia sorella. Al momento l’appartamento, del quale sono titolare della nuda proprietà, è libero e lo sto ristrutturando a mie spese. Cortesemente chiedo se, dopo la ristrutturazione, la sottoscritta con la sua famiglia può abitarvi, anche solo per le vacanze estive oppure nei weekend, ed a quali condizioni. È necessario un contratto d’affitto, un autorizzazione da parte di mia sorella che al momento detiene l’usufrutto dell’appartamento ?
    Grazie e distinti saluti,
    Giunta Gabriella

    1. Gentile Gabriella, tua sorella come usufruttuaria può utilizzare l’appartamento come meglio crede. Spetta a lei decidere se concederlo a te in locazione o a titolo gratuito (comodato) per brevi periodi. Se l’utilizzo è a titolo gratuito, visto il rapporto di parentela e l’utilizzo limitato, potete accordarvi per iscritto, anche senza un formale contratto registrato (che solitamente riguarda lunghi periodi). Se è prevista una locazione, scatta l’obbligo delle imposte. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

      1. Grazie per la cortese risposta. Chiedo se l’accordo scritto, non un contratto di locazione, deve essere una normale scrittura privata o va stilata davanti ad un notaio.
        Grazie e distinti saluti,

        Gabriella

        1. Gentile Gabriella, il notaio non c’entra nulla. Stiamo parlando di un utilizzo per brevi periodi. Suggerivo un accordo scritto. Può farsi assistere da un legale, se crede, ma si tratta di un accordo in famiglia…. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  13. Salve, vorrei vendere un immobile di mia proprietà lasciando il diritto di abitazione a mia madre fino a termine vita. Purtroppo lei non essendo in grado di intendere e di volere, non può firmare alcun atto. Posso io far perfezionare dal notaio in fase di stipula questa mia volontà senza il suo intervento? Grazie

  14. Salve l’imu a carico del beneficiario del diritto di abitazione viene calcolato in base alle percentuali relative alla seconda casa oppure ci sono delle agevolazioni. Quali altre tasse sono a carico del beneficiario del diritto abitazione? Grazie

  15. Buongiorno,
    ho il diritto di abitazione nella casa, intestata a me per il 50% e per il 50% al mio ex marito, fino all’indipendenza economica dei miei figli. Vorrei acquistare il 50% di proprietà del mio ex marito. Tempo fa l’avvocato che mi ha seguito per il divorzio mi aveva accennato al fatto che acquistando io l’altra metà dal mio ex marito avrei pagato un prezzo più basso del reale valore dell’appartamento. Il diritto di abitazione da parte mia è stato iscritto da un notaio e compare nelle visure catastali. Vorrei avere più informazioni per riuscire a capire che importo devo offrire al mio ex marito per poter acquistare il 50% intestato a lui. La ringrazio in anticipo.

    1. Gentile Patrizia,
      nel tuo caso non esiste un “valore legale” stabilito per legge.
      Il prezzo chiaramente tiene conto di elementi che ne abbassano il valore: perché si tratta di una quota di immobile su cui esiste diritto di abitazione.
      E’ facile comprendere come sul mercato ci siano difficilente dei compratori e pertanto il prezzo sia molto basso.
      Ciò premesso il prezzo lo stabilite autonomamente tra di voi.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del creditoContatti per richieste mutui e surroghe

  16. Salve, mio padre mi ha donato un immobile nel 2012 anno dal quale sono li’ residente, lui ha il diritto di abitazione ma di fatto non ci sta…Chi paga l’Imu? Il possesso reale è mio. Grazie anticipatamente.

    1. Gentile Giusy,
      l’IMU è dovuta dal titolare del diritto di abitazione: quindi è dovuta da tuo padre
      Se tuo padre ha formalmente la residenza ha diritto all’esenzione IMU, a meno che il suo nucleo familiare non dimori abitualmente in altra abitazione (per la quale magari si gode di analoga esenzione; ad esempio se tuo padre è coniugato e la moglie ha casa di proprietà dove vive e per la quale richiede esenzione IMU).
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  17. Salve, Ho ceduto 10 anni fa l’intera proprietà della mia abitazione alla mia convivente, riservandomi il diritto di abitazioni.
    Quali sono le possibilità oggi per revocare questo mio diritto e lasciare totalmente l’abitazione alla mia compagna? Posso rinunciare oppure cederlo?
    Nel caso di rinuncia, si può considerare alla stregua di una donazione?
    Deve avvenire dietro ad un compenso?
    Grazie

    1. Gentile Antonio,
      devi procedere con un atto di rinuncia: un atto notarile da trascrivere.
      Ciò comporta dei costi.
      Chiedete informazioni ad un notaio e fate presente i motivi che vi spingono a voler fare questa operazione.
      Se per caso la tua compagna vuole vendere o donare, puoi intervenire con la rinuncia in quel momento.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Salve, coppia con 2 figli, abitano tutti in una casa. La moglie muore e uno dei figli si sposa trasferisce la residenza altrove.
    Il coniuge superstite acquisisce il diritto di abitazione sull’immobile che era di proprietà del decuius, mentre la proprietà spetta in percentuale al 33% ciascuno.
    Ora vorrei sapere se il figlio che ha cambiato residenza, per la sua parte, deve pagare l’IMU non essendo più abitazione principale per lui oppure se non deve pagare niente in quanto il coniuge ha acquisito il diritto di abitazione

    1. Gentile Francesco, le imposte IMU/TASI sono a carico del vedovo quale titolare del diritto di abitazione; i figli non devono pagare nulla . Il vedovo, abitando nella casa ha diritto all’esenzione IMU. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  19. Buonasera, se io acquisto un appartamento su cui grava tale diritto la persona ci potrà abitare senza aver bisogno di fare con me ad esempio un contratto di locazione o altro, ma gratuitamente? e io dovrò accollarmi le spese di manutenzione, condominiali, imu, ecc fino al decesso della persona o al termine del diritto per eventuali, figli, coniuge, ecc? Solo allora potrò godere del bene per un eventuale guadagno? Grazie saluti

    1. Gentile Federico, circa le spese, non è corretto quanto scrivi.
      Le spese ordinarie/condominio/imu non ti competono.
      Al nudo proprietario competono le spese di straordinaria manutenzione e le imposte sulla proprietà.
      Al titolare del diritto di abitazione spettano le spese di ordinaria manutenzione e le imposte sul reddito e IMU.

      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  20. Bsera, sono unico proprietario di immobile di famiglia dal 23 dic 1997, nel contratto di acquisto ho concesso diritto di abitazione a mia madre, vedova, che da allora esercita tale diritto con possesso del100% vivendo con badante regolarmente assunta. Personalmente vivo e risiedo presso altro imm sempre di mia proprietà. Il quesito è il seguente: può mia madre alla scadenza dei 20 anni, o successivamente, gli altri aventi diritto, usucapire e trasformare il diritto di abitazione in proprietà?
    Conosco che il diritto di abitazione non si trasmette e cessa con….. ma ho forti dubbi sulla questione usucapione!

  21. Salve, se una coppia è sposata in separazione dei beni, domiciliata e residente nella casa di uno dei due che è il nudo proprietario, e l’altro è titolare di un diritto di abitazione, il nudo proprietario può in piena libertà ed autonomia vendere la casa o dev’essere d’accordo anche il titolare del diritto di abitazione? Che libertà di decisione (diritti) e/o limiti ha sull’immobile il nudo proprietario? Grazie

  22. Salve, volevo esporVi un quesito, mia suocera ha concesso alla mia famiglia un appartamento facendo una scrittura privata per la concessione del diritto di abitazione sull’appartamento di sua proprietà. Ora ha deciso che vuole fare un cancello nel giardino di pertinenza esclusiva dell’appartamento. Può farlo oppure posso oppormi?
    Grazie

    1. Gentile Arcangelo, di fatto tua suocera è la proprietaria e può disporre liberamente; tu non hai nessun diritto. Cerca di risolvere dialogando all’interno della famiglia. Comunque puoi far visionare la scrittura ad un legale e capire che diritti ti da. Probabilmente è un semplice contratto di comodato a favore della tua famiglia, o una disposizione testamentaria. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Buonasera dottore volevo chiederle alcune informazioni. Nel 2011 deceduto il mio papà abbiamo fatto la successione e quindi la casa è attualmente abitata da mia mamma di diritto e in piu’ vi risiedono anche 3 miei fratelli mentre io e altri 2 fratelli abbiamo ognuno la propria casa (non lasciata in eredità).Nel condominio dove risiede mia mamma dovranno essere eseguiti dei lavori (rifarcimento delle fogne,imbiancatura dello stabile,ecc.).Le spese per i lavori spettano a me e gli altri 2 fratelli? O a mia mamma e gli altri miei 3 fratelli che ci abitano? Io e gli altri 2 siamo nudi propietari? Se sì lo sono anche gli altri? Grazie

    1. Gentile Francesco, da quanto scrivi si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, la cui spesa va ripartita tra tutti i nudi proprietari nelle rispettive quote di proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Buonasera dottore, volevo un informazione.. Sto acquistando un appartamento in asta giudiziaria seguito da un legale che mi sta valutando le varie cancellazzioni di ipoteche e altre cose tra cui un DIRITTO DI ABITAZIONE.. Lui mi dice di stare tranquillo ma io faccio fatica pure a dormire… La mia paura é che l’avente diritto sinopponga a tutto ciò e annulli in qualche modo la vendita… Grazie in anticipo

    1. Gentile Marco, siamo in un ambito legale e non è questo blog che può prendersi responsabilità nel rispondere. Personalmente condivido il tuo timore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. buonasera il mio appartamento affaccia sul ballatoio condominiale con finestre alte e il vicino mi arreca disturbo sostando e chiacchierando sotto alle mie finestre come posso tutelarmi dato che la cosa mi impedisce di dormire

    1. Gentile Patrizia, quanto scrivi accade frequentemente in molti condomini. Cercare una dialogo un punto di incontro (anche attraverso l’amministratore di condominio) è il primo consiglio; rivolgersi ad un legale è l’unica altra strada. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. buonasera,
    nell’articolo si parla di spese condominiali ordinarie e straordinarie.
    Ma per le spese interne all’appartamento (nel mio caso, le piastrelle del pavimento della cucina che si stanno rompendo e staccando) chi deve pagare il lavoro di sostituzione?
    Il coniuge con diritto abitativo (ha rinunciato all’eredità) o il nudo proprietario?
    Grazie.
    Serena

  27. Salve. Il nudo proprietario del bene al 100% è deceduto 7 anni fà. Sull’immobile esercitava il diritto di usufrutto sua madre, quest’ultima deceduta 3 mesi fà. La moglie, che è sempre convissuta con la suocera in quell’ appartamento, e si vede ricongiunta la sua quota di nuda proprietaria con il possesso e il godimento, può esercitare il diritto di abitazione?
    Grazie 1000 per l’attenzione.
    Saluti

    1. Gentile Daniela, da quanto scrivi l’usufrutto si è estinto con la morte dell’usufruttuaria (la madre). Con l’estinzione dell’usufrutto il diritto della vedova si è trasformato da nuda proprietà in piena proprietà: pertanto la vedova (moglie) può disporre dell’immobile a suo piacimento. Perchè dovrebbe costituire un diritto di abitazione? Salvo che non ci siano altri comproprietari. Verifca bene a chi è intestato ora il bene. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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