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Contratti locazione stanza

di Architetto 54 commenti in

Come affittare una stanza: la legge 431 del 1998

Per affittare una stanza o una porzione di casa non esiste un contratto specifico, tuttavia si fa riferimento alla legge 431 del 1998 che regola i contratti di locazione di unità immobiliari intere.

I contratti per affittare una stanza a lungo termine

Le tipologie di contratto di affitto stanza sono tre:

  1. a canone libero
  2. a canone concordato (ordinario)
  3. transitorio.

1. Il contratto a canone libero è affidato alla negoziazione tra le parti che possono stabilire l’importo e le varie clausole. La durata è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 se non c’è disdetta. La disdetta può essere data dal proprietario per motivi precisi, come la vendita a un terzo soggetto o la cessione a un parente, o dal locatario, ma sempre con un preavviso di almeno 6 mesi.

2. Il contratto a canone concordato prevede un canone “calmierato” fissato dalle associazioni di categoria e ha una durata di 3 anni rinnovabili automaticamente per altri 2.

3. Il contratto transitorio ha invece una durata compresa tra 1 e 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. In genere, viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro che possono portare l’affittuario a risiedere per brevi periodi in una località. Il canone non può superare del 20% il “canone concordato”. Questa tipologia di contratto può essere utile anche per affittare una stanza per lunghi periodi di vacanza superiori ai 30 giorni, ma nel contratto vanno specificate le esigenze turistiche.

Una particolare sottocategoria dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari, creati per venire incontro all’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi di studio. Tali contratti, a differenza dei precedenti, hanno durata minima di 6 mesi e massima di 36. Il canone è concordato.

Leggi  Come funziona la risoluzione di un contratto di locazione

1. Tipologia contratto canone libero

  • Normativa art. 2, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative di qualsiasi tipo
  • Canone di mercato
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata + rinnovo: 4 anni + 4 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto canone concordato

  • Normativa art. 4, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative ordinarie
  • Canone calmeriato (canone concordato)
  • Stipulabile: in tutti Comuni ad alta densità abitativa
  • Durata + rinnovo: 3 anni + 2 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

3. Tipologia contratto transitorio

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro
  • Canone calmierato (max 20% in più del canone concordato)
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata + rinnovo: da 1 mese a 18 mesi non prevede vincoli di rinnovo automatico.
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’obbligo della registrazione del contratto

Per non essere considerato nullo il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato. La normativa prevede l’obbligo di registrazione per tutti i contratti superiori a 30 giorni.

Cosa bisogna specificare nel contratto di affitto di una stanza

Lo schema di contratto può ricalcare quello definito per i contratti di locazione di lunga durata, e in particolare devono essere chiaramente specificati la durata e l’importo del canone.

Quando si affitta un appartamento per stanze può essere utile seguire alcune cautele: come descrivere dettagliatamente nel contratto la parte di casa che si concederà in locazione, elencare gli arredi, i servizi e gli spazi comuni di cui si potrà usufruire, nonché la ripartizione delle spese. A tale scopo può essere utile allegare al contratto una pianta della casa.

Leggi  Rent to Buy e Buy to Rent: come funzionano

I contratti per affittare una stanza per brevi periodi ai turisti

Esiste anche la possibilità di affittare una o più stanze della propria casa per brevi periodi a turisti.

Se la durata prevista per il soggiorno è inferiore a 30 giorni non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, anche se è consigliabile stipulare una scrittura privata tra le parti.

Esistono modelli contrattuali per locazioni di stanze ad uso turistico elaborati da società specializzate quali i portali immobiliari specializzati.

In questo caso, la contrattazione è completamente libera, l’unico vincolo riguarda le modalità di pagamento che dovrà necessariamente essere eseguito con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito) per cifre superiori a 2.999 euro. L’importo deve essere pagato al termine del periodo contrattuale e non sono previste né caparre né cauzioni.

La locazione di tipo turistico è un’attività che si esercita in forma non imprenditoriale, per cui non richiede l’apertura di partita Iva. Tuttavia alcuni Comuni possono prevedere particolari adempimenti, come l’iscrizione in appositi registri o il pagamento di una tassa di soggiorno. Per questo motivo è opportuno informarsi presso il proprio ente locale.

1. Tipologia contratto turistico inferiore a 30 giorni

  • Normativa cod. civ. artt. 1571 segg.
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata: inferiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: no
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’affitto stanze e l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica non deve invece essere obbligatoriamente allegato al contratto ma va comunque redatto, perché nel contratto deve essere specificato che il conduttore ha ricevuto le informazioni ricavate dall’APE.

Il regime fiscale delle locazioni stanze: la tassazione Irpef e la cedolare secca

Naturalmente il reddito ricavato da una locazione sarà soggetto a tassazione Irpef e pertanto dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi. A tale proposito è bene ricordare che anche per le locazioni di singole stanze è possibile optare per la cedolare secca, anche se la durata è inferiore ai 30 giorni.

Per la dichiarazione dei redditi bisogna conservare:

  • una copia del contratto
  • una copia della ricevuta rilasciata al conduttore al momento del pagamento.
    Ricordiamo che si deve apporre una marca da bollo da 2 euro sulla ricevuta, nel caso in cui l’importo del canone sia superiore a 77,47 euro

La comunicazione di pubblica sicurezza

Per le locazioni brevi di periodo inferiore ai 30 giorni è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio. Questo adempimento non è richiesto per le locazioni più lunghe in quanto con la registrazione del contratto tutti i dati necessari vengono già comunicati all’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione di pubblica sicurezza è obbligatoria per l’affitto a cittadini extracomunitari. Dopo aver richiesto le apposite credenziali alla Questura, la comunicazione va inviata esclusivamente per via telematica entro 48 ore dalla cessione dell’immobile e vi si devono indicare le generalità degli ospiti.

 

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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54 commenti su “Contratti locazione stanza
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  1. salve ho un appartamento che affitto regolarmente con contratto transitorio a 4 studentesse per 3 camere singole e una doppia.
    una di queste studentesse si è permessa di mettere un secondo letto nella sua stanza.
    ora nel contratto non c’è scritto ma è legale questa cosa? io credo di no perchè lei potrebbe subaffittare la stanza.
    grazie

  2. Buonasera, mi chiamo Lorenzo, vorrei affittare due stanze della mia abitazione di residenza principale a due studenti, se ho capito bene: devo fare 2 contratti di tipo transitorio a canone concordato (es. sei mesi), provvedere alla registrazione e decidere se aderire alla cedolare secca o regime ordinario.
    E’ corretto?
    Grazie.

    1. Gentile Lorenzo, l’argomento è complesso. La scelta del tipo di contratto è fondamentale. Ti consiglio di avvalerti di un’associazione di proprietari (o inquilini), un CAF o un professionista esperto in materia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Ho ereditato con i miei fratelli l’appartamento di nostra madre, dove nessuno di noi ha la.residenza. vorremmo affittare le singole camere con contratti di locazione breve, tipo air bnb. Come fare se qualcuno ci chiede una permanenza più lunga di un mese?

  4. Buona sera
    Vorrei chiarimenti in merito alla legge sul turismo della regione Sardegna, perché non ho trovato commenti o linee guida in proposito
    È una materia di vostra competenza ?

  5. Gaia sto per affittarmi una stanza in appartamento dove già presenti altri due persone quale tipo di contratto mi conviene visto che sto per lavoro e non so come si svolgerà la situazione? E poi ma chi si deve intestare i contatori in appartamento che affittano le stanze? La proprietario pretende che si intesta uno dei inquilini

    1. Gen.le Gaia,
      il tipo di contratto migliore per il suo caso è quello transitorio. Il proprietario ha diritto a chiedere che il contratto sia intestato a uno dei conduttori.
      Cordiali saluti
      arch. Carmen Granata

  6. Buongiorno vorrei sapere se, affittando una stanza in un affittacamere\guest house per un periodo inferiore ai 30 giorni, e’ possibile avere l’agevolazione fiscale per studenti.
    oppure c’e’ solo obbligo di segnalazione dati alla questura? in questo ultimo caso devo dirlo che e’ per esigenze di studio?
    grazie mille

    1. Gentile Nicole,
      per attività di affittacamere / guesthouse è necessaria la comunicazione in questura. Non ritengo sia possibile applicare il regime fiscale agevolato per studenti in una locazione a breve termine.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Ciao a tutti , ho tre domande importanti, io voglio affittare due stanze singole a casa mia in un è già disponibile ad entrarci un ragazzo ;
    1. che tipologia di contratto mi consigliate (è studente) quale potrebbe essere più conveniente? io avevo pensato alle mie vecchi esperienze quando ero io un conduttore e i proprietari mi facevano cedolare secca 3+2;
    2. inoltre c’è un modello che posso scaricare e compilare?? Altrimenti userei il mio vecchio contratto cambiando i dati adattandolo;
    3. e per ultimo che devo fare una volta stampato e fatte le copie per me agenzia e per il ragazzo? Marche da bollo recarmi all agenzia delle entrate compilare altro che percorso devo fare insomma una volta scelto il contratto e firmato dal inquilino?
    Grazie della pazienza

    1. Gentile Angelo,
      se è vero che sempre di più si cercano e informazioni in rete, è anche difficile immaginare un’assistenza legale e fiscale personalizzata con un blog. Forse è anche presuntuoso per una materia così complessa e che ha una casistica infinita.
      Ti consiglio di affidarti a un professionista / CAF / associazione proprietari.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Buonasera io ho una camera singola con regolare contratto in affitto a roma posso ospitare nella mia camera oppure è illegale?

  9. Buonasera,
    Io ho ospitato mio fratello con la sua compagna mettendo a disposizione una camera. Chiedendo la divisione delle spese e un minimo importo a persona. Ultimi 4 mesi non mi è stato pagato niente né spese ne l’importo richiesto. Essendo mio fratello io non avevo fatto nessun contatto. In questo caso c’è un modo di recuperare qualcosa o non avendo fatto niente di ufficiale non posso fare niente?
    La ringrazio in anticipo.
    D.

    1. I contratti vengono sottoscritti proprio per regolare obblighi di ciascuno. Ma spesso non bastano e bisogna ricorrere ad avvocati e tribunali. Non è certo il tuo caso, trattandosi di tuo fratello. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli

  10. Buongiorno, mi chiamo Gabriele e ho preso in affitto una stanza a Cagliari in un appartamento che divido con altri 6 inquilini, di cui 3 bambini con la madre. Ho un contratto regolare per un anno con cedolare secca registrato. La mia quota e’ di 180 euro piu’ le varie spese che regolarmente paghiamo. Nel mio contratto pero’ l’ affitto e’ dichiarato 80 euro. In piu’ questo padrone di casa entra in casa senza preavviso perche’ ha una sua stanza vuota che vuole affittare. E’ possibile che mentre sono in casa a fare le mie cose il padrone di casa venga quando vuole? Senza preavviso, a volte entra anche con la madre di prepotenza..cosa posso fare per poter evitare le sue comparse improvvise in casa? E se gli dessi solo 80 euro come da contratto anziche’ 180 euro ? Grazie
    Gabriele Cocco

    1. Gentile Gabriele, il canone di locazione dovuto è quello dichiarato in contratto. Tu hai affittato una stanza e ritengo che il proprietario passa entrare in casa quando vuole. Nulla vi vieta di trovare un accordo tra di voi. Saluti. Giuseppe Palombelli CeO casaNoi

  11. Buongiorno,
    ho in affitto un appartamento di 140mq con ampia cucina abitabile, 2 bagni, salottino e 3 camere; daccordo con il proprietario vorrei subaffittare una camera a studenti con stipula di regolare contratto; essendo comunque la cucina molto grande posso affittare anche il salottino come camera? devo fare delle variazioni d’uso di quest’ultimo?
    Che tipo di contratto dovrei stipulare?di subaffitto?

    grazie mille, cordialmente
    Stefania

    1. Gentile Stefania, ritengo di si. In termini urbanistici, il salottino non è altro che una stanza; non c’è bisogno di cambio di destinazione d’uso. Con contratto di subaffitto, va identificato l’ambiente in una planimetria. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buongiorno, la mia situazione: affitto il mio appartamento a tre studenti con cedolare secca a canone concordato, con unico contratto. Due di questi pagano regolarmente mentre l’altro è moroso da molti mesi ed a quest’ultimo non lo voglio rinnovare. Per mantenere la cedolare secca a canone concordato ed affittare solo le due stanze più l’uso delle parti comuni bagno e cucina, cosa mi consigliate fare? È probabile che la stanza che si libererà non la affitteró subito. Posso fare due contratti singoli e poi successivamente un altro ancora sempre con la cedolare secca a canone concordato? E operativamente cosa devo fare? Grazie

  13. salve, in un appartamento in cui non ho la residenza, posso locare singolarmente le tre camere, lasciando la zona cucina a comune, avvalendomi di regolari contratti di locazione senza dover aprire una attivita’ di affittacemere. Premetto che scrivo da Prato, Toscana, il tutto ai fini dei singoli regolamenti locali.Grazie.

  14. buonasera, in un’ appartamento di oltre 100 mq vorrei affittare due stanze tipo matrimoniale con 2 posti letto ciascuna, quindi per un massimo di 4 persone. vorrei mantenere per me una porzione di appartamento e stabilirne la residenza. Cortesemente le chiedo se affittando con queste caratteristiche mantengo l’esenzione dell’ IMU e se posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo. Grazie

  15. Buongiorno.
    Vorrei affittare due camere di un alloggio agli studenti universitari. La camera più grande può tranquillamente essere occupata da due persone. Come posso specificare questa cosa nel contratto,dovendo fare due contratti separati allle due persone che occuperanno la stessa camera?
    Grazie.
    Roberto

    1. Gentile Roberto, puoi operare in entrambi i modi: affitto stanza con un contratto cointestato o affitto posto letto intestato singolarmente (due contratti). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Buongiorno,
    dovrei affittare in appartamento di proprietà ed ho trovato un affittuario che intende utilizzare l’appartamento come casa vacanze. Posso affittarlo tranquillamente o sono soggetto a specifiche disposizioni o vincoli ?
    Grazie.

    1. Gentile Vincenzo, le case vacanze hanno una disciplina propria e sono soggette ad autorizzazione soprattutto se l’attività viene svolta in forma imprenditoriale. Ti suggerisco l’assistenza di un legale per stipulare un adeguato contratto di locazione che preveda la possibilità di utilizzo da parte dell’affittuario come “casa vacanze”, previo ottenimento delle necessarie autorizzazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Salve, vorrei affittare una stanza nell’appartamento di mia proprietá dove ridiedo (abitazione principale) a due studenti stranieri per 6 mesi. Da quanto leggo potrei fare un contratto transitorio applicando la cedolare secca. La camera deve avere misure minime? Imu, Tasi e Tari sono dovute?(la Tari cioé maggiorata per i 6 mesi?devo avvisare io l’azienda rifiuti della presenza delle due persone?).
    Grazie.

  18. Salve, ho un appartamento di 192 mq composto da 5 vani, 2 bagni, una cucina grande abitabile, un ripostiglio piccolo ed un ripostiglio grande(12 mq.).
    Vorrei affittare 4 di questi vani a studenti fuori sede (città Bari), in quanto uno di questi vani ed il ripostiglio grande sono da adibire allo stoccaggio di alcuni mobili che altrimenti non saprei dove conservare.
    I 4 vani da affittare (tutti dotati di finestre o balconi) saranno adeguatamente ammobiliati per uso studenti (letto, armadio, scrivania, libreria ecc.) , la cucina è perfettamente attrezzata e dotata di tutti gli elettrodomestici (lavatrice e lavastoviglie e stoviglie comprese) e l’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo.
    E’ possibile stipulare un contratto per ciascuno degli eventuali occupanti per l’affitto della singola stanza (quindi canone per la singola stanza e non canone di tutto l’appartamento da dividere in con gli altri Studenti) con la fruibilità di tutti i servizi?
    E nel caso (come mi è stato già richiesto) di dover locare uno di questi vani come una doppia, che tipo di contratto si deve utilizzare per i 2 occupanti? 2 contratti distinti è possibile farli?
    E dal momento che per mio uso personale 1 vano e il ripostiglio grande vengono utilizzati per lo stoccaggio di mobili e quindi oggetti personali, alla quota condominiale devo partecipare anche io?
    Grazie mille per la risposta.

    1. Gentile Daniela, puoi precisare nei contratti che si tratta di stanza o porzione di stanza con un letto. Le spese condominiali – vista la situazione – è consigliabile che siano formalmente a carico tuo per evitare confusione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Salve,ho un appartamento di 108 mq da cui ho ricavato 6microappartemnti tutti con cucina bagno letto salotto ecc ecc ….
    Quindi non ci sono più zone comuni come il salotto la cucina e bagno
    Posso affittare legalmente tutte e sei i monolocali con contratto di affitto a norma di legge pagando tutte le tasse ecc…
    Faccio questa domanda perché mi hanno detto che non potrei farlo poiché per legge devono esserci almeno una/due stanze ad uso comune per fare questi contratti.
    Abito nella zona di Bologna, lo specifico perché da regione a regione cambiamo alcune leggi !!
    Vi ringrazio in anticipo della risposta

    1. Gentile Fabio, da quanto scrivi si tratta di 6 unità immobiliari distinte e ritengo puoi locare ciascuno dei 6 mini-appartamenti con un contratto specifico. Cosa diversa è invece se si tratta di una sola unità immobiliare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Salve, volevo chiedere se per un contratto di utilizzazione servizi di una stanza con durata annuale, Siamo nell ipotesi di locazione transitoria . C’è L obbligo di registrare il
    Contratto all’agenzia delle entrate?
    A questi contratto si applica la disciplina della rinnovazione tacita?Sapevo che per contratti transitori non si applica il rinnovo automatico. Può darmi delucidazioni?

    1. Gentile Iolanda, i contratti oltre i 30 gg vanno registrati. Nel contratto transitorio non c’è rinnovo tacito, ma le parti in prossimità della scadenza possono manifestare la volontà di rinnovo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. buon giorno ho un appartamento con tre camere e bagni allinterno in un condominio dove sto trovando difficolta ad avviare l’attività di beb xche ci vuole il consenso,se fitto le camere x breve periodo e cmq comunicandolo in questura posso svolgerlo?oppure avere un consiglio su come muovermi grazie

    1. Gentile Giovanni, non abbiamo un consiglio particolare. La normativa è sempre più restrittiva per le pressioni esercitate dal settore alberghiero. E’ importante regolarizzare l’attività specie se si pubblicizza l’offerta su portali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. Buonasera,
    volevo chiedere se è possibile stipulare un contratto quattro per quattro a degli inquilini senza dare l’intero appartamento, ma solo le stanze richieste.
    Finora contratto transitorio regolare.

  23. Salve ho una seconda casa con 4 camere, posso affittare le stanze con contratto transitorio a insegnanti e operai ed effettuare contratti di locazione turistica facendo in quest’ultima delle scritture private seguite da ricevuta fiscale?(periodo che non supera i 25 giorni)

    1. Gentile Pietro, ti esprimo il mio parere. Non trovo corretto stipulare contratti turistici per locazioni transitorie che di fatto superano i 30 giorni. E’ molto facile dimostrare l’incongruenza nell’inquadrare queste locazioni come turistiche, considerato che si tratterebbe di locazioni successive ravvicinate allo stesso soggetto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Ho affittato 3 stanze singole in un appartamento con uso cucina, tutto in regola e registrato con contratto transitorio. Uno degli inquilini senza avvisare nessuno ha messo un altro materasso in camera sua e ci fa dormire la fidanzata. Alle rimostranze nostre e degli altri inquilini ha risposto che è nel suo diritto. Ma davvero è così? Cosa bisogna scrivere sul contratto affinchè non si verifichino queste situazioni? L’unica nostra arma ora è non rinnovargli il contratto quando scadrà.

  25. Vorrei affittare una stanza del mio appartamento dove vivo per un periodo transitorio a studente no università.
    Vorrei un contratto con cedolare secca, con canone stabilito da me.
    Posso farlo senza la supervisione di una associazione?
    Posso applicare la cedolare secca, e come devo fare?
    Grazie

    1. Gentile Federico, certamente puoi fare da solo trattandosi di canone libero. Solo nel caso di canone concordato è necessario effettuare dei calcolo parametrati magari assistiti da un’associazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Ho un appartamento vorrei affittare le singole stanze a lavoratori
    Basta un contratto con cedolare secca a canone concordato x singola stanza e naturalmente parti comuni?
    Per farlo ho bisogno di essere iscritta a qualcosa o basta essere proprietaria
    Inoltre uno dei lavoratori vorrebbe portarsi la residenza posso in questo caso avere io aperto le utenze?
    Grazie

    1. Gentile Matilde, il contratto con cedolare secca a canone concordato per singola stanza e parti comuni va bene. Può farlo come privato cittadino. L’inquilino può portare la residenza anche se le utenze sono intestate a lei. architetto Carmen Granata

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