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Contratti locazione stanza

di Architetto 16 commenti in

Come affittare una stanza: la legge 431 del 1998

Per affittare una stanza o una porzione di casa non esiste un contratto specifico, tuttavia si fa riferimento alla legge 431 del 1998 che regola i contratti di locazione di unità immobiliari intere.

I contratti per affittare una stanza a lungo termine

Le tipologie di contratto di affitto stanza sono tre:

  1. a canone libero
  2. a canone concordato
  3. transitorio.

1. Il contratto a canone libero è affidato alla negoziazione tra le parti che possono stabilire l’importo e le varie clausole. La durata è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 se non c’è disdetta. La disdetta può essere data dal proprietario per motivi precisi, come la vendita a un terzo soggetto o la cessione a un parente, o dal locatario, ma sempre con un preavviso di almeno 6 mesi.

2. Il contratto a canone concordato prevede un importo “calmierato” fissato dalle associazioni di categoria e ha una durata di 3 anni rinnovabili automaticamente per altri 2.

3. Il contratto transitorio ha invece una durata compresa tra 1 e 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. In genere, viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro che possono portare l’affittuario a risiedere per brevi periodi in una località. Questa tipologia di contratto può essere utile anche per affittare una stanza per lunghi periodi di vacanza superiori ai 30 giorni, ma nel contratto vanno specificate le esigenze turistiche.

Una particolare sottocategoria dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari, creati per venire incontro all’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi di studio. Tali contratti, a differenza dei precedenti, hanno durata minima di 6 mesi e massima di 36.

1. Tipologia contratto canone libero

  • Normativa art. 2, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative di qualsiasi tipo
  • Canone di mercato
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata + rinnovo: 4 anni + 4 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto canone concordato

  • Normativa art. 4, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative ordinarie
  • Canone calmeriato
  • Stipulabile: in tutti Comuni ad alta densità abitativa
  • Durata + rinnovo: 3 anni + 2 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

3. Tipologia contratto transitorio

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata + rinnovo: da 1 mese a 18 mesi non prevede vincoli di rinnovo automatico.
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’obbligo della registrazione del contratto

Per non essere considerato nullo il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato. La normativa prevede l’obbligo di registrazione per tutti i contratti superiori a 30 giorni.

Cosa bisogna specificare nel contratto di affitto di una stanza

Lo schema di contratto può ricalcare quello definito per i contratti di locazione di lunga durata, e in particolare devono essere chiaramente specificati la durata e l’importo del canone.

Quando si affitta un appartamento per stanze può essere utile seguire alcune cautele: come descrivere dettagliatamente nel contratto la parte di casa che si concederà in locazione, elencare gli arredi, i servizi e gli spazi comuni di cui si potrà usufruire, nonché la ripartizione delle spese. A tale scopo può essere utile allegare al contratto una pianta della casa.

I contratti per affittare una stanza per brevi periodi ai turisti

Esiste anche la possibilità di affittare una o più stanze della propria casa per brevi periodi a turisti.

Se la durata prevista per il soggiorno è inferiore a 30 giorni non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, anche se è consigliabile stipulare una scrittura privata tra le parti.

Esistono modelli contrattuali per locazioni di stanze ad uso turistico elaborati da società specializzate quali i portali immobiliari specializzati.

In questo caso, la contrattazione è completamente libera, l’unico vincolo riguarda le modalità di pagamento che dovrà necessariamente essere eseguito con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito) per cifre superiori a 2.999 euro. L’importo deve essere pagato al termine del periodo contrattuale e non sono previste né caparre né cauzioni.

La locazione di tipo turistico è un’attività che si esercita in forma non imprenditoriale, per cui non richiede l’apertura di partita Iva. Tuttavia alcuni Comuni possono prevedere particolari adempimenti, come l’iscrizione in appositi registri o il pagamento di una tassa di soggiorno. Per questo motivo è opportuno informarsi presso il proprio ente locale.

1. Tipologia contratto turistico inferiore a 30 giorni

  • Normativa cod. civ. artt. 1571 segg.
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata: inferiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: no
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto transitorio turistico superiore ai 30 giorni

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata: superiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’affitto stanze e l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica non deve invece essere obbligatoriamente allegato al contratto ma va comunque redatto, perché nel contratto deve essere specificato che il conduttore ha ricevuto le informazioni ricavate dall’APE.

Il regime fiscale delle locazioni stanze: la tassazione Irpef e la cedolare secca

Naturalmente il reddito ricavato da una locazione sarà soggetto a tassazione Irpef e pertanto dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi. A tale proposito è bene ricordare che anche per le locazioni di singole stanze è possibile optare per la cedolare secca, anche se la durata è inferiore ai 30 giorni.

Per la dichiarazione dei redditi bisogna conservare:

  • una copia del contratto
  • una copia della ricevuta rilasciata al conduttore al momento del pagamento.
    Ricordiamo che si deve apporre una marca da bollo da 2 euro sulla ricevuta, nel caso in cui l’importo del canone sia superiore a 77,47 euro

La comunicazione di pubblica sicurezza

Per le locazioni brevi di periodo inferiore ai 30 giorni è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio. Questo adempimento non è richiesto per le locazioni più lunghe in quanto con la registrazione del contratto tutti i dati necessari vengono già comunicati all’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione di pubblica sicurezza è obbligatoria per l’affitto a cittadini extracomunitari. Dopo aver richiesto le apposite credenziali alla Questura, la comunicazione va inviata esclusivamente per via telematica entro 48 ore dalla cessione dell’immobile e vi si devono indicare le generalità degli ospiti.

 

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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16 Comments su "Contratti locazione stanza"

Salve,ho un appartamento di 108 mq da cui ho ricavato 6microappartemnti tutti con cucina bagno letto salotto ecc ecc ….
Quindi non ci sono più zone comuni come il salotto la cucina e bagno
Posso affittare legalmente tutte e sei i monolocali con contratto di affitto a norma di legge pagando tutte le tasse ecc…
Faccio questa domanda perché mi hanno detto che non potrei farlo poiché per legge devono esserci almeno una/due stanze ad uso comune per fare questi contratti.
Abito nella zona di Bologna, lo specifico perché da regione a regione cambiamo alcune leggi !!
Vi ringrazio in anticipo della risposta

Gentile Fabio, da quanto scrivi si tratta di 6 unità immobiliari distinte e ritengo puoi locare ciascuno dei 6 mini-appartamenti con un contratto specifico. Cosa diversa è invece se si tratta di una sola unità immobiliare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, volevo chiedere se per un contratto di utilizzazione servizi di una stanza con durata annuale, Siamo nell ipotesi di locazione transitoria . C’è L obbligo di registrare il
Contratto all’agenzia delle entrate?
A questi contratto si applica la disciplina della rinnovazione tacita?Sapevo che per contratti transitori non si applica il rinnovo automatico. Può darmi delucidazioni?

Gentile Iolanda, i contratti oltre i 30 gg vanno registrati. Nel contratto transitorio non c’è rinnovo tacito, ma le parti in prossimità della scadenza possono manifestare la volontà di rinnovo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

buon giorno ho un appartamento con tre camere e bagni allinterno in un condominio dove sto trovando difficolta ad avviare l’attività di beb xche ci vuole il consenso,se fitto le camere x breve periodo e cmq comunicandolo in questura posso svolgerlo?oppure avere un consiglio su come muovermi grazie

Gentile Giovanni, non abbiamo un consiglio particolare. La normativa è sempre più restrittiva per le pressioni esercitate dal settore alberghiero. E’ importante regolarizzare l’attività specie se si pubblicizza l’offerta su portali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera,
volevo chiedere se è possibile stipulare un contratto quattro per quattro a degli inquilini senza dare l’intero appartamento, ma solo le stanze richieste.
Finora contratto transitorio regolare.

Gentile Laura, come scritto nel post puoi stipulare contratto a canone libero 4+4 anche per la stanza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve ho una seconda casa con 4 camere, posso affittare le stanze con contratto transitorio a insegnanti e operai ed effettuare contratti di locazione turistica facendo in quest’ultima delle scritture private seguite da ricevuta fiscale?(periodo che non supera i 25 giorni)

Gentile Pietro, ti esprimo il mio parere. Non trovo corretto stipulare contratti turistici per locazioni transitorie che di fatto superano i 30 giorni. E’ molto facile dimostrare l’incongruenza nell’inquadrare queste locazioni come turistiche, considerato che si tratterebbe di locazioni successive ravvicinate allo stesso soggetto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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