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Contratti locazione stanza

di Architetto 6 commenti in

Come affittare una stanza: la legge 431 del 1998

Per affittare una stanza o una porzione di casa non esiste un contratto specifico, tuttavia si fa riferimento alla legge 431 del 1998 che regola i contratti di locazione di unità immobiliari intere.

I contratti per affittare una stanza a lungo termine

Le tipologie di contratto di affitto stanza sono tre:

  1. a canone libero
  2. a canone concordato
  3. transitorio.

1. Il contratto a canone libero è affidato alla negoziazione tra le parti che possono stabilire l’importo e le varie clausole. La durata è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 se non c’è disdetta. La disdetta può essere data dal proprietario per motivi precisi, come la vendita a un terzo soggetto o la cessione a un parente, o dal locatario, ma sempre con un preavviso di almeno 6 mesi.

2. Il contratto a canone concordato prevede un importo “calmierato” fissato dalle associazioni di categoria e ha una durata di 3 anni rinnovabili automaticamente per altri 2.

3. Il contratto transitorio ha invece una durata compresa tra 1 e 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. In genere, viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro che possono portare l’affittuario a risiedere per brevi periodi in una località. Questa tipologia di contratto può essere utile anche per affittare una stanza per lunghi periodi di vacanza superiori ai 30 giorni, ma nel contratto vanno specificate le esigenze turistiche.

Una particolare sottocategoria dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari, creati per venire incontro all’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi di studio. Tali contratti, a differenza dei precedenti, hanno durata minima di 6 mesi e massima di 36.

1. Tipologia contratto canone libero

  • Normativa art. 2, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative di qualsiasi tipo
  • Canone di mercato
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata + rinnovo: 4 anni + 4 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto canone concordato

  • Normativa art. 4, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative ordinarie
  • Canone calmeriato
  • Stipulabile: in tutti Comuni ad alta densità abitativa
  • Durata + rinnovo: 3 anni + 2 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

3. Tipologia contratto transitorio

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata + rinnovo: da 1 mese a 18 mesi non prevede vincoli di rinnovo automatico.
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’obbligo della registrazione del contratto

Per non essere considerato nullo il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato. La normativa prevede l’obbligo di registrazione per tutti i contratti superiori a 30 giorni.

Cosa bisogna specificare nel contratto di affitto di una stanza

Lo schema di contratto può ricalcare quello definito per i contratti di locazione di lunga durata, e in particolare devono essere chiaramente specificati la durata e l’importo del canone.

Quando si affitta un appartamento per stanze può essere utile seguire alcune cautele: come descrivere dettagliatamente nel contratto la parte di casa che si concederà in locazione, elencare gli arredi, i servizi e gli spazi comuni di cui si potrà usufruire, nonché la ripartizione delle spese. A tale scopo può essere utile allegare al contratto una pianta della casa.

I contratti per affittare una stanza per brevi periodi ai turisti

Esiste anche la possibilità di affittare una o più stanze della propria casa per brevi periodi a turisti.

Se la durata prevista per il soggiorno è inferiore a 30 giorni non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, anche se è consigliabile stipulare una scrittura privata tra le parti.

Esistono modelli contrattuali per locazioni di stanze ad uso turistico elaborati da società specializzate quali i portali immobiliari specializzati.

In questo caso, la contrattazione è completamente libera, l’unico vincolo riguarda le modalità di pagamento che dovrà necessariamente essere eseguito con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito) per cifre superiori a 2.999 euro. L’importo deve essere pagato al termine del periodo contrattuale e non sono previste né caparre né cauzioni.

La locazione di tipo turistico è un’attività che si esercita in forma non imprenditoriale, per cui non richiede l’apertura di partita Iva. Tuttavia alcuni Comuni possono prevedere particolari adempimenti, come l’iscrizione in appositi registri o il pagamento di una tassa di soggiorno. Per questo motivo è opportuno informarsi presso il proprio ente locale.

1. Tipologia contratto turistico inferiore a 30 giorni

  • Normativa cod. civ. artt. 1571 segg.
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata: inferiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: no
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto transitorio turistico superiore ai 30 giorni

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata: superiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’affitto stanze e l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica non deve invece essere obbligatoriamente allegato al contratto ma va comunque redatto, perché nel contratto deve essere specificato che il conduttore ha ricevuto le informazioni ricavate dall’APE.

Il regime fiscale delle locazioni stanze: la tassazione Irpef e la cedolare secca

Naturalmente il reddito ricavato da una locazione sarà soggetto a tassazione Irpef e pertanto dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi. A tale proposito è bene ricordare che anche per le locazioni di singole stanze è possibile optare per la cedolare secca, anche se la durata è inferiore ai 30 giorni.

Per la dichiarazione dei redditi bisogna conservare:

  • una copia del contratto
  • una copia della ricevuta rilasciata al conduttore al momento del pagamento.
    Ricordiamo che si deve apporre una marca da bollo da 2 euro sulla ricevuta, nel caso in cui l’importo del canone sia superiore a 77,47 euro

La comunicazione di pubblica sicurezza

Per le locazioni brevi di periodo inferiore ai 30 giorni è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio. Questo adempimento non è richiesto per le locazioni più lunghe in quanto con la registrazione del contratto tutti i dati necessari vengono già comunicati all’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione di pubblica sicurezza è obbligatoria per l’affitto a cittadini extracomunitari. Dopo aver richiesto le apposite credenziali alla Questura, la comunicazione va inviata esclusivamente per via telematica entro 48 ore dalla cessione dell’immobile e vi si devono indicare le generalità degli ospiti.

 

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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6 Comments su "Contratti locazione stanza"

Ho affittato 3 stanze singole in un appartamento con uso cucina, tutto in regola e registrato con contratto transitorio. Uno degli inquilini senza avvisare nessuno ha messo un altro materasso in camera sua e ci fa dormire la fidanzata. Alle rimostranze nostre e degli altri inquilini ha risposto che è nel suo diritto. Ma davvero è così? Cosa bisogna scrivere sul contratto affinchè non si verifichino queste situazioni? L’unica nostra arma ora è non rinnovargli il contratto quando scadrà.

Gentile Dario, pubblichiamo volentieri la tua testimonianza e invitiamo lettori e avvocati a dare il loro contributo. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Vorrei affittare una stanza del mio appartamento dove vivo per un periodo transitorio a studente no università.
Vorrei un contratto con cedolare secca, con canone stabilito da me.
Posso farlo senza la supervisione di una associazione?
Posso applicare la cedolare secca, e come devo fare?
Grazie

Gentile Federico, certamente puoi fare da solo trattandosi di canone libero. Solo nel caso di canone concordato è necessario effettuare dei calcolo parametrati magari assistiti da un’associazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ho un appartamento vorrei affittare le singole stanze a lavoratori
Basta un contratto con cedolare secca a canone concordato x singola stanza e naturalmente parti comuni?
Per farlo ho bisogno di essere iscritta a qualcosa o basta essere proprietaria
Inoltre uno dei lavoratori vorrebbe portarsi la residenza posso in questo caso avere io aperto le utenze?
Grazie

Gentile Matilde, il contratto con cedolare secca a canone concordato per singola stanza e parti comuni va bene. Può farlo come privato cittadino. L’inquilino può portare la residenza anche se le utenze sono intestate a lei. architetto Carmen Granata

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