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Contratti locazione stanza

di Architetto 38 commenti in

Come affittare una stanza: la legge 431 del 1998

Per affittare una stanza o una porzione di casa non esiste un contratto specifico, tuttavia si fa riferimento alla legge 431 del 1998 che regola i contratti di locazione di unità immobiliari intere.

I contratti per affittare una stanza a lungo termine

Le tipologie di contratto di affitto stanza sono tre:

  1. a canone libero
  2. a canone concordato
  3. transitorio.

1. Il contratto a canone libero è affidato alla negoziazione tra le parti che possono stabilire l’importo e le varie clausole. La durata è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 se non c’è disdetta. La disdetta può essere data dal proprietario per motivi precisi, come la vendita a un terzo soggetto o la cessione a un parente, o dal locatario, ma sempre con un preavviso di almeno 6 mesi.

2. Il contratto a canone concordato prevede un importo “calmierato” fissato dalle associazioni di categoria e ha una durata di 3 anni rinnovabili automaticamente per altri 2.

3. Il contratto transitorio ha invece una durata compresa tra 1 e 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. In genere, viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro che possono portare l’affittuario a risiedere per brevi periodi in una località. Questa tipologia di contratto può essere utile anche per affittare una stanza per lunghi periodi di vacanza superiori ai 30 giorni, ma nel contratto vanno specificate le esigenze turistiche.

Una particolare sottocategoria dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari, creati per venire incontro all’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi di studio. Tali contratti, a differenza dei precedenti, hanno durata minima di 6 mesi e massima di 36.

1. Tipologia contratto canone libero

  • Normativa art. 2, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative di qualsiasi tipo
  • Canone di mercato
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata + rinnovo: 4 anni + 4 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto canone concordato

  • Normativa art. 4, L. 431/98
  • Uso: Esigenze abitative ordinarie
  • Canone calmeriato
  • Stipulabile: in tutti Comuni ad alta densità abitativa
  • Durata + rinnovo: 3 anni + 2 anni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

3. Tipologia contratto transitorio

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: viene stipulato per esigenze particolari di studio o lavoro
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata + rinnovo: da 1 mese a 18 mesi non prevede vincoli di rinnovo automatico.
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’obbligo della registrazione del contratto

Per non essere considerato nullo il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato. La normativa prevede l’obbligo di registrazione per tutti i contratti superiori a 30 giorni.

Cosa bisogna specificare nel contratto di affitto di una stanza

Lo schema di contratto può ricalcare quello definito per i contratti di locazione di lunga durata, e in particolare devono essere chiaramente specificati la durata e l’importo del canone.

Quando si affitta un appartamento per stanze può essere utile seguire alcune cautele: come descrivere dettagliatamente nel contratto la parte di casa che si concederà in locazione, elencare gli arredi, i servizi e gli spazi comuni di cui si potrà usufruire, nonché la ripartizione delle spese. A tale scopo può essere utile allegare al contratto una pianta della casa.

I contratti per affittare una stanza per brevi periodi ai turisti

Esiste anche la possibilità di affittare una o più stanze della propria casa per brevi periodi a turisti.

Se la durata prevista per il soggiorno è inferiore a 30 giorni non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, anche se è consigliabile stipulare una scrittura privata tra le parti.

Esistono modelli contrattuali per locazioni di stanze ad uso turistico elaborati da società specializzate quali i portali immobiliari specializzati.

In questo caso, la contrattazione è completamente libera, l’unico vincolo riguarda le modalità di pagamento che dovrà necessariamente essere eseguito con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito) per cifre superiori a 2.999 euro. L’importo deve essere pagato al termine del periodo contrattuale e non sono previste né caparre né cauzioni.

La locazione di tipo turistico è un’attività che si esercita in forma non imprenditoriale, per cui non richiede l’apertura di partita Iva. Tuttavia alcuni Comuni possono prevedere particolari adempimenti, come l’iscrizione in appositi registri o il pagamento di una tassa di soggiorno. Per questo motivo è opportuno informarsi presso il proprio ente locale.

1. Tipologia contratto turistico inferiore a 30 giorni

  • Normativa cod. civ. artt. 1571 segg.
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti i Comuni
  • Durata: inferiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: no
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

2. Tipologia contratto transitorio turistico superiore ai 30 giorni

  • Normativa art. 5, L. 431/98
  • Uso: esigenze turistiche
  • Canone libero
  • Stipulabile: in tutti Comuni
  • Durata: superiore ai 30 giorni
  • Obbligo registrazione: sì
  • Regime fiscale sostitutivo: possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”

L’affitto stanze e l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica non deve invece essere obbligatoriamente allegato al contratto ma va comunque redatto, perché nel contratto deve essere specificato che il conduttore ha ricevuto le informazioni ricavate dall’APE.

Il regime fiscale delle locazioni stanze: la tassazione Irpef e la cedolare secca

Naturalmente il reddito ricavato da una locazione sarà soggetto a tassazione Irpef e pertanto dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi. A tale proposito è bene ricordare che anche per le locazioni di singole stanze è possibile optare per la cedolare secca, anche se la durata è inferiore ai 30 giorni.

Per la dichiarazione dei redditi bisogna conservare:

  • una copia del contratto
  • una copia della ricevuta rilasciata al conduttore al momento del pagamento.
    Ricordiamo che si deve apporre una marca da bollo da 2 euro sulla ricevuta, nel caso in cui l’importo del canone sia superiore a 77,47 euro

La comunicazione di pubblica sicurezza

Per le locazioni brevi di periodo inferiore ai 30 giorni è necessario effettuare una comunicazione alla Questura competente per territorio. Questo adempimento non è richiesto per le locazioni più lunghe in quanto con la registrazione del contratto tutti i dati necessari vengono già comunicati all’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione di pubblica sicurezza è obbligatoria per l’affitto a cittadini extracomunitari. Dopo aver richiesto le apposite credenziali alla Questura, la comunicazione va inviata esclusivamente per via telematica entro 48 ore dalla cessione dell’immobile e vi si devono indicare le generalità degli ospiti.

 

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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38 Comments su "Contratti locazione stanza"

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Buonasera,
Io ho ospitato mio fratello con la sua compagna mettendo a disposizione una camera. Chiedendo la divisione delle spese e un minimo importo a persona. Ultimi 4 mesi non mi è stato pagato niente né spese ne l’importo richiesto. Essendo mio fratello io non avevo fatto nessun contatto. In questo caso c’è un modo di recuperare qualcosa o non avendo fatto niente di ufficiale non posso fare niente?
La ringrazio in anticipo.
D.

I contratti vengono sottoscritti proprio per regolare obblighi di ciascuno. Ma spesso non bastano e bisogna ricorrere ad avvocati e tribunali. Non è certo il tuo caso, trattandosi di tuo fratello. Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli

Buongiorno, mi chiamo Gabriele e ho preso in affitto una stanza a Cagliari in un appartamento che divido con altri 6 inquilini, di cui 3 bambini con la madre. Ho un contratto regolare per un anno con cedolare secca registrato. La mia quota e’ di 180 euro piu’ le varie spese che regolarmente paghiamo. Nel mio contratto pero’ l’ affitto e’ dichiarato 80 euro. In piu’ questo padrone di casa entra in casa senza preavviso perche’ ha una sua stanza vuota che vuole affittare. E’ possibile che mentre sono in casa a fare le mie cose il padrone di casa… Read more »

Gentile Gabriele, il canone di locazione dovuto è quello dichiarato in contratto. Tu hai affittato una stanza e ritengo che il proprietario passa entrare in casa quando vuole. Nulla vi vieta di trovare un accordo tra di voi. Saluti. Giuseppe Palombelli CeO casaNoi

Buongiorno,
ho in affitto un appartamento di 140mq con ampia cucina abitabile, 2 bagni, salottino e 3 camere; daccordo con il proprietario vorrei subaffittare una camera a studenti con stipula di regolare contratto; essendo comunque la cucina molto grande posso affittare anche il salottino come camera? devo fare delle variazioni d’uso di quest’ultimo?
Che tipo di contratto dovrei stipulare?di subaffitto?

grazie mille, cordialmente
Stefania

Gentile Stefania, ritengo di si. In termini urbanistici, il salottino non è altro che una stanza; non c’è bisogno di cambio di destinazione d’uso. Con contratto di subaffitto, va identificato l’ambiente in una planimetria. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, la mia situazione: affitto il mio appartamento a tre studenti con cedolare secca a canone concordato, con unico contratto. Due di questi pagano regolarmente mentre l’altro è moroso da molti mesi ed a quest’ultimo non lo voglio rinnovare. Per mantenere la cedolare secca a canone concordato ed affittare solo le due stanze più l’uso delle parti comuni bagno e cucina, cosa mi consigliate fare? È probabile che la stanza che si libererà non la affitteró subito. Posso fare due contratti singoli e poi successivamente un altro ancora sempre con la cedolare secca a canone concordato? E operativamente cosa devo… Read more »

Trattandosi di locazione a canone concordato, è opportuno che tu ti rivalga ad un professionista o ad una associazione specializzata. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

salve, in un appartamento in cui non ho la residenza, posso locare singolarmente le tre camere, lasciando la zona cucina a comune, avvalendomi di regolari contratti di locazione senza dover aprire una attivita’ di affittacemere. Premetto che scrivo da Prato, Toscana, il tutto ai fini dei singoli regolamenti locali.Grazie.

Mi pare di avergli già risposto e detto che può affittare anche le singole camere con contratti di qualsiasi genere. arch Carmen Granata

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