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Oneri di concessione edilizia

di Architetto 45 commenti in

Cosa sono gli oneri di concessione edilizia

Gli oneri di concessione sono un contributo che il cittadino deve versare al Comune quando intende realizzare interventi, come la costruzione di un nuovo edificio, che comportino una trasformazione del territorio.

Essi sono stati introdotti dalla legge 10 del 1977 che istituì la Concessione Edilizia, da cui la definizione di oneri “concessori”.
Gli oneri concessori si compongono di due parti:

  • gli oneri di urbanizzazione
  • il costo di costruzione.

Gli oneri di urbanizzazione

Gli oneri di urbanizzazione sono dovuti al Comune per contribuire alle spese da questo sostenute per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, necessarie per la vita della collettività.
Le opere di urbanizzazione primaria sono le infrastrutture come strade, parcheggi, verde pubblico, reti di distribuzione di acqua, gas, elettricità, le fogne, la pubblica illuminazione, ecc..
Le opere di urbanizzazione secondaria, invece, sono gli asili, le scuole dell’obbligo, gli impianti sportivi, le chiese, le attrezzature culturali, ecc..

Il costo di costruzione

Il costo di costruzione, invece, è un contributo commisurato, in percentuale, al costo dell’edilizia convenzionata.
L’ammontare di questi contributi varia a seconda della tipologia di immobile (residenziale, terziario, commerciale) e l’importo cresce a seconda della sua consistenza, visto che viene computato in base a metri quadri e metri cubi.

In quali casi sono dovuti gli oneri di concessione edilizia?

Gli oneri sono dovuti in caso di nuove costruzioni, come abbiamo detto, o di altri interventi che si definiscono, per tale motivo, “onerosi”, come la demolizione e ricostruzione di un edificio, il frazionamento di un immobile o il cambio di destinazione d’uso. Interventi, insomma, che aumentano il “carico urbanistico” sul territorio.
Tuttavia, come per molte altre circostanze, ogni Comune può fare storia a sé, perché la normativa urbanistica cambia, in Italia, da Regione a Regione e in ambito locale.
Per questo è sempre opportuno informarsi presso il proprio Comune se un determinato intervento è oneroso.

Leggi  Il Piano regolatore generale comunale (PRGC)

Non sono invece onerosi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, quelli di restauro e risanamento conservativo che non comportino aumento di superficie e mutamento delle destinazioni d’uso, e gli interventi necessari a fronteggiare le calamità naturali.

In genere, quindi, sono onerosi tutti gli interventi soggetti a Permesso di Costruire e solo alcuni soggetti a D.I.A..

L’articolo 11 della L. 10/77 prevede che, in alternativa al pagamento degli oneri per le opere di urbanizzazione, il privato possa contribuire direttamente alla loro realizzazione, secondo la pratica detta di scomputo degli oneri, per la quale è prevista la stipula di una specifica convenzione con il comune.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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45 commenti su “Oneri di concessione edilizia
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  1. Salve, io e mia moglie abbiamo acquistato una casa indipendente divisa in 2 appartamenti con l’intento di unirli e creare un’unica soluzione abitativa.
    I lavori saranno principalmente di restauro,gli impianti e lo spostamento della scala in muratura facendola d’arredo.
    Andremo incontro a oneri per le concessioni edilizie?oppure no? Grazie
    Nicola

    1. Gen.le sig. Turchi,
      l’intervento da lei descritto è sostanzialmente di manutenzione straordinaria con opere strutturali.
      Non essendoci aumento del carico urbanistico, non si tratta di un intervento oneroso.
      Cordiali saluti, arch. Carmen Granata tel. 081 19257549

  2. salve vorrei avere un consiglio da voi. io sto finendo di costruire casa manca poco solo che non possiamo allacciare la rete idrica perché i vicini di casa non vogliono che si passino dei tubi nei loro terreni. Noi abbiamo.pagato 11 mila euro di bucalossi. Abbiamo.chiesto aiuto al comune anche lui sembra restio nel.fare qualcosa. cosa devo fare?

    1. Gentile lettore, lei ha diritto ad avere la casa allacciata alla rete idrica. l’art 1033 del codice civile dispone che “il proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie … per i bisogni della vita e per usi agrari o industriali”. Lei e/o il comune dovete agire per via legale chiedendo la costituisce di una SERVITU’ DI “ACQUEDOTTO COATTIVO”. Normalmente è il comune che esercita un’azione persuasiva. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buongiorno
    Lo scorso ottobre 2017 ho perfezionato assieme a mia moglie l’acquisto di un terreno edificabile, che da contratto doveva esserci venduto totalmente urbanizzato (opere urbanizzazione primaria a carico del venditore). Ora al rilascio della concessione edilizia per futura costruzione prima casa, il comune di riferimento ci richiede il pagamento degli oneri di urbanizzazione assieme agli oneri di costruzione. Specifico che nel contratto di compravendita del terreno, gli oneri di urbanizzazione non sono citati, quindi non ne eravamo a conoscenza. Mi chiedo se è corretto che li paghiamo noi e non il venditore. Fatto salvo che a me destinatario della concessione edilizia spettano tutti gli oneri di costruzione.

    1. Gentile Emiliano,
      da quanto scrive, mi sembra di capire che nel contratto di compravendita è previsto che gli oneri di urbanizzazione primaria siano a carico del venditore; al tempo stesso lei non ha ricevuto nessuna garanzia al riguardo. La situazione mi sembra chiara. Se il venditore non provvede, dovrà farsi assistere da un legale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Ho acquistato un terreno per realizzarvi una piccola casa per viverci. Ma è possibili le che oltre agli oneri comunali, alquanto alti, per fare l’allaccio in fogna si debba pagare ancora oltre 500.00€ ? Grazie.

  5. Salve, io e la mia famiglia abbiamo acquistato tempo fa un terreno, abbiamo presentato da poco un progetto(piano terra,primo piano e mansarda), che è stato approvato, e in base al progetto e ai metri quadri della casa c’è stato chiesto un determinato costo di costruzione. la costruzione non è ancora iniziata e, dal momento che sono sorti alcuni problemi, non riusciremo a completarla come da progetto, pensavamo di fare solo un piano, ma mi chiedo È POSSIBILE? E se è possibile,I COSTI DI COSTRUZIONE cambiano?
    La ringrazio in anticipo, saluti.

    1. Gen.le Stella,
      sono due le strade che può praticare: 1. Presentare una variante al progetto e farsi ricalcolare gli oneri relativi alla parte che effettivamente sarà costruita. Poi, in futuro presentare un nuovo progetto per il completamento (col rischio però che cambino le norme e non si possa più realizzare). 2. Pagare adesso tutto e, nel caso in cui la restante parte della costruzione non venga più realizzata, richiedere la restituzione di quanto pagato in più.
      Cordiali saluti arch. Carmen Granata

  6. Buongiorno, nel 2007 abbiamo comprato un edificio da ristrutturare. E’ stata presentata une regolare DIA e pagati gli oneri di urbanizzazione al Comune. In seguito, non sapendo che la zona essendo isolata non era servita dalla fognatura dinamica, abbiamo provveduto a far installare la fossa biologica che è costata parecchi soldi. Mi sono sempre domandata se il Comune avrebbe dovuto rimborsarmi i soldi relativi agli oneri di urbanizzazione per la parte della fognatura per la quale ho dovuto provvedere di tasca mia. Avevo anche provato a parlarne in Comune ma non ho mai ottenuto una risposta.
    Ringrazio anticipatamente. Saluti.

  7. Buonasera, mio padre ha un appartamento molto grande, su cui ha già pagato a suo tempo gli oneri di urbanizzazione. Ora vorremmo suddividerlo in due appartamenti, gli oneri di urbanizzazione per il “nuovo” appartamento dovranno essere pagati? In caso di risposta affermativa, a chi mi posso rivolgere per il calcolo?

  8. Buongiorno ho acquistato un ex una stalla e fienile.inizialmente ho pagato oneri di urbanizzazione per cambio destinazione d’uso del fienile perché intenzionato solo a sistemare quella ora vorrei sistemare solo la stalla posso utilizzare gli oneri gia pagati ?

  9. Buongiorno, la riduzione del 30% nel caso si prima casa é sugli oneri di urbanizzazione oppure sul costo di costruzione?
    Grazie.

  10. HO COSTRUITO ABUSIVAMENTE HO SANATO TUTTO HO LA CONCESSIONE EDILIZIA PERO NON HO LA FOGNA OGGI E UNA SPESA PER ESPURGARE NON INDIFFERENTE A CHI TOCCA PAGARE L;ESPURGO AL COMUNE O A ME LE OPERE SONO UN ALBERGO E UNA ABITAZIONE

  11. Ho ottenuto il mese di dicembre 2016 la concessione in sanatoria(2003) di una villa composta da P.t: e di un !° piano per la realizzazione di un sottotetto.La concessione mi è stata data a condizione che il 1° piano venga destinato ad uso non residenziale. Il tutto è riportato nel NCEU e la rendita è stata è stata calcolata considerando il 1° piano abitabile. Faccio presente che ho pagato l’ICI ( quando si pagava anche per la prima casa) con la rendita maggiorata e pago la spazzatura per tutti mq. della villa ( compreso il 1° piano). Desidererei rendere residenziale il 1° p. (senza fare nessuna modifica alla piantina che è riportata al NCEU) che ha una zona con una altezza media di 2,40 m: ed un’altra piccola zona con una altezza media di m.1,10. Cosa posso fare per realizzare il mio desiderio? Grazie Angelo

    1. Se non le è stato rilasciato il permesso in sanatoria, evidentemente il sottotetto non ha i requisiti per essere considerato abitabile. Il fatto che lo abbia accatastato come casa e abbia pagato le relative imposte non c’entra niente con la normativa urbanistica. Si tratta di una questione fiscale e può rivalersi contro l’Agenzia delle Entrate se ritiene di aver pagato ingiustamente. architetto Carmen Granata

  12. buonasera
    vorrei delle info in più sto per acquistare una villa una villa costruita nell’85 condonata e su terreno di proprietà, il proprietario ha chiesto al comune il certificato di congruità che per averlo il comune gli ha detto di riportare la seconda casa del lotto ad uso ufficio come da richiesta di condono, la mia domanda e’ questa dopo la congruità e’ possibile riportarla a uso abitativo per poi effettuare la fusione catastale? o bisogna per forza aspettare che il comune faccia il calcolo degli oneri. vi ringrazio in anticipo per la disponibilità

    1. Gentile Valerio, è l’Ufficio Tecnico comunale che può risponderti in maniera puntuale a questa informazione (cambio destinazione d’uso e fusione). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. salve sto comprando una casa finita al tetto gli oneri sono già stati pagati nel 2012 dopodiché la costruzione non e più stata finita ad oggi e ferma al tetto la comprerei cosi, per poi finirla io. la mia domanda e questa devo pagare nuovamente gli oneri visto che sono trascorsi e scaduti i tre anni da inizio lavori? grazie saluti

    1. Ho pagato gli oneri di urbanizzazione per avere çhiesto e ottenuto la sanatoria di un abuso edilizio.Chiedo gli oneri sono detraibile nella dichiarazione dei redditi?Grazie.

  14. Sono stato assolto dal reato di costruzione abusivo, ho presentato tutte le documentazioni che richiede la legge regione sicilia 07/80 il comune non mi ha mai risposto.

  15. Salve, ero interessato ad acquistare un terreno già urbanizzato. Il proprietario dice che occorre richiedere solo il ppermesso a costruire. Come faccio a calcolare una media su un terreno da 650mq? E soprattutto, essendo urbanizzato ho la certezza che mi venga concesso il permesso di costruire?
    Grazie in anticipo.

    1. Gentile Anna, è l’ufficio tecnico del comune che può darti tutte le informazioni sugli indici di edificabilità e sui costi di urbanizzazione. E’ opportuno nei tuoi casi chiedere assistenza al tecnico progettista che curerà parallelamente la pratica amministrativa di rilascio del permesso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Salve dott.ssa Granata ho assemblato delle assi di legno e ho ricreato un tikj bar nel mio terrazzo di una casa in campagna, mi piace perché quando vengono gli amici tutto gira intorno a questo particolare. Ma sono tenuta a chiedere un permesso al comune o no visto che è poggiato su una pedana di legno ed è smontabile in qualsiasi momento? Grazie se mi risponde.

    1. Gentile Giuditta, se è una struttura smontabile facilmente, non è necessario richiedere il permesso.
      Tuttavia, per sicurezza, farei un giro in Comune per chiedere conferma. architetto Carmen Granata

  17. Buonasera…Sto ristrutturando un’abitazione di.mia proprietà che risale al 1890…probabilmente a rischio crollo…
    L’abitazione si trova in un piccolissimo comune di montagna..sprovvisto di rete idrica e fognaria..che mi sono dedicata nel farle..con vasca imuf…e collegamento a una rete idrica privata..Non comunale…e riscaldamento tramite bombolone del gas ovviamente tutto privato…
    Nonostante il comune non mi dia nessun servizio di alcun tipo se non luce e telefono..ho dovuto pagare 7000 euro di oneri comunali…certo ho ingrandito la volumetria..ma ho anche risanato un immobile in decadimento…..è giusto averli pagati? Anche perché senza non avrei avuto il permesso di costruire
    Grazie

    1. Gentile Gabriella, è giusto aver dovuto pagare quegli oneri. Servono infatti proprio per finanziare quelle opere di urbanizzazione che lei oggi è costretta a pagare autonomamente. architetto Carmen Granata

  18. salve sono un impresario sardo e ho pagato tantissimi soldi di oneri per ottenere la concessione edilizia; la mia domanda è: esiste un tetto massimo di onere richiesto dal comune al costruttore? grazie

  19. Salve ma per accorpare in un unica abitazione (casa a 2 piani con 2 diverse particelle) ci sono oneri da pagare?
    Avevo letto che il decreto salvaitalia del 2014 ha tolto tale onere per il proprietario.
    Il mio comune di Castellalto (TE) chiede oneri in base alla legge del 1977.
    Premetto che la casa a piano terra ho gia tutte le utenze (acqua, gas) e pago le tasse al comune.
    Ho regolare SCIA (sia per il Genio Civile gia approvati per aggiungere una scala interna, che per il Comune) per lavori di ultimazione piano superiore (che è al grezzo (solo Divisori e finestre esistenti) e in tutto l’immobile per impianti sia idraiulici che elettrici, pavimentazione e finestre.
    Dario M.

    1. Gentile Dario, innanzitutto un chiarimento: probabilmente i 2 piani non sono su 2 particelle, ma su 2 subalterni della stessa particella.
      Il decreto Sblocca Italia del 2014 non ha eliminato gli oneri concessori, ma ha fatto rientrare gli interventi di accorpamento tra le opere di manutenzione straordinaria. Pertanto, sono dovuti unicamente gli oneri di urbanizzazione primaria, laddove l’intervento comporti un aumento di superficie.
      Ci sono diverse interpretazioni: per alcuni Comuni l’intervento non è oneroso, per altri, come il suo, l’accorpamento determina comunque un aumento della superficie inziale dell’appartamento, e pertanto è oneroso. Cordiali saluti Architetto Carmen Granata

  20. Buonasera,
    Nel caso in cui l’immobile non è servito da acquedotto e rete fognaria, (acqua da pozzo, fossa biologica) vengono considerati nel conteggio
    Grazie

    1. Gentile Patrizia, la domanda non mi è chiara. Forse ti riferisce agli oneri di urbanizzazione? Se sì, vanno pagati comunque, proprio perché servono per la realizzazione di questi servizi.Un cordiale saluto architetto Carmen Granata

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