I vincoli urbanistici

La definizione di vincolo urbanistico

Il vincolo urbanistico è una limitazione al diritto d’uso della proprietà privata in virtù di un interesse della collettività, che può arrivare fino all’esproprio della stessa.

Tipi di vincoli urbanistici

Ci sono diversi tipi di vincoli urbanistici: una prima distinzione va fatta tra vincoli urbanistici propriamente detti e vincoli speciali.

I vincoli urbanistici sono quelli determinati dal Piano Regolatore della città e consistono in una limitazione dello ius edificandi, del diritto, cioè, di edificare. Questa può essere una limitazione assoluta, rappresentata, ad esempio, dall’impossibilità di costruire su un terreno destinato alla realizzazione di un parco pubblico piuttosto che dalla necessità di cedere al Comune una fascia di terreno per permettere la realizzazione della strada.

I vincoli speciali, invece, sono detti così perché determinati da leggi speciali che limitano l’utilizzo del bene. Basti pensare, quindi, a tutti quegli edifici ricadenti in aree sottoposte a vincolo idrogeologico, a vincolo ambientale, a vincolo storico, artistico o archeologico, dove gli interventi edilizi possono essere realizzati, ma con delle precise limitazioni e seguendo delle procedure autorizzative molto più complesse rispetto al solito.

Distinzione tra vincoli espropriativi e conformativi

Un’altra distinzione, va fatta tra i vincoli detti conformativi e quelli espropriativi. Questi ultimi sono i vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione per pubblica utilità. Prevedono un vero e proprio passaggio di proprietà dal possessore all’ente per cui rappresentano un bene di pubblico interesse, dietro la corresponsione di un congruo indennizzo. Trattandosi, quindi, di una forte limitazione della proprietà privata, sono vincoli soggetti a scadenza quinquennale, dopodiché decadono, a meno di una reiterazione adeguatamente motivata.
L’indennità di espropriazione, in ogni caso, non è commisurata al valore dell’immobile, ma al danno derivante dal mancato utilizzo del bene o dalla riduzione del suo valore di mercato.

I limiti conformativi sono invece quelli derivanti dalla zonizzazione del territorio comunale fissata dagli strumenti urbanistici, che definisce, in base alle varie “zone” del territorio, i limiti imposti all’edificabilità.
Sono limiti di questo tipo, quindi, quelli che prescrivono il rispetto di altezze, cubature edificabili, superficie coperta, distanze da osservare dagli edifici limitrofi e distanze di rispetto da aree di interesse pubblico.
Sono anche i vincoli che legano il bene ad una certa destinazione d’uso prevista per quella parte del territorio, anch’essa determinata dalla sua divisione in zone. Ci sono poi i cosiddetti vincoli morfologici, cioè quelli legati alle caratteristiche intrinseche del bene, come quelli di carattere ambientale e paesaggistico.