Cos’è un mutuo? Cos’è il mutuo immobiliare?

Cos’è un mutuo? La definizione del Codice Civile

Il mutuo è il principale contratto di prestito effettuato dalle banche alle famiglie e alle imprese.

La sua definizione giuridica, nell’ordinamento italiano, è data dall’art. 1813 del Codice Civile: Il contratto col quale una parte consegna all’ altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.

Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto, detto mutuante, ad un altro soggetto, detto mutuatario. Quest’ultimo si assume l’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.

Il mutuo è un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso: se è a titolo oneroso, chi ha ricevuto in prestito il denaro, dovrà corrispondere gli interessi. Nella pratica, essendo il mutuante una banca, il mutuo è abitualmente a titolo oneroso. Gli interessi possono essere liberamente stabiliti tra le parti, sempre nel rispetto dei tassi di usura – Legge n.108/96).

Cos’è il mutuo immobiliare?

Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all’acquisto o alla ristrutturazione di un bene immobile.

In quali categorie si distinguono i mutui?

I mutui si classificano in diverse categorie in base alla finalità di erogazione: il mutuo ipotecario, il mutuo fondiario, il mutuo di liquidità e chirografario.

Il mutuo è ipotecario quando la garanzia sul prestito (il contratto di mutuo non è altro che un contratto di prestito) è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile.

Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario, che viene regolamentato dal Decreto Legislativo n.385/1993, anche definito Testo Unico in materia Bancaria e Creditizia (TU). Particolare attenzione viene riservata a tre aspetti:

• la durata
• la garanzia a favore del mutuante
• l’importo massimo concedibile.

La durata è superiore ai 18 mesi: si parla, infatti, di credito a medio e lungo termine.
La banca erogatrice del credito è garantita da un’ipoteca di primo grado (art.38 TU).
Il credito erogato non può superare l’80% del valore stimato dell’ immobile: il rapporto tra le somme erogate a mutuo e il valore dell’ immobile è indicato con in termine loan to value (LTV).

In genere, si richiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale o una propria residenza secondaria. Il mutuo è un finanziamento concesso abitualmente da una banca per finalità connesse ad immobili. Quello che si sente dire più spesso è che si fa il mutuo per comprare casa: la finalità di acquisto è, infatti, quella statisticamente più presente.

Un mutuo può anche essere richiesto per pura esigenza di denaro da parte dei proprietari di un immobile: in questo caso si parla di mutuo liquidità. Non tutte le banche prevedono questa finalità ed i criteri di valutazione del credito sono più rigorosi di un normale mutuo di acquisto.

Il mutuo chirografario, invece, è un prestito non vincolato a particolari garanzie di tipo immobiliare. Se viene erogato ad un privato, è assimilabile ad un prestito personale.

I partecipanti al mutuo

Le parti principali di un contratto di mutuo sono due: il mutuante (la banca che concede il mutuo) ed il mutuatario (una o più persone che si intestano il contratto di mutuo e che si obbligano nei confronti del mutuante a rimborsare il finanziamento).
Il mutuatario è il debitore principale e può in taluni casi essere supportato dalla garanzia reale o personale di un garante.