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Cos’è il permesso di costruire?

di Architetto 18 commenti in

Cos’è il Permesso di Costruire?

Il Permesso di Costruire, disciplinato dal Testo unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/2011), in particolare al Capo II, è il titolo autorizzativo rilasciato dal Comune per eseguire interventi di trasformazione urbanistica del territorio.

Esso ha sostituito il precedente istituto della Concessione Edilizia, che, a sua volta, aveva sostituito nel 1977, con la legge n. 10 (la cosiddetta Bucalossi), la preesistente Licenza Edilizia.

Con l’entrata in vigore di procedimenti amministrativi volti alla semplificazione burocratica, come Dia, Scia e Cila, il Permesso di costruire ha finito per essere utilizzato essenzialmente per le nuove costruzioni, per gli ampliamenti o per interventi di ristrutturazione rilevante..

Poiché le Regioni hanno però autonomo potere legislativo in materia urbanistica, esse possono anche prevedere procedure amministrative diverse per quegli interventi che solitamente sono soggetti al rilascio di Permesso di Costruire.
Un esempio è rappresentato dagli ampliamenti realizzabili mediante Piano Casa, per i quali molte Regioni prevedono il ricorso alla Scia. ire.

Come e a chi si richiede il permesso di costruire? Qual è l’iter? Quali sono i tempi di rilascio?

La richiesta di Permesso di Costruire deve essere presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune.

Alla richiesta si deve allegare un progetto, redatto da un professionista abilitato come architetto, ingegnere o geometra, comprendente gli elaborati grafici che descrivano dettagliatamente l’intervento da realizzare. Inoltre il professionista deve attestare, mediante allegata asseverazione, la conformità alla strumentazione urbanistica vigente nel Comune, nonché alle norme in materia edilizia e urbanistica, come la rispondenza al regolamento igienico-sanitario, alle norme antisismiche, di isolamento termico e acustico, ecc..

Come per i procedimenti “semplificati”, dunque, il tecnico dovrà asseverare (quindi autocertificare) la sussistenza di questi requisiti, ma in questo caso sarà compito del Comune verificarli e in caso positivo rilasciare il permesso.

Nel caso in cui l’immobile sia soggetto a particolari vincoli di carattere ambientale, storico, artistico o archeologico, sarà necessario richiedere un parere o nulla osta preventivo alla Soprintendenza competente.

Ma vediamo come si svolge l’iter per il rilascio del permesso. Una volta ricevuta l’istanza, l’amministrazione comunale nomina, entro 10 giorni, un responsabile del procedimento.

Questi ha tempo 60 giorni per valutare la rispondenza del progetto ai requisiti richiesti e formulare una proposta di provvedimento. La proposta può essere costituita dal rilascio del titolo autorizzativo richiesto, dal suo diniego, o, nel caso in cui l’istanza necessiti di poche modifiche per essere accolta, il responsabile del procedimento può richiedere delle integrazioni. Il proponente ha tempo 15 giorni per integrare la documentazione. Una volta elaborata la proposta di provvedimento, questa viene indirizzata al dirigente dell’ufficio, il quale ha tempo 30 giorni per formulare il provvedimento definitivo da notificare all’interessato. o.

Questi termini temporali sono oggi molto importanti, perché in virtù del D.L. n.70 del 2011, poi convertito in legge n. 106, è stato introdotto nel procedimento il cosiddetto silenzio-assenso. In pratica, una volta trascorsi questi termini, senza ricevere risposta dall’amministrazione comunale, il Permesso di Costruire si intende rilasciato.

Il rilascio del permesso è subordinato, comunque, al pagamento di oneri concessori, commisurati alle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione dell’opera.

Il titolo viene rilasciato salvo il diritto di terzi, vale a dire che nel caso in cui terze persone dimostrassero lesioni ai propri diritti, possono a esso opporsi, anche se legittimamente rilasciato.

Come avviene il rilascio del permesso di costruire in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali?

In presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il procedimento di rilascio del permesso di costruire si deve concludere con l’adozione di un provvedimento espresso. Nel caso in cui una delle amministrazioni competenti neghi un parere, nulla osta, etc., decorso il termine per l’adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta. Il responsabile del procedimento, entro 5 giorni, comunica al richiedente il provvedimento di diniego dell’atto di assenso, indicando il termine e l’autorità cui è possibile ricorrere. In questo modo si garantisce maggiore certezza ai tempi di conclusione del procedimento.

Qual è la durata del permesso di costruire?

Una volta ottenuto il Permesso, il richiedente ha tempo un anno per dare avvio ai lavori e 3 anni per ultimarli.

Cos’è il permesso di costruire in sanatoria?

Nel caso in cui si eseguano delle opere in assenza o in difformità dal Permesso di Costruire, è possibile richiedere un Permesso in Sanatoria, purchè sussista il requisito di doppia conformità urbanistica, cioè di conformità contemporanea alla normativa vigente al momento in cui si è commesso l’abuso e a quella vigente al momento della richiesta di sanatoria.
In questo caso è prevista una sanzione pecuniaria pari al doppio degli oneri concessori necessari nel caso di normale richiesta.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Il suo sito è "GuidaxCasa".

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18 commenti su “Cos’è il permesso di costruire?”
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  1. Buongiorno,
    noi stiamo comprando casa e, tra i vari documenti, ci sono stati dati i documenti di “comunicazione inizio/fine lavori” e il “documento di agibilità” in cui si parla di un “Permesso di Costruire N. …..”.
    questi documenti non sono firmati, e manca anche tale documento di permesso firmato da Comune/ente.
    come si fa a recuperare? per la perizia bastano le comunicazioni di inzio/fine/agibilità o anche l’altro documento? grazie mille.

    1. Gentile Luisa, i documenti di cui scrive sono necessari per verificare la regolarità edilizia dell’immobile ed oltre che alla banca sono necessari al notaio. Li deve fornire il proprietario venditore. Se questi non ne è in possesso, vanno richiesti all’ufficio tecnico comunale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buongiorno abbiamo presentato, presso il SUAPE , una richiesta di permesso di Costruire per un immobile su cui grava un vincolo Storico. Mentre la Soprintendenza ci ha rilasciato il relativo nulla osta l’Edilizia privata ci ha richiesto delle integrazioni che abbiamo puntualmente presentato ma da allora sono passate 4 settimane senza ricevere comunicazione dall’ente competente: come dobbiamo comportarci? possiamo iniziare i nostri lavori di ristrutturazione?

    1. Gentile Alessandro,
      non potete ancora iniziare i lavori perché, in presenza di un vincolo, la procedura deve concludersi con un provvedimento espresso, anche in presenza di parere favorevole dell’ente preposto. In pratica, non si forma il silenzio assenso.
      Cordiali saluti,
      arch. Carmen Granata

  4. Buongiorno,
    abbiamo ricevuto al Comune accoglimento per la nostra richiesta di permesso a costruire. Sulla lettera ricevuta, leggiamo che l’autorizzazione finale sarebbe stata rilasciata al pagamento degli oneri e di alcuni documenti aggiunti.
    Pertanto, abbiamo pagato gli oneri e consegnato tutti i documenti richiesti; ora, quanto tempo ha il comune per rilasciarci il permesso? C’è uno specifico articolo di legge che possa rispondermi?
    Grazie in anticipo per l’attenzione che vorrete prestarmi.

  5. salve, abbiamo effettuato il cambio destinazione d’uso su meta’ dell’unita’ abitativa , effettuando i pagamenti gli oneri con bollettini per il rilascio del nuovo permesso a costruire , quali sono i temini per il rilascio della sudetta licenza grazie.

    1. Gen.le sig. Luigi,
      non ho capito se avete effettuato il pagamento degli oneri contestualmente alla presentazione della richiesta, o dopo il rilascio di esito positivo.
      Nel primo caso, la tempistica è quella indicata nell’articolo. Nel secondo caso, il rilascio dovrebbe essere immediato: se l’amministrazione tarda potete recarvi personalmente presso l’ente per ritirare il permesso.
      Cordiali saluti Arch Carmen Granata

  7. Buongiorno. Siamo intenzionati a realizzare una casa unifamiliare in bioedilizia. Attualmente stiamo valutando l’acquisto del terreno. Il terreno è edificabile ma non ha ancora la concessione edilizia.
    Qual è l’iter per arrivare alla concessione edilizia?
    Quali sono nel dettaglio tutti i costi e le pratiche da sostenere per arrivare ad avere l’immobile finito?

    1. Gentile Alessandro, si tratta di presentare un progetto per una nuova edificazione, il cui costo è a tuo carico, a meno che il terreno non venga venduto con una concessione edilizia già rilasciata. Oltre alle spese tecniche per il progetto dovrai sostenere gli oneri concessori. Ritengo sia necessaria l’assistenza di un tecnico libero professionista. La prima cosa da accertare in Comune è la potenzialità edificatoria e lo strumento urbanistico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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