Cos’è l’ipoteca del mutuo?

Quale tipo di ipoteca si iscrive con il mutuo casa?

Approfondendo l’ argomento del mutuo ipotecario, un concetto essenziale da sviluppare riguarda l’ipoteca a favore della banca che eroga il mutuo stesso.

Come abbiamo già visto, l’ ipoteca è un diritto reale di garanzia che, in caso di insolvenza del debitore, dà al creditore:

• il potere di espropriare il bene immobile o mobile sul quale l’ipoteca è stata iscritta
• la possibilità di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

Nel mutuo ipotecario, l’ipoteca è quindi il diritto reale che il proprietario dell’immobile (e intestatario del contratto di mutuo) concede volontariamente a favore della banca a garanzia dell’erogazione del mutuo. Quindi, si parla di ipoteca volontaria. Il possesso dell’immobile resta naturalmente in capo al proprietario.

Cos’è l’iscrizione ipotecaria?

L’iscrizione ipotecaria è l’atto con cui il notaio iscrive l’ipoteca a favore della Banca che ha concesso il mutuo al richiedente. L’ iscrizione avviene presso registri immobiliari.
In teoria, su un medesimo bene possono essere iscritte anche più ipoteche a garanzie di crediti diversi in tempi diversi.

Cos’è il grado ipotecario?

L’ordine di iscrizione dell’ipoteca prende il nome di grado: esistono così ipoteche di primo grado, di secondo grado, ecc.

Nella pratica, è molto difficile che un istituto bancario eroghi un mutuo accontentandosi di un’ipoteca di secondo grado quando l’ipoteca di primo grado è a favore di un altro istituto e garantisce un ulteriore credito. A meno che l’ipoteca di primo grado sia meramente formale, ovvero a fronte di un debito già estinto, e vi sia l’assenso alla cancellazione di ipoteca da parte del creditore beneficiario dell’ ipoteca di primo grado.

Qual è l’importo d’iscrizione dell’ipoteca?

Nella prassi, l’ipoteca a fronte di un mutuo ipotecario viene iscritta per un importo che varia da una volta e mezzo a due volte l’importo del mutuo che deve garantire. L’ importo di iscrizione dell’ipoteca è a discrezione della banca creditrice.

Quanto dura l’ipoteca sulla casa?

L’iscrizione ipotecaria conserva la sua efficacia per venti anni, quale che sia la durata del credito a fronte del quale è stata iscritta. Trascorsi i venti anni l’ipoteca si estingue.

Tuttavia, esistono casi particolari. Il caso in cui, con istanza del creditore, l’iscrizione viene rinnovata prima della scadenza: ad esempio, quando il mutuo ipotecario ha una durata superiore ai venti anni.

In caso di ipoteca iscritta a fronte di un mutuo ipotecario di durata inferiore, o in caso di estinzione anticipata di un mutuo ipotecario anche di durata più lunga, il debitore ha il diritto di richiedere alla banca creditrice l’assenso alla cancellazione di ipoteca e l’avvio della procedura di cancellazione della stessa.

Cos’è la restrizione dell’ipoteca?

Si parla di restrizione dell’ipoteca quando si diminuisce la somma originariamente iscritta a favore del creditore o si restringe l’ipoteca ad una parte soltanto dei beni. Trattandosi di una riduzione della garanzia a favore del creditore, questi deve dare preventivamente il suo consenso. Nella pratica ciò accade a fronte dell’ estinzione parziale del debito iniziale a fronte del quale l’ ipoteca era stata iscritta.

Cos’è il consolidamento dell’ipoteca? Come funziona nei mutui fondiari?

Il consolidamento dell’ipoteca è il lasso temporale che passa dal momento in cui il notaio richiede l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari a quello in cui l’ipoteca prende efficacia.

Il consolidamento la rende inattaccabile dal teorico fallimento del mutuatario/datore di ipoteca pubblicato in data successiva all’ iscrizione dell’ ipoteca stessa.

Per i mutui fondiari, il periodo di consolidamento è abbreviato a 10 giorni rispetto ai termini ordinari previsti dalla legge fallimentare. Questo significa che, per soggetti fallibili che richiedono un mutuo, la banca può riservarsi di rendere disponibile il denaro solo dopo dieci giorni dall’ iscrizione dell’ ipoteca a suo favore.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui