L’ipoteca immobiliare

Cos’è l’ipoteca su un immobile?

L’ ipoteca ha la funzione di vincolare un dato bene a garanzia di uno specifico credito. Può riguardare sia i beni immobili (leggi la voce del nostro glossario ipoteca e mutuo) sia i beni mobili iscritti ai pubblici registri (es. autoveicoli, imbarcazioni). Il bene può essere di proprietà del debitore o di una terza persona (il terzo datore d’ipoteca).

Nell’ordinamento italiano, è regolata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile. Dal punto di vista giuridico, viene definita diritto reale di garanzia su un bene altrui: il bene resta in proprietà di chi lo ha dato in garanzia e può essere venduto liberamente, salvo metterne a conoscenza l’acquirente. L’ipoteca segue il bene nei successivi passaggi di proprietà (diritto di seguito).

Quali sono i diritti del creditore?

Il creditore ipotecario (es.: una banca) ha sul bene due diritti:

1. può procedere ad esecuzione forzata (vendita forzata) fino a quando il credito non sia stato estinto
2. può soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene con preferenza rispetto agli altri creditori (diritto di prelazione). Ad es. nel caso in cui un immobile con ipoteca venga venduto per recuperare il credito, il titolare dell’ipoteca ha diritto di priorità sugli altri creditori.

Quali sono le tre tipologie di ipoteca?

1. ipoteca volontaria: in base ad un libero contratto tra debitore (o terzo datore d’ipoteca) e il creditore (es.: ipoteca per mutuo casa)
2. ipoteca giudiziale: si basa su una sentenza o un decreto ingiuntivo
3. ipoteca legale: quando viene prevista dalla legge (es.: le ipoteche iscritte dall’Agenzia Riscossione Tributi)

L’ipoteca gode di pubblicità: chiunque ne può venire a conoscenza poiché si costituisce attraverso l’iscrizione nei pubblici registri. Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero che prende il nome di grado (ipoteca di primo, secondo, terzo grado…)