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La nuda proprietà

di CEO di CasaNoi.it 10 commenti in

Cos’è la nuda proprietà di un immobile

La nuda proprietà di un immobile è un diritto di proprietà su un bene dove esiste contemporaneamente il diritto di un’altra persona ad utilizzarlo.

La nuda proprietà è quindi molto diversa dalla piena proprietà in cui l’intestatario dell’immobile può disporre del bene come crede.

Il soggetto che ha il diritto ad utilizzare l’immobile è l’usufruttuario. L’ usufrutto viene anche chiamato diritto reale di godimento su cosa altrui.

Il nudo proprietario può comunque vendere la casa o darla in garanzia ipotecaria.

L’usufruttuario può usare l’immobile come ritiene più vantaggioso per lui: utilizzarlo in proprio o affittarlo ricavandone una rendita. Non può cambiare la destinazione economica del bene (ad esempio da abitazione a ufficio o viceversa).

Il diritto dell’usufruttuario rimane anche in caso di vendita della nuda proprietà.

Alla scadenza dell’usufrutto, la nuda proprietà automaticamente si trasforma in “piena proprietà”.

L’usufrutto di un immobile di un privato ha sempre una scadenza temporale:

  • ­ fino alla morte dell’usufruttuario (vita natural durante)
  • ­ la scadenza riportata nel contratto originario

Chi deve pagare le imposte comunali

Il nudo proprietario non deve pagare le imposte comunali.

IMU: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità e/o delle delibere comunali.

TASI: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità. Se l’usufruttuario affitta l’immobile la TASI è in parte a carico suo e in parte a carico dell’affittuario secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità e/o dalle delibere comunali.

TARI: è a carico di chi effettivamente vive nell’immobile: usufruttuario o affittuario (se l’immobile è affittato).

Chi deve pagare le spese condominiali

Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’usufruttuario. Se l’immobile è affittato sono a carico dell’affittuario. Se l’affittuario non paga, l’amministratore del condominio ha diritto a richiederle all’usufruttuario.
Le spese condominiali straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

La valutazione della nuda proprietà di un immobile

Il valore della nuda proprietà è il valore dell’immobile diminuito del valore dell’usufrutto. E’ fortemente influenzato da quanto tempo rimane alla scadenza dell’usufrutto e dall’età dell’usufruttuario/i.

Il valore della nuda proprietà si calcola utilizzando tabelle ufficiali che determinano dei coefficienti di riduzione del valore in base alle aspettative di vita dell’usufruttuario/i. Varia in base all’età e al sesso e al numero degli usufruttuari (a parità di età, le femmine hanno aspettative di vita maggiori dei maschi).

Per calcolare le imposte o per valutazioni di tipo legale, le tabelle sono uno strumento esaustivo in grado di determinare con precisione il valore della nuda proprietà. In caso di offerta sul libero mercato della compravendita, il valore della nuda proprietà risente anche della domanda / offerta di questo mercato specifico.

Quali sono i vantaggi per chi vende la nuda proprietà e mantiene l’usufrutto?

Generalmente i venditori della nuda proprietà sono persone anziane che possono così disporre di liquidità per vivere più serenamente o per aiutare i figli nell’acquisto di una nuova casa, senza dover rinunciare a vivere nella propria casa.

I vantaggi sono:

  • ricavare una liquidità dalla vendita
  • mantenere il diritto a vivere o comunque a disporre dell’immobile
  • non pagare le spese di straordinaria manutenzione

Quali sono i vantaggi e svantaggi per chi acquista una nuda proprietà?

I vantaggi sono:

  • risparmio nell’acquisto (il prezzo indicativamente inferiore del 20­50% rispetto ai costi di mercato)
  • poche spese: nessuna imposta comunale, nessuna spesa condominiale ordinaria (solo le spese straordinarie)
  • sicurezza tipica di un investimento immobiliare
  • possibilità di chiedere le agevolazioni previste per la prima casa

Gli svantaggi sono:

  • non poter ricavare una rendita, né poter utilizzare l’immobile
  • incertezza su quando sarà disponibile l’immobile
  • incertezza sullo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile alla scadenza dell’usufrutto

L’opinione di Giuseppe Palombelli

L’ investimento nella nuda proprietà rappresenta oggi un’ottima opportunità, per chi ha un orizzonte temporale nel medio­lungo periodo, per diversi motivi:

  • 1) mercato finanziario instabile e con bassi rendimenti
  • 2) prezzi delle nude proprietà molto interessanti
  • 3) tassazione nulla
  • 4) nulle spese di gestione.

L’investimento deve essere orientato verso abitazioni in zone ben collegate delle principali città, dove più alta è la potenziale domanda. Non è tanto importante lo stato manutentivo interno della casa, quanto lo stato manutentivo dello stabile e ­ soprattutto ­ le caratteristiche intrinseche della casa e la potenzialità di utilizzo futuro (locazione tradizionale; affitti brevi, etc).

Una valutazione corretta deve quindi immaginare il futuro: tenere conto della suscettività economica del bene. È consigliabile valutare l’investimento con un progetto di massima di ristrutturazione e ridistribuzione degli spazi secondo gli standard moderni ragionevolmente richiesti dal mercato.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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10 Comments su "La nuda proprietà"

Salve, 44 anni fa o fabbricato una casa in Sicilia, trovandomi in Germania e mia Madre essendo vedova e non avendo casa , o deciso di farci una carta davanti a un Notaio dellusufrutto a vita. Adesso ci sono delle riparazione da fare, sia interno che esterno. Mia Madre ei miei fratelli sono convinti che le spese da fare sono a carico mio . Mia madre in tutti questi anni a avuto la possibilita di risparmiare una bella sommetta, bene per lei. Se avrebbe dovuto pagare laffitto non le sarebbe stato possibile, io sono del parere che i miei fratelli… Read more »
Gentile Giuseppe, le spese di ristrutturazione si configurano come spese di “straordinaria amministrazione” e sono a carico tuo quale nudo proprietario. Con la ristrutturazione, il bene immobile aumenterà di valore e sarai tu a beneficiarne. Per le altre questioni di cui scrivi, nei confronti dei tuoi fratelli, non potrai vantare diritti particolari. Sarà eventualmente tua madre a decidere se lasciarti una quota di eredità maggiore, nei limiti di legge (oltre alla quota legittima, tua madre può decidere di attribuire a tuo nome beni nei limiti della “quota disponibile”). Ti faccio presente che hai deciso in completa autonomia di far utilizzare… Read more »

Buonasera, io ho una nuda proprietà, mio padre e usufruttuario, dato che lui nn usufruisce più da 2anni, volevo sapere se potevo usufruire io di questa abitazione. In tal caso a che conseguenze vado incontro? Grazie

Gentile Antonello, tuo padre come usufruttuario può disporre del bene come meglio crede ed è tenuto al pagamento delle imposte sulla proprietà. E’ a lui che devi chiedere se puoi utilizzarlo. Magari puoi proporre un comodato d’suo che in presenza di alcuni requisiti permette di pagare meno imposte comunali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, titolare della nuda proprietà di un immobile,ove vengono effettuati e ripartiti lavori di ristrutturazione “facciata è ammodernamento condominiale”, questi vengono da me pagati con bonifici bancari. Ottenuta la certificazione delle spese da me pagate dall’amministratore , le posso scaricare dalla mia dichiarazione dei redditi??.grazie

Gentile Santo, quanto scrivi è corretto: è l’amministratore del condominio che ti fornirà la certificazione utile per le detrazioni nella dichiarazione dei redditi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno. Io ho già un mutuo con il mio compagno dell abitazione attuale. Ora stiamo facendo dal notaio la divisione di un capannone e la casa di mio papà tra me e mio fratello tramite usufrutto. A lui andrà il capannone a me la casa. In questo casa x me rappresenta la seconda casa? E x evitare di pagare imposte dovrei portare la mia residenza in questa casa? Da tener conto che io non ho reddito… grazie

Gentile Tamara, non capisco se hai solo intestatato il mutuo o anche la proprietà con il tuo compagno. Per la nuova casa oggetto di divisione non puoi chiedere le agevolazioni fiscali se possiedi diritti di proprietà acquistati con i benefici fscali. Se non hai nulla di intestato puoi sicuramente richiederle. Informati dal notaio che cura la divisione. Puoi avere l’esenzione IMU per una sola abitazione in proprietà, quella dove vivi e risiedi con il to nucleo familiare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, 15 anni fà acquistai una casa sfruttando le agevolazioni prima casa e lasciando l’usufrutto a mia mamma. Da 6 anni io non risiedo più nella casa acquistata e vorrei cederne a mia anche la nuda proprietà. Posso ora comprare un altra casa usufruendo ancora delle agevolazioni prima casa?
Grazie Simona

Genile Simona, se cedi anche i diritti di nuda proprietà, puoi chiedere nuovamente le agevolazioni per l’acquisto di una nuova abitazione. Comunque dovrai rispettare gli altri requisiti: trasferire la residenza entro 18 mesi nel comune dove acquisti; non avere poprietà esclusive o con il coniuge di altra abitazione nello stesso comune. Valuta con il notaio la convenienza economica di stipulare due atti (costi dell’atto notarile rispetto alla maggiore imposta che dovresti pagare) e le conseguenze giuridiche e patrimoniale nel cedere (immagino donare) a tua madre. Un cordiale saluto Giuseppe palombelli Ceo CasaNoi

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