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Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

di Architetto 20 commenti in

Cos’è la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?

La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, Dia, Scia, Cial, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristruttrazione, ampliamenti di un immobile.

Perchè la regolarità edilizia è importante in caso di rogito o ristrutturazione

La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perchè dal confronto tra come si presenta attualmente l’immobile ( tecnicamentestato di fatto) e il titolo abilitativo si puo riscontrare la difformita o abusi edilizi.

DIFFERENZA TRA REGOLARITÀ URBANISTICA E CATASTALE

La regolarità catastale si ha quando lo stato di fatto di un immobile coincide con la planimetria catastale. Il catasto non è probatorio, quindi ciò che è registrato non prova la regolarità edilizia dell’immobile.

La regolarità urbanistica si ha quando lo stato di fatto corrisponde al titolo abilitativo rilasciato dal comune.

Come verificare la regolarità edilizia prima della compravendita

Per verificare se un immobile è conforme alla norma urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con l’ultimo progetto approvato dal comune e depositato presso l’ufficio tecnico.

La responsabilità della conformità urbanistica è del venditore

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, a cui basta dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile. Anzi, è consigliabile far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di abusi edilizi, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Il suo sito è "GuidaxCasa".

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20 commenti su “Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile”
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  1. Buongiorno e complimenti per il sito. Davvero ben fatto.

    1) Nel 2011 ho acquistato un appartamento a Milano da una coppia.
    Da qualche tempo mi sono accorta che nel progetto originale il bagno aveva una sola finestra, mentre nella realtà vi è oltre alla finestra su un lato del bagno, anche un piccolo lucernario (50x80cm) su un altro lato dello stesso. Come posso sanare la cosa?
    2) Recentemente ho eseguito dei lavori di ristrutturazione e ho spostato la vasca su un altro lato del bagno. Lo avrei dovuto dichiarare?
    3) Durante i lavori di ristrutturazione del bagno l’operaio ha eseguito all’interno del bagno una parete alta 220 cm larga 70 cm e spessa 10 circa (il bagno è ampio) con un piccolo tramezzo, al fine di riporre la lavatrice sotto e l’asciugatrice sopra (a mo’ di armadio aperto per intenderci).
    Secondo lei devo dichiararlo questo muretto prima di vendere la casa? se si, in che modo?

    Grazie,

    Alessandra

    1. Gentile Alessandra, al momento in cui si vende casa è richiesta sicuramente la conformità catastale. In altre parole lo stato di fatto della casa deve essere correttamente rappresentato nella planimetria catastale. Ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico professionista. In generale la diversa distribuzione di spazi interni non comporta pratiche particolarmente complesse. Le “bucature” esterne diverse dal progetto approvato vanno invece verificate. Non è detto che siano sanabili, specie nei centri storici. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Salve, sto comprando una casa e da febbraio 2018 da quando e’ stata fatta la proposta ad oggi agosto 2018 non siamo andati al rogito.
    Era tutto programmato per giugno, mutuo accettato e perito andato a buon fine. Ma a mia insaputa mi ha comunicato 3 giorni prima l’agenzia imm. che la casa, essendo convenzionata con il comune riguardo il prezzo che e’ imposto dal comune stesso, nom vale il prezzo che chiedono e quindi hanno bloccato tutto. Mi hanno rassicurata che si risolve il problema e mi hanno fatto un contratto di in comodato d’uso. Io oggi dopo 8 mesi posso richiedere in dietro il mio assegno di caparra? O rischio che venga incassato dal venditore?

  3. buonasera io e il mio compagno abbiamo fatto proposta d acquisto il 13 marzo comunque finalizzata al buon esito del mutuo per un immobile di 3 piani dove al primo piano vi è una camera da letto che sulla planimetria fornitaci dall’agente immobiliare non compare (per la quale ci disse vi era già in atto la pratica per il recupero dei sottotetti) e nel piano seminterrato un bagno che figura come cantina (stessa risposta) ad oggi l agente mi dice che il proprietario non ha soldi per sanare e che potrei svincolare la caparra versata con la proposta per questi lavori. il proprietario tra l altro ha chiesto di poter restare in casa 15 giorni dopo il rogito per poter andare in affitto (pagando poi una penale x ogni giorno in più). io purtroppo non ci sto vedendo molto chiaro in tutto questo e non c è stata nemmeno onestà da parte loro posso annullare il tutto chiedendo l assegno indietro o potrei dover pagare delle penali? per avermi fatto perdere un mese e mezzo di tempo senza che io abbia concluso nulla c è qualcosa sulla quale posso appellarmi? considerando anche il fatto che ho aperto un conto in banca x il mutuo, chiesto un prestito x saldare un finanziamento abbassando la rata ma allungando i tempi come richiesto dal loro consulente e fatto tutto di corsa perché a detta loro io non c ero con i tempi? grazie mille.. 🙁

    1. Gentile Barbara,
      da quanto scrivi lo stato attuale dell’immobile:
      a) non è conforme alla planimetria catasale
      b) è privo di titoli edilizi.
      State acquistando un immobile “difficile” che necessita di verifiche preliminari, pratiche edilizie e un compromesso che vi tuteli da ogni rischio.
      In questi casi è opportuno lasciare le caparre in deposito al notaio ed eventualmente trascrivere il preliminare (compromesso).
      Se siete convinti della casa andate avanti, altrimenti chiedete la restituzione del deposito lasciato in agenzia.
      La richiesta di risarcimento danni penso che non porti a nulla.
      Se decidete di andare avanti, la cosa migliore è quella di avere un quadro esaustivo sulle pratiche edilizie necessarie, con relativi costi e tempi (I costi sono a carico del venditore)
      Sulla base di questa verifica tecnica (è consigliabile un professionista anche di vostra fiducia), potete:
      1°) capire esattamente COSA state acquistando. Cosa è stato descritto nella proposta d’acquisto che avete firmato? … : un appartamento su un piano con cantina sottostante e sottotetto non abitabile (come è adesso)? o qualcosa di diverso?
      2°) sottoscrivere un preliminare di compravendita con un notaio di VOSTRA FIDUCIA regolando tutti i passaggi necessari per arrivare al rogito, e le garanzie a vostro favore in caso di inadempimento.
      Inoltre la Banca chiaramente dovrà essere informata sulle pratiche che verrano fatte per regolarizzare l’immobile: al perito va data tutta la documentazione tecnica aggiornata e dovete essere sicuri che la Banca proceda nell’erogazione del mutuo su questo immobile.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  4. Buongiorno…
    Devo acquistare un immobile per il quale ho presentato richiesta di mutuo alla banca che mi ha già valutato positivamente sotto l’aspetto creditizio.
    Ebbene la stessa banca ha dato mandato ad una società peritale che a sua volta ha inviato uno dei professionisti esterni con la quale collabora, un Arch.
    Preliminarmente faccio presente che trattasi di un immobile costruito ante 67, fuori dal centro abitato per il quale agli atti del catasto si è rinvenuta solo la planimetria del 1983, che rispecchia l’attuale consistenza, oltre che sono stati forniti al perito tutti i documenti e titoli di proprietà dell’immobile al fine di tracciarne la sua provenienza.Il perito dall’esamina della documentazione fornita e dal sopralluogo effettuato rileva che sia di costruzione ante 67′ non vi sia dubbio, mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica, ovvero la sua consistenza rileva che per la documentazione prodotta va bene per il piano terreno e per il terrazzo dove in parte risulta coperto con una “suppenna” dell’epoca, mentre per il primo piano rileva che nonostante fosse stata presentata una planimetria recuperata al catasto del 1983, dove in fede è riportata la consistenza dell’intero primo piano che tra l’altro rispecchia fedelmente quella attuale, non essendo detta planimetria dell’epoca (ante 67′), ovvero non avendo certezze ed elementi sufficienti per accertarne la consistenza, mi prescrive che dovrei richiedere all’Ente Comune su istanza di produrre un Certificato di Conformità Urbanistica.
    Ebbene, mi sono attivato presso l’U.T.C. al cui Dirigente rappresentata la problematica, non dico che mi ha riso in faccia ma poco ci è mancato, ove il medesimo mi riferiva che era impossibile rilasciare un Certificato di Conformità Urbanistica, atteso essere una costruzione ante 67′ e che trattandosi di una compravendita immobiliare tra soggetti privati mi sarei dovuto affidare ad una società ovvero tecnico abilitato a cui affidare incarico per la redazione di una R.Te.Co, asseverata e giurata, documento tecnico che nelle sue conclusioni avrebbe poi soddisfatto o meno la conformità urbanistica (ben diversa da quella catastale).
    Ho rappresentato tale argomentazione ai Perito della società incaricata dalla banca, ma questi continua a sostenere le sue ragioni a che ho chiesto al medesimo di produrmi la norma per il caso di specie che legittimi l’Ente Comune su istanza di parte (del sottoscritto) a rilasciare il Certificato di Conformità Urbanistica; a tale mia richiesta nel a società, ne tanto meno il Perito hanno risposto, lasciandomi in questo empasse tecnico burocratico.
    Per tal ragione mi rivolgo all’esperto affinchè possa darmi lumi in tal senso, ovvero se nel mio specifico caso (immobile ante 67′) tale certificato posso chiederlo al Comune che devo rilasciarmelo, oppure come tra l’altro ho già letto devo affidarmi ad una società e tecnico abilitato per una Re.Te.Co (Relazione Tecnica di Compravendita), finalizzata alla conformità urbanistica.
    Nell’eventualità debba richiederla all’U.T.C. del Comune, sempre nel mio caso di specie, può indicarmi la norma e gli artt per i quali tale supposta richiesta possa ritenersi legittima e l’Ente Comune obbligato a rilasciarmi detto certificato.

    Restando inattesa….
    Porgo Cordiali Saluti

    1. Gentile Marcello,
      la situazione che descrive é complessa. Ecco cosa le posso dire:
      1) è suo interesse che l’immobile sia regolare sotto l’aspetto edilizio e urbanistico. Questo le permetterà in futuro di poter rivendere l’immobile in piena tranquillità.
      2) spetta al venditore fornire i titoli edilizi o certificazioni sostitutive, compresa la conformità urbanistica
      3) interpelli il notaio, professionista di sua fiducia, per approfondire la situazione
      4) il perito della Banca viene incaricato, e retribuito, per la sola perizia bancaria. Per approfondimenti dovrà essere interessato un tecnico, possibilmente di fiducia di entrambe le parti o del notaio, con onere a carico del venditore per quanto sopra detto
      Cordialmente
      Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

  5. Buongiorno. Preparando la conformità urbanistica per la vendita di un immobile, è emerso che il Comune dI competenza ha smarrito I titoli edilizi (il database del Comune indica che ci sono dei documenti in archivio, ma non si riesce a trovarli). È possibile fare una conformità seppure in mancanza dei titoli edilizi? E se questo fosse possibile, come?
    Grazie!

    1. Gen.le Alessandra,
      il caso del comune che ha “smarrito” i documenti è davvero paradossale. In ogni caso il proprietario o comunque titolare deve avere copia dei suddetti e, in ultima analisi, si può risalire anche all’archivio personale dei tecnici che si sono occupati delle pratiche e dovrebbero averne copia.
      Cordiali saluti,
      arch. Carmen Granata

  6. Ciao, sono intaressa di comprare Uno casa di asta giudiziaria . Pero ho sentito che il debitore e dentro di casa, ha quasi 90 anni e Abita anchora la. Voglio sapere che, ce io compro quella casa, ce qual che difficult?

    1. Gentile Mirza, in termini generali liberare una casa abitata da una persona così anziana non è semplice. Nel particolare devi chiedere maggiori informazioni alla procedura nella persona del custode giudiziario che frequentemente è un avvocato che può darti tutte le informazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. Salve
    io e il mio compagno stiamo acquistando un immobile, al piano terra da planimetria catastale risulta esserci una stanza adibita a centrale termica, ma allo stato di fatto quella stanza è stata adibita a bagno..prima del rogito dobbiamo chiedere al venditore di sanare questo abuso? e quali possono essere i tempi e i costi a suo carico?
    la ringrazio per la risposta

    1. Gentile Aurora, il venditore è tenuto a regolarizzare l’appartamento sotto l’aspetto urbanistico. In altre parole questo significa che è necessario un adeguato titolo autorizzativo. Se non esiste titolo probabilmente è necessario presentare una CILA in sanatoria pagando la relativa sanzione. La pratica si completa con la presentazione e il deposito della nuova planimetria catastale conforme allo stato di fatto (e al titolo autorizzativo stesso). I tempi non dovrebbero essere lunghi ma dovete informarvi da un tecnico esperto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Buonasera,
    sono in fase di ristrutturazione di un appartamento sito all’interno di uno stabile del ’69 acquistato qualche anno dopo da mio nonno.
    Ora appartiene a mio padre e il comune ha sospeso i lavori per non conformità urbanistica: nel progetto edilizio dello stabile quello che é il mio ripostiglio si troverebbe nell’appartamento accanto.
    Su chi devo avvalermi?sul costruttore?progettista?
    Mi hanno parlato di una possibile sanzione, ma perché pagare per errori degli altri?
    La ringrazio anticipatamente della risposta.

    1. Gentile Sara, qui non si tratta solo di conformità urbanistica ma anche di esatta identificazione della proprietà. Prima di pensare alle responsabilità, è necessario ricostruire i vari passaggi urbanistici e i trasferimenti di proprietà, confrontando con le variazioni catastali da una parte e con le variazioni edilizie intervenute rispetto al progetto originario. Per questo ti suggerisco di avvalerti di un tecnico competente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buonasera,
    siamo 3 fratelli che hanno ereditato uno stabile da ns. padre; abbiamo scoperto alla sua morte che non ha la “Regolarità urbanistica.
    Ci stiamo interessando per averla ma la domanda è: dobbiamo dividere il costo in 3 parti uguali oppure in base ai millesimi di proprietà di ciascuno?
    Grazie
    Cordiali saluti

  10. Salve ho acquistato nel 2008 un appartamento sito all’ultimo piano di un palazzo costruito prima del 67, adesso non riesco a rivenderlo perché al catasto risulta così com’è, cioè tre vani e terrazzo a livello, all’urbanistica il progetto prevedeva la 5 vani senza terrazzo. Quindi è stato edificato meno, rispetto al progetto. Posso ricalermi su chi me l’ha venduto?

    1. Gentile Stefania, da quanto scrivi puoi rivalerti su chi ti ha venduto la casa. Sicuramente nel rogito di compravendita il venditore avrà “garantito”, assumendosene la responsabilità, la regolarità edilizia e urbanistica. Ti suggerisco un avvocato esperto della materia da affiancare al tuo tecnico. Cerca già di trovare la soluzione, ovvero se è possibile regolarizzare l’appartamento e a quali costi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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