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Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

di Architetto 6 commenti in

Cos’è la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?

La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, Dia, Scia, Cial, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristruttrazione, ampliamenti di un immobile.

Perchè la regolarità edilizia è importante in caso di rogito o ristrutturazione

La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perchè dal confronto tra come si presenta attualmente l’immobile ( tecnicamentestato di fatto) e il titolo abilitativo si puo riscontrare la difformita o abusi edilizi.

DIFFERENZA TRA REGOLARITÀ URBANISTICA E CATASTALE

La regolarità catastale si ha quando lo stato di fatto di un immobile coincide con la planimetria catastale. Il catasto non è probatorio, quindi ciò che è registrato non prova la regolarità edilizia dell’immobile.

La regolarità urbanistica si ha quando lo stato di fatto corrisponde al titolo abilitativo rilasciato dal comune.

Come verificare la regolarità edilizia prima della compravendita

Per verificare se un immobile è conforme alla norma urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con l’ultimo progetto approvato dal comune e depositato presso l’ufficio tecnico.

La responsabilità della conformità urbanistica è del venditore

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, a cui basta dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile. Anzi, è consigliabile far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di abusi edilizi, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

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6 Comments su "Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile"

Buonasera,
sono in fase di ristrutturazione di un appartamento sito all’interno di uno stabile del ’69 acquistato qualche anno dopo da mio nonno.
Ora appartiene a mio padre e il comune ha sospeso i lavori per non conformità urbanistica: nel progetto edilizio dello stabile quello che é il mio ripostiglio si troverebbe nell’appartamento accanto.
Su chi devo avvalermi?sul costruttore?progettista?
Mi hanno parlato di una possibile sanzione, ma perché pagare per errori degli altri?
La ringrazio anticipatamente della risposta.

Gentile Sara, qui non si tratta solo di conformità urbanistica ma anche di esatta identificazione della proprietà. Prima di pensare alle responsabilità, è necessario ricostruire i vari passaggi urbanistici e i trasferimenti di proprietà, confrontando con le variazioni catastali da una parte e con le variazioni edilizie intervenute rispetto al progetto originario. Per questo ti suggerisco di avvalerti di un tecnico competente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera,
siamo 3 fratelli che hanno ereditato uno stabile da ns. padre; abbiamo scoperto alla sua morte che non ha la “Regolarità urbanistica.
Ci stiamo interessando per averla ma la domanda è: dobbiamo dividere il costo in 3 parti uguali oppure in base ai millesimi di proprietà di ciascuno?
Grazie
Cordiali saluti

Gentile Valerio, la ripartizione delle spese segue la regola dei millesimi di proprietà. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve ho acquistato nel 2008 un appartamento sito all’ultimo piano di un palazzo costruito prima del 67, adesso non riesco a rivenderlo perché al catasto risulta così com’è, cioè tre vani e terrazzo a livello, all’urbanistica il progetto prevedeva la 5 vani senza terrazzo. Quindi è stato edificato meno, rispetto al progetto. Posso ricalermi su chi me l’ha venduto?

Gentile Stefania, da quanto scrivi puoi rivalerti su chi ti ha venduto la casa. Sicuramente nel rogito di compravendita il venditore avrà “garantito”, assumendosene la responsabilità, la regolarità edilizia e urbanistica. Ti suggerisco un avvocato esperto della materia da affiancare al tuo tecnico. Cerca già di trovare la soluzione, ovvero se è possibile regolarizzare l’appartamento e a quali costi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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