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Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

di Architetto 14 commenti in

Cos’è la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?

La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, Dia, Scia, Cial, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristruttrazione, ampliamenti di un immobile.

Perchè la regolarità edilizia è importante in caso di rogito o ristrutturazione

La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perchè dal confronto tra come si presenta attualmente l’immobile ( tecnicamentestato di fatto) e il titolo abilitativo si puo riscontrare la difformita o abusi edilizi.

DIFFERENZA TRA REGOLARITÀ URBANISTICA E CATASTALE

La regolarità catastale si ha quando lo stato di fatto di un immobile coincide con la planimetria catastale. Il catasto non è probatorio, quindi ciò che è registrato non prova la regolarità edilizia dell’immobile.

La regolarità urbanistica si ha quando lo stato di fatto corrisponde al titolo abilitativo rilasciato dal comune.

Come verificare la regolarità edilizia prima della compravendita

Per verificare se un immobile è conforme alla norma urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con l’ultimo progetto approvato dal comune e depositato presso l’ufficio tecnico.

La responsabilità della conformità urbanistica è del venditore

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, a cui basta dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile. Anzi, è consigliabile far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di abusi edilizi, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.

Leggi  Imposta sostitutiva mutuo casa
Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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14 Comments su "Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile"

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Buongiorno… Devo acquistare un immobile per il quale ho presentato richiesta di mutuo alla banca che mi ha già valutato positivamente sotto l’aspetto creditizio. Ebbene la stessa banca ha dato mandato ad una società peritale che a sua volta ha inviato uno dei professionisti esterni con la quale collabora, un Arch. Preliminarmente faccio presente che trattasi di un immobile costruito ante 67, fuori dal centro abitato per il quale agli atti del catasto si è rinvenuta solo la planimetria del 1983, che rispecchia l’attuale consistenza, oltre che sono stati forniti al perito tutti i documenti e titoli di proprietà dell’immobile… Read more »
Gentile Marcello, la situazione che descrive é complessa. Ecco cosa le posso dire: 1) è suo interesse che l’immobile sia regolare sotto l’aspetto edilizio e urbanistico. Questo le permetterà in futuro di poter rivendere l’immobile in piena tranquillità. 2) spetta al venditore fornire i titoli edilizi o certificazioni sostitutive, compresa la conformità urbanistica 3) interpelli il notaio, professionista di sua fiducia, per approfondire la situazione 4) il perito della Banca viene incaricato, e retribuito, per la sola perizia bancaria. Per approfondimenti dovrà essere interessato un tecnico, possibilmente di fiducia di entrambe le parti o del notaio, con onere a carico… Read more »

Buongiorno. Preparando la conformità urbanistica per la vendita di un immobile, è emerso che il Comune dI competenza ha smarrito I titoli edilizi (il database del Comune indica che ci sono dei documenti in archivio, ma non si riesce a trovarli). È possibile fare una conformità seppure in mancanza dei titoli edilizi? E se questo fosse possibile, come?
Grazie!

Gen.le Alessandra,
il caso del comune che ha “smarrito” i documenti è davvero paradossale. In ogni caso il proprietario o comunque titolare deve avere copia dei suddetti e, in ultima analisi, si può risalire anche all’archivio personale dei tecnici che si sono occupati delle pratiche e dovrebbero averne copia.
Cordiali saluti,
arch. Carmen Granata

Ciao, sono intaressa di comprare Uno casa di asta giudiziaria . Pero ho sentito che il debitore e dentro di casa, ha quasi 90 anni e Abita anchora la. Voglio sapere che, ce io compro quella casa, ce qual che difficult?

Gentile Mirza, in termini generali liberare una casa abitata da una persona così anziana non è semplice. Nel particolare devi chiedere maggiori informazioni alla procedura nella persona del custode giudiziario che frequentemente è un avvocato che può darti tutte le informazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve
io e il mio compagno stiamo acquistando un immobile, al piano terra da planimetria catastale risulta esserci una stanza adibita a centrale termica, ma allo stato di fatto quella stanza è stata adibita a bagno..prima del rogito dobbiamo chiedere al venditore di sanare questo abuso? e quali possono essere i tempi e i costi a suo carico?
la ringrazio per la risposta

Gentile Aurora, il venditore è tenuto a regolarizzare l’appartamento sotto l’aspetto urbanistico. In altre parole questo significa che è necessario un adeguato titolo autorizzativo. Se non esiste titolo probabilmente è necessario presentare una CILA in sanatoria pagando la relativa sanzione. La pratica si completa con la presentazione e il deposito della nuova planimetria catastale conforme allo stato di fatto (e al titolo autorizzativo stesso). I tempi non dovrebbero essere lunghi ma dovete informarvi da un tecnico esperto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera,
sono in fase di ristrutturazione di un appartamento sito all’interno di uno stabile del ’69 acquistato qualche anno dopo da mio nonno.
Ora appartiene a mio padre e il comune ha sospeso i lavori per non conformità urbanistica: nel progetto edilizio dello stabile quello che é il mio ripostiglio si troverebbe nell’appartamento accanto.
Su chi devo avvalermi?sul costruttore?progettista?
Mi hanno parlato di una possibile sanzione, ma perché pagare per errori degli altri?
La ringrazio anticipatamente della risposta.

Gentile Sara, qui non si tratta solo di conformità urbanistica ma anche di esatta identificazione della proprietà. Prima di pensare alle responsabilità, è necessario ricostruire i vari passaggi urbanistici e i trasferimenti di proprietà, confrontando con le variazioni catastali da una parte e con le variazioni edilizie intervenute rispetto al progetto originario. Per questo ti suggerisco di avvalerti di un tecnico competente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi