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La nuda proprietà di un immobile

di fondatore CasaNoi.it 20 commenti in

Cos’è la nuda proprietà di un immobile

La nuda proprietà di un immobile è un diritto di proprietà su un bene dove esiste contemporaneamente il diritto di un’altra persona ad utilizzarlo.

La nuda proprietà è quindi molto diversa dalla piena proprietà in cui l’intestatario dell’immobile può disporre del bene come crede.

Il soggetto che ha il diritto ad utilizzare l’immobile è l’usufruttuario. L’ usufrutto viene anche chiamato diritto reale di godimento su cosa altrui.

Il nudo proprietario può comunque vendere la casa o darla in garanzia ipotecaria.

L’usufruttuario può usare l’immobile come ritiene più vantaggioso per lui: utilizzarlo in proprio o affittarlo ricavandone una rendita. Non può cambiare la destinazione economica del bene (ad esempio da abitazione a ufficio o viceversa).

Il diritto dell’usufruttuario rimane anche in caso di vendita della nuda proprietà.

Alla scadenza dell’usufrutto, la nuda proprietà automaticamente si trasforma in “piena proprietà”.

L’usufrutto di un immobile di un privato ha sempre una scadenza temporale:

  • ­ fino alla morte dell’usufruttuario (vita natural durante)
  • ­ la scadenza riportata nel contratto originario

Chi deve pagare le imposte comunali

Il nudo proprietario non deve pagare le imposte comunali.

IMU: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità e/o delle delibere comunali.

TASI: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità. Se l’usufruttuario affitta l’immobile la TASI è in parte a carico suo e in parte a carico dell’affittuario secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità e/o dalle delibere comunali.

TARI: è a carico di chi effettivamente vive nell’immobile: usufruttuario o affittuario (se l’immobile è affittato).

Chi deve pagare le spese condominiali

Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’usufruttuario. Se l’immobile è affittato sono a carico dell’affittuario. Se l’affittuario non paga, l’amministratore del condominio ha diritto a richiederle all’usufruttuario.
Le spese condominiali straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

La valutazione della nuda proprietà di un immobile

Il valore della nuda proprietà è il valore dell’immobile diminuito del valore dell’usufrutto. E’ fortemente influenzato da quanto tempo rimane alla scadenza dell’usufrutto e dall’età dell’usufruttuario/i.

Il valore della nuda proprietà si calcola utilizzando tabelle ufficiali che determinano dei coefficienti di riduzione del valore in base alle aspettative di vita dell’usufruttuario/i. Varia in base all’età e al sesso e al numero degli usufruttuari (a parità di età, le femmine hanno aspettative di vita maggiori dei maschi).

Per calcolare le imposte o per valutazioni di tipo legale, le tabelle sono uno strumento esaustivo in grado di determinare con precisione il valore della nuda proprietà. In caso di offerta sul libero mercato della compravendita, il valore della nuda proprietà risente anche della domanda / offerta di questo mercato specifico.

Quali sono i vantaggi per chi vende la nuda proprietà e mantiene l’usufrutto?

Generalmente i venditori della nuda proprietà sono persone anziane che possono così disporre di liquidità per vivere più serenamente o per aiutare i figli nell’acquisto di una nuova casa, senza dover rinunciare a vivere nella propria casa.

I vantaggi sono:

  • ricavare una liquidità dalla vendita
  • mantenere il diritto a vivere o comunque a disporre dell’immobile
  • non pagare le spese di straordinaria manutenzione

Vantaggi e svantaggi per chi acquista una nuda proprietà

I vantaggi sono:

  • risparmio nell’acquisto (il prezzo è sicuramente inferiore rispetto ai costi di mercato)
  • poche spese: nessuna imposta comunale, nessuna spesa condominiale ordinaria (solo le spese straordinarie)
  • sicurezza tipica di un investimento immobiliare
  • possibilità di chiedere le agevolazioni previste per la prima casa

Gli svantaggi sono:

  • non poter ricavare una rendita, né poter utilizzare l’immobile
  • incertezza su quando sarà disponibile l’immobile
  • incertezza sullo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile alla scadenza dell’usufrutto

L’opinione di Giuseppe Palombelli

L’ investimento nella nuda proprietà rappresenta oggi un’ottima opportunità, per chi ha un orizzonte temporale nel medio­lungo periodo, per diversi motivi:

  1. mercato finanziario instabile e con bassi rendimenti
  2. prezzi delle nude proprietà molto interessanti
  3. tassazione nulla
  4. nulle spese di gestione

L’investimento deve essere orientato verso abitazioni in zone ben collegate delle principali città, dove più alta è la potenziale domanda. Non è tanto importante lo stato manutentivo interno della casa, quanto lo stato manutentivo dello stabile e ­ soprattutto ­ le caratteristiche intrinseche della casa e la potenzialità di utilizzo futuro (locazione tradizionale; affitti brevi, etc).

Una valutazione corretta deve quindi immaginare il futuro: tenere conto della suscettività economica del bene. È consigliabile valutare l’investimento con un progetto di massima di ristrutturazione e ridistribuzione degli spazi secondo gli standard moderni ragionevolmente richiesti dal mercato.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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20 commenti su “La nuda proprietà di un immobile”
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  1. Buongiorno,
    con mio marito stiamo valutando di acquistare una nuda proprietà da una signora di 75 anni gravemente ammalata, anche se ci hanno detto che sono 12 anni che sta cosi e non ha eredi.
    La mia domanda è: nel caso decidessimo di prenderla, possiamo provare a chiedere se I fine settimana possiamo andare per iniziare a viverla e fare lavori di manutenzione? (sempre che ovviamente ci piaccia).
    Perchè effettivamente è una incognita. Lei dice che vorrebbe capitalizzare anche per pagarsi le cure e una badante e per poi andare in una casetta piu piccolo vicino l’ospedale.
    Grazie

    1. Gentile Francesca, con l’acquisto della nuda proprietà non avete diritto all’utilizzo della casa che rimane nella disponibilità dell’usufruttuaria. Potete sempre chiedere … Oppure proporre di acquistare la piena proprietà. Il maggiore ricavo permetterebbe alla venditrice di avere risorse economiche x un acquisto o una locazione di una casa + piccola. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno, mio marito e suo fratello hanno ereditato dai genitori l’appartamento in cui detto fratello risiede, la proprietà è quindi al 50% ciascuno. La tassazione Tari risulta quindi particolarmente gravosa su mio marito perchè tale proprietà è considerata seconda casa. Escluso il comodato d’uso gratuito, poichè l’immobile non è situato nello stesso Comune di residenza di mio marito, è possibile concedere l’usufrutto al fratello per la percentuale di proprietà di mio marito?
    Grazie, cordiali saluti

    1. Chi le ha detto che non può stipulare u contratto di comodato d’uso? E’ il modo più economico e veloce per non pagare TARI. L’IMU continuerà a pagarla. La cessione di usufrutto va effettuata con atto notarile, permette al nudo proprietario di non pagare IMU. Chieda informazioni ad un notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

    1. Gentile giulio, certamente puoi acquistare ma il prezzo deve tenere conto del debito residuo del mutuo e dell’obbligazione con la banca. Chi lo pagherebbe questo mutuo? Tieni presente che se continua a pagarlo lui e non adempie, la banca potrebbe avviare la procedura esecutiva sull’immobile di cui sei nudo proprietario. Per questo quando si acquista o ci si accolla il mutuo in conto prezzo, o con il corrispettivo il venditore estingue il mutuo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve,
    Vorrei sapere se posso acquistare un’immobile da una persona che è un nudo proprietario e un genitore usufruttuario! Chi ha la nuda proprietà, può vendere?
    Grazie

    1. Gentile Salvatore, certamente si può acquistare la nuda propietà. E’ una vendita che non presenta particolari complessità. Si esegue per atto pubblico notarile, da un notaio di tua fiducia, a cui puoi chiedere tutte le informazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Salve, 44 anni fa o fabbricato una casa in Sicilia, trovandomi in Germania e mia Madre essendo vedova e non avendo casa , o deciso di farci una carta davanti a un Notaio dellusufrutto a vita.
    Adesso ci sono delle riparazione da fare, sia interno che esterno.
    Mia Madre ei miei fratelli sono convinti che le spese da fare sono a carico mio .
    Mia madre in tutti questi anni a avuto la possibilita     di risparmiare una bella sommetta, bene per lei.
    Se avrebbe dovuto pagare laffitto non le sarebbe stato possibile, io sono del parere che i miei fratelli
    si sono fatti il resoconto che se mia madre spende , una volta deceduta , a loro eredita e     piu`alta.
    Cosa devo fare o come mi devo comportare ?.
    Un cordiale saluto
    Giuseppe Proietto

    1. Gentile Giuseppe, le spese di ristrutturazione si configurano come spese di “straordinaria amministrazione” e sono a carico tuo quale nudo proprietario. Con la ristrutturazione, il bene immobile aumenterà di valore e sarai tu a beneficiarne. Per le altre questioni di cui scrivi, nei confronti dei tuoi fratelli, non potrai vantare diritti particolari. Sarà eventualmente tua madre a decidere se lasciarti una quota di eredità maggiore, nei limiti di legge (oltre alla quota legittima, tua madre può decidere di attribuire a tuo nome beni nei limiti della “quota disponibile”). Ti faccio presente che hai deciso in completa autonomia di far utilizzare la casa a tua madre come usufruttuaria; tua madre viceversa ha pagato per tutti questi anni imposte (IMU) e oneri di gestione ordinaria/condominiali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Buonasera, io ho una nuda proprietà, mio padre e usufruttuario, dato che lui nn usufruisce più da 2anni, volevo sapere se potevo usufruire io di questa abitazione. In tal caso a che conseguenze vado incontro? Grazie

    1. Gentile Antonello, tuo padre come usufruttuario può disporre del bene come meglio crede ed è tenuto al pagamento delle imposte sulla proprietà. E’ a lui che devi chiedere se puoi utilizzarlo. Magari puoi proporre un comodato d’suo che in presenza di alcuni requisiti permette di pagare meno imposte comunali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Buonasera, titolare della nuda proprietà di un immobile,ove vengono effettuati e ripartiti lavori di ristrutturazione “facciata è ammodernamento condominiale”, questi vengono da me pagati con bonifici bancari. Ottenuta la certificazione delle spese da me pagate dall’amministratore , le posso scaricare dalla mia dichiarazione dei redditi??.grazie

  9. Buongiorno. Io ho già un mutuo con il mio compagno dell abitazione attuale. Ora stiamo facendo dal notaio la divisione di un capannone e la casa di mio papà tra me e mio fratello tramite usufrutto. A lui andrà il capannone a me la casa. In questo casa x me rappresenta la seconda casa? E x evitare di pagare imposte dovrei portare la mia residenza in questa casa? Da tener conto che io non ho reddito… grazie

    1. Gentile Tamara, non capisco se hai solo intestatato il mutuo o anche la proprietà con il tuo compagno. Per la nuova casa oggetto di divisione non puoi chiedere le agevolazioni fiscali se possiedi diritti di proprietà acquistati con i benefici fscali. Se non hai nulla di intestato puoi sicuramente richiederle. Informati dal notaio che cura la divisione. Puoi avere l’esenzione IMU per una sola abitazione in proprietà, quella dove vivi e risiedi con il to nucleo familiare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buongiorno, 15 anni fà acquistai una casa sfruttando le agevolazioni prima casa e lasciando l’usufrutto a mia mamma. Da 6 anni io non risiedo più nella casa acquistata e vorrei cederne a mia anche la nuda proprietà. Posso ora comprare un altra casa usufruendo ancora delle agevolazioni prima casa?
    Grazie Simona

    1. Genile Simona, se cedi anche i diritti di nuda proprietà, puoi chiedere nuovamente le agevolazioni per l’acquisto di una nuova abitazione. Comunque dovrai rispettare gli altri requisiti: trasferire la residenza entro 18 mesi nel comune dove acquisti; non avere poprietà esclusive o con il coniuge di altra abitazione nello stesso comune. Valuta con il notaio la convenienza economica di stipulare due atti (costi dell’atto notarile rispetto alla maggiore imposta che dovresti pagare) e le conseguenze giuridiche e patrimoniale nel cedere (immagino donare) a tua madre. Un cordiale saluto Giuseppe palombelli Ceo CasaNoi

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