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L’ usufrutto di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 67 commenti in

Cos’è l’usufrutto di un immobile?

L’usufrutto appartiene alla categoria dei diritti reali su cosa altrui: è il diritto che riguarda un bene di cui un altro è proprietario. Sul medesimo bene coesistono quindi due tipi di diritti: l’usufrutto e la nuda proprietà. I titolari di questi diritti prendono rispettivamente il nome di usufruttuario e nudo proprietario.

L’usufruttuario può disporre del bene come meglio crede, ovvero può utilizzare l’immobile a proprio vantaggio e ricavarne i relativi guadagni (esempio: canone di locazione). Esiste, però, un importante vincolo che l’usufruttuario deve rispettare: mantenere la destinazione economica del bene.

Per esempio, se l’usufrutto riguarda un ufficio in un condominio e, per motivi di carattere economico, l’usufruttuario vuole affittarlo come abitazione (ammesso che questo cambiamento fosse legalmente e tecnicamente possibile), l’usufruttuario non può effettuare questa trasformazione, perché andrebbe a mutare la destinazione economica del bene.

Chi deve pagare le imposte comunali

Le imposte comunali sono a carico dell’usufruttuario. Non sono mai a carico del nudo proprietario.

IMU: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità e/o delle delibere comunali.

TASI: è a carico dell’usufruttuario. In caso di utilizzo dell’usufruttuario come abitazione principale, l’usufruttuario ha diritto ad esenzioni/riduzioni previste dalla legge di Stabilità. Se l’usufruttuario affitta l’immobile la TASI è in parte a carico suo e in parte a carico dell’affittuario secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità e/o dalle delibere comunali.

TARI: è a carico di chi effettivamente vive nell’immobile: usufruttuario o affittuario (se l’immobile è affittato).

Chi deve pagare le spese condominiali

Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario affitta l’immobile sono a carico dell’affittuario. Se l’affittuario non paga, l’Amministratore del Condominio ha diritto a richiederle all’usufruttuario. Le spese condominiali straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

La temporaneità dell’usufrutto

L’usufrutto è temporaneo: non può durare oltre la vita dell’usufruttuario (se è una persona giuridica, ovvero una società, oltre i 30 anni) e si estingue con la morte dell’usufruttuario (cioè non passa agli eredi). L’usufrutto può essere ceduto, ma il diritto si estingue alla morte del primo titolare.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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67 commenti su “L’ usufrutto di un immobile
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  1. Salve sono carola volevo chiedere stiamo comprando una casa e la stiamo intestando a tutti e due i figli abb stipulato un mutuo che anseremo a pagare noi genitori e a metà maggio faremo il rogito dal notaio cosa dobb fare per tenerci L usufrutto dell immobile grazie

  2. Gentile avvocato sono un padre,che ho regalato la casa ai figli,uno abita sotto e l’altro sopra,voglio sapere la manutenzione del tetto,a carico di chi deve essere,grazie in anticipo

  3. Salve, mio nonno ha dato una casa a mia madre nel 2009 senza intestarla a lei.Nel caso dovesse venirea mancare mia nonna, mia madre pperderà l’usufrutto sulla casa??
    Grazie per la risposta

    1. Gentile lettore, tua madre non ha l’usufrutto della casa. Da quanto scrivi può utilizzarla gratuitamente, e ritengo che si tratti di
      comodato d’uso. Alla morte dei proprietari (tua nonna o i tuoi nonni non ho ben capito), il bene cadrà in successione e andrà agli eredi legittimi (tra cui tua madre) o testamentari, secondo quote ben definite.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  4. Buongiorno , in caso di ristrutturazione dell’immobile e spese straordinarie avendo un usofrutto del 1% ,pagando tutte le eventuali spese l’usofruttuario quanto può detrarre dalla dichiarazione dei redditi?? Il 50% o solo l’1%?
    Grazie
    Cordialmente

    1. Gentile Maurizia:
      come titolare di diritto di usufrutto hai diritto a detrarre, anche per intero, le spese ristrutturazione nei limiti previsti dalla normativa (50%), a condizione che sia tu asostenerle:
      – fatture intestate a te
      – bonfici effettuati da te
      – anche la pratica edilizia è opportuno che sia a tuo nome.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  5. Se do a mio figlio in usufrutto la casa che si trova in un comune diverso dalla mia residenza, puo’ lui evitare di pagare l’imu, se la sfrutta come prima abitazione? Grazie per la risposta

    1. Gentile Oresta, assolutamente si. Sarà tuo figlio usufruttuario a dover pagare le imposte comunali; se utilizza la casa come residenza e abitazione principale ha diritto all’esenzione IMU.
      Per trasferire l’usufrutto è necessario un rogito notarile.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli

  6. Se una persona ha l’usufrutto di 1/1 , può vendere ? Il figlio ha 1/2 nuda proprietà , e la nuora 1/2 nuda proprieta

    1. Gentile Costanza il diritto di usufrutto si può vendere (qualsiasi sia la quota di proprietà). Bisogna però vedere se esiste un mercato e se esistono potenziali acquirenti. Il valore dell’usufrutto dipende dal tipo di immobile e dalla tua età. In alternativa puoi affittare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. Buonasera mio marito deceduto nel 2016 ha lasciato un testamento dove lascia usufruttuaria la sua compagna su una villa di sua proprietà dove già esiste l’usufrutto della madre. Lei può subentrare alla sua morte? grazie:un cordiale saluto Sonia

    1. Gentile Sonia, non comprendo esattamente la domanda. Tuo marito, quale nudo proprietario, non poteva disporre nel testamento del diritto di usufrutto che non gli apparteneva, in quanto usufruttuaria era (ed è) la madre. Verifica la successione; controlla con una banale visura catastale come è intestato l’immobile in questo momento. Chiedi maggiori informazioni al professionista che ha seguito la successione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  8. Gentile Debora, tuo padre come usufruttuario può disporre del bene come meglio crede. Teoricamente può affittare la casa, darla in uso gratuito a chi vuole, tenerla “libera” a disposizione. Potrebbe anche vendere/donare il diritto di usufrutto.
    Sotto l’aspetto pratico, la casa non è libera. Tu ci vivi con la famiglia, immagino a titolo gratuito. Tuo padre non ricava reddito e anzi deve pagare l’IMU.
    Difficilmente qualcuno potrebbe mandarvi via, ma non si può escludere nulla in assoluto.
    Una soluzione che fa chiarezza definitiva è la donazione o vendita da tuo padre a te dell’usufrutto. A fronte di costi notarili per l’atto + imposte, tuo padre avrà il vantaggio di non pagare più IMU e tu di essere piena proprietaria.
    Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. buonasera,mio marito vuole la separazione, la casa dove abitiamo è di sua proprietà, ma la madre di mio marito ha l’usufrutto. Mio marito mi vorrebbe far continuare ad abitare in questa casa anche dopo la separazione, ma mia suocera mi vuole buttare fuori. Lo può fare? che diritti ho io? Grazie

    1. Gentile Giovanna, formalmente tua suocera può disporre del bene liberamente. Trattandosi di casa coniugale la questione è più complessa. Tutelati in sede di separazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buongiorno,volevo sapere se il marito lascia l’usufrutto della casa alla moglie, pur essendo conviventi, lei cosa deve pagare?

    1. Gentile Stefano, sostanzialmente l’usufruttuario paga imposte, manutenzioni ordinarie, consumi e spese condominiali ordinarie. Non paga spese manutenzione straordinarie. Trovi le risposte nel post. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buongiorno,
    la mia compagna è proprietaria per metà, l’altra metà è della sorella, di una casa indipendente dove ha sempre vissuto con i genitori. Alla morte del padre, vedovo, avvenuta l’anno scorso, la mia compagna ha chiesto alla sorella se poteva lasciarle in usufrutto o con diritto di abitazione la rimanente metà in quanto non ha possibilità economiche per acquistare la metà dell’immobile.
    La sorella è contraria in quanto lei afferma che dovrebbe pagare l’ IMU come seconda casa e non è disposta perchè proprietaria già di diversi immobili.
    La mia domanda è: la proprietaria della nuda proprietà (la sorella), in questo caso di metà edificio, deve pagare l’ IMU come seconda casa sia nel caso di usufrutto sia con il diritto di abitazione?
    La ringrazio in anticipo.
    Maurizio

    1. Gentile Maurizio, l’IMU la paga l’usufruttuario o il titolare di diritto di abitazione. Il semplice nudo proprietario non è tenuto al pagamento dell’IMU. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Salve,
    di un appartamento , sono titolare della quota di ½ in piena proprietà e della quota di ½ in nuda proprietà fermo restando il diritto di usufrutto su detta quota in favore di mia mamma .
    Chi dovrebbe dichiararlo nel 730 ? Io o mia mamma ?
    La ringrazio anticipatamente.
    Salvatore

    1. Gentile Salvatore, dovete dichiararlo entrambi; sono esentati solo i titolari di nuda proprietà. Ti riporto le istruzioni alla compilazione della dichiarazione redditi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
      6. QUADRO B – Redditi dei fabbricati e altri dati
      Devono utilizzare questo quadro:
       i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
       i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto
      fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà”
      non deve dichiarare il fabbricato. Si ricorda che il diritto di abitazione (che si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione
      principale) spetta, ad esempio, al coniuge superstite (art. 540 del Codice Civile);
       i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
       i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

  13. Buon pomeriggio ho bisogno di un chiarimento riguardante una donazione, le spiego:
    Mio padre ha donato alle figlie un appartamento dividendolo 1/2 a me che accetto e acquisto il diritto di usufrutto vitalizio per la quota di 1/2 e l altra parte a mia sorella ….io vorrei metterla in affitto e le chiedo se io devo chiedere il consenso a mia sorella o hai miei genitori per effettuare la pratica e se perdo sei diritti sull’ immobile.
    Grazie e distinti saluti
    Vanessa

    1. Gentile Vanessa, il contratto va sottoscritto da tutti gli usufruttuari, ovvero te per il 50% e tua sorella (se ho capito bene) per il restante 50%. Anche il reddito – ai fini impositivi – viene ripartito nelle quote tra gli usufruttuari. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Salve! Mia madre sta donando a me un appartamento con usufrutto suo!! Quello che vorrei sapere avendo io una sorella è cosa accade al momento in cui un giorno mia madre (usufruttuaria) sarà deceduta… ovvero sarò proprietaria totale dell’appartamento o sarà al 50% con mia sorella? Grazie in anticipo!

    1. Gentile Cherie, tu sarai proprietaria della nuda proprietà dal giorno della donazione; al decesso di tua madre diventerai proprietaria esclusiva. Con l’apertura della successione il restante patrimonio di tua madre verrà distribuito tra gli eredi legittimi e testamentari (nel caso tua madre lasciasse un testamento). Gli eredi legittimi se non vengono soddisfatti con la quota di loro spettanza possono rivalersi sugli altri eredi e/o beneficiari di donazioni fatte in vita, promuovendo un’azione legale di “lesione di legittima”. Se ad esempio questa casa fosse l’unico bene di tua madre, tua sorella viene danneggiata dalla donazione fatta perchè non riceverebbe la quota di eredità prevista dalla legge (chiamata legittima). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buon giorno ho una casa al 50% con mia suocera per riscattare la sua parte e dando a lei uso frutto dell’immobile il valore della sua parte che io andrò’ ad acquistare e’ minore al reale valore della casa le faccio presente che abitiamo insieme grazie

    1. Gentile Gabriele, trattandosi di acquisto del 50% con riserva usufrutto è normale che il prezzo non sia esattamente la metà del valore di mercato. Ai fini fiscali l’importante è che il prezzo non scenda sotto il valore catastale. Il corrispettivo del prezzo va pagato con assegni da citare nel rogito di compravendita. Evita valori irrisori palesemente bassi, per non rischiare in futuro azioni legali da parte di eventuali eredi (di tua suocera) dannegiati. Parlane con il notaio.U. n cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Salve vorrei avere delle informazioni, ( genitori defunti, tre figli. Una casa dove risiede un figlio ,IMU 730 ISEE sempre dichiarati al 33,3 % . ) visto e considerato ,il figlio che risiede nella casa non dovrebbe farsi carico anche delle spese e i fratelli non dovrebbero ne inserirlo nel 730 né nella dichiarazione isee.
    Come si dovrebbe fare ,se sì può.
    grazie

    1. Gentile Antonio, ogni diritto di proprietà fa capo all’intestatario, è soggetto ad imposte e rientra nel patrimonio immobiliare ai fino ISEE. Tra comproprietari ci possono essere accordi economici sulla base dell’utilizzo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buonasera ,mio marito vorrebbe lasciare l usufrutto della sua casa a me ,in caso di morte ,io non ho la residenza in questa casa ,ma è la nostra casa matrimoniale ,lui ha due figli come bisogna procedere ?grazie

    1. Gentile Anna, tuo marito può effettuare una disposizione testamentaria rispettando le quote di legittima di ciascun erede. Il coniuge convivente ha comunque diritto di abitazione nella casa coniugale, ma tu scrivi che hai residenza altrove. Parlatene con un professionista. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Salve mio suocero tempo fa ha Donato un immobile uso deposito a sua figlia con atto notarile dimenticando di fare l’usufrutto per lui come possoprocedere per farlo?non vorrei fare un altro atto è possibile una scrittura privata o una modifica dell’atto esistente?grazie

    1. Gentile Alessandro, occorre un altro atto. Non è credibile che suo suocero abbia “dimenticato” il mantenimento dell’usufrutto in sede di atto notarile di donazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Buonasera :.godo dell’usufrutto di un appartamento del quale sono proprietario al 50% mentre l’altra metà e di mia figlia ( nuda proprietà ) la quale abita in un’altra località.Oltre le tasse comunali ho sempre pagato anche quelle dell’Agenzia delle Entrate.Mi sembra giusto oppure il 50% lo doveva pagare mia figlia? Grazie per la risposta.

    1. Gentile Giovanni, le imposte devono essere pagate da ciascun titolare dei diritti. Poiché formalmente tua figlia non risulta aver mai pagato, é opportuno che tu fai presente la cosa all’Ufficio Tributi, riallineando i pagamenti effettuati. Ti ricordo che se abiti nell’immobile hai diritto all’esenzione IMU per la tua quota. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Vorrei dare in usufrutto a mio figlio la casa che lui già abita da diversi anni.Con questo trasferimento
    a mio figlio spetterà l’obbligo di pagare le tasse a lui pertanto il mio reddito e quello di mia moglie di
    minuerà quel tanto che mi darà la possibilità di avere l’esenzione del tichet sui farmaci.(chè sono molti).Quali sono le pratiche che devo fare per fare tale operazione?
    Poli Ugo nato a Venezia il 28/11/1929 Grazie

  21. buonasera, mio padre ha lasciato con testamento degli immobili a me e mia sorella con usufrutto a mia madre per quanto riguarda tasse imu e resto cosa comporta? grazie

    1. Gentile Loredana, ti rimando alla Guida di CasaNoi “Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile”. Per le imposte di successione, molto probabilmente rientrate nella franchigia di 1.000.000 per erede e sarete tenuti a pagare solo imposta ipotecaria e catastale (3% del valore catastale). Per calcolare basta partire dalla rendita catastale di ciascun immobile e usare i CalcolaImposte di Casanoi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. SE L’USUFRUTTO DI UN IMMOBILE E’ STATO DONATO CON ATTO NOTARILE DEL 2009 E LA PERSONA CHE HA DONATO E’ DECEDUTA L’USUFRUTTO RIMANE DI PROPRIETA’ DELLA PERSONA A CUI E’ STATO DONATO? GRAZIE!

    1. Gentile Sonia, certamente l’usufrutto è un diritto che rimane nella titolarità del proprietario anche successivamente il decesso del donante o del venditore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Salve, può l’usufruttuario di un immobile ad uso di abitazione, eseguire piccole modifiche, come eliminare un caminetto, se il nudo proprietario non è d’accordo?

  24. Avendo l,usufrutto da mio marito e sua figlia nuda proprietà vorrei sapere se l,impianto del riscaldameto chi deve pagare così pure per l’esterno grazie

    1. Gentile Elisabetta, la tua domanda è poco chiara. Comunque. se la spesa di riscaldamento è “ordinaria”, ovvero consumi e manutezioni ordinarie, la spesa è a carico dell’usufruttuario. Se la spesa è “straordinaria”, ovvero manutenzioni straordinarie, la spesa è a carico del nudo proprietario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  25. Buongiorno! Mia nonna (80 anni) ha deciso di vendere la sua casa del mare (la sua seconda casa) a me e mia sorella, chiedendoci di poterla continuare ad utilizzare lei (non esclusivamente, ci sono 8 posti letto) nel mese di agosto, fino a quando se la sentirà di andare al mare.
    Io a mia volta venderò la mia metà a mia sorella.
    Inizialmente mia sorella aveva accettato la richiesta della nonna senza problemi. Ora invece dice che questa comporta un usufrutto (??) E che perciò il valore della casa si abbassa. È corretto il suo ragionamento?
    Molte grazie!

    1. Gentile Iris, l’acquisto della nuda proprietà ha sicuramente un valore inferiore rispetto alla piena proprietà. Se c’è accordo sul prezzo e sul fatto che la nonna continui a usufruire di una o più stanze, potete pensare a qualcosa di diverso. Siete in famiglia! Ad esempio un contratto di comodato d’uso gratuito di una parte della casa a tua nonna. Con il comodato la nonna evita di pagare le imposte, che invece pagherebbe se si riservasse l’usufrutto. Parlatene con il notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  26. Salve mio marito è nudo proprietario insieme a suo fratello della casa che ha comprato quando abbiamo deciso di andare a vivere insieme dove in aggiunta la madre ha messo l usufrutto ma lei nn ha mai abitato con noi e nn ha mai pagato niente per le spese della casa adesso minaccia di volere soldi da noi perché occupiamo casa sua e di nn averli mai pagato l affitto come dobbiamo comportarci è arrivata addirittura a minacciarci dicendo che ci avrebbe sbattuti fuori di casa noi abbiamo due figli e dopo aver finito di pagare il mutuo nn possiamo ricominciare da zero

    1. Gentile Laura, cerco di riepilogare la questione. Sul piano giuridico l’usufruttuario può disporre del bene come meglio crede, ma deve pagare imposte e oneri condominiali e manutenzioni ordinarie. Nel vostro caso si tratta della madre di tuo marito e come usufruttuaria ha tutti il diritto di utilizzare la casa a suo piacimento, anche se non vi ha mai abitato. Quando avete acquistato la casa, probabilmente la signora ha sostenuto lo sforzo finanziario di pagare una parte del prezzo della casa corrispondente all’usufrutto. Se invece l’acquisto è stato effettuato con mutuo dovrebbe partecipare al rimborso della rata (da quanto scrivete non ha mai partecipato; controllate se la signora risulta mutuataria nel contratto di mutuo). Con queste premesse, fatte le precisazioni sui diritti e obblighi nel sostenere le spese/rate di mutuo, vi suggerisco di trovare una via amichevole per risolvere questo vostro conflitto familiare. Ci sono rapporti di parentela diretta che mal si conciliano con cause giudiziarie. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. Se il figlio ha la nuda proprieta di una casa e ne usa una parte per aprire uno studio medico, la madre usufruttuaria perde l’usufrutto su quella parte?

    1. Gentile Cynthia, l’usufruttuario non perde alcun diritto se una parte della casa viene utilizzata da un’altra persona. Nel tuo caso si tratta del figlio. Se ci sono problemi particolari forse conviene regolamentare l’uso con un contratto, ad esempio affitto stanza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Abito in una casa del comune e ho ricevuto in eredità un appartamento in usofrutto ma che non voglio perché in un paese lontano come mi devo comportare

  29. Ho una casa di mia proprietà è mio padre aveva il usufrutto del immobile tramite un (inquilino).Adesso che mio padre non ce più ho ereditato io però anche il inquilino ha lasciato la casa.Devo pagare una tassa per far decadere il diritto del usufrutto?

    1. Gentile Castillo, non devi pagare nulla. Il diritto d’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario. Tu come nudo proprietario sei diventato pieno proprietario alla morte di tuo padre. Ricordati di effettuare la variazione in catasto presentando certificato di morte di tuo padre. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Grazia, l’usufruttuario può disporre liberamente della casa: può affittarla, viverci personalmente, con la famiglia, etc. Dall’usufrutto non si decade… Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  30. Buongiorno, sono proprietaria di una casa dove al momento abita mia nonna di 91 anni, vorrei vendere la nuda proprietà ma assicurarmi che la nonna possa abitare li finchè è in vita, posso fare in modo che lei abbia l’usufrutto?
    Grazie

    1. Gentile Sonia, se vendi solo la nuda proprietà e mantieni il diritto di usufrutto, puoi disporre liberamente del bene senza nessuna problema. Puoi quindi continuare a far vivere nella casa tua nonna. Se vuoi rafforzare il suo diritto anche verso terzi, puoi costituire a suo favore diritto di abitazione. Parlane con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. Il nudo proprietario può apportare, a sue spese, modifiche strutturali nell’abitazione senza interpellare l’usufruttuario? (la modifica non è necessaria per la sicurezza della casa)

    1. Gentile Landoni, competono al nudo proprietario le spese di straordinaria manutenzione, quali le modifiche strutturali di cui parli. Immagino però che tali lavori possano recare disagio a chi utilizza l’immobile. Ti consiglio di comunicarlo formalmente all’usufruttuario motivando le ragioni dell’intervento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

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