Leasing immobiliare abitativo per acquistare la prima casa

Cos’è il leasing immobiliare abitativo

Il leasing immobiliare abitativo è un contratto di locazione finanziara attraverso cui la banca (o un altro intermediario autorizzato) acquista o fa costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi (per questo la casa dovrà essere assicurata).

La locazione finanziaria di un immobile da adibire ad abitazione principale (leasing abitativo) è disciplinata dalla legge di stabilità 2016 (art. 76 – 84).

La società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore la casa per un dato tempo dietro pagamento di un corrispettivo che tiene conto del prezzo d’acquisto pagato dalla società e della durata del contratto.

Come funziona il leasing immobiliare

La parti nel contratto di leasing: il locatore e il locatario

Nel contratto di leasing, detto anche contratto di locazione finanziaria:

• la società di leasing che concede il finanziamento è il locatore;
• l’utilizzatore del bene è il locatario.

PROPRIETA’ DELL’IMMOBILE

Come in tutti i contratti di locazione finanziaria, la proprietà dell’immobile è della società di leasing. Alla scadenza, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà dell’immobile al prezzo prestabilito in contratto.

IMMOBILI FINANZIABILI: SOLO L’ABITAZIONE PRINCIPALE

Può essere finanziata attraverso leasing abitativo l’unità immobiliare ad uso abitativo, anche da costruire, utilizzata come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare e relative pertinenze (massimo una pertinenza per tipologia), adibita a residenza e a dimora abituale del nucleo familiare; sono escluse le abitazione di lusso, appartenenti alle categorie catastali A1 – A8 – A9.

Come avviene il rimborso del leasing

La guida del notariato

Consulta la guida al leasing immobiliare abitativo del Notariato.

Il contratto prevede:

• un anticipo iniziale (da concordare: l’importo minimo dipende dalla società di leasing e teoricamente può essere anche molto basso)
• canone periodici (normalmente mensili, trimestrali o semestrali)
• un saldo finale prestabilito (detto anche “maxirata” o “riscatto finale”)

Cosa succede se non si pagano i canoni del leasing

In caso di inadempimento dell’utilizzatore, il contratto si risolve. La società di leasing ha diritto alla restituzione del bene (anche con procedimento di sfratto) e provvederà alla vendita. La società di leasing è tenuta a restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita a prezzi di mercato, dedotti i canoni scaduti e non pagati, quelli dovuti fino alla scadenza del contratto e il riscatto finale.

La sospensione del pagamento dei canoni

È possibile chiedere la sospensione del pagamento dei canoni periodici una sola volta e per un periodo massimo di 12 mesi. Con la sospensione, la durata del contratto viene prorogata di un periodo uguale, mantenendo gli stessi importi dei canoni di locazione, senza commissioni né spese di istruttoria, né richiesta di garanzie aggiuntive. La sospensione può essere richiesta solo in caso di perdita del lavoro subordinato, esclusi i casi di “giusta causa” e di dimissioni da parte del lavoratore non per giusta causa.

Le imposte per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale in leasing

Anche se formalmente acquista la società di leasing, vengono applicate le imposte per l’acquisto della prima casa tipiche dei privati:

• acquisto soggetto ad iva (da costruttore): iva 4% ; imposte di registro catastali e ipotecarie 200€/cadauna, per un totale di 600€
• acquisto non soggetto ad iva: imposta di registro 1,5% (più bassa rispetto al 2%tradizionale!); imposte ipotecarie e catastali 50€/cadauna per un totale di 100€

Le agevolazioni fiscali a fini Irpef

La legge di stabilità 2016 (art 82) prevede nel periodo 2016-2020 agevolazioni fiscali sulle imposte sul reddito.

I beneficiari sono:

• privati che stipulano un contratto di leasing per acquisto/costruzione di unità immobiliari ad uso abitativo da utilizzare come abitazione principale entro un anno dalla consegna
• privati che non hanno diritti di proprietà (compreso usufrutto/nuda proprietà) di altre unità immobiliari ad uso abitativo
• privati con un reddito complessivo non superiore a 55.000€ alla data della stipula del contratto

Per l’agevolazione fiscale Irpef bisogna disitnguere due casi.

Per i giovani con età inferiore a 35 anni e reddito non superiore a 55.000€ alla data della stipula del contratto, la detrazione fiscale riguarda l’ammontare dei canoni pagati con un massimo di 8.000€/anno e il riscatto finale fino ad un massimo di 20.000€

Per i privati con età non inferiore a 35 anni con un reddito non superiore a 55.000€ alla data di stipula del contratto, la detrazione fiscale si riduce della metà: l’ammontare dei canoni pagati con un massimo di 4.000€/anno e il riscatto finale fino ad un massimo di 10.000€.

Il confronto delle agevolazioni fiscali IRPEF tra il leasing e il mutuo

Volendo fare un confronto con il mutuo, il vantaggio fiscale del leasing abitativo è molto maggiore perché nel mutuo la deducibilità non riguarda le rate ma la sola quota interessi, per un massimo di 4.000€/anno. Inoltre nel leasing è possibile detrarre il riscatto finale, mentre nel mutuo non esiste riscatto.

Le imposte comunali: esenzione IMU e TASI

Le imposte comunali sono a carico dell’utiizzatore. Trattandosi di abitazione principale, la legge di stabilità 2016 prevede esenzione IMU e TASI.

L’opinione di Giuseppe Palombelli – Ceo di CasaNoi.it

Il contratto di leasing abitativo per privati è una formula di finanziamento che in Italia non ha mai preso piede. La recente legge di stabilità vuole “incentivare” questo strumento, che per sua natura ha tassi più elevati rispetto al tradizionale mutuo, specialmente verso i giovani con redditi di fascia media. Il principale fattore di successo può venire solo dalla reale volontà del sistema finanziario a promuovere e distribuire questo prodotto con un’offerta adeguata, procedure snelle, durate lunghe (almeno 20 anni) e anticipo contenuto.
Più velocità, meno garanzie, bassi anticipi e convenienza fiscale forse riusciranno a rendere il leasing per acquistare casa un prodotto “normale”, “conosciuto”, “affidabile”. Non è forse accaduto negli anni ‘80 lo stesso processo per il leasing auto di imprese individuali e professionisti?

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui