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L’istruttoria di mutuo casa

di Consulente Creditizio e Assicurativo 24 commenti in

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

  • valutazione creditizia e comportamentale
  • valutazione tecnico-immobiliare
  • valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

  • reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
  • impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
  • patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
  • rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
  • carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.

b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

  • un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
  • un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
  • l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
  • l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

  • l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
  • la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
  • l’erogazione della somma mutuata.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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24 Comments su "L’istruttoria di mutuo casa"

Buona sera, la banca ha rifiutato la mia richiesta di mutuo dopo che ho pagato le spese di perizia. Prima mi era stato detto che il mutuo era stato accettato e la banca, insieme al notaio, ha anche fissato la data dell’atto. La motivazione è che c’è una vendita diretta tra parenti di primo grado. Posso richiedere la restituzione delle spese di perizia? È lecito questo comportamento della banca? Grazie in anticipo. Saluti

Gentile Grazia, la banca ha tutto il diritto di declinare una domanda di mutuo. Normalmente le spese sostenute per la perizia non vengono restituite. Puoi scrivere all’Ufficio reclami della Banca che è obbligata a rispondere, lamentando un comportamento poco trasparente visto che la banca era a conoscenza fin dall’inizio che si trattava di vendita tra parenti e nonostante ciò ha portato avanti istruttoria, perizia, lavoro notaio, spese etc.. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

La perizia è stata effettuata da un mese perito mandato dalla banca ma ancora non deliberano come mai?

Gentile Maurizio, la Banca, a torto o a ragione, si prende tutto il tempo che vuole. Spessso accade che gli acquirenti non possano rispettare i tempi pattuiti con il venditore a causa della lentezza delle istruttorie. Molte famiglie vivono con stress questo atteggiamento poco trasparente. Penso che da una parte la banca ha tutto il diritto di non procedere nell’erogazione di mutuo; dall’altra deve offrire un servizio soddisfacente. Ogni azienda dovrebbe essere attenta ai bisogni dei propri clienti, specie se si tatta di denaro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Mi anno dato una pre delibera. Il mutuo dopo il perito e accettato?

Gentile Massimo, è sempre opportuno aspettare che la perizia venga visionata dalla Banca insieme alla relazione notarile preliminare che deve attestare informazioni importanti (esistenza ipoteca; proprietari, identificazione catastale corrispondente a quella della perizia, ecc,) ed avere infine conferma dalla Banca che tutto sia in ordine per l’erogazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buonasera Avvocato, vorrei fare una domanda sull’importanza della planimetria in una richiesta di mutuo. A cosa serve di preciso la piantina catastale e chi la deve richiedere la banca nella sua istruttoria o il notaio per la stipula della relazione preliminare? Infine in mancanza della planimetria si può deliberare il mutuo o c’è una legge che ne fa specifico divieto?

Gentile Luigi, non sono un avvocato ma un tecnico estimatore con una grande esperienza di finanziamenti bancari. Venendo alla tua domanda, la planimetria catastale è un documento che accompagna necessariamente una compravendita e un mutuo. La normativa a cui si devono attenere i notai prevede che per un rogito debba essere attestata sia la corrispondenza catastale che la conformità della planimetria catastale con lo stato di fatto. La Banca garantisce l’erogazione di un mutuo con ipoteca ed effettua una perizia per identificare il bene, verificare valore e regolarità edilizia. Infatti deve accertarsi che in caso di mancato pagamento delle rate… Read more »

Buongiorno, con la delibera del mutuo viene definito anche il tasso di interesse (nel nostro caso tasso fisso)? In caso negativo come può variare il tasso dalla delibera all’ atto notarile?
Cordiali saluti

Gentile Piero, il tasso praticato è quello vigente alla data di stipula dell’atto di mutuo. La Banca è tenuta però a comunicarti preventivamente in sede di delibera le modalità per il calcolo del tasso. Chiedi alla Banca i documento precontrattuali: ESIS e documento di sintesi: troverai riportate le condizioni di tasso e tutte le altre componenti economiche del contratto. Normalmente i tassi vengono calcolati così: PARAMETRO + SPREAD. Per il TASSO VARIABILE il parametro è euribor 1mese, 3mesi o 6 mesi. Per il TASSO FISSO: eurisrs (IRS) a 5,10,15,20,25,30 anni. A volte la Banca offre un TASSO FISSO DETERMINATO (ad… Read more »
Buonasera, oggi in banca ho avuto una brutta sorpresa. Ho individuato l immobile a novembre e ho fatto una proposta d acquisto che è stata accettata. Nel frattempo mi informo tramite mutuionline per avere una simulazione di mutuo a tasso fisso per 130mila euro per 30 anni. Accetto la simulazione perché vantaggiosa ( tasso fisso 1.90 , istruttoria 600 e perizia 275) . Bene.. mi reco in quella banca alla data fissata fine novembre. Prima di Natale porto tutti i documenti richiesti e mi fanno la pre delibera con le condizioni date da mutuionline. Passa natale, richiedono altri documenti e… Read more »

Gentile Manu, purtroppo puoi fare poco. Le condizioni praticate sono quelle vigenti al momento della stipula. nulla di vieta di farti sentire in direzione e provare a far applicare le condizioni precedenti. Ma sarà dura. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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