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L’istruttoria di mutuo casa

di CEO di CasaNoi.it 66 commenti in

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

  • valutazione creditizia e comportamentale
  • valutazione tecnico-immobiliare
  • valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

  • reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
  • impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
  • patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
  • rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
  • carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.
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b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

  • un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
  • un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
  • l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
  • l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

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Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

  • l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
  • la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
  • l’erogazione della somma mutuata.
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Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e credito immobiliare. Collaboratore Auxilia Finance società mediazione creditizia iscritta OAM. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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66 Comments su "L’istruttoria di mutuo casa"

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Ciao sto acquistando casa ho fatto tutta la documentazione il mutuo lo posso avere ma sono nati dei problemi sulla casa ho paura che scadono i documenti sapete dopo quanto tempo si devono rifare

Gentile Luca, devi chiedere alla banca.
Ogni banca ha le proprie procedure interne per la validità di una delibera.
Cordialmente
Giiseppe Palombelli

Buon giorno volevo solo sapere se per caso una volta scadutoil foglio di perizia si poteva comunque andare ad adatto o come Bisogna comportarsi.

Gentile Anna, la tua domanda non è chiara.
Ti invito a riformularla.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve, vorrei sapere se per ottenere la delibera reddituale è necessario presentare Delle eventuali garanzie (es. genitori) oppure é una valutazione fatta esclusivamente sulle ultime buste paga del richiedente mutuo. Grazie in anticipo

Gentile Marco, chiaramente la banca vede favorevolmente la garanzia fideiussoria dei garanti, principalmente i genitori. Solo con una documentazione completa dei mutuatari ed eventuali garanti la banca può dare una delibera reddituale: doc identità e codice fiscale, certificato stato famiglia/residenza/cittadinanza, ultime 2 buste paga + ultima (o meglio ultime 2) dichiarazione redditi (certificazione unica, 730, Unico), attestato servizio per dipendenti, estratti conto con evidenza accreditamento stipendio o altri corrispettivi, prestiti e risparmi, elenco proprietà e relativi valori ed eventuali mutui in essere; per gli autonomi serve doc aggiuntiva. Solo con un esame approfondito la banca può dare una vera delibera.… Read more »

Buona sera, avrei una domanda sulla possibilità di recedere in fase di istruttoria dalla richiesta di mutuo. La banca scelta si sta dimostrando molto lenta e il referente sembra non compatibile con il suo ruolo. Il perito nonostante lo promessa che avrebbe fissato entro breve un appuntamento non si è ancora presentato e avendo perso la fiducia vorrei rivolgermi ad un altro istituto bancario. Le spese di istruttoria vanno pagate in caso di recesso? Grazie in anticipo!

Gentile Marco,
sicuramente puoi rinunciare alla richiesta di mutuo.
Nel Foglio informativo della Banca e/o dell’Intermediario del Credito di cui hai preso visione o che ti è stato consegnato trovi anche:
” …le clausole contrattuali che riguardano il diritto di recesso, i tempi massimi per la chiusura del rapporto; i mezzi per la tutela stragiudiziale …”.
Puoi anche scrivere all’Ufficio Reclami della Banca, comunicare i lunghi tempi di attesa e il disagio subito.
Informati sull’eventale addebito di spese. Normalmente la perizia si paga solo se effettuata; l’istruttoria se il mutuo è erogato. Informati.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buonasera. A novembre ho presentato una domanda si mutuo per acquistare casa. Non ho mai richiesto prestiti o mutui ed ho un patrimonio di 2 immobili. Sono titolare di partita iva da oltre 3 anni e mia madre come garante, pensionata e ancora titolare di partita iva da oltre 30 anni. La pratica è ancora in istruttoria, oggi mi hanno detto che si trova in valutazione crif e chiesto ancora documenti. Dopo più di 2 mesi non ho ancora nulla di certo. Mi sono affidato ad un consulente, che credo mi dica un mucchio di cavolate, come dovrei comportarmi? Quanto… Read more »

Gentile Alberto, riportiamo la tua testimonianza che si commenta da sola. La Banca o l’Intermediario finanziario non sono efficienti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli