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L’istruttoria di mutuo casa

di CEO di CasaNoi.it 78 commenti in

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

  • valutazione creditizia e comportamentale
  • valutazione tecnico-immobiliare
  • valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

  • reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
  • impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
  • patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
  • rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
  • carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.
Leggi  Cos'è un mutuo? Cos'è il mutuo immobiliare?

b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

  • un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
  • un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
  • l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
  • l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

Leggi  La detrazione sugli interessi passivi del mutuo acquisto casa

Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

  • l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
  • la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
  • l’erogazione della somma mutuata.
Leggi  Interessi di mora sul mutuo

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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78 commenti su “L’istruttoria di mutuo casa
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  1. Buonasera
    Vi spiego la nostra situazione: abbiamo trovato una casa, fatto proposta vincolata al ottenimento del mutuo tramite agenzia, poi abbiamo fatto la richiesta del mutuo tramite broker e ci hanno fatto sapere che e stata fatta la delibera di procedere con il pagamento del agenzia e caparra da versare al proprietario.
    Abbiamo chiesto di far vedere che la banca ha fatto la delibera e abbiamo scoperto che la delibera non e stata fatta finché noi non chiudiamo un finanziamento in corso( il broker ci ha assicurato al inizio che non dobbiamo chiudere il finanziamento)
    Adesso l agenzia vuole che noi firmiamo l annulamento della proposta. Ma si puo?
    Come dobbiamo comportarsi?
    Grazie mille!

    1. Gentile Anna, se non potete procedere con l’acquisto l’Agenzia correttamente vi chiede di annullare la proposta (spero senza costi per voi).
      Per quanto riguarda il mutuo, potete rivolgervi eventualmente all’Uffici Reclami della società di Mediazione Creditizia o della Banca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buonasera a tutti. Ho raggiunto il limite di sopportazione possibile. A marzo del 2017 mi è stato accettato un mutuo per ristrutturazione edilizia a stato di avanza mento lavori. Premesso che i soldi mi sono stati accreditati, con estrema difficoltà e lentezza facendomi pagare ben 4 perizie, ciò che conta è che ad oggi non è stato ancora saldato l’intero importo richiesto. Preciso di aver fornito la fine lavori a dicembre 2017 e di aver visto l’ultima volta il perito a febbraio 2018! Dopo tutto questo, mi hanno fatto firmare, dicendomi che si tratta solo di burocrazia, una richiesta di proroga del piano di ammortamento di tre mesi (da marzo a giugno). Detto ciò ora salta fuori che per concludere la pratica devo tornare dal notaio… Altri soldi buttati oltre a questa infinita odissea… Ma io non capisco PERCHÉ devo nuovamente andare dal notaio? A far che?! È la prassi oppure è colpa dei ritardi della banca? Vi prego aiutatemi!!! Grazie

      1. Grazie! Ma sperando di concludere quanto prima questo incubo… Cosa mi può dire dell’ultima “gita” dal notaio??! Grazie in anticipo per la sua disponibilità e gentilezza.

  3. Salve. Dopo la delibera del mutuo, e il ok del perito , la banca mi chiede altre 2 buste paga. Vorrei sapere di cosa si tratta. Un altra domanda: posso chiedere alla banca il valore del immobile, visto che il perito è stato pagato da me?
    Grazie per la sua disponibilità.

    1. Gentile Andrea,
      probabilmente le buste paga servono solo ad aggiornare la posizione in previsione dell’erogazione del mutuo. Per la perizia provi a chiederne copia: non tutte le Banche danno ai clienti il documento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. buonasera,

    ho appena ricevuto una “delibera” da un istituto (in realtà solo una mail intestata alla filiale inoltratami dal broker che ha seguito la pratica) solo che sono stati sforati i tempi da me richiesti per poter procedere con il preliminare…
    con diverse difficoltà (superate solo grazie a me) sono riuscito a mantenere buoni i rapporti con i venditori nonostante fossero scaduti i termini della proposta di acquisto…
    visto che la banca stava impiegando più di 50 giorni per la pratica mi sono rivolto ad una seconda banca spiegando la situazione. la seconda banca ha accettato di procedere con la richiesta.
    ora mi trovo nella situazione di aver ricevuto la delibera dalla prima banca (a condizioni peggiorative rispetto all’altra, e di attendere il secondo responso entro la data ultima del rogito…

    è una mia facoltà accettare o meno la prima delibera corretto? sono pronto a pagare correttamente le spese di perizia (fatta) ma vorrei trovare il modo di svincolarmi da broker e banca senza arrivare al perfezionamento ed erogazione del mutuo.
    come posso fare? penso sia un mio diritto di consumatore poter affidarmi al miglior fornitore di servizio… come funziona per le “spese di istruttoria?”

    1. Gentile Luca,
      sicuramente lei ha sottoscritto un contratto di mediazione creditizia. Ad esso deve fare riferimento, in particolare per quanto riguarda “esclusività del mandato”, “durata dell’incarico”, “Compenso spettante al mediatore”, “diritto di recesso”.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Contatti per richieste mutui e surroghe

  5. Buonasera, quesito al contrario sto vendendo casa il compratore chiede il mutuo che viene accettato il giorno 27/4 era la scadenza per fare l’atto notarile oggi la banca gli chiede nuovi documenti e quindi salta la data del rogito , io in base a queste scadenze o preso accordi per il mio acquisto che ora non posso rispettare posso chiedere i danni alla banca?
    Grazie Gisella

    1. Gentile Gisella,
      lei non ha rapporti diretti con la Banca che finanza l’acquirente dell’immobile che sta vendendo.
      I danni li potrebbe eventualmente chiedere all’acquirente, sua controparte contrattuale.
      Con buon senso, cercate tutti di collaborare con l’aiuto degli agenti immobiliari e/o dei due notai, sottoscrivendo proroghe, affinché le due compravendite collegate possano essere stipulate in tempi ragionevoli.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  6. Ciao sto acquistando casa ho fatto tutta la documentazione il mutuo lo posso avere ma sono nati dei problemi sulla casa ho paura che scadono i documenti sapete dopo quanto tempo si devono rifare

  7. Buon giorno volevo solo sapere se per caso una volta scadutoil foglio di perizia si poteva comunque andare ad adatto o come Bisogna comportarsi.

  8. Salve, vorrei sapere se per ottenere la delibera reddituale è necessario presentare Delle eventuali garanzie (es. genitori) oppure é una valutazione fatta esclusivamente sulle ultime buste paga del richiedente mutuo. Grazie in anticipo

    1. Gentile Marco, chiaramente la banca vede favorevolmente la garanzia fideiussoria dei garanti, principalmente i genitori.
      Solo con una documentazione completa dei mutuatari ed eventuali garanti la banca può dare una delibera reddituale: doc identità e codice fiscale, certificato stato famiglia/residenza/cittadinanza, ultime 2 buste paga + ultima (o meglio ultime 2) dichiarazione redditi (certificazione unica, 730, Unico), attestato servizio per dipendenti, estratti conto con evidenza accreditamento stipendio o altri corrispettivi, prestiti e risparmi, elenco proprietà e relativi valori ed eventuali mutui in essere; per gli autonomi serve doc aggiuntiva.
      Solo con un esame approfondito la banca può dare una vera delibera.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  9. Buona sera, avrei una domanda sulla possibilità di recedere in fase di istruttoria dalla richiesta di mutuo. La banca scelta si sta dimostrando molto lenta e il referente sembra non compatibile con il suo ruolo. Il perito nonostante lo promessa che avrebbe fissato entro breve un appuntamento non si è ancora presentato e avendo perso la fiducia vorrei rivolgermi ad un altro istituto bancario. Le spese di istruttoria vanno pagate in caso di recesso? Grazie in anticipo!

    1. Gentile Marco,
      sicuramente puoi rinunciare alla richiesta di mutuo.
      Nel Foglio informativo della Banca e/o dell’Intermediario del Credito di cui hai preso visione o che ti è stato consegnato trovi anche:
      ” …le clausole contrattuali che riguardano il diritto di recesso, i tempi massimi per la chiusura del rapporto; i mezzi per la tutela stragiudiziale …”.
      Puoi anche scrivere all’Ufficio Reclami della Banca, comunicare i lunghi tempi di attesa e il disagio subito.
      Informati sull’eventale addebito di spese. Normalmente la perizia si paga solo se effettuata; l’istruttoria se il mutuo è erogato. Informati.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  10. Buonasera. A novembre ho presentato una domanda si mutuo per acquistare casa. Non ho mai richiesto prestiti o mutui ed ho un patrimonio di 2 immobili. Sono titolare di partita iva da oltre 3 anni e mia madre come garante, pensionata e ancora titolare di partita iva da oltre 30 anni. La pratica è ancora in istruttoria, oggi mi hanno detto che si trova in valutazione crif e chiesto ancora documenti. Dopo più di 2 mesi non ho ancora nulla di certo. Mi sono affidato ad un consulente, che credo mi dica un mucchio di cavolate, come dovrei comportarmi? Quanto dovrò aspettare ancora ? Il venditore si sta spazientendo. Grazie per la risposta.

  11. Buongiorno avevo bisogno un informazione una volta ottenuta la delibera, l’atto avviene 15 giorni dopo, la banca può rifare le visure e bloccare il mutuo perché è cambiata la situazione finanziaria? Grazie mille in anticipo

  12. Salve..volevo sapere se un mutuo richiesto ha validità di scadenza,e se c’è l’ha quanto tempo e?spiego bene,ha mia moglie e stato accettato un mutuo.poi il venditore a 2 giorni dalla firma di è ritirato dalla vendita per aveva rilanciato più di quello che si era pattuito..ora il mutuo è rimasto fermo in banca,senza aver firmato nessuna rinuncia..ora abbiamo trovato un’altra immobile,c’è già stata accettata l’offerta e ora la banca non vuole rilasciarci più il mutuo..cosa devo fare?anche perché essendo che ci era stato detto che non ci sarebbero stati problemi per un’altra erogazione del mutuo…grazie..

    1. Gentile Giovanni, non penso che la banca voglia metterti in difficoltà per un suo “capriccio”.
      Devi capire qual’è il motivo per il quale la banca non vuole più procedere all’erogazione del mutuo su una casa diversa.
      Ad esempio:
      a) valore / qualità del nuovo immobile
      b) vostra mutata situazione reddituale/finanziaria
      c) aumento dell’importo del mutuo richiesto
      d) politiche del credito mutate della banca.
      Se non trovi risposte puoi effettuare un formale richiesta di informazioni presso l’Ufficio Reclami della banca.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

      1. Buon giorno sono Paolo, volevo sapere se una volta forniti alla banca sia le due dichiarazioni dei redditi sia i due modelli unico telematici loro facciano dei controlli sui documenti sopra citati? Sono in attesa da 25 giorni e dicono che stanno verificando. Grazie per la risposta. Cordiali saluti

        1. Gentile Paolo,
          la banca effettua chiaramente delle verifiche sui documenti presentati, incrociando i dati.
          Capisco la tua apprensione, ma tieni presente che la documentazione richiesta e i tempi di risposta per un mutuo possono variare moltissimo.
          Alcune banche sono organizzate i maniera efficiente; altre hanno un processo decisionale faraginoso e lungo.
          Cordiali saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Buonasera, in questi giorni ho venduto il mio appartamento per acquistarne un’altro, estinto il mutuo ho chiesto alla mia banca di procedere per un una nuova richiesta di mutuo tra l’altro di importo molto inferiore a quello precedente, sembrava essere tutto ok ma la risposta di fattibilità non arrivava, dopo vari solleciti il direttore mi comunica che la mia richiesta non è stata accettata perché sul mio conto corrente ci sono diversi versamento in contante che a loro credo abbiano allarmato, mi sono chiarito con il direttore dimostrando che quei soldi sono prelievi fatti da libretto di risparmio e versati in momenti di necessità sul mio conto in banca, adesso il direttore alla luce del mio chiarimento ha chiesto superiormente di rivedere la mia posizione, voglio precisare che io sono un carabiniere e mia moglie e un’insegnate, non ho mai fatto ritardi per i pagamenti del precedente mutuo, lei crede che la mia banca possa ritornare sui suoi passi o mi consiglia di rivolgermi ad un’altro istituto??
    Grazie
    Fabrizio

    1. Gentile Fabrizio, la tua situazione è paradossale perché la Banca conosce perfettamente la tua famiglia e la movimentazione. Fai un formale reclamo scritto all’ufficio reclami della Banca. Trovi i recapiti sugli avvisi informativi. Con il senno di poi, potevate accollarvi il mutuo precedente così da evitare tanti costi fissi legati ad una nuova operazione: notaio, istruttoria, perizia, assicurazioni, etc Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Salve dopo due anni che abbiamo comprato casa siamo venuti a conoscenza che è totalmente abusiva ( ordinanza di demolizione) abbiamo denunciato sia la banca,il notaio,il perito. La banca dice che il perito lo abbiamo chiamato noi ma a noi non risulta anche perché la banca sulle spese del istruttoria ci fa pagare 100,00 euro per perizia svolta da personale dell’istituto. È normale questo?

    1. Gentile Stefano, il tuo caso è gravissimo e immagino che tu ti sia rivolto ad un legale. Magari la banca vi ha fatto firmare qualcosa inerente il perito; ma sostanzialmente il perito è nominato dalla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno sono Clemente,ho fatto richiesta per un mutuo il perito e venuto a fare la perizia e ha valutato l’immobile il doppio del valore dei soldi che ho richiesto alla banca e stiamo alla fase conclusiva. La mia domanda è posso avere uno sconto sugli interessi visto che è molto alto o e troppo tardi…aspetto una vostra risposta.

    1. Gentile Clemente, devi negoziare con la Banca. Chiedi se è possibile avere una riduzione del tasso d’interesse nel tuo caso concreto. Importane è l’ìndice del rapporto tra importo del mutuo e valore della casa, tecnicamente chiamato LTV loan to value. Saluti. Giuseppe Palombelli CeO casaNoi

  16. Buongiorno sono Craciun ……gentilmente mi potrebbe aiutare a capire come posso risolvere un problemino …….ad maggio ho fatto un’asta e sono riuscito ad aggiudicarmi un immobile….tutto ok …..ho fatto richiesta per mutuo , e uscito il perito ha valutato l’immobile e andato tutto liscio ……ho ricevuto ok dalla banca per il mutuo ed è rimasto di fissare la data in tribunale dal notaio per l’erogazione e firmare i doc per la casa ……dovevo firmare il 15/09/2017 ma un giorno prima mi chiama la banca dicendomi che il notaio li ha comunicato che l’immobile fa parte da un patrimonio familiare e non può essere ipotecata e neanche io dopo non sarei come proprietario…..problema mio e che nonostante tutto è andato liscio fino in ultimo giorno non capisco come mai proprio nell’ ultimo giorno viene fuori questo problema …..fin’ora non si è visto tramite perito e perizia che l’immobile ha qualcosa ???? Poi non solo cone lo sa ho tempo 120 gg per il pagamento per qui mi è scaduto il 19 /09/2017 però la banca mi diceva che si potrebbe fare e chiederanno loro una proroga per quanto riguarda il fatto che il mese agosto erano tutti chiusi e non è stato un mese lavorativo ????? Lei cosa mi potrebbe dire e dove dovrei busare…..uno perché non vorrei perdere il 10% del valore che ho versato al asta……due tutto il tempo perso e fatalità in ultimo gg ma neanche la mattina al pommeriggio vengo avvisato dalla banca per la questione dell’atto di fondo proprietà familiare …….
    In stessa di un suo suggerimento la ringrazio

  17. Buongiorno io e la mia compagna abbiamo preso una casa all’asta pagandola con dei prestiti da parte di parenti dato che non ho trovato banche che volessero seguirmi all’asta. Una volta saldata abbiamo deciso , affidandoci a intermediari , di richiedere il mutuo. Fin qui tutto bene , la pratica è andata a buon fine ed ero solo in attesa del perito della banca ma nel frattempo ho iniziato i lavori di ristrutturazione demolendo pavimenti e rivestimenti senza però buttare giù muri perché in attesa dei permessi comunali. All’arrivo del perito la sorpresa,il quale mi comunica dopo aver visionato la casa che non poteva periziarla in quanto per lui non era più abitabile in quanto mancavano pavimenti e rivestimenti. Ora rischio di non ottenere più il mutuo e di conseguenza di non poter finire neanche i lavori oltre a non poter restituire il prestito ai parenti. Faccio presente che nessuno mi aveva avvertito di non iniziare i lavori ed io pensando che la casa era già di mia proprietà potevo farlo. Adesso vorrei sapere se c’è un modo per uscire da questa situazione.Grazie

    1. Gentile Giuseppe, la tua situazione ha bisogno di essere capita, senza rigidità da parte della banca e del perito. (Paradossalmente la banca avrebbe probabilmente erogato il mutuo periziando la casa così come acquistata all’asta, anche se da ristrutturare profondamente).
      Usa il buon senso.
      Ecco il mio consiglio per recuperare la situazione. Chiedi alla banca di:
      1) sospendere la pratica e la perizia perché stai eseguendo dei lavori che verranno terminati prima dell’erogazione del mutuo
      2) effettuare una nuova perizia dopo che hai eseguito e chiuso i lavori, allegando eventuale nuova documentazione tecnico-catastale.
      Al momento della perizia la casa deve essere abitabile. Avrà sicuramente un valore maggiore e quindi sarà una garanzia migliore per la banca.
      Questo vuol dire che dovrai anticipare le spese e ultimare la ristrutturazione in attesa dell’erogazione.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Buongiorno, sono in attesa di una delibera di mutuo dopo avere presentato tutta la documentazione. La rata è di molto inferiore al 30% del mio reddito. Ieri sono stata chiamata perché ho un finanziamento di 32 euro al mese per un telefono e mi è stato richiesto il contratto, potrebbe questo compromettere la delibera? Inoltre, non ho L accredito dello stipendio sul mio conto corrente ma su un altro familiare, ora L ho fatto spostare, potrebbe essere un problema? Grazie Micki

    1. Gentile Micki, sei ancora nella fase di istruttoria; solo con la delibera hai la certezza del mutuo. Ogni banca concede un finanziamento a proprio insindacabile giudizio. Detto questo, non penso che una rata di 32 euro al mese possa far spostare la decisione di concedere o meno il finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Buona Sera,
    mi trovo in una situazione un pò delicata.
    Il mio ragazzo ed io ci siamo aggiudicati una casa all’asta e abbiamo deciso di saldare con un mutuo contestuale che verrà erogato i primi di agosto.
    Io ad oggi ho un contratto a tempo indeterminato ma mi hanno offerto un lavoro migliore ( anche se il contratto sarà inizialmente un determinato o uno stage). Questa nuova azienda ha urgenza di iniziare da subito.
    La banca ci ha concesso il mutuo ( sopratutto perchè avevamo altri fondi oltre ai nostri lavori), stiamo solo aspettando la chiusura della perizia.
    Non so quali problemi possa creare alla banca il mio cambio di lavoro, devo comunicarlo? può saltare tutto?

    1. Gentile Valeriana, fai presente la tua situazione alla nuova azienda facendo presente che potrai formalizzare il rapporto di lavoro solo tra una decina di giorni. Se infatti informi la Banca delle variazioni di reddito/lavoro, dovrà essere istruita la pratica nuovamente. Per pochi giorni non correre questo rischio. Auguri x la nuova casa e il nuovo lavoro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Salve, sei mesi fa mi sono affidato a un consulente finanziario per avere un mutuo, da premettere che ero andato già in precedenza in banca a chiedere un mutuo e avevano accettato, ma siccome questo consulente mi aveva detto che tramite le banche con cui lui lavorava avrei avuto un taeg ancora più basso rispetto alla banca dove ero andato mi sono affidato a lui. Dopo sei mesi senza aver concluso nulla perché rimanda sempre per varie scuse ecc ho deciso di toglierlo di mezzo e di rivolgermi di nuovo alla miq banca, ora allo stato attuale con il consulente non c’era stata manco la perizia , non aveva manco fissato una data, quindi quello che volevo sapere era: se vado in banca posso avere problemi nell avviare una nuova pratica in quanto possa risultare l’iscrizione alla Crif ? E quindi dovrei aspettare sei mesi? Leggendo su internet ho capito così . In attesa di una vostra risposta porgo cordiali saluti. Grazie

    1. Gentile Vincenzo, prima di avanzare una nuova domanda alla tua banca è preferibile che rinunci ad eventuali altre domande avviate. la CRIF è una banca dati dove vengono segnalati in tempo reale i finanziamenti: domande, delibere, approvazioni, rinunce, etc. Chiedi al consulente finanziario di procedere in tal senso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. salve è possibile che la banca a distanza di un anno non rilasci fattura dell’istruttoria che mi serve per il modello 730 (500 euro addebitati sul conto) come invece ha fatto subito il geometra per la perizia? è legale questo? non è obbligata a rilasciarla? come ha giustificato l’operazione la banca se non emette fattura? grazie

    1. Gentile Roberto, che io sappia le banche non rilasciano fattura ma semplici attestazioni (per spese, interessi, servizi vari, etc) . Puoi comunque documentare la spesa con Il documento di sintesi che ti hanno consegnato alla stipula (e che probabilmente è allegato al contratto di mutuo) + l’uscita sul conto corrente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. QUANDO SI PAGANO LE SPESE DI ISTRUTTORIA DEL MUTUO? , e se il mutuo non viene concesso la banca ha diritto di chiedere lo stesso le spese di istruttoria del mutuo negato? A me e successo, la banca senza darmi la risposta e preavviso mi ha addebitato 700 sul mio conto, è giusto? Grazie Lino

    1. Gentile Lino, ogni Banca applica le spese a proprio insindacabile giudizio. Normalmente le spese vengono trattenute dall’importo erogato in sede di stipula. Certamente la tua banca non si sta comportando in modo elegante, soprattutto se non ti ha adeguatamente informato prima sulle modalità di addebito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Salve, ho richiesto un mutuo alla Banca Credem a marzo ed ancora a maggio non mi hanno mandato il perito. Contatto parecchie volte la Banca e il dipendente che ha preso in carica la mia pratica mi dice sempre di stare tranquilla. Io tranquilla non ci sto, stanno perdendo troppo tempo. Cosa posso fare? Sono davvero molto delusa.

    1. Gentile Valentina, la tua testimonianza dimostra come il servizio offerto dalla Banca non sia all’altezza di una famiglia impegnata nell’investimento più importante della vita. Difficile consigliarti Una strada potrebbe essere scrivere un reclamo alla direzione facendo presente che hai fatto tutto quello che ti era stato richiesto e che la mancata risposta del mutuo ti mette in difficoltà nel rispettare termini e impegni presi con il venditore, con il rischio di perdere la caparra versata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Buongiorno!ho richiesto mutuo a marzo: prima fase andata a buon fine…devono fare la perizia…ho reddito medio di 1100 mesili più tredicesima…ora ho chiesto un prestito per acquistare i mobili con rata da 193 € non vorrei interferisse con la delibera mutuo considerando che avrò una rata mutuo di 324…se sì potrei redecedere il contratto di prestito con compass e non avere più questa preoccupazione…cosa mi consigliate?Emma

    1. Gentile Emma, inutile dirti che avresti potuto aspettare l’erogazione del mutuo prima di contrarre il prestito. Parlane con la Banca a cui hai fatto richiesta. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buonasera. .disperata vi scrivo il mio problema..fatto la richiesta del mutuo alla prima banca popolare valore della casa 160,000 richiesta 120 per 20 anni tasso fisso. ..rata veniva 600 € .da 15 anni pagando affitto 675€ sempre regolare con conto corrente. ..viene la risposta negativa. .reddito non sufficiente per un nucleo familiare di 6 persone…in realtà siamo in 4 ma soltanto nella nostra 740 sono residenti anche i genitori. .andiamo alla seconda banca diciamo il problema della delibera negativa della prima e iniziamo la seconda. .con tante parole positive dalla parte dell direttore. .E un altro sforzo dalla nostra parte… casa 160,000…prestito questo volta 95,000 e per 25 anni con una rata 407€ ….scusa reddito 1400 netto. .tutto bene arriva il perito la valuta 180.000 l’immobile parole del direttore e venuto ok dell fondò garanzie prima casa..E delibera finale niente. .. Non sano ancora, non si spiegano come mai ancora niente anche loro….per la banca E tutto ok ansi e un buon investimento. ..però niente o qualche speranza. ..Grazie mille

    1. Volentieri pubblichiamo quanto ci scrive Nola. C’è poco da dire. Ogni banca ha il diritto di concedere o meno un mutuo, ma parallelamente ha anche il DOVERE di dare un servizio accettabile al cittadino, che non riceve gratuitamente il denaro ma paga interessi per il debito contratto. La Banca oltre ad avere una funzione economica ha una funzione sociale. Queste inefficienze del sistema bancario sono un danno per la collettività perché creano incertezza e non favoriscono investimenti e circolazione della ricchezza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Buona sera, la banca ha rifiutato la mia richiesta di mutuo dopo che ho pagato le spese di perizia. Prima mi era stato detto che il mutuo era stato accettato e la banca, insieme al notaio, ha anche fissato la data dell’atto. La motivazione è che c’è una vendita diretta tra parenti di primo grado. Posso richiedere la restituzione delle spese di perizia? È lecito questo comportamento della banca? Grazie in anticipo. Saluti

    1. Gentile Grazia, la banca ha tutto il diritto di declinare una domanda di mutuo. Normalmente le spese sostenute per la perizia non vengono restituite. Puoi scrivere all’Ufficio reclami della Banca che è obbligata a rispondere, lamentando un comportamento poco trasparente visto che la banca era a conoscenza fin dall’inizio che si trattava di vendita tra parenti e nonostante ciò ha portato avanti istruttoria, perizia, lavoro notaio, spese etc.. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Maurizio, la Banca, a torto o a ragione, si prende tutto il tempo che vuole. Spessso accade che gli acquirenti non possano rispettare i tempi pattuiti con il venditore a causa della lentezza delle istruttorie. Molte famiglie vivono con stress questo atteggiamento poco trasparente. Penso che da una parte la banca ha tutto il diritto di non procedere nell’erogazione di mutuo; dall’altra deve offrire un servizio soddisfacente. Ogni azienda dovrebbe essere attenta ai bisogni dei propri clienti, specie se si tatta di denaro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Massimo, è sempre opportuno aspettare che la perizia venga visionata dalla Banca insieme alla relazione notarile preliminare che deve attestare informazioni importanti (esistenza ipoteca; proprietari, identificazione catastale corrispondente a quella della perizia, ecc,) ed avere infine conferma dalla Banca che tutto sia in ordine per l’erogazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  27. Buonasera Avvocato, vorrei fare una domanda sull’importanza della planimetria in una richiesta di mutuo. A cosa serve di preciso la piantina catastale e chi la deve richiedere la banca nella sua istruttoria o il notaio per la stipula della relazione preliminare? Infine in mancanza della planimetria si può deliberare il mutuo o c’è una legge che ne fa specifico divieto?

    1. Gentile Luigi, non sono un avvocato ma un tecnico estimatore con una grande esperienza di finanziamenti bancari. Venendo alla tua domanda, la planimetria catastale è un documento che accompagna necessariamente una compravendita e un mutuo. La normativa a cui si devono attenere i notai prevede che per un rogito debba essere attestata sia la corrispondenza catastale che la conformità della planimetria catastale con lo stato di fatto. La Banca garantisce l’erogazione di un mutuo con ipoteca ed effettua una perizia per identificare il bene, verificare valore e regolarità edilizia. Infatti deve accertarsi che in caso di mancato pagamento delle rate il bene sia rivendibile e a quale prezzo. La planimetria catastale viene richiesta semplicemente per via telematica dal notaio o da un tecnico previa autorizzazione del proprietario. Se la planimetria è mancante dovrà essere presentato da un tecnico una nuova rappresentazione catastale (DOCFA) a cura e spese del proprietario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Buongiorno, con la delibera del mutuo viene definito anche il tasso di interesse (nel nostro caso tasso fisso)? In caso negativo come può variare il tasso dalla delibera all’ atto notarile?
    Cordiali saluti

    1. Gentile Piero, il tasso praticato è quello vigente alla data di stipula dell’atto di mutuo. La Banca è tenuta però a comunicarti preventivamente in sede di delibera le modalità per il calcolo del tasso. Chiedi alla Banca i documento precontrattuali: ESIS e documento di sintesi: troverai riportate le condizioni di tasso e tutte le altre componenti economiche del contratto. Normalmente i tassi vengono calcolati così: PARAMETRO + SPREAD. Per il TASSO VARIABILE il parametro è euribor 1mese, 3mesi o 6 mesi. Per il TASSO FISSO: eurisrs (IRS) a 5,10,15,20,25,30 anni. A volte la Banca offre un TASSO FISSO DETERMINATO (ad esempio 3%) indicando la scadenza dell’offerta. Lo spread proposto in sede di istruttoria e delibera dovrebbe essere confermato nell’atto di mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Buonasera,
        oggi in banca ho avuto una brutta sorpresa. Ho individuato l immobile a novembre e ho fatto una proposta d acquisto che è stata accettata. Nel frattempo mi informo tramite mutuionline per avere una simulazione di mutuo a tasso fisso per 130mila euro per 30 anni. Accetto la simulazione perché vantaggiosa ( tasso fisso 1.90 , istruttoria 600 e perizia 275) . Bene.. mi reco in quella banca alla data fissata fine novembre. Prima di Natale porto tutti i documenti richiesti e mi fanno la pre delibera con le condizioni date da mutuionline. Passa natale, richiedono altri documenti e poi altri ancora.. sempre a rate.. fatto sta che la perizia della casa mi viene data a fine febbraio. Vengo chiamata per pagare la perizia e per procedere .. sempre alle stesse condizioni dicendomi che al momento non ci sono cambiamenti e che sicuramente il tasso sarà stato quello della pre delibera . Mi hanno anche detto che il tasso effettivo si ha il giorno del rogito .. per curiosità ho rifatto una simulazione, sempre su mutuionline, per vedere che novità c erano e involontariamente ho inoltrato la domanda/simulazione alla stessa banca. Qualche giorno dopo mi reco in banca per chiedere a che punto era la mia delibera e in quel frangente mi dicono che gli è arrivata un altra mia richiesta e che forse dovevano attenersi a quest ultima … peggiorativa per me… ( 126mila tasso del 2.40 e 900 di istruttoria ) Ho provato a chiedere se si poteva annullare ma non mi hanno dato una risposta certa. Arriviamo a oggi..e finalmente mi chiamano per l avvenuta delibera. Mi reco in banca e scopro che hanno cambiato tutte le condizioni della pre delibera.. considerando la nuova simulazione pervenuta .. e quindi.. 126 mila invece di 130 mila e il 2.40 di tasso anziché l 1.90 e 900 di istruttoria invece di 600.
        Posso far valere le condizioni che avevamo accordato nella pre delibera ?
        Potrei rifiutare questa delibera visto che sono cambiate cosí tanto le condizioni e che inoltre ci hanno impiegato 4 mesi??
        Spero di essere stata chiara nel riassumere.
        La ringrazio anticipatamente. Cordiali saluti

        1. Gentile Manu, purtroppo puoi fare poco. Le condizioni praticate sono quelle vigenti al momento della stipula. nulla di vieta di farti sentire in direzione e provare a far applicare le condizioni precedenti. Ma sarà dura. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  29. Buongiorno, la banca alla quale ci siamo rivolti io e mio marito per il mutuo ha tutta la nostra documentazione da un mese ( buste paga, cud, 730, dichiarazione dei redditi, certificato matrimonio, estratti conto,ecc). Ci hanno contattato per la firma della pratica : avendo tutta la documentazione avranno avuto modo di fare le prime verifiche reddituali, banche dati ecc. oppure sono obbligati ad avere la nostra firma prima di procedere?
    Grazie

    1. Gentile Cristina,
      la Banca per eseguire l’istruttoria del finanziamento deve acquisire la domanda di mutuo firmata dai richiedenti (mutuatari e eventuali garanti), con l’autorizzazione alla privacy. Chiedete alla banca se ha già eseguito i controlli nelle banche dati. Normalmente la firma viene richiesta all’inizio. La vostra richiesta di finanziamento verrà comunicata alle banche dati (CRIF e Banca d’Italia principalmente); gli altri istituti di credito vengono così a conoscenza della vostra domanda. A seguito dell’istruttoria, la stessa banca comunicherà alle stesse banche dati se il finanziamento è stato erogato o respinto, o se avete rinunciato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Ringrazio per l’informazione.
        Se posso chiedo anche se avere intestato un appartamento ( al 100%), una casa (al 50%) e dei terreni (al 50%), ricevuti in eredità dai miei genitori, dalla banca erogante il mutuo viene visto positivamente, oppure conta solo il reddito attuale e la storia creditizia.
        Grazie in anticipo.
        Cristina

        1. Ma nel senso che sono una “garanzia” aggiuntiva a supporto della richiesta di mutuo?
          Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.
          Cristina

  30. Salve, sono nella fase finale di richiesta mutuo – delibera redittuale, perizia e valutazione giuridica di sono concluse positivamente, aspetto solo la data del rogito che per indisponibilità del notaio è stata già spostata due volte. Nel frattempo ho ricevuto una proposta di cambio lavoro che non potrei farmi sfuggire. Ovviamente sarebbe ideale aspettare il giorno del rogito prima di dimettermi. Volevo sapere se una volta ottenuta la delibera redittuale, la banca comunque dovrà fare ulteriori accertamenti riguardo l’impiego. O visto che tutte le fasi sono concluse e aspetto solo la data del rogito, posso procedere con rassegnare le dimissioni? Ringrazio in anticipo. Gabriella

    1. Gentile Gabriella, la banca eroga sulla base delle informazioni acquisite. Se prima della stipula intervengono variazioni nella situazione finanziaria, economica e patrimoniale del mutuatario/i e garanti, la Banca potrebbe sospendere l’erogazione e ri-anailizzare la situazione. Per questo molte Banche chiedono la busta paga aggiornata alla stipula. Sicuramente farai la cosa giusta e chiederai comprensione al nuovo datore di lavoro di aspettare la stipula per il passaggio. Ti faccio tanti auguri per il tuo nuovo lavoro. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. Salve sono in fase avanzata di richiesta del mutuo :praticamente da ottobre ;la banca ha inviato il perito, mi ha fatto contattare il notaio che ha provveduto a fornire a novembre la relazione preliminare alla banca ,che però ad oggi non ha ancora deliberato ,mi dicono che è tutto ok, ma che le procedure sono cambiate proprio a novembre ;ci devo credere? O qualcosa è andato storto e me lo nascondono?grazie in anticipo per la risposta.

    1. Cara Paola, il tuo non è un caso isolato. Con la crisi e la gran quantità di mutui finiti in contenzioso, le Banche hanno perso il contatto con la realtà. Sono concentrate su se stesse, sulle proprie procedure. Non capiscono lo stress e il disagio che creano alle famiglie in un momento molto delicato quando si acquista casa. Non è possibile che a due mesi dalla perizia non siano in grado di darti certezza dell’erogazione. Dall’altra parte c’è un venditore, una persona verso la quale ti sei impegnata a corrispondere una certa cifra in determinati tempi. Alza la voce, telefona alla Direzione, cerca di capire cosa sta succedendo, pretendi una risposta scritta. Spesso tutto questo nasconde una scarsa trasparenza delle Banche. Quando hai la certezza della delibera, chiedi di avere prima della stipula una copia del contratto e il documento di sintesi con tutte le condizioni economiche. Informati come e quando verrà erogato il mutuo (spesso l’erogazione avviene dopo la stipula al consolidamento dell’ipoteca). Poni attenzione sulla preparazione degli assegni al venditore il giorno del rogito. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  32. Nel caso in cui io e i miei due figli, siamo cointestatari del mutuo per l’acquisto di un immobile che per i miei figli è prima casa, e per me non lo è, ma io sono comproprietario di una percentuale del 10% dell’immobile e il restante 90 % è dei miei figli, posso portare in detrazione la mia quota parte degli interessi passivi del mutuo? E in caso in cui loro non possono detrarre la loro parte di interessi ( o perché momentaneamente disoccupati etc.) posso portare in detrazione io anche la loro parte?
    Vi ringrazio anticipatamente e porgo
    Cordiali saluti
    Pietro Lo Giudice

    1. Gentile Pietro, ti rimando alla nostra dettagliata Guida “La detrazione sugli interessi mutuo casa”.
      Le istruzione dell’agenzia delle Entrate parlano di mutuatari (e tu lo sei) per mutui finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale (immagino che la casa finanziata da mutuo sia quella dove vivi con i tuoi figli); la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Per analogia con la regola del coniuge a carico (“se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi”), penso che tu possa beneficiare della quota di detrazione dei tuoi figli. Per scrupolo, se hai tempo, chiedi un appuntamento all’Agenzia delle entrate per avere un consulto immediato, portando rogito, contratto mutuo, stato famigli/residenza e ultima dichiarazione redditi Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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