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L’istruttoria di mutuo casa

di Consulente Creditizio e Assicurativo 38 commenti in

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

  • valutazione creditizia e comportamentale
  • valutazione tecnico-immobiliare
  • valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

  • reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
  • impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
  • patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
  • rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
  • carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.

b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

  • un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
  • un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
  • l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
  • l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

  • l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
  • la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
  • l’erogazione della somma mutuata.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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38 Comments su "L’istruttoria di mutuo casa"

Buona Sera, mi trovo in una situazione un pò delicata. Il mio ragazzo ed io ci siamo aggiudicati una casa all’asta e abbiamo deciso di saldare con un mutuo contestuale che verrà erogato i primi di agosto. Io ad oggi ho un contratto a tempo indeterminato ma mi hanno offerto un lavoro migliore ( anche se il contratto sarà inizialmente un determinato o uno stage). Questa nuova azienda ha urgenza di iniziare da subito. La banca ci ha concesso il mutuo ( sopratutto perchè avevamo altri fondi oltre ai nostri lavori), stiamo solo aspettando la chiusura della perizia. Non so… Read more »

Gentile Valeriana, fai presente la tua situazione alla nuova azienda facendo presente che potrai formalizzare il rapporto di lavoro solo tra una decina di giorni. Se infatti informi la Banca delle variazioni di reddito/lavoro, dovrà essere istruita la pratica nuovamente. Per pochi giorni non correre questo rischio. Auguri x la nuova casa e il nuovo lavoro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, sei mesi fa mi sono affidato a un consulente finanziario per avere un mutuo, da premettere che ero andato già in precedenza in banca a chiedere un mutuo e avevano accettato, ma siccome questo consulente mi aveva detto che tramite le banche con cui lui lavorava avrei avuto un taeg ancora più basso rispetto alla banca dove ero andato mi sono affidato a lui. Dopo sei mesi senza aver concluso nulla perché rimanda sempre per varie scuse ecc ho deciso di toglierlo di mezzo e di rivolgermi di nuovo alla miq banca, ora allo stato attuale con il consulente… Read more »

Gentile Vincenzo, prima di avanzare una nuova domanda alla tua banca è preferibile che rinunci ad eventuali altre domande avviate. la CRIF è una banca dati dove vengono segnalati in tempo reale i finanziamenti: domande, delibere, approvazioni, rinunce, etc. Chiedi al consulente finanziario di procedere in tal senso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

salve è possibile che la banca a distanza di un anno non rilasci fattura dell’istruttoria che mi serve per il modello 730 (500 euro addebitati sul conto) come invece ha fatto subito il geometra per la perizia? è legale questo? non è obbligata a rilasciarla? come ha giustificato l’operazione la banca se non emette fattura? grazie

Gentile Roberto, che io sappia le banche non rilasciano fattura ma semplici attestazioni (per spese, interessi, servizi vari, etc) . Puoi comunque documentare la spesa con Il documento di sintesi che ti hanno consegnato alla stipula (e che probabilmente è allegato al contratto di mutuo) + l’uscita sul conto corrente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

QUANDO SI PAGANO LE SPESE DI ISTRUTTORIA DEL MUTUO? , e se il mutuo non viene concesso la banca ha diritto di chiedere lo stesso le spese di istruttoria del mutuo negato? A me e successo, la banca senza darmi la risposta e preavviso mi ha addebitato 700 sul mio conto, è giusto? Grazie Lino

Gentile Lino, ogni Banca applica le spese a proprio insindacabile giudizio. Normalmente le spese vengono trattenute dall’importo erogato in sede di stipula. Certamente la tua banca non si sta comportando in modo elegante, soprattutto se non ti ha adeguatamente informato prima sulle modalità di addebito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, ho richiesto un mutuo alla Banca Credem a marzo ed ancora a maggio non mi hanno mandato il perito. Contatto parecchie volte la Banca e il dipendente che ha preso in carica la mia pratica mi dice sempre di stare tranquilla. Io tranquilla non ci sto, stanno perdendo troppo tempo. Cosa posso fare? Sono davvero molto delusa.

Gentile Valentina, la tua testimonianza dimostra come il servizio offerto dalla Banca non sia all’altezza di una famiglia impegnata nell’investimento più importante della vita. Difficile consigliarti Una strada potrebbe essere scrivere un reclamo alla direzione facendo presente che hai fatto tutto quello che ti era stato richiesto e che la mancata risposta del mutuo ti mette in difficoltà nel rispettare termini e impegni presi con il venditore, con il rischio di perdere la caparra versata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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