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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 50 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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50 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

Salve vorrei chiedere in informazione per quanto riguarda il mutuo . Mio padre farà da garante ma se nel caso non basti potrebbe ipotecare la prima casa immobiliare oltre a quella del mio acquisto. La mia domanda è ma L ipoteca della sua prima casa e per tutta la durata del mio mutuo ? Cordiali saluti

gentile Nico, l’ipoteca segue il mutuo anche nella durata e viene cancellata solo con l’estinzione del debito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno ho una casa cointestata di 120,000 euro, io sono libera professionista (non arrivo nemmeno a 10.000,00), lui è un carabiniere, (quindi stipendio statale) e mio padre è fideiussore. Ci siamo lasciati con accordo (purtroppo verbale) di pagare la metà ciascuno. Lui ha lasciato la casa e non paga più la metà. Ora la domanda è la banca può attivare una procedura esecutiva nei confronti di tutti i debitori contemporaneamente? quindi chiedere i soldi direttamente al garante? oppure prima aggredisce effettuando pignoramento stipendio di lui visto che ha reddito statale? ovviamente la banca ha scritto che provvederà nei confronti di… Read more »

Gentile Margherita, siete tutti co-obbligati in solido. non serve a nulla pagare solo la metà. La Banca attiverà comunque la procedura esecutiva. Se paghi le rate da sola, tieni traccia di tutto e in futuro potrai rivalerti sul tuo ex. Oppure – cosa più logica – negozia con il tuo ex un accordo: potete vendere la casa; oppure tu puoi acquistare il suo 50% e regolare i soldi conteggiando il debito del mutuo e le rate pagate. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve ho un mutuo ipotecario dal 2010 dove fanno da garanti i miei genitori.Mio padre è deceduto 4 anni fa e in quell’ occasione ho spostato l addebito in conto su un altra banca lasciando in essere il mutuo sulla precedente per motivi economici.Ora mi arrivano2 rendiconto intestati ad entrambi i genitori dell’ intero importo a garanzia non tenendo conto delle rate versate.Come devo tenerne conto e cosa posso fare ringrazio anticip

Gentile Cristina, da quanto scrivi sembrerebbe che hai effettuato i pagamenti delle rate regolarmente, ma la banca non li ha registrati correttamente. Chiedi alla Banca mutuante chiarimenti, fornendo le contabili dei bonifici effettuati dal conto di un altro Istituto di Credito. Chiaramente fornisci anche gli estremi del tuo mutuo. Da qualche parte i soldi saranno pure andati a finire … Se non hai risposta, scrivi all’Ufficio reclami. Se invece non hai pagato le rate, affrettati a saldare prima che scatti il recupero legale del credito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

E’ possibile fare richiesta di mutuo di liquidità apportando come garanzia reale un immobile di uno dei genitori?

Gentile Luca, tutto è possibile: devi concordare l’operazione con la Banca. Considera che i mutui di liquidità vengono concessi con molta prudenza. Molte banche in questo momento di crisi economica non erogano di fatto mutui liquidità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Inizio conversazione in chat
14:27
buongiorno non so se sia il posto giusto ma ci provo.ho fatto da garante con fideussione per una persona per 15000 euro.lui ha estinto il prestito ma la banca non sblocca la garanzia perche lui ha usufruito del castelletto e quindi è sotto con il conto corrente .possono farlo? devo risponderne ancora io anche se il prestito e chiuso?grszie

Gentile Ciro, dipende la tua firma cosa garantiva. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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