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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 111 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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Mio suocero ha prestato fideiussione al mutuo senza saperlo se prossimamente venderà un terreno ad un costruttore verrà a saperlo?

Gentile Domenico, la tua domanda non è chiara. Tuo suocero sicuramente è a conoscenza della garanzia prestata (fideiussione) poiché ha firmato. Comunque quando si vende normalmente le indagini vengono effettuate sulla presenza di ipoteche o altri vincoli sulla proprietà. L’indagine si potrebbe ampliare alla verifica presso la CCIAA e in tribunale per accertare se il venditore è fallito o socio / amministratore in società con problemi finanziari particolari (Banche Dati pubbliche), al fine di escludere che la vendita vada a danneggiare eventuali creditori. Nessuno è autorizzato a consultare le banche dati sugli impegni e i prestiti del venditore. Questi controlli… Read more »

Io e mio marito ci siamo intestati una casa per fare un favore a mio suocero che voleva quella casa ed ha fatto da garante ha pagato il mutuo per 10 anni e ora dice che vuole i soldi del mutuo da lui pagato cosa posso fare

Mi chiedevo se non fosse il caso di “risolvere” la questione con la cessione di questa proprietà a tuo suocero.
GP

Mio suocero ha fatto da garante per mutuo casa mia e mio marito perché la voleva lui quindi per dieci anni ha pagato il mutuo ora mi chiede la restituzione delle rate cosa posso fare

Gentile Francesca, formalmente tuo suocero non era tenuto al pagamento delle rate. Ha liberamente dato a voi – titolari del mutuo e proprietari della casa – queste somme senza che venisse sottoscritto un accordo. Evidentemente tuo padre considera queste somme un prestito. Forse avete necessità di un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno,
Volevo chiedere, avendo richiesto un mutuo con capacità /reddito/rata non sufficiente per l’importo richiesto. mi hanno chiesto un garante, ho trovato il garante che è una parente come posso tutelarla e darle una forma di garanzia, insomma per tranquillizzarla. inserendola in una eventuale forma di ipoteca ? grazie

Gentile Vincenzo, non esiste una forma di garanzia “ipotecaria” per contro-garantire un fideiussore. La tua parente-garante non è un creditore; è un “prestatore di garanzia”. I suoi rischi sono legati al rimborso della rata. Ma quali sono gli eventi che possono portare te (mutuatario) a non pagare la rata del mutuo della tua casa? Ti suggerisco di stipulare polizze assicurative legate al mutuo. In caso di premorienza , infortunio, invalidità, perdita lavoro la compagnia estingue il mutuo (nel primo caso) o rimborsa le rate per un certo periodo. E’ questo forse il modo migliore di tutelarla. Un cordiale saluto Giuseppe… Read more »

Buona sera, se vi sono due comproprietari di immobile non legati da nessun vincolo ( matrimonio, convivenza ecc..) e se il mutuatario non paga più il mutuo ( premettendo che il garante è defunto ) il mutuo deve esser pagato dall altro comproprietario (terzo datore di ipoteca , se non erro)? La banca può trattenere i soldi del mutuo dallo stipendio del terzo datore di ipoteca?
Grazie per l attenzione e saluti.

Gentile Duilia, il terzo datore d’ipoteca quando non è né garante né mutuatario, non risponde del debito personalmente, ma solo con la garanzia ipotecaria data. Rileggi bene il contratto di mutuo per capire il ruolo del comproprietario. In caso di mancato pagamento delle rate, la banca informa il terzo datore d’ipoteca – attraverso il precetto – che in caso di mancata regolarizzazione – viene avviata la procedura esecutiva per la vendita dell’immobile. La banca non può rivalersi sui redditi o sul patrimobio del terzo datore d’ipoteca; lo può fare con i mutuatari e i garanti. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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