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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 26 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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26 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

Buona sera! Sono un ragazzo di 36anni lavoro come operaio metalmeccanico con contratto indeterminato di 1.400€ al mese , sono sposato mia moglie ha 30anni ma non lavora, una figlia di 6anni, ed ho un garante mia suocera che percepisce 1.000 con contratto indeterminato di badante , vorrei un mutuo di 130.000 , non ho prestiti in corso, si potrebbe fare ?grazie

Gentile Raffaele, non esiste una regola universale nella concessione di un mutuo. Dipende dalla politiche delle Banche a cui ti suggerisco di chiedere informazioni. La tua posizione è proprio al limite e ti elenco i principali elementi che la banca considera: 1) la rata non deve superare il 40% del reddito (e non ci devono essere altri impegni). Il calcolo dello stipendio “mensile” tiene conto di 13° e 14°; 2) la famiglia comunque deve avere un reddito disponibile (al netto della rata) sufficiente alle spese di sostentamento (voi siete una famiglia di 3 persone); 3) per il garante è importante… Read more »

buongiorno
devo richiedere un mutuo di 80.000 o 90
0000 x l acquisto di una casa. la busta paga è di 1300 circa (contro tempo indet) ieri un mediatore che ho incontrato mi dice di portare un garante. inoltre dice che c’è la possibilità di vincolare il garante x un determinato periodo di tempo tipo 2 0 3 anni dopodiché luberarlo, è corretto? ma la fideiussione che io sappia si estingue col l’estensione del debito, come si può parlare di un tempo a questo punto “determinato ” e comunque prima di estinguere il debito?

grazie

Gentile Marilena, sono d’accordo con te. Nel contratto di mutuo, il fideiussore (garante) è chiamato a rispondere, in caso di inadempimento del mutuatario, di tutte le obbligazioni del contratto (rate, interessi, spese, etc), fino all’estinzione del debito. Solo una successiva liberatoria della banca (molto rara) può appunto “liberare” il garante. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, volevo sapere se io potevo intestarmi un mutuo per ristrutturare la casa data in comodato d’uso gratuito alla mia compagna, da parte di mia suocera( proprietaria dell immobile).
Quindi proprietaria dell immobile la madre della mia compagna, intestatario mutuo ristrutturazione io sottoscritto;
io però non risulto nè come residente nella casa da ristrutturare, nè sposato con la figlia residente con contratto comodato d uso gratuito.
La mia ragazza non lavora e l unica fonte di reddito sono io.
Posso intestarmi il mutuo?
Grazie per l attenzione
Buona serata
Cordiali saluti
Matteo

Gentile Matteo, come giustamente scrivi non c’è un collegamento tra te e la proprietà dell’immobile. Appare inverosimile che per un lungo periodo ti impegni nel pagamento di rate per finanziare un immobile che non appartiene né a te e né a tuoi familiari e dove non vivi. La Banca teoricamente potrebbe dare corso anche ad operazioni nelle quali mutuatario e proprietario non hanno relazione. Ma sono casi molto rari dove magari il mutuatario ha redditi elevatissimi in grado di far fronte alla rata senza incidere sul tenore di vita e ad altri impegni. Mi permetto di invitarti a fare tu… Read more »

Salve, vorrei porte una domanda. Io e il mio ragazzo stiamo cercando di prendere un mutuo. L’immobile che dovrebbe essere dato in garanzia ha un valore troppo basso. Mi chiedo, quanti altri immobili possono essere dati in garanzia per lo stesso mutuo?
Grazie

Gentile Moana, normalmente è sufficiente l’ipoteca sulla casa acquistata. Se l’ipoteca sulla casa acquistata non è sufficiente a garantire il mutuo e la banca chiede un’ulteriore garanzia ipotecaria, parlane in famiglia e guarda se possibile dare in garanzia un altro immobile (tipicamente la Banca gradisce estensione di ipoteca sulla casa dei genitori, quale inequivocabile fiducia e supporto della famiglia verso i figli giovani). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

salve ho fato da fideiussore sul mutuo di mia sorella mi sono trovata un paio di mesi fa per caso a scoprire che ha fatto la sospensione delle rate del mutuo per 12 mesi nel febbraio 2014 ,la banca non mi ha avvisato ne ho mai ricevuto comunicazioni annuali come prevede il contratto. alla mia richiesta di recesso la banca mi risponde di no. vorrei chiederle se ce un tempo stabilito dalla perdita del lavoro alla richiesta di sospensione perché lei ha perso i lavoro nel 2010 e ha sospeso nel febbraio 2014 . il marito e’ l’unica fonte di… Read more »
Gentile Laura, non so rispondere con precisione alla tua domanda. Posso solo farti presente che la Banca ha il diritto di richiederti rate scadute, interessi di mora e spese. Quale fideiussore rispondi con il tuo patrimonio personale. Per questo ti consiglio di essere sempre aggiornata sulla posizione debitoria del mutuo di tua sorella. Non c’è un modo particolare per tutelarti, se non quello di estinguere il mutuo. Cerca di trovare in famiglia con tua sorella e tuo cognato le risorse per pagare i sospesi alla Banca. Con il senno di poi, non avresti dovuto firmare: sarebbe stato più naturale e… Read more »
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