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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di CEO di CasaNoi.it 127 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

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Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

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In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

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Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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127 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

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Buona sera,
Io e mia moglie abbiamo acquistato casa a prendere un mutuo cointestato, dopodiché mio cognato a chiesto a mia moglie di fare da garante sulla richiesta di un mutuo per ultimare i lavori della sua casa. Lui ha una ditta, qualora dovesse fare un danno Superiore al valore dell’immobile potrebbero avvalersi anche della mia proprietà?

Gentile Luca, il garante (o fideiussore) risponde all’obbligazione del rimborso del mutuo con il proprio patrimonio personale.
La garanzia di sua moglie – nel caso prospettato – sarebbe quindi limitata al rimborso del mutuo di suo cognato e non si estende ad altri suoi impegni.
Nel caso in cui suo cognato non pagasse il mutuo, magari a seguito di eventi economici – finanziari negativi legati all’attività della Ditta, il creditore (banca) potrebbe rivalersi su sua moglie e sul suo patrimonio personale, compresa la casa.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno,
Ho dato in garanzia un immobile per un mutuo acceso da mio fratello. Visto che mio fratello è venuto a mancare e la destinataria del testamento è mia cognata che è anche parte fidejubente del mutuo sopraccitato, vi chiedo se in caso d’insolvenza la banca si rifà sul mio immobile, dato in garanzia, oppure sulle proprietà di mia cognata. Grazie

Gentile Salvatore, in caso di insolvenza la banca ha il titolo esecutivo (contratto di mutuo con garanzia ipotecaria) per rivalersi sull’immobile ipotecato di tua proprietà. Ulteriori garanzie sono il patrimonio personale del debitore e dei fideiussori; ma per rivalersi su tali beni il procedimento è più lungo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno
Ho acquistato un immobile insieme a mia moglie accendendo un mutuo. Come garanzia ho ipotecato un altro immobile di mia proprietà. Ora vorrei spostare l’ipoteca da questo immobile ad altri tre immobili più piccoli del medesimo valore, di proprietà di mio suocero che ne ha la nuda proprietà. L’ipoteca si potrebbe anche estendere all’usufruttuaria dei tre immobili che è la sorella di mio suocero. La cosa è possibile? In caso di insolvenza la banca potrebbe rifarsi oltre ai tre immobili anche su altri beni di proprietà di mio suocero e della sorella?
Grazie mille per la collaborazione

Gentile Giorgio, tutto è possibile, ma è la banca che deve accettare una “sostituzione di garanzia”, cosa non facile anche perché coinvolgi una terza persona (tuo suocero) che entrerebbe nel contratto come “terzo datore d’ipoteca”. A mio parere la richiesta non viene accolta. E’ più facile chiudere il mutuo in essere e aprirne un altro. Devi comunque motivare la richiesta adeguatamente: perché vuoi sostituire garanzia ipotecaria? devi vendere l’immobile ipotecato? perché con la vendita allora non estingui il mutuo? e se proprio vuoi sostituire la garanzia ipotecaria perché non offri l’altro immobile ora di tua proprietà acquistato proprio con il… Read more »

Grazie mille della risposta.
So che è una richiesta non comunque. Vorrei spostare l’ipoteca perché quell’immobile vorrei darlo alla sorella di mia moglie per aprire un agriturismo in cambio della futura eredità di suo padre. Questo per aiutarlo. Per questo è necessario togliere l’ipoteca ma non voglio metterla sul mio immobile per la mia sicurezza. Per questo vorrei sapere se ci sono alternative praticabili

Gentile Giorgio, non c’è coerenza molta nelle operazioni che prospetti. Correttamente procedi alla vendita a tua cognata. Tua cognata potrebbe finanziare l’operazione con mezzi propri e/o con un mutuo a suo nome. Con il ricavato devi sicuramente estinguere il tuo mutuo, così tua cognata si trova immobile a suo nome privo di ipoteche. Parallelamente potresti acquistare la proprietà o la nuda proprietà da tuo suocero con mezzi propri o con un nuovo mutuo (non ha valore legale “rinunciare all’eredità” da parte di tua sorella prima dell’apertura della successione). Il maggior costo per queste operazioni puoi aggiungerlo al prezzo di vendita.… Read more »

Grazie mille del chiarimento.

Salve, mio padre ha firmato una fideiussione per il mutuo contratto da mio fratello per l’acquisto della propria casa. In caso di morte di mio padre quali obblighi spettano a me come erede (insieme a mio fratello)?. La casa di mio padre, gravata da fideiussione fino al termine del mutuo contratto (2029) e che spetterebbe a noi fratelli in eredità, non può essere venduta prima di quella data?

Gentile Daniela, alla morte di tuo padre tutti gli eredi subentrano nell’obbligazione. Non è corretto dire che la fideiussione grava sulla casa di tuo padre, trattandosi di obbligazione personale e non di un diritto reale di garanzia. La casa può essere liberamente venduta. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

Grazie, gentilissimo!

Buonasera sto acquistando un immobile ho gia la delibera reddituale ora sto aspettando la perizia,l’appartamento è apposto solo che insieme all’appartamento cè 1/4 di box e 1/4 di cantina che é divisa in 4 parti uguali insieme agli altri 3 proprietari degli altri appartamenti,ora sto aspettando l’ok del tecnico legale se anche il box e la cantina sono ipotecabili dato che ci sono anche altri 3 proprietari…..volevo sapere se sapevate darmi una risposta a questo perché mi si stanno allungando i tempi e nel caso non siano ipotecabili la banca non mi da l’ok ??

Gentile Danile, l’ipoteca su 1/4 del box e cantina è una garanzia quasi irrilevante per la banca. L’ipoteca al 100% dei 2 accessori non è ipotizzabile perchè richiederebbe la firma degli altri 3 comproprietari. Ora la banca deve valutare su procedere con l’erogazione del mutuo con ipoteca solo sull’abitazione. Mi permetto di consigliarti, prima di acquistare, di chiedere a notaio e venditore se è possibile procedere alla divisione del box e cantina in 4 proprietà distinte ed esclusive. In questo modo eviti di avere comproprietà. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli