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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 91 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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91 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

Buongiorno
in sede di divorzio, il giudice può costringere il coniuge intestatario del mutuo a liberare l’altro coniuge dalle garanzie ipotecarie e fideiussorie prestate, obbligando il primo a estinguere il mutuo esistente e a ricontrattarne con la banca uno nuovo con nuove garanzie?

Gentile Simonetta, non sono un legale ma penso che quanto scrivi sia percorribile in un libero accordo tra i coniugi in una separazione consensuale. Viceversa, non è sufficiente la decisione del Giudice in un’operazione che necessita di una delibera bancaria autonoma. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve io volevo sapere come si fa per togliersi da garante

Bisogna chiedere una liberatoria alla Banca. E’ molto difficile ottenerla. Più facile estinguere il debito con un nuovo mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve io mi sono separata da mio marito avevamo un immobile insieme con il mutuo adesso lui si è accollarsi il mutuo però mio papà evapora garante di lui se il mio ex non paga vengono a prendere lui e se lui non può pagare checsuccede?

Gentile Elisa, tuo padre continuerà ad essere garante e quindi a rispondere nel pagamento delle rate se non paga il mutuatario. Nel caso non paghi la banca ha diritto ad aggredire anche il suo patrimonio. Tuo padre può uscire dal contratto se: 1) la banca rilascia liberatoria (molto difficile); 2) il tuo ex stipula un nuovo mutuo estinguendo l’attuale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, il mio compagno sta chiedendo un mutuo all’80% per un acquisto di un immobile da 137k € ma avendo un reddito non molto alto gli chiedono un garante. Io ho contratto a tempo indeterminato 1500€/mese e vorrei fare da garante ma mi risultano degli atti pregiudizievoli depositati in conservatoria X via di un immobile che ho acquistato da mio padre X il quale è stato richiesto atto revocatorio di compravendita successivamente al fallimento della società di mio padre. In poche parole il debitore nn sono io, ne sono coinvolta in terza persona ma purtroppo questi atti figurano in una… Read more »

Gentile Alessandra, la banca sicuramente non riterrà valida la tua garanzia come fideiussore. La segnalazione che ti riguarda è un pregiudizievole non compatibile con l’erogazione di un finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve,

Io e la mia compagnia abbiamo richiesto un mutuo per l’acquisto di una prima casa per l’importo di 235 mila sui 310 del valore della casa, entrambi abbiamo un contratto a tempo indeterminato con uno stipendio complessivo di 2800 euro.
Dopo 2 mesi la banca ci ha comunicato che necessitano di una fideiussione di garanzia perchè la mia azienda ha un rating negativo.

Secondo lei è una richiesta corretta visto che non abbiamo mai avuto problemi finanziari e secondo le nostre finanze riusciamo, anche a detta della banca, a pagare il mutuo senza problemi.

grazie

Gentile Umberto, ogni banca ha le proprie politiche del credito e concede finanziamenti a proprio insindacabile giudizio. La richiesta della banca è quindi corretta. Puoi sempre rivolgerti ad altra Banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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