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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 56 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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56 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

Buongiorno,
nel 2015 ho fatto una surroga volevo sapere come faccio a sapere se ci sono ancora i garanti del mutuo originario. La banca mi ha detto che non servivano più i garanti ma io come posso verificare se effettivamente è così?

Gentile Cristina, se non è stata rilasciata la liberatoria i garanti rimangono co-obbligati nel mutuo. Le persone che hanno firmato a garanzia possono chiedere alla Banca d’Italia le risultanze della centrale rischi a proprio nome, da cui si evincono anche le fidejussioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Sto subendo un pignoramento immobiliare su una casa acquistata con il mio ex marito nel 2006. Ora mi sono risposata in separazione dei beni, e il mio attuale marito vorrebbe accedere ad un mutuo singolarmente.
La banca rifiuta, perche vede la mia segnalazione anche se non sono io a chiederlo.
E’ corretto??
La ringrazio.

Gentile Angela, ritengo che la Banca si comporti correttamente con la dovuta prudenza, controllando nelle banche dati pubbliche il coniuge (tu) del richiedente il finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, oggi mi è stato notificato un pignoramento della parte dello stipendio per aver fatto da garante ad un finanziamento di mia madre che lei non ha onorato. Ora, io sono un dipendente pubblico ed è stato facile procedere al pignoramento, ma, dato che io stesso ho un mutuo prima casa che pago regolarmente e che lei (mia madre) ha fatto da secondo datore di ipoteca con la sua abitazione, posso io smettere di pagare il mutuo in modo che procedano nei confronti della sua abitazione? Nel senso l’immobile di sua proprietà facente garanzia vale attualmente il doppio del mio… Read more »

Gentile Fabio, alla banca non interessano i rapporti economici all’interno della famiglia. Se smetti di pagare il tuo mutuo, la banca procederà con il recupero del credito in tutti i modi possibili, compreso il pignoramento immobiliare sugli immobili dati in garanzia. Non credo che una vendita all’asta per via giudiziaria della casa di tua madre possa portarti dei vantaggi. I prezzi di realizzo sono molto bassi e non possono essere confrontati con il valore di mercato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve vorrei chiedere in informazione per quanto riguarda il mutuo . Mio padre farà da garante ma se nel caso non basti potrebbe ipotecare la prima casa immobiliare oltre a quella del mio acquisto. La mia domanda è ma L ipoteca della sua prima casa e per tutta la durata del mio mutuo ? Cordiali saluti

gentile Nico, l’ipoteca segue il mutuo anche nella durata e viene cancellata solo con l’estinzione del debito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno ho una casa cointestata di 120,000 euro, io sono libera professionista (non arrivo nemmeno a 10.000,00), lui è un carabiniere, (quindi stipendio statale) e mio padre è fideiussore. Ci siamo lasciati con accordo (purtroppo verbale) di pagare la metà ciascuno. Lui ha lasciato la casa e non paga più la metà. Ora la domanda è la banca può attivare una procedura esecutiva nei confronti di tutti i debitori contemporaneamente? quindi chiedere i soldi direttamente al garante? oppure prima aggredisce effettuando pignoramento stipendio di lui visto che ha reddito statale? ovviamente la banca ha scritto che provvederà nei confronti di… Read more »

Gentile Margherita, siete tutti co-obbligati in solido. non serve a nulla pagare solo la metà. La Banca attiverà comunque la procedura esecutiva. Se paghi le rate da sola, tieni traccia di tutto e in futuro potrai rivalerti sul tuo ex. Oppure – cosa più logica – negozia con il tuo ex un accordo: potete vendere la casa; oppure tu puoi acquistare il suo 50% e regolare i soldi conteggiando il debito del mutuo e le rate pagate. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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