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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 79 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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79 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

Buongiorno,
se decidessi di vendera la nuda proprietà della mia casa della quale sono unica proprietaria il mutuo in essere dovrebbe essere estinto? E in caso di morte i miei figli potrebbero usufruire dell’immobile fino alla maggiore età?
grazie

Gentile Michela, si può vendere una proprietà con il mutuo: l’acquirente deve essere d’accordo perché si accolla il debito. Lei da quanto scrive rimane titolare dell’usufrutto. In caso di suo decesso, si costituisce il diritto di abitazione solo a favore del coniuge superstite (Approfondisca con il suo notaio – I figli minori e maggiorenni non autonomi vengono comunque tutelati dalla legge). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno sto per fare un secondo atto per liquidità per in immobile in ristrutturazione edilizia…mio marito dovrebbe garantire ma pretende l’intestazione al 50:con scrittura privata premetto che ha partecipato ai pagamenti con cifra di circa 500000 mla mia famiglia e contraria come posso fare?

Gentile Antonella, solo un professionista può aiutarla; non di certo questo blog. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve
Sto aquistando casa e mi hanno consigliato di aggiungere una seconda casa da ipotecare (quella dei miei gebitori) per avere delle agevolazioni sui tassi d’ interesse….cosa fischiano in questi casi i miei genitori?

Gentile Roberto, se sei inadempiente nei confronti della banca, questa può avviare la procedura esecutiva e rivalersi anche sull’immobile dei tuoi genitori. Con l’iscrizione ipotecaria, inoltre, i tuoi genitori potranno in futuro vendere la casa solo previa liberazione ipotecaria (estinzione parziale o totale del mutuo). Ti suggerisco di evitare l’estensione ipotecaria sulla casa dei genitori anche a costo di pagare una rata più alta. Informati a quanto ammonterebbe la differenza di rata e la differenza di di spese, polizze assicuarative obbligatorie incluse. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gentile Matteo,
Vorrei sapere se dando alle banche una garanzia reale, come potrebbe essere la mia casa in Italia, é possibile richiedere un mutuo per avviare un attivitá all’estero? Nel caso in cui sia possibile, vista la sua esperienza, saprebbe dirmi se i Tassi sono gli stessi di quando si richiede un mutuo per acquistare casa?
Grazie

Gentile Luca, sostanzialmente stai chiedendo un mutuo liquidità. Le banche erogano questi finanziamenti con molta prudenza: dipende molto dalla solidità e dai redditi del mutuatario. L’avviamento di attività all’estero viene considerata ad alto rischio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buon pomeriggio,
una mia amica ha prestato garanzia, quale fideiussore, per un mutuo contratto da una sua conoscente per l’acquisto di una casa. La banca ha iscritto ipoteca sull’immobile oggetto di acquisto. Ora , la debitrice non sta pagando e la Banca sta facendo pressione sulla mia amica affinchè paghi.. Mi chiedo se questa prassi è corretta o se la mia amica può opporre alla banca l’esistenza dell’ipoteca e, pertanto, che si soddisfi sul bene.
Grazie per la risposta.

Gentile Francesca, la Banca sta agendo correttamente. L’ipoteca non esclude la possibilità della banca creditrice di rivalersi sul fidejussore. Il fidejussore infatti risponde in via solidale con il debitore principale (mutuatario) con il proprio patrimonio. Questa difficile situazione in cui si trova la sua amica non va sottovalutata. E’ opportuno cercare di trovare una soluzione, quale la vendita della casa e l’estinzione del debito, che estinguerebbe anche la fideiussione. Se non c’è una soluzione di questo tipo, è opportuno affidarsi ad un legale per capire cosa fare. La sua amica – per le somme versate – ha diritto può rivalersi… Read more »

La ringrazio.

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