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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di Consulente Creditizio e Assicurativo 42 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario. Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, si chiama mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è sufficientemente vicino al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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42 Comments su "I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo"

Inizio conversazione in chat
14:27
buongiorno non so se sia il posto giusto ma ci provo.ho fatto da garante con fideussione per una persona per 15000 euro.lui ha estinto il prestito ma la banca non sblocca la garanzia perche lui ha usufruito del castelletto e quindi è sotto con il conto corrente .possono farlo? devo risponderne ancora io anche se il prestito e chiuso?grszie

Gentile Ciro, dipende la tua firma cosa garantiva. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Gentili Interlocutori, mio marito ed io nel 2011/12 circa, abbiamo fatto da garanti ad un mutuo, per il quale il mutuatario non ha provveduto ad onorato. A dicembre 2014, considerato che io presto la mia attivita’ lavorativa a tempo indeterminato, presso una Pubblica Amministrazione, mi viene pignorato dalla Banca 1/5 dello stipendio. All’improvviso, pero’, a novembre 2016, la Banca si rende conto che il mio quinto di stipendio (pari ad euro 275) non e’ piu’ sufficiente a ricoprire l’importo dovutogli (inizio mutuo finanziato Euro 60.000 a tutt’oggi con interessi arrivato a 98.000 circa) e mi comunica a mezzo atto giudiziaro,… Read more »

Gentile Graziella, avete già il vostro legale al quale potete rivolgervi per una consulenza dettagliata sul vostro caso specifico. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buona sera.
Mia figlia ha bisogno di un mutuo di 80000 euro, dei quali per acquisto 50000 e per lavori 30000. (nessuno le da più di 40000 a meno di tassi esagerati)
Vorrei utilizzare il sistema del terzo datore ipotecando la mia casa che ne vale 180000.
Il tasso applicato con questo sistema, sarebbe lo stesso anche se la casa oggetto del mutuo valesse 180000 e quindi non dovessi ipotecare la mia? o comunque questo sistema viene penalizzato rispetto ad un mutuo “normale”?
Grazie

Gentile Renato, ogni Banca ha le proprie politiche del credito. Di fatto l’operazione si regge su di lei; con l’estensione ipotecaria e la sua firma a fideiussione la Banca è molto garantita. La finalità principale del mutuo – “acquisto di prima casa” da parte di sua figlia – ha solitamente ha condizioni migliori perché ha un minore tasso di rischio. Vada a negoziare con la Banca le condizioni del mutuo senza timore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buongiorno, Le chiederei gentilmente una informazione. Sono dipendente quadro da circa 10 anni, ma da due mesi ho cambiato lavoro e sono dunque sotto periodo di prova. Ho firmato il preliminare con data di rogito antecedente a data di conferma contratto nuovo lavoro. Stante dunque la necessità del mutuo, a questo punto avrei la possibilità di fornire una garanzia fideiussoria (mio fratello). La questione che le pongo e la seguente: mio fratello garante, cittadino italiano risede e lavora in svizzera. Puo andare bene per la banca italiana che dovrebbe convedermi il mutuo? In attesa di un suo gentile riscontro le… Read more »

Gentile Marci, non esiste una regola. Lo devi chiedere alla Banca. Ti consiglio di andare con tuo fratello in Banca o eventualmente fornire una prima documentazione per avere un parere di massima: buste paga, dichiarazione dei redditi, un suo doc identità, CF, un certificato anagrafico stato di famiglia e residenza e altre informazioni (se ha prestiti; se ha case di proprietà; se paga affitto; carico familiare). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buongiorno ho 66 anni e sono pensionata, vorrei sapere se posso fornire una garanzia a mio figlio che deve accollarsi (si è separato dalla convivente contestataria del mutuo), il mutuo della sua casa , con un’ipoteca sulla mia seconda casa della quale posseggo il 50 per cento ( mio marito è disponibile anche per la sua parte). Il mutuo residuo di mio figlio è di 130000 euro circa e il valore del mio immobile supera i 300000 euro. Grazie Antonella Mazzara

Gentile Antonella, nella domanda parli di “accollo” del mutuo e non di un nuovo contratto. Immagino che tuo figlio vuole acquistare il 50% della casa intestata alla ex convivente, la quale desidera però una liberatoria dalla Banca per non restare vincolata ad un rimborso di un finanziamento per una casa non più di proprietà. La richiesta di garanzia della Banca, da quanto scrivi, non si limita a una tua fideiussione personale (ovvero una tua firma), ma addirittura ad una “estensione ipotecaria” su una tua proprietà. Mi sembra eccessivo tutto questo, considerato che si tratta di un accollo e che un’estensione… Read more »
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