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Un venditore, due trattative

di 22 commenti

La domanda di Luca su un venditore che ha due trattative in corso

case a RomaSalve, vorrei chiedere se un venditore può intrattenere contemporaneamente due trattative di vendita per lo stesso immobile e quindi, se può firmare un’accettazione di proposta dopo averne firmato un’altra (che non si è ancora conclusa per alcun motivo ad es. scadenza della validità o parere negativo della banca ecc..). Sarebbe importante per me capire se il venditore in questione è legalmente in torto o no, visto che mentre era in trattativa con me e quindi dopo aver firmato l’accettazione della proposta, ha venduto l’appartamento a terzi.
Spero possiate aiutarmi. Ringrazio in anticipo.
Cordialmente, Luca P.

La risposta dello Studio Montedoro

“In merito al quesito posto, si evidenzia che lo stesso risulta di carattere squisitamente legale. Detto ciò e considerando i limiti di quanto appresso indicato, si precisa che il preliminare di vendita o compromesso, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata. Con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo e impegna solo l’acquirente. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra.
Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
Nel frattempo, il venditore è libero di valutare anche altre offerte.
La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna da subito entrambe le parti.

In merito al caso prospettato occorre ricordare che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.
Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge. La sottoscrizione del preliminare (o della proposta accettata dal IPE), impegna, invece, da subito entrambe le parti.
Nel caso posto, quindi, dal punto di vista legale, il venditore non era legittimato legalmente a firmare una seconda proposta d’acquisto. Si consiglia comunque di verificare l’intera documentazione in proprio possesso, ai fini della validità della stessa, con un legale.”

Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma www.studiomontedoro.net per CasaNoi.it

[La risposta è frutto dei pareri dei professionisti che compongono lo Studio Montedoro e, pur essendo elaborata con la massima applicazione, non impegna in alcun modo i professionisti stessi.]

 

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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22 commenti su “Un venditore, due trattative”
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  1. Buonasera,

    Ho fatto proposta per acquisto casa vincolata al buon esito del mutuo dando assegno per caparra. L’agenzia ha scritto nelle note della proposta di acquisto “la parte venditrice avrà la possibilità di continuare le visite e valutare altre offerte”.
    La proposta in data 02/04 è stata accettata e firmata dal venditore ma, il 08/04, l’agenzia mi contatta dicendomi che hanno ricevuto un’altra offerta non vincolata al mutuo e che, avendo la precedenza, potevo riformulare la proposta non vincolandola al mutuo e alzando l’offerta.
    Come devo comportarmi? È del tutto legale?
    Grazie e cordiali saluti.

    1. Gentile Francesco ,da quanto leggo, lei ha lasciato la possibilità al venditore di accettare nuove offerte proprio perché non poteva garantire il pagamento del prezzo non avendo la certezza dell’erogazione del mutuo. Credo che sia tutto legale e che lei abbia tutti gli elementi per valutare cosa fare. La banca nel frattempo ha deliberato il mutuo? Ha eseguito la perizia? Saluti GP

  2. Buongiorno,
    Abbiamo richiesto il mutuo per L’acquisto di una prima casa, la caparra che abbiamo lasciato con la proposta era vincolata all’ottimo mento del mutuo. Nella proposta richiedevano la delibera reddituale entro il 30 novembre, cosa a detta della banca impossibile visto i tempi troppi brevi. Il perito il giorno 7 dicembre è andato a valutare la casa insieme all’agente immobiliare e la richiesta del mutuo procede regolarmente. Ieri sera siamo stati contattati dall agente immobiliare che ci chiede di andare a riprendere L assegno e di bloccare il mutuo, in quanto il venditore ha accettato un’altra proposta…. Ora ci spetta pagare le spese di perizia e di istruttoria… ci sono le basi per rifarci legalmente?

  3. Buongiorno,
    avrei necessità di capire se e come agire :
    – 3 settimane fa abbiamo fatto una proposta in agenzia immobiliare corredato con un assegno di 5000€
    – la proposta viene accettata la settimana successiva e porto avanti l’iter per il mutuo e per lasciare l’attuale appartamento dando il preavviso necessario.
    – passa un altra settimana e vengo contattato dal agente immobiliare che mi dice che una persona “terza” ha contattato direttamente la padrona del appartamento e proposto un po di piu e che la titolare ha chiamato l’agenzia dicendogli di stracciare la mia proposta e farne un altra anche se ho gia i fogli con cui sono andato in banca con le firme nostre e dei proprietari.
    – dovrei ricevere il doppio della caparra? cosa potrei fare per far valere la mia proposta gia accettata?
    mi pare un comportamento molto scorretto e poco professionale.
    Cordialmente saluti

  4. Salve, abbiamo fatto una proposta di acquisto per una casa, ma dopo pochi giorni l’Agenzia ci ha comunicato che ha ricevuto un’altra proposta di acquisto.
    Entrami gli acquirenti abbiamo proposto la stessa cifra. Adesso il proprietario ha deciso di vendere la casa a chi avrà il mutuo per prima. Il rischio è aspettare inutilmente per poi farci dire che gli altri acquirenti lo hanno avuto per prima. Che cosa possiamo fare per tutelarci? Grazie

    1. gentile Cristina, il venditore non può accettare due proposte contemporaneamente.
      Se la proposta non è accettata dal proprietario nel termine stabilito, decade.
      Mi sembra di capire che l’immobile è ancora pienamente sul mercato, con tutte le incertezze che comporta sia per acquirente che per venditore.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve… ci sta un modo per scoprire se il venditore(proprietario) ha fatto visionare o bloccare il suo appartamento a terzi dopo che noi abbiamo registrato un preliminare con versamento di caparra e scadenza a settembre 2018?
    Grazie

    1. Se ha delle perplessità sul comportamento del proprietario ne parli con il suo notaio che redigerà l’atto o con un legale. Per tutelare acquisto sarebbe opportuna la trascrizione del preliminare, s possibile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buonasera,
    ho visto un immobile perfetto per le mie esigenze così contatto immediatamente l’ agenzia ma mi hanno risposto che sono in trattativa e l’ immobile è in sospeso per una settimana senza però avere ancora firmato nulla dicendomi che i potenziali acquirenti sarebbero in vacanza e avevano interpellato un geometra per vedere se potevano essere eseguiti dei lavori. Ok, io rispondo che sono molto interessato all’ immobile e visto il prezzo abbassato ulteriormente sarei stato disposto a fare un’ offerta sicuramente maggiore di quella attuale. Ho cmq mandato una mail per ribadire la mia offerta. Purtroppo però mi viene negata sia la visita sia l’ offerta e sono passate due settimane. Penso che in ogni caso l’ agenzia debba fare le parti, sia del compratore, ma sopratutto del venditore, comunicando al venditore altre possibili offerte concrete. In pratica i possibili acquirenti hanno avuto più di un mese per fare quello che volevano. Capisco che prendere altre offerte per alcuni può essere poco etico, ma fare passare così tanto tempo, avvantaggiando solo un soggetto, risulta a mio avviso essere comunque poco etico. Che dite? Immagino non ci siano le caratteristiche super partes in questa compravendita poichè l’ agenzia da la priorità a un solo soggetto (sicuramente un conoscente, amico, parente). Purtroppo non so che fare ma non trovo giusto non avvisare il proprietario e dare priorità e così tanto tempo a un solo soggetto.

    1. Gentile lettrice, a mio parere è possibile raccogliere più proposte, dandone chiaramente notizia al proprietario. Il venditore però non può accettare due proposte contemporaneamente: rischia di essere inadempiente. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buongiorno, sono tre mesi che esiguo il acquistato di una proprietà, facendo una prima offerta che e stata rifiutata,è nel frattempo ho fatto altri accertamenti come servitù di passaggi e l’amianto nella proprietà che hanno allungati il tempi ,adesso mi trovo che ce un’altra proposta ,che ne anche quella stata acetata oggi ho trovato il titolare che se dice sbalordito per la situazione e domani ci sara anche l’altro compratore .chi ha la preorita ho come si comporterà l’agenzia per procedere, se convertita in un’asta ? tutti due offriamo la suma che la venditrice chiede .grazie

  9. Ho fatto una proposta per acquistare casa, tramite agenzia.il propretario ha risposto alla nostra offerta, rifiutandoci la somma che avevamo proposto, ma dicendo che l’avebbe venduta ad un’altro prezzo.Noi abbiamo riflettuto un paio di giorni, concordando con l’agenzia che dopo pochi giorni avremmo dato una risposta, e quindi lasciando l’assegno ed il foglio della trattativa in agenzia.Quando ci siamo recati in agenzia, per confermare che andavamo avanti con la trattativa, l’agenzia ci dice che la casa era stata venduta ad un’altra coppia, perché noi tanto non eravamo più interessati.Ho fatto notare che avevamo lasciato l’assegno e non avevamo strappato la proposta, proprio a dimostrazione che la casa ci interessava.Adesso mi chiedo, cosa possiamo fare?L’assegno ci è stato ridato, dicendo che ormai la casa non è più in vendita e che loro non possono farci niente.

  10. Ho fatto una proposta d’acquisto,versando la somma di 5000 euro nn finalizzata all’erogazione del mutuo,pertanto incassati nell’immediato dal venditore.Scopro intanto che mio padre ha una grave malattia e che gli restava poco da vivere…sono partita per stare al suo fianco…non portando cosi avanti la pratica in banca.Dopo la sua morte ricontatto l’agenzia immobiliare (son passati due mesi)per chiedere una proproga del rogito.Non mi viene concessa perché in corso un’altra trattativa,io avrei dovuto stipulare l atto il 30/10/16,l altro compratore a novembre in una data imprecisata….Non porto avanti la richiesta del mutuo visto che i tempi non erano sufficienti….chiedo all’agente intanto la restituzione della somma…dapprima richiesta negata…poi data la mia disperazione mi viene concessa una restituzione rateale a partire dalla vendita!inizialmente fissano come data il 12 /11…poi fine novembre….poi addirittura fine dicembre!la mia domanda è:è tutto legale?non ci sono estremi per un azione contro l agenzia?grazie mille

    1. Gentile Matilde, da quanto scrivi ci sono i presupposti per un’azione legale. Probabilmente il proprietario non ha ora liquidità e deve aspettare di incassare il prezzo della casa. Se non si sblocca la situazione, informati da un legale, carte alla mano. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buonasera,
    spero riesca ad aiutarmi a risolvere un dubbio che mi è nato durante le trattative della compravendita per la mia prima casa.
    Avevo trovato un immobile da ristrutturare all’interno di una palazzina la cui intera gestione di compravendita è nelle mani di un’unica agenzia immobiliare. Procedo con la proposta di acquisto (vincolata all’accettazione del mutuo), inferiore di 5000€ rispetto alla richiesta della proprietà, con il consueto anticipo (di 5000€). Quando ho firmato la proposta mi è stato presentato un ulteriore documento con la firma del quale io autorizzavo la proprietà di prendere in considerazione ed eventualmente accettare altre proposte purchè svincolate dall’accettazione del mutuo. Dopo 13gg l’agenzia intermediaria mi comunica che la mia proposta non è stata accettata. Non mi hanno dato la possibilità di una controfferta, perchè nel frattempo era stata accettata un ulteriore offerta da parte di un altro cliente (vincolata all’accettazione del mutuo). Volevo capire se è possibile valutare contemporaneamente num.2 proposte uguali dal punto di vista della modalità di pagamento (acconto alla proposta – acconto al compromesso – saldo mutuo)? Visto che non ho partecipato ad un’asta ma ha una normale compravendita.
    La ringrazio anticipatamente
    Giglio Alessandro

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