Inquilini morosi e tasse sulla casa

Inquilini morosi

Può capitare che l’inquilino, dopo aver inizialmente versato regolarmente il canone di locazione, a un certo punto smetta di pagare. Non è semplice per il proprietario far valere i propri diritti e riuscire a incassare quanto gli spetta o, quantomeno, mandar via gli inquilini morosi.

La procedura deve infatti seguire le seguenti fasi:

1. innanzitutto, è necessario inviare al locatario avvisi di sollecito bonario
2. in caso di mancato riscontro, rivolgersi a un avvocato per avviare in Tribunale gli atti per lo sfratto
3. il giudice deve quindi firmare la procedura per lo sfratto (possono trascorrere anche diversi mesi).

Ma anche con l’ordinanza di sfratto ottenuta è difficile mandar via l’inquilino, che può non farsi trovare agli accessi fissati con l’ufficiale giudiziario.

Le scadenze che il proprietario deve rispettare anche in caso di inquilini morosi

Insomma, tutta la trafila può richiedere anche anni. E intanto incombono le scadenze per le tasse sulla casa.
In particolare, è necessario pagare:

• le imposte sui canoni di locazione dichiarati, anche in caso di morosità
• Imu e Tasi.

Vediamo come evitare almeno il pagamento di queste imposte, quando ci si trova nella situazione di non percepire alcun reddito da locazione ma, anzi, è necessario far fronte alle spese legali.

Reddito da locazione e inquilini morosi

La legge impone di dichiarare i redditi da locazione (e di pagare le tasse relative) anche nel caso in cui non vengano percepiti.

In caso di morosità da parte dell’inquilino, il pagamento delle tasse deve continuare fin quando non viene firmata dal giudice l’ordinanza di sfratto. Questo è quindi uno dei motivi per cui è necessario riuscire a ottenere questa ordinanza il prima possibile.

Ci sono però due modi per evitare di pagare le tasse in caso di inquilino moroso:

1. risolvere bonariamente il contratto di locazione
2. inserire nel contratto la clausola risolutiva espressa.

La prima soluzione non è semplice da applicare, perché prevede il consenso da parte dell’inquilino.

Nel secondo caso, occorre invece inserire nel contratto una clausola secondo cui, al mancato pagamento di un certo numero di mensilità, il contratto si considera automaticamente risolto.

Per farla valere, è però necessario inviare all’inquilino, nel momento in cui si presenta la circostanza, una raccomandata con avviso di ricevimento in cui lo si informa di volersene avvalere.

In questo caso, dal momento in cui il contratto risulta risolto, non è più dovuto il pagamento delle tasse sulla parte di canone non percepita.

Naturalmente, potrà accadere che l’inquilino comunque non lasci la casa, e quindi occorrerà ugualmente far ricorso al giudice, ma, per non pagare le tasse su redditi non percepiti, non sarà necessario attendere la sentenza di sfratto.

Imu e Tasi in caso di inquilini morosi

Le imposte sulla casa sono dovute per il diritto reale che si possiede sugli immobili (proprietà, usufrutto, ecc.) a prescindere dal reddito che effettivamente se ne percepisce.

Eppure la Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha emesso due importanti sentenze, poi confermate in Cassazione, in base alle quali, se l’inquilino non vuole andare via nonostante la sentenza di sfratto, il pagamento di Imu e Tasi non è dovuto.

Infatti, in presenza di un inquilino moroso che occupi abusivamente la casa, viene meno il “contatto materiale”, e quindi il possesso effettivo del bene, da parte del proprietario o dell’avente diritto.

Inquilini morosi e risarcimento del danno al proprietario

A proposito dei tempi lunghi necessari per lo sfratto di un inquilino moroso, voglio citarvi anche l’interessante sentenza n. 21347 del 9.11.2017 del Tribunale di Roma.

La sentenza ha sancito la possibilità di richiedere al Ministero degli Interni un risarcimento danni per i ritardi nelle procedure di sgombero, imputabili all’inefficienza dello Stato, che possono impedire al proprietario di riaffittare i locali e percepire un reddito.

Questa sentenza potrebbe essere una soluzione contro la sfiducia che spesso scoraggia i proprietari dall’intraprendere azioni giudiziarie a causa delle lungaggini burocratiche.