Ripartizione spese condominiali: luce e pulizia delle scale

Come si suddividono le spese condominiali per luce e pulizia 

Tra le spese da approvare nel bilancio consuntivo di un condominio ci sono quelle di ripartizione delle spese previste per l’illuminazione e la pulizia degli spazi comuni, ovvero androne, scale e pianerottoli.

Come si suddividono questo spese tra i condòmini? Solitamente si inseguono due diverse scuole di pensiero.

Da un lato c’è chi ritiene che la ripartizione vada fatta in base alle tabelle millesimali e, in questo caso, si troverebbero a pagare di più i proprietari degli appartamenti più grandi.

Altri ritengono invece che la suddivisione debba essere effettuata in base al criterio dell’altezza di ubicazione dell’appartamento, come avviene per le spese relative all’ascensore.
In questo caso, a pagare di più sarebbero i proprietari degli appartamenti ubicati ai piani alti, rispetto a quelli posti al piano terra o al primo piano.

A fare definitivamente luce sulla questione è giunta l’apposita ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 403 del 2007.

Spese condominiali per luce e pulizia per i proprietari del piano terra

Prima di entrare nel merito del contenuto dell’ordinanza, è bene però fare luce su un’altra questione che spesso è origine di tensioni tra i condòmini.

In molti palazzi sono presenti negozi e magazzini al piano terra, i cui proprietari accedono direttamente dalla strada, senza quindi fare uso dell’androne e delle scale. Anche questi proprietari sono tenuti a partecipare alle spese di pulizia e illuminazione?

La risposta è affermativa perché androne e scale rientrano tra le parti comuni dell’edificio e alle relative spese devono concorrere tutti i condòmini, anche quelli con accesso diretto dalla strada.

Nell’androne sono infatti ubicati alcuni servizi che spesso sono usufruiti anche dai proprietari delle unità immobiliari fronte strada, come ad esempio:

• contatore dell’acqua che alimenta l’intero fabbricato
• contatori dell’energia elettrica delle unità immobiliari
• cassette delle lettere
• guardiola del portiere
• bacheca condominiale.

Se inoltre l’edificio è dotato di una terrazza di proprietà condominiale, le scale possono essere utilizzate per accedervi anche dai proprietari degli immobili al piano terra. Se non lo faranno, sarà solo per una loro scelta.

L’unica eccezione potrebbe sorgere soltanto nel caso in cui il regolamento di condominio preveda espressamente l’esclusione dei proprietari dei locali al piano terra alla partecipazione di alcune spese.

La pronuncia della Cassazione sulle spese condominiali per luce e pulizia delle scale

Una volta stabilito chi deve partecipare a queste spese, torniamo ora all’ordinanza in precedenza citata per capire in che modo devono essere ripartite.

La Cassazione ha stabilito che la ripartizione non può essere fatta in base ai millesimi di proprietà, ma deve avvenire tenendo conto dell’altezza dal suolo di ciascun piano.

Chi abita ai piani alti gode infatti dell’intera illuminazione, a differenza di coloro che abitano in basso.

Pertanto, qualunque delibera di assemblea condominiale che preveda una differente ripartizione delle spese deve essere considerata nulla, a meno che non sia presa all’unanimità.

Solo infatti se tutti i condòmini sono d’accordo, si può stabilire un principio di ripartizione diverso.