Seconda casa esente IMU se concessa con diritto di abitazione

La Corte di Cassazione ha espresso un’importante novità: il proprietario che concede il diritto di abitazione su una seconda casa (tramite scrittura privata registrata e comunicazione al Comune) non paga l’IMU.

L’articolo spiega nel dettaglio chi ne beneficia, quali condizioni vanno rispettate e qual è l’impatto pratico per famiglie e proprietari.

L’esenzione IMU sulla seconda casa è concessa a condizione che il proprietario la ceda a qualcuno con diritto di abitazione, formalmente registrato e notificato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale. E’ quanto ha sancito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4329/2025.

Cosa cambia davvero?

Di solito, la seconda casa è soggetta all’IMU, ma ora chi concede il diritto di abitazione — che consente a una persona o a una famiglia di viverci stabilmente —non paga l’imposta, purché l’atto sia registrato e vengano comunicati al Comune i dati dell’intestatario e la situazione abitativa.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 4329, ha confermato che, in caso di diritto abitativo su scrittura privata regolarmente registrata, l’onere fiscale passa al titolare del diritto di abitazione, anche se il proprietario rimane formalmente intestatario.

Chi dunque paga l’IMU?

Una volta concessa la casa in diritto di abitazione, il peso fiscale ricade dunque su chi la abita, non sul proprietario.

Infatti è il titolare del diritto reale che diventa soggetto passivo IMU e responsabile anche della TARI e delle utenze, essendo l’effettivo occupante.

Ma c’è di più: nel caso in cui il titolare del diritto di abitazione designi la sua residenza anagrafica proprio in quella casa, ha diritto alla totale esenzione IMU come abitazione principale.

Come funziona?

• 1. redazione della scrittura privata e registrazione
  È cruciale che l’atto contenga tutti i dati essenziali (descrizione dell’immobile, dettagli dei contraenti, durata del diritto) e che sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

• 2. comunicazione al Comune
  È un passo da non dimenticare: serve a rendere ufficiale la situazione agli occhi dell’amministrazione comunale e ottenere l’esenzione IMU.

• 3. requisiti dell’abitazione
  Se la persona con diritto di abitazione ha residenza e dimora abituale nell’immobile, può addirittura beneficiare dell’esenzione per prima casa, nel caso in cui l’immobile rientri in una categoria catastale non di lusso (A2–A7).

• 4. casi controversi
  Se l’immobile è in comproprietà con terzi, la Cassazione ha chiarito che il diritto di abitazione non può essere riconosciuto al coniuge superstite, e quindi l’IMU resta a carico dei proprietari.

Prendersi cura dei propri cari

Se stai pensando di garantire a un genitore o a un coniuge superstite un luogo dove sentirsi a casa, questa misura è concreta e affiancata alla legge.

È sufficiente un atto semplice ma regolarmente registrato e comunicato, per assicurare loro un’abitazione senza l’onere fiscale dell’IMU sulla seconda casa.