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Alcune sentenze sull’abusivismo edilizio

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Costruire immobili abusivi è un illecito che può costare caro a chi lo commette per diversi motivi.
Due recenti sentenze della Corte di Cassazione lo ribadiscono ancora una volta, nel caso fosse necessario.

Edifici abusivi e calamità naturali

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Esondazione in villa abusiva – foto tratta da Il Fatto Quotidiano

La sentenza 20312/2019 della Corte di Cassazione ha spiegato che l’amministrazione non deve risarcire i danni causati da una calamità naturale a un edificio abusivo.

Il caso in esame era stato posto da un professionista che aveva subìto danni ai locali in cui esercitava la sua attività, a causa di un’esondazione di acqua e fango provocata dalla rottura delle tubazioni per la raccolta di acqua piovana.

Il professionista aveva richiesto un risarcimento al Comune, che gli era stato concesso dalla Corte di Appello, salvo poi essere stato ridotto una volta scoperto che parte dell’immobile era frutto di un ampliamento abusivo.

Per il modo in cui i locali erano stati costruiti, a ridosso della strada in cattivo stato di manutenzione, i giudici avevano stabilito che tra proprietario e amministrazione ci fosse stato un concorso di colpe.

A quel punto il Comune ha fatto ricorso in Cassazione mettendo in evidenza come i locali colpiti dall’esondazione facessero parte completamente dell’ampliamento abusivo, per cui non era dovuto alcun risarcimento.

La Corte di Cassazione ha quindi dato ragione al Comune, negando il risarcimento. Se da un lato l’esondazione era stata causata per colpa della cattiva manutenzione degli impianti da parte dell’amministrazione, infatti, dall’altro lato l’irregolarità costruttiva non dà diritto al risarcimento nei confronti del cittadino.

Immobili abusivi e commerciabilità

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Edifici abusivi – foto tratta dal sito Altalex

La mancanza di conformità urbanistica o catastale provoca significativi limiti alla commerciabilità degli immobili.

Vi ricordo che:

  • la conformità urbanistica è la corrispondenza dello stato di fatto con l’ultima pratica assentita
  • a conformità catastale è la corrispondenza con i dati e le planimetrie depositati.

Attenzione, allora, perché nel caso in cui abbiate firmato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile con irregolarità non ancora sanate, potreste vedervi annullato il contratto con conseguente perdita della proprietà e relativi problemi per il recupero della caparra versata.

E’ il caso di un cittadino che aveva firmato un compromesso e, dopo aver scoperto alcune difformità dell’immobile, ha fatto ricorso prima al Tribunale e poi alla Corte di Appello per far valere i propri diritti.

Il promissario acquirente chiedeva di ottenere comunque l’obbligo di conclusione del contratto e la condanna del venditore a sobbarcarsi le spese per la regolarizzazione degli abusi (che erano risultati sanabili).
Sia in primo che in secondo grado di appello le richieste erano però state respinte.

L’acquirente ha quindi fatto ricorso alla Corte di Cassazione che con la sentenza n. 22168/2019 ha completamente ribaltato il giudizio.

La motivazione della Cassazione è dovuta al fatto che la normativa di legge prevede la dichiarazione nei contratti degli estremi del titolo autorizzativo che ha portato alla costruzione dell’edificio o alla realizzazione delle ultime modifiche e non invece della conformità a questo dell’immobile.

L’indicazione degli estremi del titolo autorizzativo serve tra l’altro anche per dare al futuro acquirente la possibilità di effettuare indagini sulla regolarità dell’immobile.

Non mancando l’indicazione di questi estremi nel contratto preliminare preso in esame, gli ermellini hanno allora ritenuto commerciabile l’immobile.

Tuttavia, anche se il contratto resta valido, in un caso come questo spetta al futuro acquirente, in qualità di nuovo proprietario, provvedere alla messa in regola dell’immobile, a proprie spese.

Questa sentenza rappresenta quindi un ulteriore monito per tutti gli acquirenti a verificare preventivamente la regolarità degli immobili a cui sono interessati, facendosi assistere da un professionista tecnico (architetto, ingegnere o geometra).

Articolo scritto da:

Carmen Granata

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Architetto libera professionista e giornalista pubblicista. Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare anche online. Servizi dello Studio di Architettura Granata

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