Come vendere casa con l’accollo del mutuo
22 commentiL’accollo del mutuo è vantaggioso?
Segnaliamo la domanda di un nostro lettore. Danilo ci ha chiesto se conviene vendere casa tramite l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente.
Sono proprietario al 50% di una casa. Vendendo la mia quota l’unico modo per non essere sanzionato è riacquistare entro un anno?In questo caso, dopo un anno non posso più usufruire dell’agevolazione al 4% per un acquisto futuro?Infine, essendo cointestatario del mutuo e primo intestatario, nel passaggio del mutuo alla parte acquirente, io resterei in ogni caso come garante nonostante abbia venduto?
La risposta del CEO di CasaNoi, Giuseppe Palombelli:
…. Per quanto riguarda il mutuo della casa che stai vendendo, mi sembra di capire che con l’acquirente state concordando che una parte del prezzo della casa viene pagato tramite accollo del debito residuo del mutuo. E’un passaggio delicato. Se la Banca non ti lascia una liberatoria, rimarrai co-responsabile (in gergo tecnico co-obbligato) nel rimborso del mutuo fino alla sua scadenza, anche se non sei più il proprietario, con tutte le conseguenze del caso. In pratica se chi ha acquistato casa non paga le rate, la Banca richiede il pagamento delle rate insolute a te quale precedente proprietario! E’una situazione non accettabile per chi vende casa. Dovrai quindi discuterne con l’acquirente e il notaio che lo assiste nella compravendita. Le soluzioni sono diverse. Prima del rogito, potete chiedere alla Banca che l’accollo del mutuo venga fatto a nome dell’acquirente, dando a te venditore una liberatoria totale da qualsiasi obbligazione relativa al mutuo che hai stipulato. In alternativa all’accollo del mutuo, l’acquirente potrebbe contrarre un nuovo mutuo a suo nome e il ricavato essere utilizzato per la chiusura del tuo mutuo. Con l’estinzione il mutuo tu che vendi casa non avrai più nessun obbligo nei confronti della banca.
admin
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Buongiorno, anni fa ho acquistato casa con mio ex marito al 50% e abbiamo acceso un mutuo, intestato ad entrambi, corrispondente a quasi l’intero valore dalla casa. Dopo undici anni abbiamo divorziato e ho comprato la sua parte di casa pagandogliela la metà del valore della casa stessa e accollandomi il mutuo. Ora, dopo molto tempo, mi sorge ilndubbio: è giusto che lui si sia preso la metà del valore dell’immobile e si sia liberato del mutuo?
Grazie mille. Franca
Quando si vende una casa con mutuo, il prezzo che paga l’acquirente si ottiene detraendo il debito dal valore commerciale.
Una stima corretta doveva tenere conto del debito al momento del rogito; nel caso particolare il 50% del debito.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Salve, dopo la separazione saro’ intestataria di una casa su cui pero’ grava ancora un mutuo residuo intestato al mio ex marito e che secondo accordi lui continuera’ a pagare .Posso vendere l’appartamento e che ruolo continuera’ ad avere in tutto questo lui..Cioe’ mi cede la casa ma se vendo che succede se c’e’ ancora il mutuo in essere intestato a lui?
Gentile Manuela, chi acquista normalmente pretende che il mutuo venga estinto e l’ipoteca cancellata. Questo significa che una parte del prezzo deve essere utilizzata per chiudere il mutuo. Con la chiusura del mutuo tuo marito si “libera” da qualsiasi obbligazione derivante dal contratto di mutuo. Se invece chi acquista si accolla il mutuo, non è congruente che tuo marito continui a pagare la rata, così come previsto con la separazione, perché la casa non verrà più utilizzata da te. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
salve,vorrei sottoporvi un problema….5 anni orsono ho venduto casa con accollo mutuo da parte dell’acquirente ma alla richiesta di un altro mutuo vengo a conoscenza che risulto ancora garante del mutuo che ho ceduto con la casa..questo mi ha creato tanti problemi tra cui il rifiuto di varie banche di concedermi altri mutui oltre al terrore di pagare io in caso l’acquirente nn paga.
E’ giusto tutto questo?perchè la banca nn mi ha informata ?perchè la banca alla chiusura del conto corrente si è rifiutata di darmi una risposta alla mia domanda del significato “accollo nn liberatorio”?
E’ 1 anno che sto lottando…sono veramente scossa …la banca si rifiuta di darmi la liberatoria…è vero che esiste una legge che si resta garanti in accollo x 5 anni e poi deve esserci la liberatoria?
Grazie x la vostra risposta
Gentile Liliana, fino a quando la banca non rilascia la liberatoria rimarrai co-obbligata nel rimborso del finanziamento. La liberatoria viene rilasciata ad insindacabile giudizio della Banca. Un’alternativa potrebbe essere quella della stipula di un nuovo contratto di mutuo da parte dell’acquirente che vada ad estinguere il mutuo in essere. Non esistono leggi che liberano dalla garanzia dopo 5 anni. Parlarne con chi ha acquistato la casa. Provate insieme a insistere con la banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi
Mio figlio vende la sua quota di proprietà di un immobile alla sua convivente sul quale grava un mutuo. Nell’atto di compravendita viene inserita la dichiarazione liberatoria della banca dell’accollato, mio figlio. Successivamente viene inserito quanto segue: il Sig. …….. ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1275 cc. acconsente a mantenere la garanzia ipotecaria a suo tempo prestata. Cosa comporta ? Sarà sempre obbligato in caso di inadempienza della sua ex nei riguardi della banca o della sua ex convivente ? Grazie
Gentile lettore,
se è stata rilasciata liberatoria dalla banca vuol dire che tuo figlio viene sollevato da qualsiasi obbligo relativo a eventuali inadempienze contrattuali, in particolare per la restituzione del finanziamento. La banca ha voluto semplicemente sottolineare a tuo figlio che a garanzia dell’operazione rimarrà l’ipoteca sull’abitazione finanziata. Trasferendo la proprietà alla compagna, automaticamente tuo figlio viene escluso da qualsiasi obbligazione legata a questa proprietà ceduta.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Nel caso di un accollo di mutuo e proprietà di una abitazione principale a coniuge separato dopo tre anni dall’acquisto, il coniuge che cede l’accollo deve pagare la differenza iva perché non sono trascorsi i 5 anni? Oppure essendo coniugi separati Nel l’accollo è compresa anche l’Iva?
Gentile lettore,
a mio parere il coniuge che vende dovrà pagare la differenza d’imposta (iva) + interessi + sanzioni se non acquista altra abitazione entro 12 mesi dalla vendita. Se presenta apposita istanza all’agenzia delle Entrate può evitare le sanzioni.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
egr. dott.
le chiedo un opinione
mia figlia si è separata dal marito entrambi cointestatari al 50 %di appartamento e mutuo visto le difficoltà di vendere glki immobili
lei è disposta a cedere a titolo gratuito il suo 50% a condizione che l’ex marito si accolli totalmente il mutuo liberandola totalmente
la banca ci dice che prima si fa la cessione dal notaio e solo dopo rilascerà la liberatoria….
siamo andate a parlare con la direttrice che verbalmente ci conferma che non ci sono problemi ma nonostante abbiamo scritto una raccomandata richiedendo conferme scritte non abbiamo mai ricevuto nessuna risposta se non le parole della direttrice che dice che è loro prassi tecnica fare prima la cessione e dopo ottenere la liberatoria….
io come madre sono preoccupata ci dice inoltre la direttrice che se mia figlia volesse sucessivamente acquistare casa loro le rilascerebberero tranquillamente un nuovo mutuo…
ma se non ci rilasciassero la liberatoria potrebbe comunque accedere ad un nuovo mutuo per l’acquisto di una nuova casa?
madre angosciata
Gentile signora,
a mio giudizio si tratta più di sostanza che di prassi tecnica. La banca ha un credito e questo credito è garantito da garanzie reali (ipoteca) e personali. La banca è d’accordo a “rinunciare” alla garanzia di uno dei debitori originari? Normalmente una banca valuta la richiesta di liberatoria attraverso un’istruttoria con la situazione aggiornata dei redditi e del contesto patrimoniale-finanziario della famiglia. L’esito può essere sia favorevole che negativo, chiaramente, ad insindacabile giudizio della banca. Le consiglio di presentare un reclamo scritto alla direzione della Banca evidenziando che non ha ricevuto risposta scritta ma solo assicurazioni verbali. Se la banca non rilascia la liberatoria, sua figlia magari potrà anche accedere ad un nuovo mutuo bancario, ma comunque continuerà ad essere co-obbligata nel rimborso del precedente, nonostante non sia più proprietaria!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Il mio avvocato mi ha detto che posso chiedere la liberatoria ma la banca vuole un garante che abbia proprietà immobiliari. In questo caso non ci sono problemi per la liberatoria. Altrimenti non lo fanno perchè il rischio è loro.
Gentile lettrice, non ti resta che decidere se fare domanda alla banca o meno. Ma non dare nulla per scontato. La banca eseguirà un’istruttoria: chiedi la delibera di approvazione prima di procedere.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Sono proprietaria per il 59% del mio appartamento e ora mi trovo a dover acquistare la parte del mio ex (49%). Il mutuo cointestato al 50%. Voglio chiedere l accollo della sua parte di mutuo e liberare lui totalmente. Posso farlo giusto? Chiedo alla banca che prepari la liberatoria? Può la banca respingere la mia richiesta? Premetto che mio padre è disponibile a fare da garante. Grazie!
Gentile lettrice, ogni Banca ha le sue politiche del credito e non è possible esludere a priori un rifiuto a rilasciare la liberatoria. La Banca invece non si può opporre al trasferimento della proprietà.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
ma essendoci una legge del codice civile (1273 – “L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo”) e delle sentenze, la banca può ancora rifiutarsi di fare un accollo liberatorio? non è possibile… la banca non è soggetta agli articoli del codice civile come tutti?
Gentile lettrice,
sicuramente la banca puà rifiutarsi di fare un accollo liberatorio. Sarebbe troppo facile raggirare una banca! Ti faccio un esempio: un soggetto finanziabile acquista una casa con un mutuo; il giorno dopo la vende ad un soggetto che non ha merito creditizio. In caso di accollo liberatorio automatico, la banca si ritroverebbe ad avere un cattivo debitore senza poter intervenire! Il codice civile infatti prevede che il creditore dichiari espressamente di liberare il debitore originario.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
La mia situazione è la seguente. Ho comprato la casa dei miei 7 anni fa, accendendo un mutuo perchè mi dovevo sposare. Alla fine non mi sono più sposato e siamo tornati a vivere tutti nella stessa casa a me intestata. Adesso dopo 7 anni voglio andare a vivere in affitto e la domanda è questa. Posso passare la proprietà della casa a mio fratello non toccando l’ipoteca della banca e continuando io ad accollarmi il mutuo?
Grazie in anticipo per l’attenzione
Gentile lettore, se doni o vendi la casa a tuo fratello senza estinguere il mutuo, automaticamente il rapporto con la banca per il mutuo va avanti anche con il nuovo proprietario (dovete comunicare alla banca il trasferimento della proprietà). Non ha più ragione economica per te pagare un debito per una proprietà trasferita ad altra persona. Fiscalmente gli interessi non saranno per te più deducibili. La banca chiederà il pagamento delle rate a tuo fratello e – se lui non paga – li chiederà a te che sei l’originario mutuartario. Comunque di consiglio di rivolgerti alla banca ed esporre ii tuoi bisogni per vedere di trovare una soluzione.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Abbiamo acquistato un immobile nel 2009, accedendo un mutuo sul 50% del valore dell’immobile stesso. Tale mutuo vede me, mia madre e mio padre come coobbligati.Attualmente, a causa della crisi economica, mio padre ha perso il lavoro ed il mio stipendio non riesce a coprire la rata del mutuo. Abbiamo già chiesto la sospensione delle rate,ma il mese prossimo scade. Stavo pensando di rivolgermi ad un’azienda che ho sentito in radio: accollomutuo.it ma non ci sono moltissime informazioni. La mia domanda è: dovendo la società accollarsi il mutuo del 50% del valore della casa, cosa succede in questo caso? Questa azienda ci metterà fuori di casa? chiederà a noi il rientro delle rate?Quali sono le conseguenze? Grazie
gentile lettore, dovresti rivolgere la domanda direttamente al sito di cui scrivi. In termini generali, è possibile per un creditore (es Banca) cedere il proprio credito a terze parti.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it