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Certificazione energetica. Tutto ciò che serve per evitare le sanzioni

di 39 commenti

un soggiorno moderno con termocamino: uno degli elementi che contribuiscono alla qualificazione energetica di una casa, per la redazione dell'APE

Aggiornamento 1° gennaio 2014
L’ex ACE (attestato di certificazione energetica), ribattezzato A.P.E. – attestato di prestazione energetica, in conformità con la denominazione europea, è obbligatorio per legge  a partire dal gennaio 2013 e deve essere rilasciato da un tecnico specializzato, dopo un sopraluogo all’immobile, durante il quale dovrà compiere le misurazioni e tutte le verifiche prescritte per legge.
 
L’APE è obbligatorio in tutti i casi in cui un proprietario di immobile  voglia:

  • pubblicare su giornali e web un annuncio di offerta casa, sia di vendita che di affitto

  • sottoscrivere un contratto di affitto

  • sottoscrivere un contratto di vendita.

Per approfondire, potete consultare le leggi di riferimento:

Vediamo ora in dettaglio i singoli casi.

APE e annunci immobiliari

Ogni annuncio deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica In caso contrario il responsabile dell’annuncio incorre in una sanzione amministrativa d’importo compreso tra €500 e €3000.

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APE e contratti di compravendita e affitto

Con il decreto legge 145 art. 1 comma 7 del 23/12/2013, i contratti di compravendita immobiliare e di locazione devono avere una apposita clausola con la quale l’acquirente o l’affittuario dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in merito all’attestazione della Prestazione Energetica.
Copia dell’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato al contratto, tranne per le locazioni di singole unità immobiliari. L’obbligo permane per la locazione di interi edifici.
 
Sono esclusi dall’obbligo i contratti non soggetti a registrazione, quali le locazioni di durata inferiore ai 30 gg all’anno.
Ricordiamo inoltre che sono esclusi dall’obbligatorietà dell’attestato di prestazione energetica, e di conseguenza anche dell’obbligo dichiarativo o allegativo al contratto di locazione o vendita, i seguenti immobili:

  • box, cantine, autorimesse per i quali non è necessario garantire un confort abitativo

  • fabbricati isolati di superficie inferiore ai 50 mq

  • i ruderi

  • altre tipologie molto particolari (luoghi di culto, monumenti, etc). Si veda al riguardo Testo del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63

 

L’APE e le sanzioni previste per gli annunci

Ogni annuncio deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica. In caso contrario il responsabile dell’annuncio incorre in una sanzione amministrativa d’importo compreso tra:

  • €500 e €3.000

L’APE e le sanzioni previste per i contratti

Nel caso in cui nei contratti di locazione o compravendita venga omessa la dichiarazione o l’allegazione, se dovuta, le parti che stipulano il contratto sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di sanzioni amministrative pecuniarie da:

  • da €3.000 a €18.000

che si riduce a una sanzione:

  • da €1.000 a €4.000 per contratti di locazione singole unità immobiliari
  • da €500 a €2.000 per contratti di locazione singole unità immobiliare non superiori a 3 anni

L’accertamento e la contestazione viene svolta dalla Guardia di Finanza all’atto di registrazione del contratto.

 

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APE e affitti brevi

In caso di un affitto breve, come per esempio per le case che si affittano per le vacanze, valgono le disposizioni generali, ma con una eccezione: sono esclusi dall’obbligo i contratti non soggetti a registrazione, quali le locazioni di durata inferiore ai 30 gg all’anno.

APE e vecchi ACE (validità 10 anni)

Chi vende o affitta casa e ha già un attestato ACE rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013 può utilizzarlo poiché l’attestato ha una validità di 10 anni, a condizione che risultino i controlli periodici degli impianti termici e gli  aggiornamenti in caso di ristrutturazione/sostituzione dell’impianto stesso o altre migliorie apportate all’immobile (porte, finestre, coibentazioni, ecc.).

 

Articolo scritto da:

Sara Grita

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Webwriter, copywriter, blogger. Nata e cresciuta a Milano, ho lavorato a Roma, Bologna e ancora Roma nelle produzioni video, tv, teatrali, come responsabile della comunicazione. Ho partecipato all'ideazione e alla fondazione di CasaNoi. Questo blog nasce per condividere tutte le informazioni su casa e ambiente ed è aperto alle domande dei lettori.

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39 commenti su “Certificazione energetica. Tutto ciò che serve per evitare le sanzioni”
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  1. Buonasera, volevo chiedere cosa posso fare in quanto 20 giorni fa ho registrato un contratto di locazione senza inserire la clausola APE, come posso correggere questa mia dimenticanza dato che sono in possesso della certificazione dal 2011 al 2021 e quindi evitare le sanzioni.
    Grazie per la risposta
    Buona serata

    1. Forse puoi evitare la sanzione perché sei ancora nei termini di registrazione. Informati all’AdE se puoi integrare il contratto con un articolo (sottoscritto dalle parti in pari data del contratto) che non modifica le condizioni contrattuali, ma afferma che il conduttore ha preso visione dell’Attestato. E’ sempre opportuno citare chi lo ha redatto e la data del documento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Ok, grazie mille. Volevo chiedere anche, qualora fossi obbligato a registrare il contratto entro una scadenza (ipotizziamo 30 settembre) e se entro quella data il certificato non fosse pronto, potrei dichiarare che è in fase di preparazione e registrare comunque il contratto?

  3. Salve, per motivi universitari, devo stipulare un contratto di affitto con la mia fidanzata nella casa in cui abitiamo, della durata di 11 mesi. Vorrei sapere se, mettendoci d’accordo, possiamo evitare di redigere il certificato, onde evitare le trafile ed i costi. Grazie.

  4. Salve volevo chiedervi se avendo un contratto di vendita del mio aspartame con tecno casa se sono obbligato a presentare il foglio ape visto che non sono interessato che l’annuncio venga pubblicato sul web o giornale che sia

    1. Gentile Alessandro, a mio parere se veramente vuoi vendere devi far redigere l’APE. Mettiti nei panni della controparte. Un poteziale acquirente che desidera sotttoscrivere una proposta d’acquisto, soprattutto se intermediata dall’agenzia immobiliare, ha il diritto di essere informato corretttamente su caratteristiche fondamentali dell’immobile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Salve volevo chiedere gentilmente se è obbligatorio l inserimento dell IPE e della classe energetica anche per annunci web o nei giornali per l affitto di posti letto e camere esempio a lavoratori per 3 o 6 mesi,.grazie

    1. Gentile lettrice, trattandosi di locazione superiore ai 30 gg con obbligo di registrazione, a mio giudizio è necessario l’APE. L’affittuario deve essere informato già al momento dell’offerta (annuncio) e riceverne una copia prima della stipula del contratto. L’APE non deve essere allegato al contratto.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  6. Ciao,
    mi chiamo Silvia Bertolotti ed ho un’agenzia immobiliare nella provincia di Parma….proprio oggi…un’ora prima di fare un contratto di locazione…..i proprietari mi hanno chiamato al telefono….tirandosi indietro dal contratto ….semplicemente perchè gli richiesto di fare l’Ape….spiegando che è d’obbligo.
    Purtroppo i signori si sono arrabbiati dicendo che il loro commercialista gli ha detto che l’ape si deve fare solo in caso di affitto di intera palazzina….
    che devo fa’????
    perchè certe persone non pensano solo a fare il proprio lavoro????
    visto che col mio lavoro contatto l’agenzia delle entrate circa due volte a settimana????!!

    1. Gentile Silvia,
      penso che la tua domanda sia più che altro uno sfogo. Chissà che non fosse una scusa dei proprietari per tirarsi indietro dal contratto.
      Sono convinto che il servizio sia l’arma vincente del professionista: informare preventivamente il cliente, fornire i riferimenti legislativi del caso e dare disponibilità a dialogare con il commercialista del cliente.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

    2. Sono un geometra, l’Ape si redige per ogni singola unità abitativa, è evidente perchè ogni Certificato ha i suoi rierimenti catastali con Foglio, particella e Sub

  7. Ho firmato un contratto di affitto dove c’era scritto che prendevo visione del certificato APE, ma non c’era e quando l’ho chiesto mi hanno fatto un giro di parole, non c’entra nulla e non è necessario visionarlo da parte mia. Cosa devo fare?

    1. Gentile Giovanna,
      il proprietario ha l’obbligo di legge di far redigere l’APE e farlo visionare all’affittuario prima della sottoscrizione del contratto. Non ho particolari consigli da darti perché hai sottoscritto liberamente il contratto dichiarando di aver visionato il certificato.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  8. In caso di un nuovo impianto di aria condizionata A+++ inferiore ai 12Kw per una casa vacanze destinata ad affitti brevi, e’ obbligatorio disposrre del libretto di impianto?

    Grazie

    1. Gentile Alex,
      l’obbligo dei libretti di impianto ai sensi dell’art.1 sussiste per tutti gli impianti di climatizzazione esistenti e/o di nuova installazione a partire dal 16 ottobre.
      Oltre al libretto dovrà essere compilato per gli impianti di climatizzazione, invernale sopra i 10 kw ed estiva sopra i 12 kw, il rapporto di efficienza energetica.
      Un cordiale saluto e grazie per aver scritto al Blog di CasaNoi.it

      Geom. Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
      00133 Roma
      Tel/fax 06- 57301635

    1. Gentile Erika,
      all’interno del contratto, onde evitare spiacevoli malintesi e/o equivoci, è meglio inserire la nota ” Immobile esente da obbligo di certificazione energetica ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. 192/2005″ sempre che non sussistano specifiche norme regionali che superino le linee guida nazionali.
      Un cordiale saluto e grazie per aver scritto al Blog di CasaNoi.it

      Geom. Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142
      00133 Roma
      Tel/fax 06- 57301635

    1. Certamente sì. In assenza del libretto di impianto e dei controlli periodici del generatore, la certificazione energetica può essere rilasciata, ma sarà differente la sua validità.
      Infatti nel caso di mancanza della documentazione relativa all’impianto di climatizzazione, il certificato sarà valido fino al 31/12 dell’anno successivo all’emissione.
      Il certificato al quale è allegato il libretto di impianto e le attestazioni delle verifiche periodiche hanno validità 10 anni, a patto che vengano allegate le attestazioni periodiche successive al rilascio, altrimenti decadrà nella modalità
      sopra descritta.
      Cordiali saluti.
      Geom. Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
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      1. QUINDI MI STA DICENDO CHE SE IL GEOMETRA MI HA ESEGUITO LA CERTIFICAZIONE CON VALIDITÀ’ DI 10 ANNI E’ NULLA?? QUINDI SE CODESTA CERTIFICAZIONE VIENE PRESENTATA COME DOCUMENTO AL MOMENTO DELL ATTO NOTARILE SI PUO’ RECEDERE DALL ATTO?

        1. Gentile Daniele,
          la Sua certificazione non è valida 10 anni, ma bensì fino al 31 dicembre dell’anno successivo alla data di
          emissione ovvero dicembre 2015, se il certificato è stato emessso nel 2014, anche se riporta la dicitura valido 10 anni.

          Cordialmente

          Geom Stefano Gagliardi
          Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
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  11. Salve, nel Vs articolo si menziona l’obbligo di riportare indice prestazione energetica e classe energetica anche per gli annunci, pena la sanzione da 500 a 3000 Euro. A guardare però l’art 13 co. 2 quater del D.Lgs. 28/2011 tale obbligo opera solo per i trasferimenti a titolo oneroso, non rientrando tra questi le locazioni. Vi sono altri riferimenti normativi che operano anche per le locazioni?

    1. Gentile Marco,
      la legge di conversione (n. 9 del 21 febbraio 2014) del DL Destinazione Italia (n. 145 del 24 dicembre 2013) risolve il “pasticcio normativo” riguardante l’allegazione nell’attestato di prestazione energetica generato dal conflitto tra DL Destinazione Italia e la Legge di Stabilità 2014 del 27 dicembre 2013.
      Inoltre tale legge sancisce definitivamente la validità delle compravendite anche senza allegare l’Ape, fissando però delle sanzioni pesanti per coloro che non lo allegano.
      Per i contratti precedenti, a partire dal 04/08/13, sia che si tratti di compravendita o locazioni ritenuti nulli per la mancata presenza nello stesso del certificato Ape, sono ora ritenuti validi, ma dietro pagamento di una sanzione.
      Gli annunci di locazione degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi l’anno, invece, non hanno l’obbligo di riportare gli indici di prestazione energetica dell’involucro né dell’intero edificio o unità immobiliare, né la classe energetica corrispondente.
      Cordialità

      Geom. Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
      00133 Roma
      Tel/fax 06- 57301635

  12. Salve mi è stato chiesto di effettuare un APE per un contratto di locazione di un fondo commerciale che risulta non avere ne impianto termico ne impianto elettrico. Secondo voi è necessario ma soprattutto possibile farlo?
    Cordiali Saluti

    1. Gentile David,
      cosa intendi per “fondo commerciale”?
      Se si tratta di un’area scoperta, tipo piazzale, l’APE non è richiesta.
      Infatti, la norma dice che deve essere certificato qualsiasi immobile in cui si debba assicurare il confort abitativo.
      Per approfondimenti, ti raccomando la lettura del Punto 9 delle Note interpretative del Notariato sull’APE. Troverai tutti i casi in cui non è richiesta la certificazione.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio cordiali saluti.

      Geom Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
      00133 Roma
      Tel/fax 06- 57301635

    1. Gentile Barbara,
      la successione delle modifiche normative in tema di certificazione energetica degli edifici ha creato non poche confusioni. Purtroppo il nostro Legislatore manca spesso di organicità nella stesura dei testi normativi.
      L’attuale versione dell’art. 6 del D.Lgs n. 192/2005, come da ultimo modificato, prescrive la necessità dell’allegazione esclusivamente negli atti di compravendita od assimilabili (così i nuovi commi 3 e 3bis dell’art. 6).
      La legge però non ha modificato il comma 2, che pertanto è tutt’ora vigente. Il comma 2 prevedere che “Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1.”
      Pertanto, nel suo caso, esiste sempre l’obbligo di dotare l’immobile dell’APE. Non esiste più l’obbligo di allegarlo all’atto di donazione. Dunque il donante dovrebbe far redigere l’ape e dovrebbe altresì consegnarlo al donatario.
      Di queste circostanze, tuttavia, non v’è obbligo di menzione nell’atto di donazione.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  14. vorrei vendere un miniappartamento di 40 mq, da restaurare, posizionato in un condominio del centro storico della mia città. Non mi è chiaro se serve la certificazione energetica anche per immobili di questa dimensione. Grazie mille per una risposta

    1. Gentile Adriana,
      sì, l’APE (attestato di prestazione energetica) è ormai obbligatorio per legge, sia per inserire un annuncio di vendita su portali e/o giornali, sia per il compromesso e il rogito. Il tuo monolocale non rientra nelle eccezioni, visto che non è un “fabbricato isolato di superficie inferiore ai 50 mq”, come dice il DL 145 23/!12/2013 art.1 comma 7.
      Visto che vuoi vendere casa, mi permetto di informarti che nel nostro sito CasaNoi.it puoi inserire GRATUITAMENTE il tuo annuncio di vendita e, una volta inserito, potrai anche richiedere il servizio APE, realizzato da tecnici abilitati, presenti su tutto il territorio nazionale.
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio i più cordiali saluti.

      Sara Grita, CasaNoi.it

    1. Gentile Sabrina,
      la verifica della presenza nei contratti di vendita e locazione, nonché negli annunci, della classe energetica, viene effettuata dall’Agenzia delle Entrate e dalla Guardia di Finanza, senza entrare nel merito dell’esattezza dell’APE stesso.
      La verifica di coungruità dell’APE varia da regione a regione: infatti la Direttiva 31, all’allegato II (sistemi di controllo indipendenti per gli attestati di prestazione energetica e i rapporti di ispezione) e la nuova L. 90/2013 dispongono che, ove non diversamente previsto da disposti regionali, i controlli del servizio di certificazione energetica siano svolti dalle stesse autorità a cui sono demandati accertamenti e ispezioni per gli impianti di climatizzazione.
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio cordiali saluti.

      Geom. Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
      00133 Roma
      Tel/fax 06- 57301635

      1. Gentile sig. Gagliardi , in attesa della sua risposta sono stata all’Ufficio Edilizia Privata del Comune il quale dice che qualora gli annunci di vendita delle agenzie siano sprovvisti di classe energetica , le sanzioni vengono irrogate dalla Polizia Locale o Municipale del comune ove ha sede l’agenzia e non Guardia di Finanza come lei sostiene. Lei che fonti ha in merito ?

        1. Gentile Sabrina,
          la fonte è direttamente l’Agenzia delle Entrate, dove ho chiesto personalmente.
          Le sanzioni possono essere elevate anche dalla Polizia Municipale e, in forma più generale, da ogni organo di Polizia.
          In particolare però, per la verifica dei contratti di locazione e di compravendita, l’unico ufficio al quale fare riferimento, poiché in possesso di questi dati, è l’Agenzia delle Entrate e conseguentemente la Guardia di Finanza.
          Cordialità

          Geom.Stefano Gagliardi
          Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
          00133 Roma
          Tel/fax 06- 57301635

  16. Su groupon mi han detto si trovano x Lombardia e nord Italia certificazioni energetiche a 20 Euro/cadauna comprese delle 10 x il costo dell’ACE. Avete notizie? Grazie

    1. Carissima Paola,
      hai ragione: su Internet, come sappiamo, si trova di tutto. Non conosciamo il dettaglio dell’offerta di cui parli, ma un Attestato di Prestazione Energetica (APE) va fatto nell’unico modo possibile, ovvero secondo quanto prescritto per legge. E cosa prescrive la legge? Che solo un tecnico specializzato e iscritto all’Albo professionale della Regione in cui si trova la casa da certificare può effettuare il sopraluogo all’immobile e rilevarne personalmente quei parametri che poi gli consentono di calcolare e rilasciare l’attestato – e la fattura!
      Se vuoi approfondire, ecco il link a un nostro post dell’anno scorso, http://blog.casanoi.it/ma-a-cosa-serve-lape/ in cui trovi un video interessante tratto dalla trasmissione “Presa Diretta”.
      Ti ringraziamo per averci scritto e per seguirci.

      Un caro saluto dalla Readazione di CasaNoi.it

      1. Personalmente ho molti dubbi sulla bontà e serietà di un APE per l’onorario professionale di solo 20 euro. Di solito un APE classico non costa meno di 100 euro perchè richiede un minimo di verifiche. Le consiglio di diffidare da ogni tipo di offerta stracciata.

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