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Se la planimetria catastale e la casa sono differenti tra loro

di 24 commenti

lavori per costruire una parete divisoria in casaQuando dobbiamo vendere o acquistare una casa è obbligatorio che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile.
 
Cosa significa? Che se metto in vendita una casa nella quale, ad esempio, ho abbattuto una parete senza chiedere la necessaria autorizzazione al comune e, di conseguenza, non ho aggiornato la planimetria depositata in Catasto, questa sarà, come si dice tecnicamente, non conforme allo stato di fatto.
 
La legge non ammette ignoranza: non è possibile stipulare a queste condizioni e, se anche riuscissi a farlo, l’atto di compravendita sarebbe nullo. Un danno enorme sia per il venditore che per l’acquirente.

Le soluzioni possibili sono due

La più semplice ed economica è senz’altro quella di ripristinare lo stato di fatto (nel caso specifico: ricostruire la parete divisoria), in modo che la casa torni ad essere così come figura nella piantina catastale. Ma chiaramente viene modificata la casa e l’acquirente deve essere d’accordo. Se ha già firmato una proposta d’acquisto o compromesso è chiaro che voleva comprare la casa che ha visionato…
 
La seconda è più complessa. La DIA (dichiarazione inizio lavor) non richiesta al tempo della demolizione, si può chiedere in sanatoria al comune.
Nel caso di interventi più importanti della demolizione di parete divisoria, è bene prima assicurarsi che l’intervento effettuato sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda.
Si può, così, regolarizzare la posizione, ma ad un costo mediamente molto più elevato perché inteso come provvedimento sanzionatorio.

Fa’ la cosa giusta (fin dall’inizio)

Alla luce dei fatti, conviene sempre prendere tutte le informazioni per tempo e agire di conseguenza. Solo così possiamo risparmiare tempo, denaro e allontanare ogni stress. CasaNoi, attraverso la rete di tecnici abilitati e presenti su tutto il territorio nazionale, può venire da te per aggiornare e controllare i documenti della tua casa. Lo sapevi? Te lo diciamo con un video.

 

arch. Luisa Tibaldi
Gruppo Tecnit@lia
www.tecnitaliagroup.eu

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24 commenti su “Se la planimetria catastale e la casa sono differenti tra loro”
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  1. Sto acquistando un immobile, la planimetria della casa e la mappa catastale sono differenti ,nella parte di accesso alla casa ,nella planimetria non risulta un cancello pedonale e un area comune …ma nella mappa è evidente che ci sia …come posso fare?

    1. Gentile Giulia, devi approfondire con un tecnico o con il notaio e capire esattamente cosa acquisti. Ti faccio presente che il terreno comune ad altre unità immobiliari non deve essere inserito nella planimetria catastale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. salve ho venduto una casa fatto il rogito con notaio e firmato o ricevuto anche i soldi ma adesso dopo 17 giorni mi ha chiamato il nuovo proprietario perche la planimetria della casa al catasto e differente non risulta la mansarda sopra alla planimetria e il propietario vuole che io paghi i lavori che si devono fare la prego di dirmi cosa fare

    1. Gentile Giuseppe, la questione è delicata perché gli accertamenti catastali e urbanistici andavano fatti prima del rogito. Lei nell’atto avrà dichiarato che l’immobile è regolare e ha assicurato la legittimità edilizia. Bisogna quindi controllare nell’atto non solo le sue dichiarazioni ma anche la consistenza dell’abitazione venduta (con o senza mansarda?). Si consulti magari con il notaio e/o con un tecnico. Cerchi di trovare un accordo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Salve, io acquirente posso tirarmi indietro da una proposta di acquisto accettata perché la piantina catastale non corrisponde alla realtà dei fatti? Nello specifico c’è la creazione di un ripostiglio (quindi un vano in più).
    In tal caso perderei comunque la caparra e la provvigione data?

    1. Gentile Vanessa, se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, il proprietario ha l’obbligo di regolarizzare l’immobile. Tu hai firmato un contratto (proposta d’acquisto) impegnandoti ad acquistare questa casa che ha il ripostiglio. A mio giudizio non puoi ritirarti dal contratto a causa di una difformità catastale e/o edilizia che può essere regolarizzata. Il proprietario ha diritto a trattenere la caparra; l’agente immobiliare le provvigioni; il proprietario può anche chiedere i danni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Vorrei sapere se, quando un giudice assegna una proprietà per usocapione, le
    variazioni alla planimetria apportate in precedenza nel tempo, sono ignorate o se
    devono essere sanate.

    1. Gentile Carlo, l’argomento della regolarizzazione degli immobili è complesso. Non tutti gli abusi sono sanabili. Con l’usucapione lei avrà il titolo per effettuare delle pratiche edilizie. Le consiglio di rivolgersi ad un tecnico professionista esperto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. salve ho ereditato una casa da mia madre ho pensato di venderla pero mi sono accorto che la planimetria che io ho allegata nell atto e uguale a quella presentata al catasto il problema che al comune risulta un altra planimetria , questa casa e in un edificio costruito nel 1958 che devo fare per sistemare la situazione grazie

    1. Gentile Saverio, mi sembra di capire che c’è una difformità tra progetto approvato e situazione di fatto, anche se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto. Devi rivolgerti ad un tecnico competente in materia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Salve, nel vendere l’appartamento, l’acquirente mi fa sapere che la mappa catastale e la planimetria catastale con coincidono poiché risulta una piccola porzione dell’immobile su una parte comune.Dato che noi abbiamo acquistato l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo stiamo vendendo, mi chiedo l’errore chi l’ha commesso e come si può risolvere?Grazie

    1. Gentile Alessandro, deve approfondire con un tecnico. Mi sembra molto strano. Quando si effettua il primo accatastamento di un immobile urbano ci deve essere una corrispondenza con il catasto Terreni, effettuata con il “tipo mappale”. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Salve nel marzo 2012 i miei hanno comprato un appartamento, non abbiamo mai fatto caso alla planimetria che non e conforme l’appartamento di fatto, in questi giorno ci serviva l’atto di agibilità che non abbiamo mai fatto caso di non averla mai avuta quando abbiamo comprato ora il comunè dice che dobbiamo pagare una multa di mille euro e rifare la planimetria cHe costerà altri soldi. Como posso risolvere? la persona che ha venduto l’appartamento davanti al notaio a dichiarato che era tt conforme, dichiarando il falso ora chiedo dopo sei anni chi devi pagare? Grazie mille

    1. Gentile Fernanda,
      il notaio durante il rogito di compravendita fa sempre visionare la planimetria catastale all’acquirente; nell’atto probabilmente anche voi avete dichiarato che la planimetria era conforme. In linea generale l’onere per regolarizzare rimane a carico del venditore.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Salve, ho recentemente acquistato casa e ci siamo accorti che il foglio catastale è diverso da quello dichiarato davanti al notaio. Il geometra ci ha comunicato che dovrà chiedere una sanatoria che potrebbe valere dai 1.000 ai 3.000 €. Questo importo lo dovrà pagare il venditore vero?
    Saluti e grazie in anticipo

    1. Gentile Vinicio, da quanto scrivi è necessario effettuare una rettifica dei dati catastali nell’atto. Contatta il notaio che ha redatto l’atto per approfondire e verificare se si tratta di un mero errore materiale o se ci sono altri aspetti tecnici da approfondire. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buonasera. Avrei una domanda da porvi. Oggi pomeriggio facendo delle misurazioni nella casa in costruzione recentemente da me acquistata ho riscontrato delle misure diverse rispetto la planimetria.
    Le misure in questione riguardano la maggior parte delle finestre. Come devo procedere in questo caso? Distinti saluti

    1. Gentile Dennis, chiedi al costruttore di regolarizzare la planimetria catastale. Se il titolo edilizio (progetto approvato) non è conforme allo stato di fatto, probabilmente è necessario effettuare una CILA (ex DIA) post-operam. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Salve sono in procinto di acquistare un’abitazione. Dalle schede catastali risultava una tramezza che divideva il soggiorno dalla cucina che però è stata abbattuta e al posto di un ripostiglio ora c’è un cucinino con una bombola a metano. Il geometra ha aggiornato le schede ma non esistono autorizzazioni comunali. Ora la banca non mi concede il mutuo a causa di queste cose. La mia domanda è se riporto tutto allo stato delle vecchie schede catastali e le faccio aggiornare nuovamente posso evitare una scia o dia in sanatoria e risolvere il mio problema? Grazie cordiali saluti

  11. Ho venduto un terreno di 600mq e questo ci ha fatto una casa che non risulta nella posizione della planimetria cosa succede perché lui con la casa si è tirato indietro di 4 metri verso il mio confine per rifarmi un tot di terreno .Non sono passati 20 anni .posso riprendermi il terreno? Se è si lui con la casa mi andrebbe a finire ad un metro dal mio confine .cosa gli succederà?

  12. Salve, ho acquistato una casa e solo adesso tramite un tecnico ci siamo accorti (la planimetria è stata redatta dal tecnico del venditore) che nella planimetria consegnataci non sono presenti due finestrelle nel sottotetto e che in detto documento al posto di un bagno fino in fondo alla parete è adesso presente il bagno più un piccolo ripostiglio. Ma dai controlli effettuati non risultano permessi per tali lavori. C’è la possibilità di annullare l’atto e come? O cos’altro devo fare? Grazie

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