Rent to Buy e Buy to Rent: come funzionano

Cosa sono il “Rent to buy” e il “Buy to rent”

Il Rent to Buy e il Buy to Rent sono due contratti finalizzati alla compravendita immobiliare, dove il pagamento avviene in maniera dilazionata.

Rappresentano delle soluzioni adatte a supportare chi non ha la possibilità di acquistare subito in contanti o non riesce in quel momento ad ottenere un mutuo e/o ha bisogno di vendere il proprio immobile prima di acquistarne uno nuovo.

Cos’è e come funziona il Rent to buy

Il Rent to Buy viene definito come un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile” e può essere applicato a tutti i tipi di immobili. In parole più semplici è un contratto che permette di abitare subito la casa prevedendo il successivo acquisto entro una certa scadenza.

Il Rent to buy viene utilizzato frequentemente da costruttori e privati per la vendita di abitazioni a famiglie. Alla stipula del contratto la famiglia (in generale il conduttore) ha due vantaggi:

• la disponibilità immediata e per il periodo stabilito della casa da abitare
• il diritto all’acquisto ad un prezzo determinato di un immobile  di cui si conosceranno tutte le caratteristiche positive e negative, potendo utilizzarlo per un periodo adeguato.

Il contratto si articola in due fasi:

a) la fase di godimento (utilizzo). Il proprietario consegna l’immobile al conduttore  per una determinata durata (entro la quale il conduttore ha diritto ad acquistare) . Il conduttore ha l’obbligo di pagare un canone pattuito sia per la “componente utilizzo (godimento)”, sia per la “componente acquisto”.

E’ bene precisare che questo diritto di godimento è un diritto personale di natura obbligatoria, da non confondere con un diritto reale (come ad esempio il diritto di abitazione o usufrutto). Non è consentita la sub-locazione.

b) la fase di trasferimento della proprietà. Questa fase è eventuale. Non c’è infatti alcun obbligo reciproco delle parti a trasferire la proprietà al termine del contratto. Esiste invece un diritto del conduttore ad esercitare il diritto all’acquisto. Il conduttore è quindi libero di acquistare o meno al prezzo, modalità di pagamento e termine stabilite nel contratto. E’ consentito inserire in contratto la facoltà di far intervenire nel rogito di compravendita “persona da nominare“.

Il Rent to buy è un contratto tipico.

Anche se comunemente viene definito “affitto a riscatto”, non va confuso con i contratti di locazione finanziaria, locazione ordinaria e preliminare di compravendita, anche se apparentemente ci sono analogie.

Il canone nelle due componenti e gli acconti prezzo.

Complessivamente il conduttore (futuro acquirente) si trova a pagare:

• un acconto iniziale per l’acquisto
• un canone (generalmente mensile) di cui una parte a titolo di “godimento” e una parte a titolo di “acconto prezzo”. Questa suddivisione del canone è un elemento caratterizzante del contratto e va sempre specificata.

Come incentivare l’acquisto decurtando il prezzo con i canoni pagati.

E’ possibile però inserire nel contratto che i canoni corrisposti per il “godimento” possano essere portati a decurtazione del prezzo per intero o in parte. Questa leva può essere usata per incentivare l’esercizio del diritto di acquisto nei primi anni.

Esempio Diritto acquisto incentivante – durata contratto 6 anni:

– esercizio al 1° o 2° anno: decurtazione prezzo pari al 100% dei canoni di godimento pagati

– esercizio al 3°o 4° anno : decurtazione prezzo pari al 50% dei canoni di godimento pagati

– esercizio al 5° o 6° anno: nessuna decurtazione prezzo.

Cosa accade se il conduttore non esercita il diritto di acquisto

Se il conduttore/acquirente deciderà di non esercitare il proprio diritto all’acquisto, il contratto alla scadenza del termine cesserà di avere ogni effetto.

Il conduttore deve riconsegnare l’immobile al venditore, il quale acquisisce interamente i canoni percepiti a titolo di “godimento” mentre dovrà restituire i canoni percepiti a titolo di “acconto prezzo”.

E’ questa una rilevante differenza rispetto ad un preliminare di compravendita, dove c’è un obbligo all’acquisto da parte del promittente acquirente: caparra e acconti prezzo versati sono trattenuti dal venditore nel caso in cui l’acquirente non proceda con l’acquisto.

Però in caso di inadempienza contrattuale del conduttore (esempio mancato pagamento canone), il venditore potrà trattenere caparra e successivi acconti prezzo fino ad allora versati, salvo diverse pattuizioni tra le parti più favorevoli al conduttore.

Cosa accade se il concedente/proprietario non adempie alla stipula dell’atto di cessione

Il concedente/proprietario ha l’obbligo di procedere alla cessione del bene qualora il conduttore intenda esercitare, nel rispetto dei termini convenuti, il proprio diritto di acquisto.

Se non adempie all’obbligo di stipulazione, il conduttore può procedere tramite il Tribunale con una corsia privilegiata per ottenere una sentenza che sancisca il trasferimento della proprietà.

La normativa – obbligo di trascrizione dei contratti “rent to buy”

La disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione è regolata dall’art 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014 art. 23 convertito nella legge 11 novembre 2014 n.164  ha introdotto l’obbligo di trascrizione nei Registri Immobiliari dei contratti come il “Rent to buy”.

I contratti rent to buy hanno  obbligatoriamente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, che permette la trascrizione.

La trascrizione ha efficacia per tutta la durata del contratto fino a un periodo massimo di 10 anni.

I vantaggi della trascrizione del contratto “Rent to buy”

I vantaggi sono essenzialmente due:

• il conduttore/acquirente viene tutelato dalle vicende che coinvolgono il concedente/venditore, prima del passaggio di proprietà. Per esempio, se il concedente vende a terzi l’immobile dopo la trascrizione, il conduttore può opporre il contratto stipulato e trascritto e acquistare lui l’immobile.
• se il venditore fallisce, il conduttore beneficia per primo del ricavato dell’asta dell’immobile e gli vengono restituiti i canoni che lui aveva versato. Infatti, la trascrizione prevede che, in caso di inadempimento del venditore, una parte dei canoni siano destinati a garanzia del credito del conduttore/acquirente.

Il Rent to buy secondo il Notariato

Per rendere la materia più accessibile ai cittadini, il Consiglio Notarile Nazionale ha realizzato diversi materiali:

• Il Rent to Buy e altri modi per comprare casa –  (le Guide per il l Cittadino)
• un documento i vantaggi e gli svantaggi del rent to buy per il venditore e per l’acquirente
• un’ipotesi di contratto.

Tra i 10 punti del Notariato che riassumono tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy, spiccano i punti dedicati alle tutele legali, alle imposte e alla convenienza fiscale.

Per quanto riguarda le tutele previste dalla legge, ai proprietari si consiglia di accordarsi con i conduttori su un canone più elevato rispetto ad un normale affitto e sulla parte dei canoni da trattenere nel caso in cui il conduttore, alla fine, decida di non comprare l’immobile.

Mentre i conduttori sono tutelati dalla trascrizione del rent to buy nei registri immobiliari. Ciò consente ai conduttori di sapere se sull’immobile pendono ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli. Inoltre, in caso di fallimento del venditore il contratto non viene revocato.

Sul piano tributario non esiste una disciplina specifica. In termini generali la componente del canone a titolo di godimento ha il trattamento fiscale dei redditi da locazione; la componente del canone a titolo di caparra / acconto prezzo segue le regole dei preliminari/compravendite.

Si può asserire che nel periodo del godimento del bene le imposte legate ai redditi per il godimento dell’immobile sono a carico del proprietario come in qualsiasi contratto di affitto. Mentre le spese di trascrizione nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

I vantaggi della formula Rent to buy

Il Rent to buy permette ad una famiglia con ridotte disponibilità economiche iniziali, di comprare casa e di andarci a vivere immediatamente. In un paio di anni, una famiglia può versare al venditore una quantità di denaro (in conto prezzo) sufficiente per poi ottenere un mutuo casa e avere così la disponibilità finanziaria per l’acquisto della casa e per le spese connesse.
Altre volte, serve semplicemente un po’ di tempo per riuscire a vendere la propria casa o altre proprietà.

In caso di inadempienza contrattuale del conduttore (esempio mancato pagamento canone), il venditore potrà trattenere caparra e successivi acconti prezzo fino ad allora versati, salvo diverse pattuizioni tra le parti più favorevoli al conduttore.

Si tratta, quindi, di una formula studiata per presentare dei vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Cos’é e come funziona il Buy to rent

Il Buy to Rent è un contratto di compravendita: il compratore entra subito in possesso della proprietà dell’immobile, che verrà pagato in forma dilazionata

Nel contratto è prevista una clausola a garanzia del venditore in caso di inadempienza dell’acquirente il contratto si risolve e l’originario proprietario ne rientra in possesso.

Nel contratto si può stabilire se le somme versate verranno restituite in tutto o in parte.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. <a href=”https://blog.casanoi.it/giuseppe-palombelli-consulenza-mutui-casa/”>Contatti per consulenza mutui</a>