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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di fondatore CasaNoi.it 216 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario e degli eventuali altri soggetti che partecipano insieme a lui al contratto di mutuo.

Mutuatario

Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario – di norma – è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, viene definito: mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è legato da vincoli familiari o comunque molto solidi al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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216 commenti su “I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo”
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  1. Mio suocero ha fatto da garante per mutuo casa mia e mio marito perché la voleva lui quindi per dieci anni ha pagato il mutuo ora mi chiede la restituzione delle rate cosa posso fare

    1. Gentile Francesca, formalmente tuo suocero non era tenuto al pagamento delle rate. Ha liberamente dato a voi – titolari del mutuo e proprietari della casa – queste somme senza che venisse sottoscritto un accordo. Evidentemente tuo padre considera queste somme un prestito. Forse avete necessità di un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. Buongiorno,
    Volevo chiedere, avendo richiesto un mutuo con capacità /reddito/rata non sufficiente per l’importo richiesto. mi hanno chiesto un garante, ho trovato il garante che è una parente come posso tutelarla e darle una forma di garanzia, insomma per tranquillizzarla. inserendola in una eventuale forma di ipoteca ? grazie

    1. Gentile Vincenzo, non esiste una forma di garanzia “ipotecaria” per contro-garantire un fideiussore. La tua parente-garante non è un creditore; è un “prestatore di garanzia”. I suoi rischi sono legati al rimborso della rata. Ma quali sono gli eventi che possono portare te (mutuatario) a non pagare la rata del mutuo della tua casa? Ti suggerisco di stipulare polizze assicurative legate al mutuo. In caso di premorienza , infortunio, invalidità, perdita lavoro la compagnia estingue il mutuo (nel primo caso) o rimborsa le rate per un certo periodo. E’ questo forse il modo migliore di tutelarla. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Buona sera, se vi sono due comproprietari di immobile non legati da nessun vincolo ( matrimonio, convivenza ecc..) e se il mutuatario non paga più il mutuo ( premettendo che il garante è defunto ) il mutuo deve esser pagato dall altro comproprietario (terzo datore di ipoteca , se non erro)? La banca può trattenere i soldi del mutuo dallo stipendio del terzo datore di ipoteca?
    Grazie per l attenzione e saluti.

    1. Gentile Duilia, il terzo datore d’ipoteca quando non è né garante né mutuatario, non risponde del debito personalmente, ma solo con la garanzia ipotecaria data. Rileggi bene il contratto di mutuo per capire il ruolo del comproprietario. In caso di mancato pagamento delle rate, la banca informa il terzo datore d’ipoteca – attraverso il precetto – che in caso di mancata regolarizzazione – viene avviata la procedura esecutiva per la vendita dell’immobile. La banca non può rivalersi sui redditi o sul patrimobio del terzo datore d’ipoteca; lo può fare con i mutuatari e i garanti. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. La banca non si può rivalere sul reddito o sul patrimonio del terzo datore d’ipoteca nemmeno se con questo ulteriore immobile ipotecato e venduto all’asta non fosse sufficiente a coprire l’importo residuo del debito?

        2. Buonasera,
          ho fatto da terzo datore di ipoteca per l’accensione del mutuo della nostra casa dove il padre del mio ex è garante.Adesso ci siamo separati e il mio ex vuole fare la surroga del mutuo.Io all’epoca ho pagato la mia metà per intero e il mio ex ha acceso il mutuo sull’immobile che abbiamo in comproprietà. I nostri rapporti non sono amichevoli ed io vorrei cautelarmi nei suoi confronti.
          Posso uscire da questa surroga e farmi da parte?Posso essere sicura che il padre continui a fargli da garante anche se ha più di 70 anni?Abbiamo una bambina ed io ci terrei che la casa andasse a lei…e non vorrei perderla se il mio ex smettesse di pagare le rate.Resto in trepida attesa

        3. Gentile Maria, come terzo datore d’ipoteca dovrai intervenire anche te nella surroga. Non puoi farti da parte. I tuoi rischi – legati al rimborso del mutuo – non cambiano. Anzi, se il nuovo mutuo comporta condizioni migliori sia nella rata che nella durata residua, il rimborso è più agevole e di conseguenza il tuo “rischio” diminuisce. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buongiorno, la mia questione è la seguente: due fratelli stipulano un mutuo bancario per l’acquisto di una casa in comproprietà, concedendo alla banca l’ipoteca sulla medesima casa.
    Uno dei fratelli comproprietari vuole liberarsi da ogni vincolo, per acquistare un’altra casa per conto suo, vuole quindi acquistare la quota di proprietà dell’altro fratello.
    La banca tuttavia non intende liberare il fratello ‘uscente’ dal mutuo, come fare?
    Trovare un garante è quasi impossibile, portare il mutuo in altra banca…?
    La ringrazio.

    1. Gentile Francesca, due sono le strade da percorrere per eliminare qualsiasi obbligazione relativa al mutuo in essere. Entrambe le strade prevedono l’estinzione. 1)”chiudere il mutuo in essere” e aprirne uno nuovo. Chiaramente ci deve essere una banca disposta a finanziare l’operazione inserendo come mutuatario unicamente il fratello che si intesterà il 100%. senza garanti (poichè acquista il 50% dal fratello il mutuo si configura anche come operazione di acquisto). Per “chiudere il mutuo” intendiamo estinzione e cancellazione ipoteca. L’estinzione può essere effettuata con il netto ricavo del nuovo mutuo. 2) Altra strada è vendere l’immobile a terze persone ed estinguere il mutuo con il ricavato. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Salve,
    sono separata nel 2007 io ed il mio ex marito abbiamo acquistato un appartamento per il 50% per ciascuno in separazione dei beni :Dall’atto di mutuo risulto solo terza datrice di ipoteca ma la banca nell’atto di precettto mi chiede il rientro dell’intero importo oltre il rilascio dell’immobile.Poichè il mutuo non viene piu’ pagato dal mio ex marito la banca ha deciso di agire nei miei confronti.
    Sull’atto di mutuo risulto essere solo terza datrice di ipoteca, come posso capire se risulto anche fideussoria ?Non dovrebbe esserci scritto anche sul muto?
    Come posso capire se sono state date garanzie ?
    Grazie

    1. Gentile Rosella, la tua posizione risulta dall’atto di mutuo. Poiché non sei fideiussore, non rispondi del debito personalmente ma limitatamente alla garanzia (ipoteca) che hai fornito. Il precetto per legge deve essere notificato anche al terzo datore d’ipoteca per informare sull’avvio della procedura esecutiva. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Buongiorno, grazie per la risposta.
        Non mi è chiara una cosa?
        Ma se la vendita della casa all’asta non dovesse raggiungere la cifra per coprire la garanzia(ipoteca) pur essendo terza datrice di ipoteca sarò perseguitata comunque anche dopo la vendita per la cifra rimanente.Grazie

        1. La tua obbligazione era limitata all’ipoteca. Con l’aggiudicazione e il successivo decreto di trasferimento, la tua obbligazione si estingue. E’ opportuno vigilare affinché la banca “pulisca” dalle banche dati (la più nota è CRIF) qualsiasi segnalazione negativa a tuo nome. Hai diversi strumenti. Le banche dati e gli Istituti di credito devono dare risposta. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

        2. Buongiorno e ringrazio ancora per la celerità delle sue risposte.
          Poiché nessuno mi ha mai spiegato nel dettaglio che ruolo avessi io all’interno della copia del mutuo ed essendo citata come datrice di ipoteca all’articolo 5 -Ipoteca leggo: A garanzia del capitale mutuato il signor xxxxx per il diritto di propietà ed 1/2 a la signora xxxx per il diritto di propietà ed 1/2 congiuntamente per l’intero.La concessione dell’Ipoteca è fatta per € …….comprende e garantisce l’importo del capitale mutuato, interessi etc.Ho fatto una visura in Crif e non risulto segnalata come cattiva pagatrice del mutuo mentre risulta una garanzia di importo elevato in Banca D’Italia.Come posso capire se oltre ad essere terza datrice di ipoteca mi hanno inserito come garante?Tenuto conto che all’epoca non mi erogarono il mutuo poiché il mio stipendio non consentiva la capienza?La ringrazio molto ma sono pressoché spaventata.

        3. La verifica è il contratto di mutuo. Nelle premesse dell’atto di mutuo è descritto il ruolo dei firmatari nel contratto. Sicuramente sei datrice d’ipoteca. Verifica ulteriormente se sei anche fideiussore/garante. Da quanto scrivi, dai controlli CRIF risulta che hai fornito garanzie per un importo pari probabilmente all’iscrizione ipotecaria. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Salve, devo comprare la prima casa a mia figlia, è precaria, il mutuo (15 anni) lo chiede (la banca ha dato ok) lei e noi genitori lo paghiamo. Siamo un po anziani entrambi pensionati, come possiamo salvaguardare la figlia (pagamento del mutuo residuo) nel caso di una nostra prematura dipartita. Può mia figlia fare una assicurazione che la salvaguardi (a noi assicurazioni non ne fanno causa qualche acciacco ed per l’età 60 e 66 anni)
    Grazie

    1. Gentile Luciano, prova ad informarti dalla banca se potete usufruire come mutuatari di polizza “temporanea caso morte” legata al mutuo . Altrimenti dovete rivolgervi ad un promotore finanziario o alla banca per studiare coperture finanziarie idonee, magari intestate a tua figlia, che abbiano di fatto una valenza assicurativa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Buongiorno
    in sede di divorzio, il giudice può costringere il coniuge intestatario del mutuo a liberare l’altro coniuge dalle garanzie ipotecarie e fideiussorie prestate, obbligando il primo a estinguere il mutuo esistente e a ricontrattarne con la banca uno nuovo con nuove garanzie?

    1. Gentile Simonetta, non sono un legale ma penso che quanto scrivi sia percorribile in un libero accordo tra i coniugi in una separazione consensuale. Viceversa, non è sufficiente la decisione del Giudice in un’operazione che necessita di una delibera bancaria autonoma. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Salve io mi sono separata da mio marito avevamo un immobile insieme con il mutuo adesso lui si è accollarsi il mutuo però mio papà evapora garante di lui se il mio ex non paga vengono a prendere lui e se lui non può pagare checsuccede?

    1. Gentile Elisa, tuo padre continuerà ad essere garante e quindi a rispondere nel pagamento delle rate se non paga il mutuatario. Nel caso non paghi la banca ha diritto ad aggredire anche il suo patrimonio. Tuo padre può uscire dal contratto se: 1) la banca rilascia liberatoria (molto difficile); 2) il tuo ex stipula un nuovo mutuo estinguendo l’attuale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buonasera,
    il mio compagno sta chiedendo un mutuo all’80% per un acquisto di un immobile da 137k € ma avendo un reddito non molto alto gli chiedono un garante. Io ho contratto a tempo indeterminato 1500€/mese e vorrei fare da garante ma mi risultano degli atti pregiudizievoli depositati in conservatoria X via di un immobile che ho acquistato da mio padre X il quale è stato richiesto atto revocatorio di compravendita successivamente al fallimento della società di mio padre. In poche parole il debitore nn sono io, ne sono coinvolta in terza persona ma purtroppo questi atti figurano in una visura Crif… c’è il pericolo che banca rifiuti il mutuo X via di questi atti anche se faccio solo da garante?!?

    1. Gentile Alessandra, la banca sicuramente non riterrà valida la tua garanzia come fideiussore. La segnalazione che ti riguarda è un pregiudizievole non compatibile con l’erogazione di un finanziamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Salve,

    Io e la mia compagnia abbiamo richiesto un mutuo per l’acquisto di una prima casa per l’importo di 235 mila sui 310 del valore della casa, entrambi abbiamo un contratto a tempo indeterminato con uno stipendio complessivo di 2800 euro.
    Dopo 2 mesi la banca ci ha comunicato che necessitano di una fideiussione di garanzia perchè la mia azienda ha un rating negativo.

    Secondo lei è una richiesta corretta visto che non abbiamo mai avuto problemi finanziari e secondo le nostre finanze riusciamo, anche a detta della banca, a pagare il mutuo senza problemi.

    grazie

    1. Gentile Umberto, ogni banca ha le proprie politiche del credito e concede finanziamenti a proprio insindacabile giudizio. La richiesta della banca è quindi corretta. Puoi sempre rivolgerti ad altra Banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Io sono fideiussore nei confronti della madre di mia figlia, la quale ha contratto un mutuo per l’acquisto di una casa. Nel caso di insolvenza della mutuataria la banca si rivolgerà a me in qualità di fideiussore oppure sulla casa ipotecata?

  13. Buongiorno,
    se decidessi di vendera la nuda proprietà della mia casa della quale sono unica proprietaria il mutuo in essere dovrebbe essere estinto? E in caso di morte i miei figli potrebbero usufruire dell’immobile fino alla maggiore età?
    grazie

    1. Gentile Michela, si può vendere una proprietà con il mutuo: l’acquirente deve essere d’accordo perché si accolla il debito. Lei da quanto scrive rimane titolare dell’usufrutto. In caso di suo decesso, si costituisce il diritto di abitazione solo a favore del coniuge superstite (Approfondisca con il suo notaio – I figli minori e maggiorenni non autonomi vengono comunque tutelati dalla legge). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Buongiorno sto per fare un secondo atto per liquidità per in immobile in ristrutturazione edilizia…mio marito dovrebbe garantire ma pretende l’intestazione al 50:con scrittura privata premetto che ha partecipato ai pagamenti con cifra di circa 500000 mla mia famiglia e contraria come posso fare?

  15. Salve
    Sto aquistando casa e mi hanno consigliato di aggiungere una seconda casa da ipotecare (quella dei miei gebitori) per avere delle agevolazioni sui tassi d’ interesse….cosa fischiano in questi casi i miei genitori?

    1. Gentile Roberto, se sei inadempiente nei confronti della banca, questa può avviare la procedura esecutiva e rivalersi anche sull’immobile dei tuoi genitori. Con l’iscrizione ipotecaria, inoltre, i tuoi genitori potranno in futuro vendere la casa solo previa liberazione ipotecaria (estinzione parziale o totale del mutuo). Ti suggerisco di evitare l’estensione ipotecaria sulla casa dei genitori anche a costo di pagare una rata più alta. Informati a quanto ammonterebbe la differenza di rata e la differenza di di spese, polizze assicuarative obbligatorie incluse. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Gentile Matteo,
    Vorrei sapere se dando alle banche una garanzia reale, come potrebbe essere la mia casa in Italia, é possibile richiedere un mutuo per avviare un attivitá all’estero? Nel caso in cui sia possibile, vista la sua esperienza, saprebbe dirmi se i Tassi sono gli stessi di quando si richiede un mutuo per acquistare casa?
    Grazie

    1. Gentile Luca, sostanzialmente stai chiedendo un mutuo liquidità. Le banche erogano questi finanziamenti con molta prudenza: dipende molto dalla solidità e dai redditi del mutuatario. L’avviamento di attività all’estero viene considerata ad alto rischio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buon pomeriggio,
    una mia amica ha prestato garanzia, quale fideiussore, per un mutuo contratto da una sua conoscente per l’acquisto di una casa. La banca ha iscritto ipoteca sull’immobile oggetto di acquisto. Ora , la debitrice non sta pagando e la Banca sta facendo pressione sulla mia amica affinchè paghi.. Mi chiedo se questa prassi è corretta o se la mia amica può opporre alla banca l’esistenza dell’ipoteca e, pertanto, che si soddisfi sul bene.
    Grazie per la risposta.

    1. Gentile Francesca, la Banca sta agendo correttamente. L’ipoteca non esclude la possibilità della banca creditrice di rivalersi sul fidejussore. Il fidejussore infatti risponde in via solidale con il debitore principale (mutuatario) con il proprio patrimonio. Questa difficile situazione in cui si trova la sua amica non va sottovalutata. E’ opportuno cercare di trovare una soluzione, quale la vendita della casa e l’estinzione del debito, che estinguerebbe anche la fideiussione. Se non c’è una soluzione di questo tipo, è opportuno affidarsi ad un legale per capire cosa fare. La sua amica – per le somme versate – ha diritto può rivalersi sul debitore principale (il mutuatario suo conoscente); addirittura potrebbe estinguere il debito e “sostituirsi” alla banca per i diritti di credito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Buongiorno, qualche anno fa un mio amico ha comprato casa e mi ha chiesto di fargli da garante. Ho firmato in banca l’accettazione e poi siamo andati dal notaio. Il mio amico ha detratto gli interessi passivi con la dichiarazione dei redditi, poi l’agenzia delle entrate gli ha chiesto indietro i soldi perchè io risultavo cointestatario e perciò poteva detrarre solo la metà. Ma io non sono cointestatario, l’abitazione è la sua e risiediamo in città diverse. Quali azioni si possono fare? Grazie

      1. Buongiorno e grazie della risposta. Io ho solo copia del modulo di richiesta del mutuo alla banca che ho sottoscritto come garante. Ho chiesto al mio amico di verificare il contratto di mutuo e risulto mutuataria…..avevo ascoltato attentamente la lettura dell’atto e poi firmato, senza rendermi conto della modifica apportata. Credo che non si possa più contestare. Mi consiglia cosa si può fare per non essere mutuataria di una casa che non mi appartiene? Cordiali saluti Maria Speranza

        1. Gentile Maria, puoi fare ben poco: hai firmato volontariamente il contratto di mutuo come mutuataria. Solo se il tuo amico estingue il mutuo, magari vendendo la casa o facendo un mutuo nuovo, puoi uscire dal contratto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Buongiorno io e il mio compagno stiamo comprando casa .abbinò chiesto un mutuo di 180000 che ci verrà diviso in 130 il primo senza garantì e con ipoteca e il secondo di 50000 con garantì mio padre e sua madre ma con ipoteca sulla casa di mio padre.siamo 4 fratelli con ognuno la sua quota sulla casa di mio padre .mi sono stati chiesti i documenti anche dei fratelli che ovviamente dovranno firmare al momento dell atto.permetto che io ho avuto problemi con la crif e quindi mi hanno chiesto più garanzie. La mia domanda è.. Se anche uno dei fratelli ha avuto dei problemi possono non darmi il mutuo oppure loro incidono poco ?grazie

    1. Gentile Eleonora, per essere più precisi i contratti di mutuo sono due. I fratelli interverranno nel secondo mutuo unicamente come comproprietari per autorizzare l’ipoteca. La banca presumibilmente effettuerà su di loro solo i controlli nelle banche dati pubbliche, ossia le banche dati CERVED dei protesti e pregiudizievoli (fallimenti, pignoramenti, etc). Senza autorizzazione la Banca non potrà estendere i controlli su di loro nelle banche dati degli Istituti di Credito (CRIF) e della Centrale Rischi (BANCA D’ITALIA). Se credete potete verificare da soli le segnalazioni dei fratelli presso la CERVED alla camera di commercio. L’istruttoria bancaria sarà legata anche all’esito dei controlli. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Buongiorno,
    devo farvi una domanda piuttosto complessa. Io con il mio immobile ho fatto da terzo datore di ipoteca per la surroga di un mutuo per la società di mio padre. Per incrementare la liquidità del mutuo mio padre ha aggiunto nell’ipoteca dei garage. Ora, dopo il pignoramento del mio immobile effettuato 7-8 anni fa, si è finalmente giunti alla vendita in asta, dell’immobile ma non dei garage che vanno ancora all’asta. Ovviamente l’immobile è stato venduto per la metà del suo valore iniziale. Ora mi chiedo, da terzo datore di ipoteca, se devo versare la differenza del valore iniziale del mio immobile oppure il mio ruolo finisce qui e posso quindi fare domanda di rientro dalla CRIF.
    Grazie anticipatamente

    1. Gentile Giovanni, per i garage devi dialogare con la procedura se sei interessato all’acquisto. Per la CRIF se sei stato solo datore d’ipoteca (non garante) ti consiglio di chiedere che vengano eliminate tutte le segnalazioni a tuo nome derivante dal pignoramento, facendo presente che non sei mai stato debitore principale nè fideiussore e che la procedura si è chiusa con la vendita (allega decreto di trasferimento). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Salve le spiego la mia situazione sono separato da 4 anni prossimo al divorzio ho una casa di proprietà già liberato dal mutuo in istanza e stata assegnata a mia moglie in quanto due figli minorenni vorrei sapere se posso ipotecare quel miio immobile x garanzia nel acquisto di un altro grazie e buona giornata

  23. Buongiorno,
    nel 2015 ho fatto una surroga volevo sapere come faccio a sapere se ci sono ancora i garanti del mutuo originario. La banca mi ha detto che non servivano più i garanti ma io come posso verificare se effettivamente è così?

    1. Gentile Cristina, se non è stata rilasciata la liberatoria i garanti rimangono co-obbligati nel mutuo. Le persone che hanno firmato a garanzia possono chiedere alla Banca d’Italia le risultanze della centrale rischi a proprio nome, da cui si evincono anche le fidejussioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Sto subendo un pignoramento immobiliare su una casa acquistata con il mio ex marito nel 2006. Ora mi sono risposata in separazione dei beni, e il mio attuale marito vorrebbe accedere ad un mutuo singolarmente.
    La banca rifiuta, perche vede la mia segnalazione anche se non sono io a chiederlo.
    E’ corretto??
    La ringrazio.

  25. Salve, oggi mi è stato notificato un pignoramento della parte dello stipendio per aver fatto da garante ad un finanziamento di mia madre che lei non ha onorato. Ora, io sono un dipendente pubblico ed è stato facile procedere al pignoramento, ma, dato che io stesso ho un mutuo prima casa che pago regolarmente e che lei (mia madre) ha fatto da secondo datore di ipoteca con la sua abitazione, posso io smettere di pagare il mutuo in modo che procedano nei confronti della sua abitazione? Nel senso l’immobile di sua proprietà facente garanzia vale attualmente il doppio del mio residuo mutuo, quindi, vanno a procedere in quel senso o verrebbero comunque in ogni caso a “bussare” alla mia busta paga ???
    Moralmente sembrerebbe spregevole ma i trascorsi mi stanno portando a queste valutazioni per tutelare la mia Famiglia.
    La rigrazio

    1. Gentile Fabio, alla banca non interessano i rapporti economici all’interno della famiglia. Se smetti di pagare il tuo mutuo, la banca procederà con il recupero del credito in tutti i modi possibili, compreso il pignoramento immobiliare sugli immobili dati in garanzia. Non credo che una vendita all’asta per via giudiziaria della casa di tua madre possa portarti dei vantaggi. I prezzi di realizzo sono molto bassi e non possono essere confrontati con il valore di mercato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Salve vorrei chiedere in informazione per quanto riguarda il mutuo . Mio padre farà da garante ma se nel caso non basti potrebbe ipotecare la prima casa immobiliare oltre a quella del mio acquisto. La mia domanda è ma L ipoteca della sua prima casa e per tutta la durata del mio mutuo ? Cordiali saluti

  27. Buongiorno ho una casa cointestata di 120,000 euro, io sono libera professionista (non arrivo nemmeno a 10.000,00), lui è un carabiniere, (quindi stipendio statale) e mio padre è fideiussore.
    Ci siamo lasciati con accordo (purtroppo verbale) di pagare la metà ciascuno.
    Lui ha lasciato la casa e non paga più la metà.
    Ora la domanda è la banca può attivare una procedura esecutiva nei confronti di tutti i debitori contemporaneamente? quindi chiedere i soldi direttamente al garante? oppure prima aggredisce effettuando pignoramento stipendio di lui visto che ha reddito statale? ovviamente la banca ha scritto che provvederà nei confronti di tutti ma secondo quale ordine? E se pagassi solo la mia metà?
    grazie

    1. Gentile Margherita, siete tutti co-obbligati in solido. non serve a nulla pagare solo la metà. La Banca attiverà comunque la procedura esecutiva. Se paghi le rate da sola, tieni traccia di tutto e in futuro potrai rivalerti sul tuo ex. Oppure – cosa più logica – negozia con il tuo ex un accordo: potete vendere la casa; oppure tu puoi acquistare il suo 50% e regolare i soldi conteggiando il debito del mutuo e le rate pagate. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Salve ho un mutuo ipotecario dal 2010 dove fanno da garanti i miei genitori.Mio padre è deceduto 4 anni fa e in quell’ occasione ho spostato l addebito in conto su un altra banca lasciando in essere il mutuo sulla precedente per motivi economici.Ora mi arrivano2 rendiconto intestati ad entrambi i genitori dell’ intero importo a garanzia non tenendo conto delle rate versate.Come devo tenerne conto e cosa posso fare ringrazio anticip

    1. Gentile Cristina, da quanto scrivi sembrerebbe che hai effettuato i pagamenti delle rate regolarmente, ma la banca non li ha registrati correttamente. Chiedi alla Banca mutuante chiarimenti, fornendo le contabili dei bonifici effettuati dal conto di un altro Istituto di Credito. Chiaramente fornisci anche gli estremi del tuo mutuo. Da qualche parte i soldi saranno pure andati a finire … Se non hai risposta, scrivi all’Ufficio reclami. Se invece non hai pagato le rate, affrettati a saldare prima che scatti il recupero legale del credito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Luca, tutto è possibile: devi concordare l’operazione con la Banca. Considera che i mutui di liquidità vengono concessi con molta prudenza. Molte banche in questo momento di crisi economica non erogano di fatto mutui liquidità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  30. Inizio conversazione in chat
    14:27
    buongiorno non so se sia il posto giusto ma ci provo.ho fatto da garante con fideussione per una persona per 15000 euro.lui ha estinto il prestito ma la banca non sblocca la garanzia perche lui ha usufruito del castelletto e quindi è sotto con il conto corrente .possono farlo? devo risponderne ancora io anche se il prestito e chiuso?grszie

  31. Gentili Interlocutori,
    mio marito ed io nel 2011/12 circa, abbiamo fatto da garanti ad un mutuo, per il quale il mutuatario non ha provveduto ad onorato. A dicembre 2014, considerato che io presto la mia attivita’ lavorativa a tempo indeterminato, presso una Pubblica Amministrazione, mi viene pignorato dalla Banca 1/5 dello stipendio. All’improvviso, pero’, a novembre 2016, la Banca si rende conto che il mio quinto di stipendio (pari ad euro 275) non e’ piu’ sufficiente a ricoprire l’importo dovutogli (inizio mutuo finanziato Euro 60.000 a tutt’oggi con interessi arrivato a 98.000 circa) e mi comunica a mezzo atto giudiziaro, il pignoramento dell’immobile oggetto prima casa (non ancora di proprieta’ in quanto ci mancano ancora 6 anni di mutuo per il riscatto effettivo) A mezzo nostro Legale, abbiamo chiesto una chiusura a stralcio e pare siamo arrivati ad una conclusione. Alla luce di cio’ chiedo:
    – Se il mutuatario e’ disoccupato possiamo rivalerci sui beni di proprieta’ della famiglia a mezzo azione legale?
    – Se il mutuatario lavora con regolare contratto, possiamo avvalerci di 1/5 del suo stipendio a mezzo azione legale?
    – Se il mutuatario presta la propria attivita’ non in regola (a nero) e’ possibile procedere ad azione legale comunque?
    Ringraziando sin d’ora per il prezioso aiuto che mi potra’ dare, cordialmente saluto.

  32. Buona sera.
    Mia figlia ha bisogno di un mutuo di 80000 euro, dei quali per acquisto 50000 e per lavori 30000. (nessuno le da più di 40000 a meno di tassi esagerati)
    Vorrei utilizzare il sistema del terzo datore ipotecando la mia casa che ne vale 180000.
    Il tasso applicato con questo sistema, sarebbe lo stesso anche se la casa oggetto del mutuo valesse 180000 e quindi non dovessi ipotecare la mia? o comunque questo sistema viene penalizzato rispetto ad un mutuo “normale”?
    Grazie

    1. Gentile Renato, ogni Banca ha le proprie politiche del credito. Di fatto l’operazione si regge su di lei; con l’estensione ipotecaria e la sua firma a fideiussione la Banca è molto garantita. La finalità principale del mutuo – “acquisto di prima casa” da parte di sua figlia – ha solitamente ha condizioni migliori perché ha un minore tasso di rischio. Vada a negoziare con la Banca le condizioni del mutuo senza timore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  33. Buongiorno,

    Le chiederei gentilmente una informazione.
    Sono dipendente quadro da circa 10 anni, ma da due mesi ho cambiato lavoro e sono dunque sotto periodo di prova. Ho firmato il preliminare con data di rogito antecedente a data di conferma contratto nuovo lavoro. Stante dunque la necessità del mutuo, a questo punto avrei la possibilità di fornire una garanzia fideiussoria (mio fratello). La questione che le pongo e la seguente: mio fratello garante, cittadino italiano risede e lavora in svizzera. Puo andare bene per la banca italiana che dovrebbe convedermi il mutuo?

    In attesa di un suo gentile riscontro le porgo cordiali saluti

    1. Gentile Marci, non esiste una regola. Lo devi chiedere alla Banca. Ti consiglio di andare con tuo fratello in Banca o eventualmente fornire una prima documentazione per avere un parere di massima: buste paga, dichiarazione dei redditi, un suo doc identità, CF, un certificato anagrafico stato di famiglia e residenza e altre informazioni (se ha prestiti; se ha case di proprietà; se paga affitto; carico familiare). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  34. Buongiorno ho 66 anni e sono pensionata, vorrei sapere se posso fornire una garanzia a mio figlio che deve accollarsi (si è separato dalla convivente contestataria del mutuo), il mutuo della sua casa , con un’ipoteca sulla mia seconda casa della quale posseggo il 50 per cento ( mio marito è disponibile anche per la sua parte). Il mutuo residuo di mio figlio è di 130000 euro circa e il valore del mio immobile supera i 300000 euro. Grazie Antonella Mazzara

    1. Gentile Antonella, nella domanda parli di “accollo” del mutuo e non di un nuovo contratto. Immagino che tuo figlio vuole acquistare il 50% della casa intestata alla ex convivente, la quale desidera però una liberatoria dalla Banca per non restare vincolata ad un rimborso di un finanziamento per una casa non più di proprietà. La richiesta di garanzia della Banca, da quanto scrivi, non si limita a una tua fideiussione personale (ovvero una tua firma), ma addirittura ad una “estensione ipotecaria” su una tua proprietà. Mi sembra eccessivo tutto questo, considerato che si tratta di un accollo e che un’estensione ipotecaria ad un contratto già stipulato è atipica. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  35. Buongiorno, la mia fidanzata ha stipulato un mutuo fondiario per un importo di 90.000€, suo padre ha ipotecato la casa per questo mutuo e io sono il garante.
    In caso di mancato pagamento delle rate da parte di lei, la banca si rifà prima sull’immobile (sul quale è iscritto l’ipoteca) o direttamente su di me che sono il garante?
    Grazie

    1. Gentile Massimiliano, in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario (la tua compagna) la Banca ti chiederà di saldare il debito maturato. Continuando a non avere soddisfazione del credito, potrà dare corso alle pratiche legali per il recupero: decreto ingiuntivo e atti esecutivi, quali il pignoramento e l’ipoteca giudiziale anche di eventuali proprietà del garante. Chiaramente tutto questo non è detto che debba succedere. Normalmente se si hanno difficoltà nel rimborso si vende la casa e si chiude il mutuo. Chiedi alla banca di essere sempre informato sulla regolarità dei pagamenti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  36. Buongiorno, mia moglie ed io, entrambi con un contratto a tempo indeterminato, stiamo acquistando un immobile di crica 250000€ e chiederemo un contratto di mutuo all’80% al momento del rogito (quindi circa 200000€). Sfortuna vuole che una delle due aziende dichiarerà cassa integrazione.
    E’possibile richiedere un mutuo in queste condizioni? Se no, con la presenza di un garante la richiesta è fattibile?

    1. Gentile Pierpaolo, tutto è possibile se la Banca è d’accordo. Non esiste una regola universale. Al di là della banca, sicuramente la perdita di uno dei due redditi è causa di una vostra apprensione nel far fronte alla rata. Siete voi i primi a valutare la votra capacità di rimborso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  37. Buonasera,volevo fare una domanda sulla mia situazione.
    Ho contratto un mutuo da 360mila euro con ipoteca su altri due immobili(su uno prima ipoteca totale e sull’altro seconda ipoteca parziale).
    Dopo 7 anni,mi ritrovo in difficoltà nel pagare,quale bene può attaccare la banca?Posso scegliere quale immobile concedere alla banca o la banca ha libertà di scelta?

    1. Gentile Filippo, la banca per tutelate il credito concesso si rivale su tutti gli immobili ipotecati. La cosa migliore è parlare con la banca, spiegare come stanno le cose e concordare una strategia: dilazionare, vendere un immobile, etc Evita in tutti i modi che la banca inizi la procedura esecutiva e iscriva un pignoramento / ipoteca giudiziale che determinano una grande difficoltà nella vendita libera sul mercato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  38. Buona sera! Sono un ragazzo di 36anni lavoro come operaio metalmeccanico con contratto indeterminato di 1.400€ al mese , sono sposato mia moglie ha 30anni ma non lavora, una figlia di 6anni, ed ho un garante mia suocera che percepisce 1.000 con contratto indeterminato di badante , vorrei un mutuo di 130.000 , non ho prestiti in corso, si potrebbe fare ?grazie

    1. Gentile Raffaele, non esiste una regola universale nella concessione di un mutuo. Dipende dalla politiche delle Banche a cui ti suggerisco di chiedere informazioni. La tua posizione è proprio al limite e ti elenco i principali elementi che la banca considera: 1) la rata non deve superare il 40% del reddito (e non ci devono essere altri impegni). Il calcolo dello stipendio “mensile” tiene conto di 13° e 14°; 2) la famiglia comunque deve avere un reddito disponibile (al netto della rata) sufficiente alle spese di sostentamento (voi siete una famiglia di 3 persone); 3) per il garante è importante non solo il reddito (nel tuo caso non molto alto) ma anche sapere se vive con il nucleo familiare finanziato (e partecipa quindi alle spese) e se detiene patrimonio immobiliare; 4) la richiesta del mutuo non deve superare l’80% del valore dell’immobile; 5) non devono risultare prestiti non pagati o altre negatività nelle banche dati. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  39. buongiorno
    devo richiedere un mutuo di 80.000 o 90
    0000 x l acquisto di una casa. la busta paga è di 1300 circa (contro tempo indet) ieri un mediatore che ho incontrato mi dice di portare un garante. inoltre dice che c’è la possibilità di vincolare il garante x un determinato periodo di tempo tipo 2 0 3 anni dopodiché luberarlo, è corretto? ma la fideiussione che io sappia si estingue col l’estensione del debito, come si può parlare di un tempo a questo punto “determinato ” e comunque prima di estinguere il debito?

    grazie

    1. Gentile Marilena, sono d’accordo con te. Nel contratto di mutuo, il fideiussore (garante) è chiamato a rispondere, in caso di inadempimento del mutuatario, di tutte le obbligazioni del contratto (rate, interessi, spese, etc), fino all’estinzione del debito. Solo una successiva liberatoria della banca (molto rara) può appunto “liberare” il garante. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Buonasera, volevo sapere se io potevo intestarmi un mutuo per ristrutturare la casa data in comodato d’uso gratuito alla mia compagna, da parte di mia suocera( proprietaria dell immobile).
    Quindi proprietaria dell immobile la madre della mia compagna, intestatario mutuo ristrutturazione io sottoscritto;
    io però non risulto nè come residente nella casa da ristrutturare, nè sposato con la figlia residente con contratto comodato d uso gratuito.
    La mia ragazza non lavora e l unica fonte di reddito sono io.
    Posso intestarmi il mutuo?
    Grazie per l attenzione
    Buona serata
    Cordiali saluti
    Matteo

    1. Gentile Matteo, come giustamente scrivi non c’è un collegamento tra te e la proprietà dell’immobile. Appare inverosimile che per un lungo periodo ti impegni nel pagamento di rate per finanziare un immobile che non appartiene né a te e né a tuoi familiari e dove non vivi. La Banca teoricamente potrebbe dare corso anche ad operazioni nelle quali mutuatario e proprietario non hanno relazione. Ma sono casi molto rari dove magari il mutuatario ha redditi elevatissimi in grado di far fronte alla rata senza incidere sul tenore di vita e ad altri impegni. Mi permetto di invitarti a fare tu stesso una riflessione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. Salve, vorrei porte una domanda. Io e il mio ragazzo stiamo cercando di prendere un mutuo. L’immobile che dovrebbe essere dato in garanzia ha un valore troppo basso. Mi chiedo, quanti altri immobili possono essere dati in garanzia per lo stesso mutuo?
    Grazie

    1. Gentile Moana, normalmente è sufficiente l’ipoteca sulla casa acquistata. Se l’ipoteca sulla casa acquistata non è sufficiente a garantire il mutuo e la banca chiede un’ulteriore garanzia ipotecaria, parlane in famiglia e guarda se possibile dare in garanzia un altro immobile (tipicamente la Banca gradisce estensione di ipoteca sulla casa dei genitori, quale inequivocabile fiducia e supporto della famiglia verso i figli giovani). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  42. salve ho fato da fideiussore sul mutuo di mia sorella mi sono trovata un paio di mesi fa per caso a scoprire che ha fatto la sospensione delle rate del mutuo per 12 mesi nel febbraio 2014 ,la banca non mi ha avvisato ne ho mai ricevuto comunicazioni annuali come prevede il contratto. alla mia richiesta di recesso la banca mi risponde di no. vorrei chiederle se ce un tempo stabilito dalla perdita del lavoro alla richiesta di sospensione perché lei ha perso i lavoro nel 2010 e ha sospeso nel febbraio 2014 . il marito e’ l’unica fonte di reddito che pero’ non compare ne nella proprietà ne nel mutuo ne nella fideiussione c’e’ un modo per tutelarmi magari obbligato il suo inserimento?

    1. Gentile Laura, non so rispondere con precisione alla tua domanda. Posso solo farti presente che la Banca ha il diritto di richiederti rate scadute, interessi di mora e spese. Quale fideiussore rispondi con il tuo patrimonio personale. Per questo ti consiglio di essere sempre aggiornata sulla posizione debitoria del mutuo di tua sorella. Non c’è un modo particolare per tutelarti, se non quello di estinguere il mutuo. Cerca di trovare in famiglia con tua sorella e tuo cognato le risorse per pagare i sospesi alla Banca. Con il senno di poi, non avresti dovuto firmare: sarebbe stato più naturale e corretto che intervenisse come mutuatario il marito portatore di reddito (immagino che non potesse firmare). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Buongiorno,
    Sono Paolo ed avrei tre domande da fare.
    – Ho prestato un’ipoteca sulla mia casa a mio fratello per fargli avere un mutuo, la cosa però è molto, molto più lunga di quello che inizialmente doveva essere, e i rapporti non sono più gli stessi, ed io ho bisogno di liberare la casa dall’ipoteca, come posso fare?
    – In sede di successione, la casa ipotecata mantiene il suo valore?
    – In più gli ho anche prestato 27.000 € tramite bonifico, ma non si accenna ad iniiziare ad una restituzione, come posso fare?
    Saluto cortesemente e ringrazio.

    1. Gentile Paolo,
      per cancellare l’ipoteca è necessario estinguere il mutuo. In via eccezionale la Banca accetta una sostituzione di garanzia con ipoteca su altro immobile o pegno titoli. Passando alla seconda domanda, in sede di succcessione il valore dell’immobile diminuisce di un importo pari al debito residuo del mutuo; per questo motivo è sempre consigliabile contrarre una polizza “temporanea caso morte ” che permette la copertura del debito da parte della Compagnia di Assicurazione a copertura del rischio di pre-morienza, sollevando gli eredi da ogni gravame. Per quanto riguarda il prestito volontario che hai fatto a tuo fratello mi sembra di capire che non è accompagnato da garanzie. Ti consiglio di rivolgerti ad un legale per capire cosa fare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  44. Salve.tempo fa ho acquistato casa con il mio compagno.io e lui eravamo mutuatari.ma solo io fatrice d ipoteca.ho venduto prima dei 5 anni e non ho riacquistato entro l anno.mi e arrivata ora la penale da pagare che pero non posso pagare.io sono nullatenente.vorrei sapere se possono intaccare lo stipendio del mio compagno che e l altra parte mutuataria.

    1. Gentile Annamaria, l’agenzia delle Entrate può rivalersi solo sull’ex proprietario (solo tu) o anche sull’immobile venduto. Ci potrebbero essere quindi conseguenxe per gli attuali proprietari. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Francesco, l’inadempienza nel rimborso del mutuo può comportare, se prolungata, il pignoramento dell’immobile ipotecato e l’inizio della procedura esecutiva, ovvero la vendita forzosa per via giudiziaria della casa. Inoltre possono essere colpiti altri beni dei mutuatari e garanti, i quali rispondono con il proprio patrimonio personale. Capisco la difficoltà della tua situazione. Cerca di ragionare a mente fredda: con buon senso verifica la possibilità della vendita dell’immobile (o immobili) e negozia con la Banca l’operazione di estinzione del mutuo con il ricavato della vendita. Anche se l’incasso non coprirà completamente il debito + rate scadute e interessi di mora, le Banche preferiscono a volte rientrare del debito applicando “uno sconto” piuttosto che affrontare i costi e l’incertezza di una vendita all’asta, soprattutto se si trovano di fronte ad un cliente che con trasparenza espone la sua situazione di difficoltà e cerca una soluzione possibile. Alcune Banche hanno strutture di commercializzazione immobiliare proprie (Unicredit Subito Casa – Intesa San paolo Casa) funzionali anche a casi simili al tuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  48. Mio marito farà da garante nell’acquisto della prima casa di ns figlia single.Il garante avrà qualche diritto sull’immobile? Potrà impedire un’eventuale vendita in un futuro prossimo?

    1. Gentile Nadia, il garante di un contratto di mutuo non ha nessun diritto sull’immobile e non può impedire la vendita. Alcuni genitori in sede di compravendita si co-intestano la casa o si riservano una parte dei diritti (usufrutto o nuda proprietà). Parlane con il notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  49. Salve,volevo chiedevi;
    qualora qualcuno facesse da garante in un mutuo,la fideiussione che egli porta a garanzia deve essere riportato nel contratto di mutuo?
    Il garante deve comparire all’atto del rogito?

    1. Gentile Stefano, partiamo dal rogito. Il fideiussore che non acquista diritti reali sull’immobile, non compare nell’atto di compravendita. Il fideiussore interviene invece nel contratto di mutuo. Esiste per la banca anche la possibilità di acquisire una fideiussione extracontrattuale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  50. Buongiorno, avrei una domanda da sottoporvi:
    Vorrei fare da garante al mio compagno per una l’acquisto di una casa, anche perché in quella casa ci andrei a vivere anche io. Ora però considerando che non ci darebbero il mutuo altrimenti, vorrei sapere come funziona il garante che garantisce con un limite di copertura ed eventualmente se è vero che il garante una volta contratto il mutuo non può più sottrassi a tale responsabilità. Trattandosi in questo caso di una coppia non sposata ECC ECC la casa sarebbe quindi a nome del mio compagno e anche il mutuo, io ovviamente voglio fare la mia parte ma devo anche proteggermi

    1. Gentile lettrice, se intervieni come garante sarai chiamata a rispondere del debito per tutta la durata naturale del mutuo, o fino alla sua estinzione anticipata. Difficilmente la Banca rilascia liberatorie a garanti durante l’ammortamento del mutuo. Chi firma come garante, assume un impegno sostanziale che viene segnalato in Banca d’Italia e nelle banche dati (esempio CRIF). Se richiederai in futuro un finanziamento o un mutuo la Banca/Finanziaria terrà conto di questo impegno a lunga durata e accade spesso che rifiuti il prestito/mutuo a causa di firme poste a garanzia di mutui anche se regolarmente pagati. Una soluzione è quella di co-intestare la casa così che tu possa avere sia oneri (impegno alla restituzione del mutuo) che onori (diventare comproprietaria di una casa). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

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