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I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo

di fondatore CasaNoi.it 216 commenti in

Il mutuatario e il mutuante, i partecipanti al contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto col quale un soggetto (il mutuante) trasferisce all’altro (il mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si assume l’obbligo della restituzione. I partecipanti principali al contratto di mutuo sono quindi due: il mutuante (generalmente la banca) e il mutuatario (la/le persone o la società che ricevono il denaro).

Tralasciando ora la figura della banca (parte mutuante), che comunque tutti conosciamo, ci soffermiamo in questo articolo sulla figura del mutuatario e degli eventuali altri soggetti che partecipano insieme a lui al contratto di mutuo.

Mutuatario

Il mutuatario è colui che riceve il denaro del mutuo e lo utilizza per la finalità indicate nel contratto di mutuo. È il debitore principale: il soggetto a cui la banca legittimamente si rivolge per la restituzione della somma concessa a mutuo con i relativi interessi.

La differenza tra il mutuatario e il terzo datore d’ipoteca

Il mutuatario – di norma – è il proprietario dell’immobile dato in ipoteca alla banca. Nel contratto di mutuo, viene definito: mutuatario e datore d’ipoteca.

Può avvenire, in taluni casi, che il mutuatario non sia l’intestatario dell’immobile (ad esempio, un coniuge che non si intesta la casa ma partecipa nella restituzione del mutuo in quanto percettore di reddito). Allora abbiamo il semplice mutuatario.

Altre volte, può accadere che la banca eroghi un mutuo per finanziare una comproprietà, ma il mutuo viene richiesto da uno solo dei proprietari. Il comproprietario che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca ma non è direttamente debitore della banca, prende il nome di terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Garanzie reali e personali.

Le garanzie tipiche di un contratto di mutuo sono:

  • la garanzia personale del mutuatario, che risponde in prima persona con il proprio patrimonio personale
  • la garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile finanziato.

Talvolta però la banca prevede ulteriori garanzie.

Il garante e la fideiussione

Dopo le opportune verifiche sulla situazione familiare, reddituale e finanziaria del mutuatario, se ritiene che questi non sia sufficientemente solido per restituire sempre e puntualmente il mutuo, la banca può richiedere una garanzia accessoria per concedere il mutuo. Ecco allora che si sente parlare di garanti e di garanzie personali o reali a supporto della sua richiesta di mutuo.

Il garante è quindi un altro possibile partecipante al mutuo, ed è chiamato a prestare la cosiddetta fideiussione.

Fideiussione è il termine che si utilizza per indicare un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto fideiussore, garantisce un’obbligazione di altri (il mutuatario, nel nostro caso), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore. La fideiussione e gli impegni da essa derivanti sono molto sottovalutati nella prassi quotidiana, forse perché non se ne conosce a fondo il significato.

Garanzia personale non significa – come in modo riduttivo alcuni bancari o consulenti creditizi “vendono” al cliente – che l’unico obbligo del fideiussore è quello di pagare alla banca la rata mensile del mutuo se il mutuatario non ce la fa. Significa anche, e soprattutto, che il fideiussore risponde nei confronti della banca con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario (debitore principale). Questo vale naturalmente fino al limite di importo della fideiussione definito nel contratto di mutuo (tipicamente l’importo dell’iscrizione ipotecaria).

In caso di insolvenza, quindi, la banca può attaccare tutto ciò che la può agevolare nel rientro del suo capitale: reddito del mutuatario, reddito del garante, immobile ipotecato, altri beni del mutuatario, altri beni del garante. Nella prassi quotidiana le banche seguono un percorso logico di richiesta del denaro che parte comunque dal mutuatario e via via arriva al garante (sempre nei termini dell’importo massimo garantito) e al bene ipotecato.

Quando si estingue il debito principale, automaticamente cessano le garanzie accessorie, quindi anche la fideiussione. E se il fideiussore è stato chiamato dalla banca a pagare per conto del debitore principale, può esercitare nei confronti di quest’ultimo un’azione di regresso per riavere indietro i soldi.

Questi aspetti giuridici fanno sì che la fideiussione dovrebbe essere prestata:

  1. da chi ha una sufficiente solidità reddituale e finanziaria
  2. da chi è legato da vincoli familiari o comunque molto solidi al debitore principale e ha in lui piena fiducia.

Per i mutui casa, il ruolo di fideiussore è così spesso ricoperto dai genitori del mutuatario. E le banche stesse non gradiscono – salvo specifiche eccezioni – fideiussori con gradi di parentela distanti dal mutuatario o addirittura soggetti terzi.

Visto quanto scritto sopra, il mutuatario che coinvolge un fideiussore nel suo mutuo, deve essere ben consapevole della sua posizione, ed essere ragionevolmente sicuro per quanto riguarda la sua capacità di restituzione del mutuo stesso in quanto, se così non è, non solo mette nei guai se stesso, ma anche il fideiussore. Il fideiussore ideale è quello che ha sia la capacità economica sia un legame personale col mutuatario così solido che lo porterebbe ad intervenire in suo aiuto anche nel caso in cui il vincolo contrattuale non vi fosse. Questo è quanto un bravo consulente mutui deve far notare ai propri clienti.

Le garanzie reali a supporto dell’operazione di mutuo: il pegno e l’ipoteca su un secondo immobile

Normalmente in un contratto di mutuo, la garanzia reale è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato. In casi particolari la Banca può garantire ulteriormente l’operazione con altre garanzie reali.

Con il pegno, viene lasciata alla banca in garanzia una certa somma di denaro a tutela del rimborso del mutuo (denaro fornito dal mutuatario o da altri, che resta di proprietà di chi lo ha fornito, ma che viene vincolato a beneficio della banca). Nella prassi si ricorre al pegno quando la banca vede una certa fragilità nella situazione di reddito del mutuatario e/o dei garanti, ma c’è comunque una sufficiente solidità finanziaria che permette di lasciare del denaro in banca vincolato alla rimborso del mutuo.

Con l’iscrizione ipotecaria su un secondo immobile, la banca si tutela ulteriormente. Si ricorre all’estensione di garanzia ipotecaria quando c’è una buona posizione di reddito iniziale, ma la garanzia ipotecaria offerta dall’immobile principale non ha un valore sufficiente o non rappresenta una valida garanzia ai fini della concessione del mutuo. Dal punto di vista tecnico, l’ipoteca iscritta dalla banca rimane unica ma colpisce più immobili.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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216 commenti su “I partecipanti e le garanzie del contratto di mutuo”
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  1. Buongiorno,
    sono garante nell’atto di mutuo concesso per acquisto prima casa; i mutuatari desiderano procedere ad una surroga sia per allungare il periodo di ammortamento Vorrei sapere se il garante deve fornire assenso trattandosi comunque di un estensione temporali delle obbligazioni sottoscritte al tempo.
    In secondo luogo vorrei essere rassicurato che in caso i mutuatari desiderino modificare l’importo del mutuo si tratti non di surroga, ma di nuovo contratto e che quindi il garante del precedente contratto di mutuo non possa essere automaticamente obbligato.
    Grazie

    1. Anche il garante deve sottoscrivere/aderire al contratto di surroga. Si informi direttamente presso la banca. In caso di nuovo operazione di mutuo per un importo maggiore (non è una surroga; è un rifinanziamento) si tratta di un vero e proprio nuovo contratto di mutuo e devono partecipare sia i mutuatari che i garanti. Giuseppe Palombelli

  2. Buonasera avv, un nipote ha ricevuto in donazione una casa dalla madre, già mutuataria di un mutuo fatto anni prima. La mamma ha smesso di pagare. Ella ha ricevuto il precetto ed il pignoramento, a differenza del figlio che ha ricevuto solo il pignoramento!!!
    Il nipote è quindi terzo datore d ipoteca. Sono in procedura esecutiva. Domanda: il nipote, non mutuatario né fidejussore, non precettato!, è giusto che sia segnalato in CRIF, CR?.. può essere la banca chiamata a risponderne per errata segnalazione?
    Grazie claudio

    1. Il pignoramento immobiliare è un “pregiudizievole” che rientra tra le informazioni “pubbliche” presenti in tutte le banche dati (esempio CERVED). La sua esistenza va ad incidere nella valutazione (scoring) sul merito creditizio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buonasera, mio padre è fidejussore verso mio fratello, e adesso pare possa iniziare un’aggressione da parte della società alla quale la banca ha ceduto il credito. La casa in cui sono residente e che ho in comodato d’uso, seconda casa di mio padre, può essere aggredita? Esiste maniera di tutelarmi?
    grazie

    1. Gentile Elena, il fideiussore risponde al creditore con il proprio patrimonio personale, sia mobiliare che immobiliare. Penso che la cosa migliore sia trovare un accordo con il creditore prima che vengano iscritti pignoramenti o ipoteche giudiziali sull’immobile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera,
    io e mio marito stiamo acquistando casa in comproprietà al 50%. La mia parte di acquisto verrà versata subito al momento del rogito, mentre lui sta richiedendo un mutuo.
    La banca adesso obbliga me a fare da fideiussore in quanto comproprietaria della casa.
    Non mi sembra corretto, in questo modo ipotecherrebbero l’intero immobile, ed in caso di mancato pagamento si rivarrebbero su di me.
    E’ una normale prassi?

    1. Gentile Paola, la banca iscrive sempre ipoteca sull’immobile. Non ha senso ipotecare il 50% .. Pertanto siete entrambi “datori d’ipoteca”, ovvero acconsentite entrambi all’iscrizione dell’ipoteca volontaria legata al mutuo.
      Inoltre la banca pretende che entrambi siate legati al rimborso el finanziamento: suo marito come mutuatario e lei come fideiussore. E’ una prassi normale acquisire la fideiussione del coniuge, specie se co-intestatario dell’immobile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. ho comprato un app.to con mutuo.La banca ha chiesto fjdeiussione su intero concessa da persona, poi mia moglie, alla quale ha venduto metà casa- ho pagato la mia metà , mia moglie non intende pagare, se non pago, cosa succede?

    1. Gentile lettore, nei confronti della Banca lei è obbligato insieme a sua moglie nella restituzione del mutuo. Se il finanziamento non viene rimborsato, la banca avvia il recupero del credito e può rivalersi sia sull’immobile ipotecato (attraverso la procedura esecutiva che porta alla vendita forzata dell’immobile), sia sul patrimonio / redditi dei mutuatari o fideiussori. Le consiglio di parlare con la banca e con sua moglie per trovare una soluzione.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno, mio fratello (parte mutuataria), dipendente statale ha contatto un mutuo fisso di 100.000,000 euro per “uso personale”, al fine della concessione del mutuo, sono intervenuti i miei genitori (parte datrice d’ipoteca) ipotecano la loro prima e unica casa, del valore di 200.000,000 euro.
    Nel 2018 è deceduto mio Padre e quindi tramite successione io mia sorella e il fratello (parte mutuataria) siamo diventati comproprietari del immobile ipotecato.
    Alla data odierna 20 giugno 2019 ho scoperto che mio fratello (parte mutuataria) non ha assolto al pagamento delle rate da Aprile 2018 per un totale di 14 rate.
    Ora mia Madre è preoccupatissima e si dispera perché non vuole perdere la sua casa, cosa posso fare aiutatemi Grazie. Antonello

    1. Gentile Antonello, recati in banca e chiedi come si può superare questa difficile situazione (sentire se c’è la possibilità di accordo a saldo e stralcio? rinegoziazione? nuovo piano di rientro?). Fatevi un quadro preciso. Eventualmente sentite un legale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Buongiorno, ho richiesto ad una banca un mutuo di 160mila per una casa di 220 Milà di valore la banca come ulteriore garanzia ha chiesto la firma di mia moglie che non lavora ed è a carico mio…vorrei sapere se in caso di morte del sottoscritto che richiede il mutuo e per il quale ha un’assicurazione salva mutuo quella per intenderci che se muori l’assicurazione paga la rimanenza delle rate, in caso ci sia la fideiussione del coniuge questa deve pagare oppure il mutuo viene estinto dall’associazione?? Nella speranza che mi sia spiegato attendo un vostro gentile riscontro.

    1. Gentile Cristiano, può stare tranquillo. La polizza temporanea caso morte legata al mutuo consente di estinguere il mutuo in caso di pre-morienza dell’assicurato (si informi che la polizza vada a estinguere per intero il debito ..). Sua moglie e gli altri eredi ricevono in successione la casa senza debito. Con l’estinzione del mutuo tutte le obbligazioni del mutuo decadono. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buon giorno,
    Ho stipulato un mutuo dove io sono il debitore e la mia ex moglie è parte fidejussoria. Ora dopo la separazione vorrei toglierla come garante. Il valore della casa è aumentato dal momento della stupula del mutuo. Come posso fare? È necessario trovare un altro garante oppure è possibile ipotecare la stessa casa?
    Grazie

    1. Gentile Valentino, la casa sicuramente è già ipotecata. Per svincolare sua moglie dalla garanzia le strade sono due. chiedere alla banca, o stipulare un nuovo mutuo con un’altra banca (surroga o mutuo sostituzione) senza la garanzia di sua moglie. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buongiorno volevo un’informazione. Mio marito ed io abbiamo la nostra unica casa in comunione dei beni sulla qual vi è un mutuo fatto da mio marito, in quanto lui è l’unico che detiene uno stipendio ( io sono casalinga), che terminerà nel 2023. Ho sentito che parlava di nascosto col figlio che vuole farsi fare un prestito a mia insaputa ( per dare dei soldi al figlio, che tra l’altro con me ha chiuso i rapporti perché purtroppo in 7 anni ne ha combinate di tutti i colori, ci ha pure rubato soldi e non fa niente) e mettere un’ipoteca sulla casa. Puo’ farlo a mia insaputa? Come posso fare per venirne a a conoscenza e regolarmi in merito? Grazie

    1. Gentile Anna, per un mutuo ipotecario è necessario anche il tuo consenso. Per un prestito NO. Se il prestito non verrà rimborsato regolarmente, il rischio è che la banca intervenga sull’immobile. Tuo marito infatti risponde con il proprio patrimonio personale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Salve un informazione vorrei fare un mutuo presentato due buste paghe solo che mia moglie a saldato un debito da poco quindi spunta segnalata posso ottenere lo stesso il mutuo?

  11. Buongiorno
    volevo chiedere il terzo datore di ipoteca è soggetto all’art 1957 cc.
    precisamente se la banca ha fatto la prima istanza solo 2 anni dopo aver inviato la lettera di messa in mora , il terzo datore di ipoteca puo far applicare l’art 1957 cc , e non essere piu garante .

    1. Gentile Andrea, il terzo datore d’ipoteca immagino che nel tuo caso sia anche garante. Si tratta probabilmente di fideiussione solidale: il creditore (la banca) può chiedere l’adempimento al debitore principale (mutuatario) o al fideiussore. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  12. Salve sono Daliuska mio marito sta comprando casa con il mutuo però devi mettere la casa a nome suo perché lo hai deciso così mi dici chi non si puoi intestare a tutti due perché hai detto a la banca di fare tutto a nome suo e a me mi hai messo di garante e di mutuaria e lui il intestario avviamo il atto con il notaio chi posso fare ?

    1. Gentile lettrice, l’intestazione della casa dipende da voi, non dalla banca. Peraltro lei è garante e quindi risponde della regolare rimborso del mutuo pur non essendo proprietaria. Lei non si deve sentire obbligata a prestare garanzia se non è d’accordo. Parli anche lei con il notaio e chieda chiarimenti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  13. ho acquistato una quota di un immobile da un fallimento, nel 2017.Dalla richiesta di una CRIF a mio nome risulta una trascizione negli eventi di conservatoria a favore di una banca che chiede la divisione dell’immobile di cui ho comprato una quota .Questa notizia è pregiudizievole per la richiesta di un mutuo ?

    1. Gentile Anna, ritengo che la questione vada approfondire per capire esattamente di cosa si tratti e se la trascrizione è stata superata da atti giuridici successivi. Non è infatti usuale che una banca chieda una divisione. Normalmente la divisione è richiesta da uno o più comproprietari dell’immobile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  14. Buongiorno, vorrei acquistare una prima casa del costo di 80.000€, sono una libera professionista che ha un reddito basso per aver cambiato lavoro ed avviato uno studio privato e ho già un finanziamento in corso e quindi una rata da pagare. Mi sono rivolta ad un broker finanziario che dopo aver visto varie soluzioni, ha trovato una banca alla quale chiedere il mutuo. Mi è stato chiesto un garante e ho chiesto a mio padre che ha accettato. Tuttavia la banca ha creato varie problematiche come estinguere il finanziamento. Mi è stato proposto a questo punto di trovare un secondo garante: mio zio.
    La banca però non lo chiama garante ma mutuatario…quindi in questo caso siamo tre mutuatari. Vorrei sapere gli obblighi che ha mio zio se accetta di farmi da mutuatario:
    deve aprire per forza un conto corrente nella nuova banca?
    se si può chiuderlo in breve tempo o deve restare aperto per tutta la durata del mutuo?
    mio zio da solo,come grado di parentela ( fratello di mamma), può farmi da garante?
    che differenza c’è tra mutuatario e garante?
    Grazie mille

    1. Gentile Monica, la differenza tra mutuatario e garante è descritta nel post. L’obbligazione del mutuatario o del garante nei confronti dalla Banca termina con l’estinzione del finanziamento. L’apertura del c/corrente viene richiesta dalla banca ma non è obbligatoria. Per gli altri dettagli devi sentire la banca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  15. Buonasera , io e il mio compagno stiamo per comprare casa, abbiamo deciso di intestare a me l’immobile al 100 e di cointestare il mutuo, intanto vorrei chiedere avendo due figli insieme e non essendo sposati come tutelarci entrambi nel caso uno dei due venisse a mancare per il pagamento delle rate. E poi vorrei sapere siccome il mio compagno ha un altra figlia da una precedente relazione potrà quest’ultima impugnare dei diritti sulla casa un domani venisse a mancare suo padre anche se lui non è proprietario dell immobile ma solo intestatario de mutuo ? Grazie un saluto

    1. Gentile Michela, per come intestare la casa, dovete decidere voi magari con l’aiuto del notaio. Circa l’altra domanda, esistono polizze che coprono il rischio “morte”. E’ sempre consigliata stipulare queste polizze in caso di mutuo, per non lasciare debiti ai familiari. Atre polizze coprono anche la perdita del lavoro, inabilità, etc. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  16. Buongiorno,
    visto il mio contratto di lavoro a tempo indeterminato ho accettato di fare da garante a mio fratello per un finanziamanto con durata 7 anni stipulato da poco, volevo sapere se questo mi vincola ad avere un lavoro a tempo indeterminato per tutta la durata o se posso entrare a far parte della società di mio fratello, come coadiuvante, per la quale ha chiesto il prestito da me garantito.
    Oltre al sottoscritto c’è anche mia madre come garante.
    Grazie mille

    1. Gentile Matteo, tu sei libero di fare le scelte che vuoi. La tua garanzia (fideiussione) rimarrà fino alla scadenza dell’obbligazione di tuo fratello, ovvero alla estinzione del finanziamento, qualsiasi attività lavorativa tu svolga. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  17. Buongiorno. Sono in attesa dll’omologa per separazione consensuale. Dieci anni fa , mio marito ha contratto un grosso mutuo ( più di 1 milione di euro) per l’acquisto di un grosso immobile. Preciso che siamo in separazione dei beni, che lui ha altra residenza e che i miei figli sono a carico mio. Ha voluto che, allora, facessi da garante e io, in fiducia, ed essendo allora in rapporti coniugali tranquillli, ho firmato la garanzia. Io sono un’insegnante di ruolo a tempo indeterminato e percepisco solo lo stipendio; non ho beni immobili a me intestati, tranne la macchina. Ora. avendo mio padre ( che ha una certa età: più di 80 anni) il desiderio di mettermi a capo sia della sua società che degli immobili relativi alla società ( impresa agrituristica),cosa rischio facendomi intestare da mio padre società ( al 50% insieme a mio fratello) e immobili, essendo garante di mio marito ( che, a quanto pare si trova in situazione gravemente debitoria nei confronti della banca) ? Grazie per la celere rispostra, ma siamo in grosse difficoltà!

    1. Gentile lettrice, le consiglio di approfondire la questione, magari con il legale della società. Si informi intanto presso la Banca se il mutuo è pagato regolarmente, a quanto ammonta il residuo debito attuale e la procedura per ottenere una liberatoria della sua garanzia. Difficilmente la banca rilascerà la liberatoria, a meno che il debito non si sia ridotto in maniera consistente. Una soluzione potrebbe essere questa: la surroga del mutuo da parte di suo marito con altra Banca, senza la sua garanzia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  18. Buona sera, ho un dubbio che spero che riusciate a chiarirmi.
    La parte datrice di ipoteca di un mutuo rischia il patrimonio personale oltre al bene ipotecato se quest’ultimo viene pignorato e venduto ma il ricavato della vendita non copre il debito della parte mutuataria?
    Grazie infinite.

    1. Gentile Claudio, il datore d’ipoteca non risponde con il proprio patrimonio, in quanto ha dato disponibilità alla sola iscrizione ipotecaria a garanzia di mutuo erogata a favore di una terza persona. Controlla attentamente che il datore d’ipoteca non sia coinvolto nell’operazione anche come fideiussore (garante). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  19. Buonasera io per vari motivi non posso fare un mutuo ma lo farebbe il mio compagno al 100 per 100 io un indomani se mi sposo la casa si potrebbe intestare anche a me anche se il mutuo lo paga lui ?

    1. Gentile Elisa, il tuo compagno quando sarà proprietario può vendere o donare la casa liberamente anche in presenza di ipoteca del mutuo. Può quindi trasferire a te il 50% della casa. La banca prenderà atto della vendita/donazione e nulla cambia nell’obbligazione del rimborso del mutuo. Il tuo compagno rimane debitore principale e tu sarai “coinvolta” in quanto comproprietaria della casa. Il matrimonio di per sé non determina trasferimento della proprietà. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  20. Buonasera,
    La sorella del mio ragazzo ha un mutuo sulla casa e i loro genitori le hanno fatto da garante. Se lei non pagasse più le rate, e nemmeno i genitori, potrebbero attaccarsi sul fratello anche non avendo firmato niente? Grazie

  21. Salve sono Maria nel 2008 con il mio fidanzato diventato poi mio marito nel 2010 abbiamo comprato un immobile facendo un mutuo immobile conitestato tra me e lui invece il mutuo a me lui e mio padre come parti mutuatanti io e lui datori di ipoteca e mio padre no,alcuni anni fa ci siamo separati legalmente, le rate del mutuo le ha sempre pagate il mio ex marito da solo dal suo conto corrente bancario io e mio padre non abbiamo mai pagato una rata adesso lui ci ha fatto un pignoramento perche vuole i soldi delle rate che ha sempre pagato da solo chiedendole anche a mio padre, può farlo pur mio padre non essendo proprietario? comunque abbiamo fatto opposizione ma a mio padre il pignoramento sta andando avanti lo stesso perché e immediatamente esecutivo la mia domanda è anche mio padre deve pagare non essendo proprietario del immobile ma solo commuatario? grazie per la sua risposta chiaramente il tribunale della separazione sulla questione casa non è intervenuto perché non abbiamo figli.

  22. Buonasera,
    Io e mio marito abbiamo chiesto un mutuo all 80% per l’acquisto di una prima casa. Abbiamo entrambi un contratto a tempo indeterminato e un reddito abbastanza sufficiente per ottenere il mutuo. L’unico problema è che mio marito ha cambiato lavoro da 1 mese e ha un periodo di prova di 6 mesi; quindi la banca ci ha chiesto un garante che noi non vorremmo inserire. La banca ci ha detto però che verrebbe inserito il garante solo nella delibera di mutuo con la clausola di togliere il garante, appena superato il periodo di prova; non comparirebbe nell’atto di mutuo. Secondo voi possiamo stare abbastanza certi che il garante venga effettivamente rimosso e non abbia problemi in futuro per successivi mutui/finanziamenti?
    Grazie
    Ciao

    1. Gentile Roberta, le informazioni che hai ricevuto non sono corrette. Il mutuo è un contratto. Il garante rimane responsabile del rimborso del finanziamento per tutta la sua durata. Per escludere in futuro la garanzia, dovrete effettuare richiesta alla Banca, che difficilmente darà parere positivo. Il credito infatti sarebbe meno garantito. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

      1. Buonasera,
        La ringrazio per la risposta. Ho contattato nuovamente la banca che mi ha confermato nuovamente che il garante verrebbe inserito esclusivamente nella delibera interna con la clausola che decade al superamento del periodo di prova. Non verrebbe quindi menzionato nell’atto notarile di mutuo. Lei ritiene che difficilmente rispetteranno gli accordi quindi? Eventualmente posso solo minacciarli di fare una surroga?grazie per gli ulteriori chiarimenti che vorrà fornirmi. Roberta

        1. Gentile Roberta, ti confermo quanto già scritto con delle precisazioni. La fideiussione del garante – prevista in delibera – da quanto scrivi verrà acquisita fuori dal contratto (extracontrattuale), ma comunque verrà acquisita il giorno della stipula del mutuo. A meno che la conferma dell’assunzione avvenga PRIMA DEL CONTRATTO DI MUTUO e pertanto la banca non la faccia sottoscrivere. Sia che la garanzia fideiussoria venga inserita in contratto, sia che venga acquisita extra-contratto, per eliminarla successivamente molto probabilmente dovrete fare una richiesta e la banca – con una piccola istruttoria – potrà a suo insindacabile giudizio accogliere la richiesta o meno. Può essere che mi sbagli e che la fideiussione già nel testo preveda una durata limitata condizionata alla conferma dell’assunzione. In ogni caso la banca è obbligata a rispettare le norme sulla trasparenza e non avrà difficoltà a a darvi copia del contratto mutuo e della fideiussione da visionare con un certo anticipo rispetto alla data di stipula. GP

  23. Buona sera. Se volessi accendere un mutuo consolidamento debiti, con un ottimo stipendio fisso ma senza garanzie reali (non ho casa di proprietà) ma con la possibilità di un parente che garantisce per me è possibile??? Grazie.

  24. Salve, vorrei fare una domanda.
    Io e il mio ragazzo vorremmo coronare il nsotro sogno e comprare casa. Io ho un contratto determinato lui ha la partita iva ma con società sua e ha un fisso mensile che andrà a crescere.
    Siamo entrambi sotto i 35 anni e sarebbe prima casa.
    Avremmo un cospicuo anticipo da dare quindi il mutuo sarebbe di non più del 70%
    Serve il garante?
    Eventualmente il garante lo farebbe mio padre che è pensionato ci è stato detto che potrebbero pignorargli la casa è vero?
    Grazie
    Elisa
    Grazie

  25. Buongiorno. Io ho una casa in piena proprietà con un mutuo per ristrutturazione dove io sono terzo datore d ipoteca. Il mutuatario era mio marito che è deceduto. Io ho continuato a pagare il mutuo con il mio denaro in quanto lui non ha lasciato nulla. Posso vendere senza fare la successione del mutuo in quanto intendo rinunciare all eredità visto che ha lasciato solo debiti con finanziarie o devo per forza accettare e fare la successione come mi ha detto la Barclays la banca con la quale abbiamo stipulato il mutuo altrimenti il compratore non può estinguere?

    1. Gentile Simona, lei è l’unica proprietaria della casa.
      Ha quindi diritto a venderla.
      Con il ricavato (o con mezzi personali) può estinguere il mutuo.
      Non capisco la richiesta della banca, più formale che sostanziale.
      Lei metta l’immobile in vendita. Vedrà che la banca, così come accetta il pagamento della rata, accetterà anche la somma necessaria per estinguere.
      Ritengo quindi che lei possa rinunciare all’eredità senza problemi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  26. buongiorno
    ho acquistato una casa con mutuo ipotecario intestato a me e comproprietari i miei figli datori terzi di ipoteca e fideiussori e io usufruttuaria.
    successivamente non avendo pagato le rate ha pignorato la casa e dopo qualche anno l’ha venduta.
    nel frattempo per vari crediti della banca ai miei figli si e’ riusciti a revocare la fideiussione dei miei figli per l’intero importo fideiussorio.
    oggi ricevo una lettera da una societa’ che ha acquistato i crediti della banca la quale chiede a me e ai miei figli un importo che presumo sia la differenza della vendita e di quello che la banca doveva incassare.
    la mia domanda e’ i miei figli devono pagare quali terzi datori di ipoteca ma non piu’ fideiussori?

  27. Salve, io e il mio ragazzo stiamo acquistando una casa, io metto la parte contante e lui si fa il mutuo. Io avrò il 40% e lui avrà il 60% della casa. Quello che mi domando è se io devo per forza dare il consenso alla banca di ipotecare anche la mia parte e quindi diventare terzo datore d ipoteca o si può ipotecare solo la parte del mio ragazzo.

    1. Gentile Giulia, la banca chiede l’ipoteca sull’immobile e quindi tutti i proprietari (tu e il tuo ragazzo) devono acconsentire all’iscrizione ipotecaria (terzi datori d’ipoteca). Inoltre la banca al 99% ti chiederà di intervenire come co-mutuataria o fidejussiore a tutela del credito concesso. Il ragionamento della banca è semplice: mi chiedete di finanziare l’acquisto della vostra casa, ovvero: chiedete la mia fiducia. Stando così le cose, perché tu che ti intesti la casa con il tuo ragazzo non vuoi dare la tua fiducia (fidejussione) nell’operazione di mutuo? Ti consiglio di ragionare anche sulle quote di proprietà tra te e il tuo ragazzo perché comunque sei coinvolta nel mutuo per tutta la sua durata fino all’estinzione, anche se magari il tuo ragazzo si impegna a pagare le rate. Se le cose non andranno bene (non te lo auguro, ma non si sa mai cosa può accadere in tanti anni) sarai comunque tu chiamata a pagare la rata. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  28. Salve….il mio fidanzato ha un immobile da ristrutturare e abbiamo pensato di fare un mutuo cointestato. Vorrei sapere se facendo il mutuo cointesta io ho qualche diritto sull’ immobile?

    1. Cara Giovanna, con la sola partecipazione al mutuo non hai nessun diritto ma solo obblighi e rischi. Firmando verrai segnalata nelle banche dati e questo fatto in inciderà in futuro sulla possibilità di chiedere un altro mutuo o finanziamento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  29. Buonasera,
    Io e mio marito, sposati in separazione dei beni, vorremmo cambiare casa, procedendo come segue:
    1. Acquisto immobile 100% da parte mia, in quanto solo io posso beneficiare delle agevolazioni prima casa;
    2. Mutuo a mio nome con lui garante, in modo tale da poter detrarre tutti gli interessi.

    Mi potete confermare che, per il calcolo della rata del mutuo, la banca considererà la somma del reddito da lavoro di entrambi, cioè mio e del marito (il mio reddito singolarmente non è abbastanza alto)?
    Oppure è necessario cointestare il mutuo? In tal caso, però, perderei la sua parte di detrazione interessi.
    Grazie per la risposta.

    1. Gentile Anna,
      alcune banche chiedono la co-intestazione del mutuo; altre no. Dipende sia dalla politiche del credito della banca che dall’entità del tuo reddito. Altre banche addirittura chiedono la co-intestazione sia del mutuo che della casa.
      Se intesti solo tu la casa, ai fini fiscali del mutuo:
      – hai diritto ad imposta sostitutiva ridotta dello 0,25% in quanto il mutuo è finalizzato all’acquisto di abitazione per la quale richiedi le agevolazioni prima casa
      – per la detrazione degli interessi non è sufficiente l’acquisto con le agevolazioni prima casa. Devi adibire la casa ad “abitazione principale” entro 12 mesi dal rogito. Ricorda che ogni famiglia ha una sola abitazione principale, anche se i coniugi hanno proprietà e residenze distinte. L’abitazione principale è la casa dove dimora abitualmente il nucleo familiare. In altre parole, l’Agenzia delle Entrate consente ad ogni famiglia l’esenzione IMU e la detraibilità degli interessi, per la casa di proprietà dove vive abitualmente il nucleo familiare.
      Sono consulente del credito presso Auxilia Finance. Ho la possibilità di dialogare con 15 banche per trovare le migliori opportunità. Puoi contattarmi per avere una consulenza/ assistenza sulla pratica di mutuo. Usa il form di contatto.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  30. Salve. Sono proprietario al 50% di un appartamento con mio fratello a seguito di donazione, avvenuta più di 10 anni fa ormai, da parte dei miei genitori. Ora sarei intenzionato a comperare una casa che già ho individuato, posso procedere usufruendo Delle agevolazioni prima casa? Inoltre avendo ahimè una busta paga non adeguata al mutuo che vorrei sottoscrivere dovendo effettuare anche dei lavori di ristrutturazione posso procedere alla doppia ipoteca considerando il mio 50% o dovrò chiedere a mio fratello di sottoscrivere come garante il mutuo?

    1. Gentile Carlo puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto della nuova casa (anche in caso di precedente acquisto per successione o donazione agevolato, è possibile usufruire dell’agevolazione in caso di nuovo acquisto a titolo oneroso.). Per il mutuo devi dialogare con la Banca. Ogni banca ho le proprie regole per il credito. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  31. Salve, mia sorella vorrebbe richiedere un mutuo liquidità, ma la banca le ha chiesto di fornire un terzo datore di ipoteca non essendo sufficiente il valore dell’immobile che vuole acquistare. Mia madre è titubante a fare da “terzo d.i.”, che garanzie potrebbe richiedere? E’ vero che dopo qualche anno l’ipoteca sull’immobile di mia madre cesserebbe e rimarrebbe solo sull’immobile di mia sorella?
    Grazie mille

    1. Gentile Lettrice,
      sua madre acconsente alla garanzia ipotecaria sula sua casa (per intero o per la quota di proprietà), a tutela del finanziamento concesso a sua sorella. L’ipoteca rimane efficace fino all’estinzione del debito.
      L’ipoteca non ha una scadenza e pertanto non è vero che dopo qualche anno scade. Tecnicamente dura 20 anni ma si rinnova se il debito non è estinto.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  32. Buongiorno, volevo sapere … io ho un contratto a tempo indeterminato, ma purtroppo non ho uno stipendio regolare … secondo voi il mutuo me lo fanno lo stesso (con non e regolare intendo che non è sempre lo stesso giorno , ne prendero’ uno ogni mese e mezzo all’ncirca!! 🙁

    1. Gentile Angelica, la Banca valuta la stabilità del reddito del richiedente il mutuo sia dall’anzianità lavorativa, sia dalla solidità del datore di lavoro. Pagamenti non puntuali dello stipendio possono determinare prudenzialmente la non concessione del mutuo. Una delibera tiene conto di un’insieme di elementi…. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  33. Buongiorno, per avere un importo del mutuo superiore all’80% la banca ha aconsigliato a me e al mio compagno di estendere l’ipoteca a un altro immobile o terreno. Se estendessimo l’ipoteca alla casa dei miei genitori al fine di avere l’importo totale necessario all’acquisto della prima casa, l’ipoteca sulla casa dei genitori si potrebbe estinguere una volta coperta la somma eccedente dall’80% concesso dalla banca? O sarebbe vincolata per l’intera durata del mutuo? (Si tratta di circa 20.000 euro).

    1. Gentile Alex,
      la banca propone a garanzia dell’operazione un’ipoteca su due immobili.
      Durante la vita del mutuo lei ha diritto a chiedere (ma non a pretendere) la “riduzione d’ipoteca”: la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile dei genitori dato in garanzia aggiuntiva
      La banca a suo insindacabile giudizio deciderà in merito alla richiesta. Si tratta di un evento futuro che andrà analizzato a suo tempo dagli organi Deliberanti della Banca sulla base di: regolarità del rimborso, esistenza di redditi compatibili, valori immobiliari compatibili (della casa acquistata) e ammontare del residuo debito. Molte volte la Banca rilascia assenso alla riduzione ipotecaria a fronte della riduzione del debito di un determinato importo.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  34. Salve, gentilmente mi può spiegare come faccio a sapere se sono garante del mutuo per la casa del mio ex marito ? la casa e mutuo è intestata interamente a lui e abbiamo separazioni di beni. Nel contratto mutuo con la banca , non sono menzionata

    1. Gentile Antonella,
      lei non figura come garante all’interno del contratto di mutuo.
      Chieda formalmente alla Banca se ha prestato garanzia fideiussoria extracontrattuale, per iscritto.
      Può anche interpellare la Banca d’Italia e chiedere le segnalazioni effettuate dalle Banche in CR (Centrale Rischi) a suo nome.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  35. Buongiorno mia figlia ha un mutuo su casa di sua proprietà. Avendo perso il lavoro si trova in difficoltà nel pagare le rate piuttosto alte. Ora si era pensato di fare una surroga per diminuire le stese rate ricalcolando il valore residuo.
    Non avendo garanzie di lavoro (ora contratto a termine) si era pensato di dare in garanzia la casa del fratello come terzo datore di ipoteca.
    La ns difficoltà più grande e trovare un istituto che accetti tale prassi.
    C è forse un elenco? Oppure ci si può rivolgere a qualche istituto?
    Purtroppo nei contatti telefonici ci si scontra con operatrici telefoniche che rispondono secondo canoni e regole dimostrando a volte anche una certa ignoranza della materia.
    Mi scuso e ringrazio,

      1. Ringrazio per la risposta ho provato diverse banche ma il risultato è sempre un po’ di riluttanza appena scoprono la pratica un po’ impegnativa.
        Del resto la mia situazione è questa e continuerò su questa strada.
        Di nuovo grazie

  38. Salve ,io e il mio collega abbiamo fatto da garanti per un mutuo della cooperativa in cui lavoriamo.Ora io vorrei togliermi ,posso?E quali sono i passi da fare?Grazie

    1. Gentile Andrea,
      dovete chiedere alla Banca, per il tramite della Cooperativa, la “liberazione” dalla garanzia fideiussoria.
      Effettuare la richiesta non determina automaticamente il suo accoglimento. La richiesta deve essere motivata. La Banca decide a suo insindacabile giudizio.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  39. Buonasera, volevo accendere un mutuo con la mia compagna, non siamo sposati faccio già da garante a mio fratello per un mutuo e ho un unico di 40,000€ circa e lei un cud di 21,000 netti circa, la richiesta di circa 210;000€ io sono un imprenditore e vorrei avere un paio di chiarimenti:
    – un mutuo in due siamo obbligati a cointestare la casa o basta un proprietario?
    – mi sono accorto di aver ritardato il pagamento di un totale di 3 rate del finanziamento di qualche giorno, gli altri finanziamenti e fidi della ditta e miei sono rigorosamente tutti in regola. Potrei avere problemi nel concedermi il mutuo per questi ritardi? Se si potrei farà da garante alla compagna?
    Grazie per la disponibilità

    1. Gentile Riccardo,
      non esistono regole assolute per intestazione immobile / mutuo. Molto importante è la finalità e la logica dell’operazione (chi ci va a vivere? perché si acquista? chi apporta i propri risparmi? In quale ammontare?). Alcune Banche nella loro politica del credito richiedono la cointestazione sia del mutuo che della casa; altre no.
      L’intestazione della casa è comunque molto importante a prescindere dal mutuo perché rientra nel patrimonio personale. Prova a pensare a tutte le eventualità future: possibilità di venderla, affittarla, successione, bene aggredibile dai creditori, … parlane con il notaio.
      Per quanto riguarda i ritardi dei pagamenti, informati dalla banca se sono state segnalati in CRIF (banca dati). Puoi tu stesso chiedere la tua posizione alla CRIF. In caso di segnalazioni potresti avere molte difficoltà a ottenere il finanziamento.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  40. Buonasera, sto facendo le pratiche per ottenere un mutuo da 200.000€ per l’acquisto di una casa del valore di 250.000€ Sono un imprenditore di 52 anni l’immobile sarà intestato esclusivamente a me, sono in separazione dei beni ma la banca pretende firma di mia moglie come garante “Fideiussione 1°Ist. Specifica”. Vi risulta sia pratica abituale?
    Attendo risposta Grazie

  41. Buona sera. Io figuro come secondo richiede di un mutuo chiesto dal mio ex compagno, non compaio però come garante o nella fideiussione, infatti davanti al notaio non ho firmato nulla.
    Se adesso io chiedo un mutuo posso avere dei problemi o vincoli?
    Grazie Gloria

    1. Gentile Gloria,
      per prima cosa accertati presso la banca di che tipo di garanzia hai dato al tuo ex compagno. Se non compari nel contratto di mutuo, sicuramente non sei mutuataria; probabilmente hai dato una fideiussione “extra-contrattuale. La tua garanzia viene comunque segnalata nella centrale rischi della banca d’Italia. Nelle altre banche dati (CRIF) potrebbe non essere segnalata.
      Se ora tu richiedi un mutuo, dovrai comunque dichiarare i tuoi impegni e la banca valuterà la tua richiesta consultando anche le banche dati.
      Non posso chiaramente rispondere se avrai problemi.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  42. Buona sera,
    Io e mia moglie abbiamo acquistato casa a prendere un mutuo cointestato, dopodiché mio cognato a chiesto a mia moglie di fare da garante sulla richiesta di un mutuo per ultimare i lavori della sua casa. Lui ha una ditta, qualora dovesse fare un danno Superiore al valore dell’immobile potrebbero avvalersi anche della mia proprietà?

    1. Gentile Luca, il garante (o fideiussore) risponde all’obbligazione del rimborso del mutuo con il proprio patrimonio personale.
      La garanzia di sua moglie – nel caso prospettato – sarebbe quindi limitata al rimborso del mutuo di suo cognato e non si estende ad altri suoi impegni.
      Nel caso in cui suo cognato non pagasse il mutuo, magari a seguito di eventi economici – finanziari negativi legati all’attività della Ditta, il creditore (banca) potrebbe rivalersi su sua moglie e sul suo patrimonio personale, compresa la casa.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  43. Buongiorno,
    Ho dato in garanzia un immobile per un mutuo acceso da mio fratello. Visto che mio fratello è venuto a mancare e la destinataria del testamento è mia cognata che è anche parte fidejubente del mutuo sopraccitato, vi chiedo se in caso d’insolvenza la banca si rifà sul mio immobile, dato in garanzia, oppure sulle proprietà di mia cognata. Grazie

    1. Gentile Salvatore, in caso di insolvenza la banca ha il titolo esecutivo (contratto di mutuo con garanzia ipotecaria) per rivalersi sull’immobile ipotecato di tua proprietà. Ulteriori garanzie sono il patrimonio personale del debitore e dei fideiussori; ma per rivalersi su tali beni il procedimento è più lungo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  44. Buongiorno
    Ho acquistato un immobile insieme a mia moglie accendendo un mutuo. Come garanzia ho ipotecato un altro immobile di mia proprietà. Ora vorrei spostare l’ipoteca da questo immobile ad altri tre immobili più piccoli del medesimo valore, di proprietà di mio suocero che ne ha la nuda proprietà. L’ipoteca si potrebbe anche estendere all’usufruttuaria dei tre immobili che è la sorella di mio suocero. La cosa è possibile? In caso di insolvenza la banca potrebbe rifarsi oltre ai tre immobili anche su altri beni di proprietà di mio suocero e della sorella?
    Grazie mille per la collaborazione

    1. Gentile Giorgio, tutto è possibile, ma è la banca che deve accettare una “sostituzione di garanzia”, cosa non facile anche perché coinvolgi una terza persona (tuo suocero) che entrerebbe nel contratto come “terzo datore d’ipoteca”. A mio parere la richiesta non viene accolta. E’ più facile chiudere il mutuo in essere e aprirne un altro. Devi comunque motivare la richiesta adeguatamente: perché vuoi sostituire garanzia ipotecaria? devi vendere l’immobile ipotecato? perché con la vendita allora non estingui il mutuo? e se proprio vuoi sostituire la garanzia ipotecaria perché non offri l’altro immobile ora di tua proprietà acquistato proprio con il finanziamento. La tua richiesta è atipica e riconducibile a un operatore immobiliare. Dovrai inoltre sostenere dei costi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

      1. Grazie mille della risposta.
        So che è una richiesta non comunque. Vorrei spostare l’ipoteca perché quell’immobile vorrei darlo alla sorella di mia moglie per aprire un agriturismo in cambio della futura eredità di suo padre. Questo per aiutarlo. Per questo è necessario togliere l’ipoteca ma non voglio metterla sul mio immobile per la mia sicurezza. Per questo vorrei sapere se ci sono alternative praticabili

        1. Gentile Giorgio, non c’è coerenza molta nelle operazioni che prospetti. Correttamente procedi alla vendita a tua cognata. Tua cognata potrebbe finanziare l’operazione con mezzi propri e/o con un mutuo a suo nome. Con il ricavato devi sicuramente estinguere il tuo mutuo, così tua cognata si trova immobile a suo nome privo di ipoteche. Parallelamente potresti acquistare la proprietà o la nuda proprietà da tuo suocero con mezzi propri o con un nuovo mutuo (non ha valore legale “rinunciare all’eredità” da parte di tua sorella prima dell’apertura della successione). Il maggior costo per queste operazioni puoi aggiungerlo al prezzo di vendita. Ti suggerisco di approfondire con un professionista. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  45. Salve, mio padre ha firmato una fideiussione per il mutuo contratto da mio fratello per l’acquisto della propria casa. In caso di morte di mio padre quali obblighi spettano a me come erede (insieme a mio fratello)?. La casa di mio padre, gravata da fideiussione fino al termine del mutuo contratto (2029) e che spetterebbe a noi fratelli in eredità, non può essere venduta prima di quella data?

    1. Gentile Daniela, alla morte di tuo padre tutti gli eredi subentrano nell’obbligazione. Non è corretto dire che la fideiussione grava sulla casa di tuo padre, trattandosi di obbligazione personale e non di un diritto reale di garanzia. La casa può essere liberamente venduta. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  46. Buonasera sto acquistando un immobile ho gia la delibera reddituale ora sto aspettando la perizia,l’appartamento è apposto solo che insieme all’appartamento cè 1/4 di box e 1/4 di cantina che é divisa in 4 parti uguali insieme agli altri 3 proprietari degli altri appartamenti,ora sto aspettando l’ok del tecnico legale se anche il box e la cantina sono ipotecabili dato che ci sono anche altri 3 proprietari…..volevo sapere se sapevate darmi una risposta a questo perché mi si stanno allungando i tempi e nel caso non siano ipotecabili la banca non mi da l’ok ??

    1. Gentile Danile, l’ipoteca su 1/4 del box e cantina è una garanzia quasi irrilevante per la banca. L’ipoteca al 100% dei 2 accessori non è ipotizzabile perchè richiederebbe la firma degli altri 3 comproprietari. Ora la banca deve valutare su procedere con l’erogazione del mutuo con ipoteca solo sull’abitazione. Mi permetto di consigliarti, prima di acquistare, di chiedere a notaio e venditore se è possibile procedere alla divisione del box e cantina in 4 proprietà distinte ed esclusive. In questo modo eviti di avere comproprietà. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  47. Buonasera.
    Mi hanno concesso il mutuo con me richiedente e la mia compagni a garanzia con fideiussione.
    Visto che la mia compagna ha già una fideiussione sull immobile della sua attività in caso di una sua insolvenza posso rivalersi sul mio immobile ??

    1. Gentile Roberto, in caso di insolvenza la banca recupera il credito su diversi beni / fonti reddito:
      – l’immobile ipotecato
      – il patrimonio del debitore e dei garanti (immobiliare e mobiliare).
      – il reddito del debitore e dei garanti, nei limiti previsti dalla legge
      Passando a tuo caso specifico. mi sembra di capire che la casa che hai acquistato con mutuo sia di tua proprietà esclusiva. Di conseguenza, se la garante del tuo mutuo è insolvente per altri impegni, la banca NON PUO’ AGGREDIRE IL TUO IMMOBILE.
      Mi auguro di essere stato chiaro.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

    1. Gentile Domenico, la tua domanda non è chiara. Tuo suocero sicuramente è a conoscenza della garanzia prestata (fideiussione) poiché ha firmato.
      Comunque quando si vende normalmente le indagini vengono effettuate sulla presenza di ipoteche o altri vincoli sulla proprietà. L’indagine si potrebbe ampliare alla verifica presso la CCIAA e in tribunale per accertare se il venditore è fallito o socio / amministratore in società con problemi finanziari particolari (Banche Dati pubbliche), al fine di escludere che la vendita vada a danneggiare eventuali creditori.
      Nessuno è autorizzato a consultare le banche dati sugli impegni e i prestiti del venditore. Questi controlli si effettuano normalmente per coloro che richiedono finanziamenti. Le Banche e le società finanziarie fanno sottoscrivere all’interessato l’autorizzazione per tali indagini
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  49. Io e mio marito ci siamo intestati una casa per fare un favore a mio suocero che voleva quella casa ed ha fatto da garante ha pagato il mutuo per 10 anni e ora dice che vuole i soldi del mutuo da lui pagato cosa posso fare

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