Il piano di ammortamento di un mutuo

Cos’è il piano di ammortamento di un mutuo

Il piano di ammortamento è un documento, normalmente allegato al contratto di mutuo, che definisce in modo dettagliato, dalla prima all’ultima rata, come si sviluppa il rimborso del debito e degli interessi.

Ciascuna rata del mutuo comprende:

1. una quota a titolo di rimborso del debito (mutuo) acceso con la banca (quota capitale)
2. una quota a titolo di pagamento degli interessi (quota interessi)

Il piano di ammortamento alla francese (tasso fisso o tasso variabile – durata fissa)

La tipologia più diffusa di piano di ammortamento è quella cosiddetta piano di ammortamento alla francese, che prevede un rimborso di rate sempre dello stesso importo, con una componente di interessi decrescente nel tempo, e una quota di capitale crescente nel tempo.

Solo nel caso di mutuo a tasso fisso, le rate effettivamente rimagono sempre dello stesso importo. Chi sottoscrive questo tipo di mutuo sa con precisione quanto paga dalla prima all’ultima rata. Il piano di ammortamento rappresenta, con precisione e per ciascuna rata, qual’è la quota capitale, la quota interessi e il debito residuo.

Nel caso di mutuo a tasso variabile, le rate vengono ricalcolate dopo ogni variazione del tasso d’interesse, applicando il tasso in vigore in quel momento al debito residuo del mutuo. La periodicità con cui varia l’interesse applicato, viene indicata nel contratto di mutuo (mensile, trimestrale, quadrimestrale o semestrale). L’ammontare degli interessi riportato nel piano di ammortamento (allegato al contratto) è solo ipotetico perché calcolato in base al tasso alla data di stipula. Le banche adottano fondamentalmente due metodi di calcolo del rimborso a tasso variabile:

• Metodo tradizionale: il mutuatario sa sempre il capitale che viene rimborsato con ciascuna rata e a quanto ammonta il debito ancora da pagare dopo ogni rata (debito residuo). Il piano di ammortamento originario (allegato al contratto) rimane veritiero nello sviluppo del rimborso del debito.
• Metodo di ricalcolo: viene riformulato periodicamente un nuovo piano di ammortamento calcolato sulla durata residua del mutuo al nuovo tasso. Questo metodo fa si che il piano di ammortamento originario (allegato al contratto) non dia certezza sul rimborso del capitale .

Piano di ammortamento a rata costante (tasso variabile – durata variabile)

Nel caso di mutuo a tasso variabile a rata costante, invece, al variare del tasso di interesse resta comunque fissa la rata che si paga, e cambia la ripartizione tra quota capitale e quota interessi all’ interno della stessa rata.

Se il tasso di interesse del mutuo è mediamente più alto di quello iniziale (con cui viene calcolata la rata costante), si riduce il rimborso di quota capitale all’ interno di ciascuna rata (in quanto aumenta la quota interessi), e quindi la durata del mutuo si allunga nel tempo.

Succede il contrario se il tasso di interesse del mutuo è mediamente più basso di quello iniziale: in questo caso la durata del mutuo si riduce nel tempo rispetto a quella concordata all’ inizio con la banca. Se il tasso di interesse rimane stabile, il mutuo si comporta come se fosse a tasso fisso, quindi con quota capitale e quota interessi di ciascuna rata predeterminate dall’ inizio alla fine. comunque il contratto prevede una durata massima.

In realtà l’ammortamento di un mutuo a tasso variabile e a rata costante è ancora più complesso, in quanto, oltre all’aspetto del tasso medio effettivo sopra indicato, va tenuto conto dei momenti all’interno del rimborso del mutuo in cui i tassi sono più alti (o più bassi) rispetto al tasso di interesse iniziale. Aumenti del tasso di interesse applicato al mutuo nella fase iniziale del rimborso (quando la quota di interesse all’ interno della rata è già alta di suo) possono far esplodere in modo preoccupante la durata teorica del mutuo, e magari occorrono periodi lunghi di tassi bassi per rientrare nella durata massima contrattualmente prevista.

Il piano di ammortamento alla francese è in assoluto quello più usato dalle banche sia per i mutui, sia per i prestiti personali. Quando si rimborsa un mutuo, va tenuto presente il funzionamento del piano di ammortamento, soprattutto per non avere brutte sorprese sulla quota di capitale da restituire ancora alla banca nel caso in cui si voglia estinguere il mutuo prima del tempo.

Considerazioni sui mutui a tasso variabile

Non è corretto dire che nelle fasi iniziali di un mutuo si rimborsano solo interessi. È viceversa corretto affermare che:

• la quota interessi nelle rate iniziali è più alta perchè il debito è più alto
• gli interessi aumentano
  1. con l’aumentare della durata del mutuo poichè il rimborso è più lento
  2. con l’aumentare del tasso applicato
• gli interessi diminuiscono
  1. con il diminuire della durata del mutuo poichè il rimborso è più veloce
  2. con il diminuire del tasso applicato

Altre tipologie di piani di ammortamento

Esistono anche altre modalità di calcolo del piano di ammortamento; tuttavia sono molto meno diffuse rispetto a quello “alla francese” (e spesso le banche neppure li propongono).

Il piano di ammortamento “all’italiana” prevede un rimborso di rate con quota capitale costante. Questo significa che le rate di rimborso via via si ridurranno nel tempo in quanto è destinata a calare la quota di interessi.

Prima di andare in banca a protestare per farsi cambiare il proprio mutuo con ammortamento “alla francese” in uno con ammortamento “all’italiana”, va però tenuto conto che – quote costanti di capitale – significano rate iniziali di mutuo molto più alte, quindi: attenzione! Col piano di ammortamento “all’italiana” si pagano meno interessi rispetto ad un piano di ammortamento “alla francese”, a parità di durata di rimborso, ma le rate iniziali sono più impegnative.

Il piano di ammortamento “alla tedesca” prevede un pagamento di interessi anticipato (mentre quello “alla francese” è posticipato). La prima rata è costituita da soli interessi, mentre l’ultima da solo capitale; nel mezzo ci stanno rate con quota interessi decrescente e quota capitale crescente.

I piani di ammortamento “all’italiana” o “alla tedesca” o “all’americana” (quest’ ultimo ancora più complesso in quanto mescola insieme un’operazione di finanziamento con una di investimento) hanno, nella pratica bancaria, un riscontro concreto minimo: restano pure nozioni per gli addetti ai lavori.

Il piano di ammortamento e le spese accessorie

Alla quota di capitale ed a quella di interessi di ciascuna rata definite dal piano di ammortamento, le banche spesso aggiungono una commissione di incasso rata. La commissione di incasso, anche se tecnicamente non fa parte del piano di ammortamento del mutuo, in realtà rientra nelle voci di costo perché comunque alla banca va pagata (se prevista): fossero anche solo uno o due euro al mese, moltiplicati per il numero di rate, diventano comunque un importo da considerare.