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Imposta sostitutiva mutuo casa

di fondatore CasaNoi.it 28 commenti in

Imposta sostitutiva mutuo casa: cos’è?

L’ imposta sostitutiva mutuo casa è un’imposta che si applica a tutti i contratti di mutuo e – più in generale – ai contratti di finanziamento a medio-lungo termine superiori ai 18 mesi, erogati da banche ed istituti di credito, secondo il DPR 601/1973.
Per le aziende bancarie e gli istituti di credito l’imposta sostitutiva del mutuo infatti sostituisce le imposte di registro, ipotecaria, catastale, imposta di bollo, concessioni governative.

Chi deve pagare l’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva è a carico dei mutuatari, ovvero di coloro che ricevono il finanziamento e si impegnano alla restituzione. In caso di più mutuatari, ogni mutuatario pagherà l’imposta dovuta sulla base dei propri requisiti in relazione alla finalità del mutuo.

Quando si paga l’ imposta sostitutiva mutuo casa

La banca trattiene l’imposta sostitutiva del mutuo casa nel momento dell’erogazione del finanziamento. La banca è quindi “sostituto d’imposta”:  versa l’imposta allo Stato per conto del mutuatario.

Quanto costa l’imposta sostitutiva

Per le aziende bancarie e gli istituti di credito sono previste due aliquote per l’imposta sostitutiva, a seconda della finalità del mutuo:

  • 2,00% dell’importo erogato
  • 0,25% dell’importo erogato

L’aliquota del 2 ,00% si applica ai seguenti casi (finalità del mutuo):

  1. mutuo casa finalizzato all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione, per la quale non ci sono le condizioni per richiedere agevolazioni all’acquisto “prima casa”;
  2. mutuo casa finalizzato all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione, per la quale ci sono le condizioni per richiedere agevolazione all’acquisto “prima casa” ma il mutuatario non effettua la richiesta dichiarazione nel contratto di mutuo.

 

Imposta sostitutiva mutuo casa agevolata – Obbligo dei mutuatari di dichiarazione nel contratto di mutuo casa

Per avere l’imposta sostitutiva con aliquota agevolata dello 0,25% nei mutui finalizzati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, i mutuatari devono dichiarare nel contratto di mutuo che “…se l’abitazione in questione fosse oggetto di acquisto, il compratore potrebbe beneficiare dell’agevolazione “prima casa”.

 

L’imposta sostitutiva mutuo casa dello 0,25% si applica ai seguenti casi (finalità del mutuo):

  1. mutuo acquisto di abitazione con agevolazioni all’acquisto prima casa
  2. mutuo acquisto di abitazione che per le quali il mutuatario potrebbe richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto prima casa, ma decide di non richiederle
  3. mutuo costruzione e ristrutturazione di abitazione per il cui acquisto il mutuatario potrebbe chiedere le agevolazioni prima casa
  4. mutui finalizzati al restauro e risanamento conservativo di abitazione
  5. mutui per acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili diversi dall’uso abitativo (negozi, uffici, capannoni, terreni, etc.)
  6. mutui liquidità, compresi i mutui garantiti da ipoteca su abitazione

Decadenza dall’agevolazione dell’imposta sostitutiva mutuo casa

Se non si soddisfano i requisiti, i mutuatari possono decadere dall’agevolazione fiscale dell’ imposta sostitutiva mutuo. Proviamo a elencare alcuni casi:

  • nei mutui utilizzati per acquistare un’abitazione, se si decade dall’agevolazione fiscale all’acquisto “prima casa”, automaticamente si decade dall’agevolazione dell’imposta sostitutiva agevolata del mutuo
  • nei contratti dove non viene riportata la dichiarazione prevista dalla normativa (di cui abbiamo parlato in precedenza). E’ un caso raro perché le banche controllano attentamente quando si stipula il contratto
  • in caso di dichiarazione mendace

Quali sono i costi in caso di decadenza dalle agevolazioni sull’imposta sostitutiva mutuo casa

In caso di decadenza, sono dovuti:

  • la differenza d’imposta (2,00% – 0,25% = 1,75% dell’importo erogato)
  • la sanzione, pari al 30%, da calcolarsi sulla differenza d’imposta.
  • i relativi interessi sulle somme dovute

Imposta sostitutiva del mutuo casa nei casi di accollo, frazionamento e surroga

L’imposta sostitutiva è dovuta in occasione dell’originario contratto di mutuo. L’imposta sostitutiva non è dovuta nei successivi atti legati al contratto originario:

  1. accollo mutuo
  2. frazionamento mutuo da costruttore
  3. surroga del mutuo.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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28 commenti su “Imposta sostitutiva mutuo casa”
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  1. Buongiorno Dottore,
    ho acquistato un immobile nel giugno 2019 con le agevolazioni fiscali prima casa. Causa Covid 19 non potrò però trasferire la residenza nel nuovo comune (dove è situato l’immobile) entro i 18 mesi dall’acquisto. Sentita l’Agenzia delle Entrate chiederò la riliquidazione dell’imposta di Registro, ma vorrei capire come mi devo muovere in relazione al mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile, avendo pagato lo 0,25% di imposta sostitutiva.
    Ringrazio in anticipo
    Adriano

  2. Buongiorno Dottore, ho acquistato casa nel 2016 con agevolazione prima casa che e’ poi decaduto per non vendita della prima; nel 2017 ho surrogato il mutuo. Oggi, l agenzia delle entrate mi chiede, giustamente, l integrazione dell ‘imposta di registro e della sostitutiva sull acquisto, ma ancora peggio mi chiede pure l’integrazione dell’ imposta sostitutiva sulla surroga. Non so che fare, alcuni dicono che non esiste, altri che e’ tutto a carico della banca la quale mi dice che al momento della surroga era ancora prima casa.Che faccio?

    1. Gentile Enrico, immagino che la surroga riguardi il mutuo contratto per l’acquistare della casa ne 2016. E’ questo il contratto originario dove è stata pagata imposta sostitutiva dello 0,25% anziché del 2%. Giustamente l’Agenzia delle Entrate fa riferimento al nuovo contratto, dove è stato sostituita (surroga) la banca creditrice mantenendo la medesima ipoteca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buongiorno, stiamo comprando un appartamento per mia figlia che ha tutti i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa e la casa sarà intestata solo a lei. É intenzione di mia moglie intestetarsi a proprio nome l’intero importo del mutuo occorrente all’acquisto. Mia moglie è già proprietaria di un’appartamento. Quale è l’ aliquota da pagare per il mutuo in questione?
    Grazie fin d’ora per la risposta

    1. Gentile Fernando,
      la Banca richiederà molto probabilmente che sua figlia – quale unica intestataria della casa – sia mutuataria , anche se priva di reddito.
      Comunque a mio parere l’imposta sostitutiva per sua moglie è agevolata dello 0,25%, in quanto: per l’abitazione in questione il compratore beneficia dell’agevolazione “prima casa”.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Gentile Dottore, sto per acquistare un appartamento in comproprietà con mia moglie, volendo usufruire entrambi delle detrazioni fiscali degli interessi passivi abbiamo optato per questa soluzione:
    Marito- proprietario al 99%, mutuatario e utilizzo delle agevolazioni prima casa.
    Moglie- proprietaria 1%, mutuataria e NON utilizza le agevolazioni prima casa.

    In questo caso l’imposta di registro come viene ripartita ?
    Ipotizzando 200.000 € di mutuo:
    ripartizione al 50% ?
    Marito 100.000x 0,25%=250€ prima casa
    Moglie 100.000x 2%=2000€ seconda casa

    ripartizione seguendo le quote di proprietà ?
    Marito 99% x 200.000 x 0,25%=495€
    Moglie 1% x 200000 x 2%=40€

    Siamo in separazione dei beni , mia moglie è proprietaria di di un appartamento con agevolazioni prima casa.

    Grazie

    1. Gentile Antonio,
      non entro nel merito dei suoi calcoli ..
      Le posso dare la regola.
      L’imposta di registro per la compravendita viene ripartita per i diritti acquistati
      L’imposta sostitutiva viene ripartita tra i mutuatari; nel vostro caso a metà.
      saluti
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. buonasera, sono in procinto di acquista una seconda casa, vorrei sapere se non avendo richiesto il mutuo per l’acquisto della prima casa, bensì finanziamento, ora che dovrei acquistare la seconda, l’imposta sostitutiva da calcolare sul mutuo sarà del 2% o delle 0,25%? grazie in anticipo

    1. Gentile Tania,
      il principio non è quello di possedere già un’abitazione. né quello di avere già un mutuo.
      Per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, il requisito è legato a “acquisto di un’abitazione, per la quale ci sono / non ci sono le condizioni per richiedere agevolazioni all’acquisto “prima casa””. Da quanto scrivi mi sembra di capire che che queste condizioni non ci sono e quindi dovrai applicare imposta sostitutiva del 2%.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buonasera,sono in procinto di accollarmi un mutuo.
    Il 50% verrà acquistato da mia moglie come prima casa mentre l’altra metà da me come seconda casa.
    Se non erro non va pagata l’imposta sostitutiva nel caso di accollo ma nel nostro caso specifico sulla mia metà dovrò pagare la differenza tra l’imposta seconda casa del 2% e l’imposta prima casa dello 0,25% pagato a suo tempo dal venditore?grazie

    1. Gentile Matteo.
      L’imposta sostitutiva è dovuta in occasione dell’originario contratto di mutuo. L’imposta sostitutiva non è dovuta nei successivi atti legati al contratto originario, ivi incluso l’accollo mutuo.
      Vedi la nostra Guida sull’imposta sostitutiva.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Gentile dottor Palombelli, sto stipulando un mutuo e acquisto di una villa con due appartamenti, quindi prima e seconda casa contemporaneamente.
    L’imposta sostitutiva come posso calcolarla e suddividerla ?
    Ovvero 0.25% per prima casa appartamento 1 e 2% per seconda casa appartamento 2
    su mutuo totale ottenuto?
    Spero che possa chiarire questo mio dubbio,grazie.
    Cordiali saluti
    Rocco

    1. Gentile Rocco,
      in presenza di un unico contratto di mutuo, a mio parere non è possibile applicare imposte diverse allo stesso contratto di mutuo per lo stesso mutuatario.
      Ritengo che sia possibile citare nel contratto di mutuo la finalità di acquisto prima casa e quindi avere diritto:
      – all’imposta sostitutiva agevolata
      – alla detraibilità degli interessi
      Nel contratto di mutuo la garanzia ipotecaria viene estesa anche alla seconda unità immobiliare (acquisto seconda casa). La detrazione degli interessi spetta alla quota di mutuo finalizzata all’acquisto prima casa (fa fede il prezzo citato in atto). Se il mutuo quindi eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’appartamento “prima casa”, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto.
      Per maggiori informazioni rimando anche alla Guida sulla detrazione degli interessi.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Contatti per richieste mutui e surroghe

  8. Buongiorno. Sono proprietaria di tre appartamenti a Napoli. Uno dei tre è stato acquistato da mio padre nel 1970 e intestato a me. Gli altri due mi sono pervenuti per successione. Ho usufruito dei benefici fiscali prima casa per un appartamento a Firenze che ho venduto già da circa dieci anni. Potrei usufruire dei benefici prima casa per l’acquisto di un appartamento a Napoli? E, nel caso facessi un mutuo per ristrutturare una delle case che già ho a Napoli potrei pagati il sostituto di imposta alla banca nella misura dello 0, 25 e detrarre gli interessi? Grazie per la sua gentile risposta

    1. Gentile Emila,
      lei non può beneficiare delle agevolazioni acquisto casa a Napoli in quanto proprietaria esclusiva di altra abitazione nello stesso comune.
      Di conseguenza non può beneficiare delle agevolazioni fiscali per imposta sostitutiva mutuo.
      Per la detrazione degli interessi del mutuo, ti rimandiamo alle nostre Guide sull’argomento.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del creditoContatti per richieste mutui e surroghe

  9. Buongiorno ho un abitazione dove ho beneficiato delle agevolazioni fiscali, adesso ho acquistato un altra casa e devo rivendere la mia prima casa entro l anno!!!nel mutuo nuovo utilizzato per pagare la mia nuova prima casa beneficerò dell imposta sostitutiva allo 0,25 o dovrò pagarla al 2?? Grazie

    1. Gentile Daniele, paghi lo 0,25% ma se non rispetti il termine della vendita entro i 12 mesi successivi al rogito decadi dall’agevolazione e sarai sicuramente chiamato a pagare la differenza d’imposta (1,75%) + sanzione del 30% + interessi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  10. Gentile Dottore, ho un terreno edificabile di proprietà su cui inizierò a costruire l’abitazione da adibire a prima casa (una volta terminati i lavori) e nel frattempo venderò l’altra abitazione (attuale prima casa) acquistata nel 1999 con agevolazione prima casa, ma senza mutuo. Per beneficiare dell’imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo entro quanto tempo devo vendere la “vecchia” casa? Se entro 12 mesi questi decorrono dall’inizio lavori oppure dalla stipula del contratto di mutuo?
    Grazie Leonardo

    2. Buon giorno! Quindi se ho gia goduto delle agevolazioni acquisto prima casa non posso fare un nuovo mutuo prima casa x acquistare un nuovo terreno dove costruire la mia nuova prima casa , impegnandomi a vendere l’attuale prima casa entro 12 mesi?

  11. Gentilissimo Dott. Palombelli, sto per stipulare un mutuo per l’acquisto di un immobile che diventerà immediatamente la mia prima abitazione ( vi trasferirò residenza e ovviamente domicilio). Sono già in possesso di un’abitazione che attualmente è in affitto a un’altra famiglia e per la quale ho usufruito dell’acquisto con IVA agevolata.
    Il nuovo immobile sarà acquistato al 50% con mia moglie con la quale sono in comunione dei beni e che non è in possesso di nessun immobile nè nella nostra città nè sul territorio nazionale.
    Ho diritto all’aliquota agevolata dello 0,25% oppure nè ha diritto solo mia moglie per la propria quota di mutuo, che sarà cointestato?

    La ringrazio infinitamente per la risposta.
    Danilo

  12. Gentile dottor Palombelli,sto stipulando un mutuo per ristrutturazione seconda casa(casa nuova comperata al grezzo).Vorrei capire quale aliquota dovrò pagare.La casa che andrò a finire di costruire diventerà poi la mia prima casa.mi è stato detto che se vendo la casa in cui abito ora entro lo stesso anno di fine lavori della seconda casa in cui andrò ad abitare ho diritto allo 0,25.il mutuo però lo faccio ora.come posso prevedere la vendita?quale aliquota devo pagare?.
    Spero d’essere stata abbastanza chiara.
    La ringrazio

    1. Gentile Stefania, il concetto di “prima casa” è a volte poco comprensibile. Quanto ti hanno detto è sostanzialmente corretto. Difficilmente potrai terminare lavori della nuova casa e vendere l’attuale abitazione principale entro un anno. Di conseguenza dovrai pagare imposta sostitutiva del 2%. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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